2014年04月19日

物件評価確定

★税理士事務所に行って、物件評価の説明を受けてきました。評価書をそのまま税理士事務所に忘れてきてしまって、あちゃちゃ、忙しいのにまた来週行かなくては。。。

★建物は簿価でOK,固定資産税評価額を加味して多少の調整はOK、土地の方は、路線価をベースに、近隣取引事例、公示地価などを参考にした、本格的な評価書でした。

★さて、と言うことで、アパート3物件を法人に譲渡すると、結局いずれも利益が出てしまい、譲渡税がかかりそうです。若干の値調整が可能ですが、それでも黒字。一方、戸建て物件は赤字。多分、アパート3棟は、法人の融資付け(借り換えなども)出来るんじゃないでしょうか。。一方、戸建て物件、これはホント投資としては失敗でした。ただ、アパート3棟と戸建てを損益通算すると、少なくても譲渡税はゼロに出来そうです。まあ、譲渡税の金額自体がそう目くじらを立てるほどのものではないのかもしれませんが。。。売却年度をそろえないといけないですが。戸建てについては、不動産会社からの売却査定も出ました。うーん、厳しい。思ったより低い数値です。これなら、ほぼ売れるだろう、という価格らしいですが、私が勝手に想定していた金額よりも50万は低い。。これに諸費用がかかるとなると、持ち出しだなあ。

★ただ、アパート経営的には一番の優等生の北九州物件の土地値より、お荷物戸建て物件の旗竿土地値の方が、評価が高い(価格の絶対値)、とわかってびっくり!!戸建ての方が北九州の2/3の広さしかないのに。。。福岡市と北九州市の勢いの差が、土地値に反映されているようです。こりゃ、お荷物戸建てはもう少し持った方がいいのかも、かな??不動産会社より、この土地の有効利用法も少し聞くことが出来て、保有継続も少し考えてみようかな。。。収益物件として売却するのであれば、土地値はあまり関係ない(収益還元法)かもしれませんが、最後まで収益を上げてもらい、最後は土地として所有することを考えるなら、やっぱり福岡市はいいのかも、、と思いますです。。もっとも福岡市は、賃貸経営としては超激戦区なので、判断は悩むところですね。

★さて、今後どうするか、しばし熟慮致します。

posted by est at 13:15| Comment(0) | TrackBack(0) | 相場雑感 | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
コメントを書く
コチラをクリックしてください
この記事へのトラックバックURL
http://blog.seesaa.jp/tb/395045976

この記事へのトラックバック