2013年05月11日

法人化を巡る多くの変数

★法人化について、いろいろ調べておりますが、大変良い本を見つけました。



★こちらです。いろいろ納得することが多く書いてありました。この本の中に、全額癪入金総額○億円25年ローン、家賃収入○千万、利回り12%強で、マンションを新築した事例が紹介してあります。注目すべきは、税引き後の手取り収入です。初年度1,500万から始まって、毎年順調に下落、7年目に1,000万を割り込み、14年目に500万を割り込み、22年目についに赤字転落(いわゆるデットクロス)、26年目、ローン返済後、ようやく、一気に手取り2,000万超、といった具合です。ローン返済の最後の数年は、手出しですわ。額が大きいとどうするんでしょ?経年劣化、家賃下落、空室率上昇も考慮した上で、順調に経営できた、場合です。

★まさに、税金の恐ろしさ。というか、賃貸経営って、巧妙に仕組まれていると思いませんか?このシュミレーションに、不動産賃貸経営が凝縮されている、といって良いんではないでしょうか?デットクロスの危険性は、よく言われていますし、わかっている方には常識、なのでしょうけど。。。ちなみに賃貸経営では、一番の勝ち組は、国と市町村だと思います。最初、儲かりますよー、といって、買わせておいて、取得税取って、固定資産税取って、だんだん厳しくなるように制度設計しておいて、次の人に売らせて、また取得税取って。うーん、ギャンブルで一番儲かるのは胴元、と同じ次元の様な気が。。。それに乗っかる金融機関と不動産業者、皆わかってやってるんですよね。。我々はもしかしてお釈迦様の手の上で踊らされているだけなのかも。。。

★最初の10年は良いんです、15年、20年たつと、皆さん、持ちきれなくなるんですよ、というベテラン営業マンの言葉の意味がよくわかります。しかし、手取りが減ってきたから、と、まずはキャッシュフローを改善しよう、と更に借金を重ねて物件を増やし、当面のキャッシュフローを増やす、という手段は、厳に慎まないといけないと思います。年々ぎゅうぎゅうと首が絞まってきて、物件が取得できなくなった時点でしんどくなります。やがて、売却を繰り返さざるを得なくなりますが、もう売る物件がなくなった時点(相場より残債が多い)で、更にしんどくなります。

★で、これを解消する手段がいくつかあって、その一つが法人化、という訳ですが、相続までを含め、いろんな変数を考えて検討しなくてはなりません。これからはアベノミクスで、都心や地方中核都市では、土地の価格が上昇していきます。不動産は売却時、利益が出たかどうか、個人の場合は、短期か、長期か、で、税金の額が大きく変わってきます。法人化のタイミングで、納税額が動くんですね。福岡1号は、減価償却が終わることもあるし、土地の価格が現時点では購入時より下落していることも有り、現在は譲渡益税の納税はないと思いますが、今後、インフレになりますと、土地の評価額が上がる可能性があります。黒字物件の譲渡益と損益通算出来るので、管財物件と一緒に移そうか、とも思いましたが、福岡1号単独で、黒字にならないタイミングで法人化に踏み切る、というのもありかなあと思います。管財物件は、平成22年に購入しておりますので、平成21年及び平成22年に取得した長期所有土地等の1,000万円特別控除(届けてました)が、使えるのでした。法人設立の出資者を誰にどのような配分で行うか。どの物件をどのタイミングで法人に移すか。。金融機関との交渉は?土地の値上がりはどの程度までいくのか?

★そういうシュミレーターもあるんでしょうが、エクセル使って自分でやることも可能ではあります。わからないところは、税理士さんに聞きながら、いくつかのパターンを考えてみたいと思います。管財物件の法人化は、もう少し後でもいいかも。。。

★まあ、あんまり考えすぎても疲れますね。どうしようかなあ。
posted by est at 20:01| Comment(0) | TrackBack(0) | 法人化 | 更新情報をチェックする
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