2015年01月08日

所得税との戦い

★以前読んだ下記の本、再度読み直しています。

アパマンも法人経営の時代です!―手取り収入から相続、生命保険まで徹底解説 -
アパマンも法人経営の時代です!―手取り収入から相続、生命保険まで徹底解説 -

★これまで、私は、不動産所得がほぼゼロになるように、すなわち、不動産所得にかかる所得税がほぼゼロになるように運用してきました。これが出来たのは、一にも二にも、築古木造不動産による巨額の減価償却によるものです。その代償として、減価償却が終了すると、一気に不動産所得が増加して、さらには給与所得と損益通算にて、一挙に所得税、住民税が増加してしまいます。(その極端なのがいわゆるデットクロスですね)。昨年は、控えていた修繕をいろいろ行うことで、引き続き不動産所得に由来する納税額はほとんどありませんが、今年はさすがにそうはいかない、ということが、法人化の理由です。

★さて、銀行は、建物のみ法人への移動は、当然の様にご存じで、というか、それが今の不動産賃貸業における、法人化の一般的なスキームであるようです。ただ、それぞれの物件のローンを、すべて法人で借り換えることを提案してきました。ここから先は、1月末、あらためて突っ込んだ話をする事になりました。

★おそらく、不動産所得は、様々な手法を駆使することで、またゼロに近い黒字に落ちつかせることができると思います。あるいは、実効税率が20%少々なので、敢えて法人にお金を残して、規模の拡大を狙う礎にすることも出来るでしょう。一方で、キャッシュフロー、資金繰りが問題です。おそらく、現在の返済年数だと、法人のCFがタイトになってしまうのです。これは、個人から法人への資金の流れで解決できます。たとえば、出資割合通りの増資をする、あるいは、個人から法人へ貸し付ける、などです。しかし、上の本を読むと、銀行は借入期間を延長してくれることが多いように書いてあります。金利の見直し(かなり低下してくれそうです)、と借入期間の延長で、キャッシュフローも劇的に改善します。

★銀行さんが、この手法を十二分に理解していただいていることはわかりました。どこまでの提案があるのか、1月末に相談してきたいと思います。
posted by est at 21:26| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする
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