2013年08月19日

どの物件から法人化するか??





上の2冊を読み込んでいます。いずれも良書です。

★さて、順風満帆に船出した平成25年の賃貸経営ですが、ここに来て退去が続いています。福岡1号でまた退去です。8月末、9月中頃、と連続して退去されます。この時期は、痛いなあ。一方、7月末退去の管財物件ですが、すぐに入居の方決定、審査も通過、でしたが、ある持病があるとお聞きして、大変おつらい状況であろう事は想像がつくのですが、心を鬼にして断りました。詳細は触れません。それから2週間。すぐにまた入居が決まりました。まもなく入居です。築浅で安めの家賃の管財物件は、いつ退去になっても概ね1ヶ月以内には、入居が決まります。

★一方、耐用年数越え、築古の福岡1号。これから退去を迎えますが、築古狭小の悲しさ、入居付けはいつものごとく、難航が予想されます。退去に伴う、原状回復と、広告費の支払い。さてさて。。救いは、他物件に対して高い路線価、でしたが、前回改訂では、新道開設の効果か、管財物件の路線価が若干ですが、上回ってしまいました。

★さて、このような2物件ですが、さて、法人化するとして、どちらの物件をどのように法人に移管するか?当然ハイピッチだった減価償却が、来年切れる福岡1号を、と考えていたのですが。。

★節税のキモの一つは損益通算。私の場合は、給与所得と不動産所得が通算されます。もちろん、法人化すると、こんなこと出来ません。法人化すると、所得の分散や、個人では経費計上できないものを経費化しての節税になるのです。

★ただ、空室が長くなりがちで、原状回復などに費用がかかりやすい、ということは、ある意味、それは節税のネタ、でもあるのです。もちろん、空室は少なく、原状回復費用も少なく、した方が、結局手残りは増える、ということは100も承知、ですよ。でも、老朽化が進み、これからいやが上にも不動産所得の減少が予想される福岡1号は、不動産所得の減少を、給与所得との損益通算によって、節税で補うバッファとして利用すべきではないか、と思うんですね。。不動産所得が赤字じゃないと意味がない、というわけではないんです。黒字だったら、結局、合算した税率で納税する必要があります。不動産所得の減少分x税率分、納税額が減るので、手残りの減少は抑えられるんですね。。

★法人に移すべきは、管財物件と、北九州物件、戸建てだと思います。福岡1号は、実質2棟構成で、10室を越えていますので、事業的規模は維持出来ます。福岡1号だけであれば、65万の控除を使いつつ、実質不動産所得部分の納税をゼロか、ゼロ近くに持っていくことは出来ると思います。

★さて、個人から法人への移管ですが、ここは税務署がもっとも見るところ。税理士さんの意見も分かれるところですが、土地価格、については、時価評価やむなし、の意見が多いようです。一方、建物だけならば、減価償却後の帳簿価格でよいのでは、という意見が多いようです。ホントに1円でもいいのか、疑問はありますが、このあたりは、税務署と、税理士さんの得意な、あ、うん、の呼吸の部分なのでしょう。。すなわち、建物のみ、法人に帳簿価格に移管し、土地は、個人のまま所有する。これで、法人への不動産所得の移転ができます。あ、建物価格の譲渡所得税等は、当然払わなくてはなりません。

★土地はどうするか?そのまま個人で所有します。土地を所有する私が死亡した時に、法人に土地を買い取ってもらう。その資金で、遺族は相続税を納税する。土地を買い取った法人が、もし借り入れで買い取ったなら、その金利は法人の経費にできる。また、遺族は、譲渡所得税を支払う必要があるかも知れないが、期限はありますが、遺族は、譲渡益から相続税を控除できる、ということです。

★とりあえず、こうして法人に所得を移し、法人給与やら、生命保険やら、社用車の購入やら、自宅の社宅化やら、で、次のステージの節税ができるのは確かでしょう。実効税率も個人と比べて安いです。まあ、いろんな事がやれそうです。減価償却の強制適用もありませんので、利益の調整もできそうですね。。

★ただ、法人化のメリットを十分に享受するには、ある程度の規模が必要です。法人化のメリットを十分受けるには、おそらく、ある程度の規模のRCマンションを購入すると、良いのでしょう。あれ、どこかで聞いたような話だ。。。確かに、個人事業よりも、節税はできる、節税は、できるのでしょうが、、結局RCマンションは、よほどうまく購入しないと、固定資産税も高いし、結局維持出来なくなって最後には手放さざるを得ない、という話じゃあ、なかったっけ。。。ベテランの業者さんは、”最初の5年、10年は良いんです、最後は、皆、持ちきれなくなるんですよ”、”自分らは、ゴテゴテ(=たくさん)物件なんか持ちませんよ"、と言います。この言葉が、すべてなんでしょう。。、

★細かい部分に注意が向きすぎて、戦線を俯瞰できなくなってはいけません。節税にとらわれすぎて、足下をすくわれてもいけないのでしょう。。自分はなぜ、不動産投資をするのか?自分の為に、家族のために、自分の代わりになって稼いでくれる仕組みを手に入れるため、です。税金は、そのためのショバ代、です。ショバ代の値切りが、最大の目標になってはいけないんでしょう。。

★不動産経営とはなんなのか、どうあるべきか、少しずつ見えてきたような気がします。



posted by est at 21:36| Comment(0) | TrackBack(0) | 法人化 | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
コメントを書く
コチラをクリックしてください

この記事へのトラックバック