2017年05月23日

15年ローンの功罪

★さて、もしアパートを売却すれば、そこそこの金額の利益が確定できる状態である、と書きました。これはすべての物件が15年ローンであったということ、高値で売却出来る環境にあること、に尽きます。15年ローンで10年超返済して、買値かそれ以上で売れれば、結構な手残りが見込めます。もっとも普通はもっと返済年数を多く取るでしょう。そうしないとキャッシュフローが見込めませんから。。これは特殊な事例です。実際、築古狭小木造ワンルームアパートであった福岡1号の運営には大変な苦労をしました。

★そもそも私は節税を目的にアパート経営を始めました。築古木造とくれば、税金に詳しい人ならピンとくるでしょう。そう、短期で減価償却が取れるのです。五棟十室以上の事業的規模で個人事業として、青色申告を行い、かつ短期で多額の減価償却を計上し、勤務業による給与収入と損益通算を行う。。。当初の問題は融資付けでしたが、なんとかクリアし、2006年より賃貸経営をスタートしたわけです。

★少々の修繕はOK,経費計上もしくは資産計上して減価償却しました。そもそも不動産事業によるキャッシュフローを想定していなかったんですね。。。この手法を採ると、給与所得の額とのバランスが大切になります。不動産事業をあまり大きく出来ません。また、手残りは本当にたいしたことはありませんでした。時にはキャッシュアウトの月もありました。最大の危機は、当初からわかっていたことですが、減価償却が7年で終わってしまった後のことです。福岡1号単体ではいわゆるデットクロスに陥り、キャッシュアウトが以後ずっと続く事になったのです。想定の範囲内でしたが、給与所得がなければ考えられない事態でしょう。。

★月々のキャッシュフローが得られない、じゃあ何のための不動産投資か?といえば、手元にキャッシュは残らないものの、短期ローンのため返済はかなり進んでいくわけです。したがって、最後にそこそこの値段で売却出来れば、最後にドンと利益が返ってくる、というわけです。売却価格と帳簿価格の差に譲渡税がかかってきますから、減価償却分を吐き出すじゃん、と思われる方もおられますが、個人の最高税率50%と比較しますと、長期譲渡税は21%。半分以下です。その差額分は手残りが増えるのです。

★10年そこそこの投資で数千万が残るのならいいじゃん、と考える方もいらっしゃると思いましたので書いてみました。実際はある程度の資産なり不動産収入以外の収入がないと、かつ、高値で売れるときに売却出来るチャンスがないと、15年フルローンでの築古アパート投資は、ある意味自殺行為です。アベノミクス以降、ここまで我慢できた従来の不動産投資家は、救われたと思います。ただ、今から始めるのは厳しい可能性が高いのではないでしょうか?
posted by est at 00:36| Comment(1) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
お久しぶりです。不動産の売却を
すすめられていたんですね。

キャッシュができて、ここで
リーマン級の下落があって、株に再参戦
となれば

est様の
立ち回りは神がかりですね。

また素晴らしい分析を楽しみにしております。
暴落で私が生き残っていたらですがww
Posted by value7974 at 2017年05月31日 07:52
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