2015年12月12日

もう12月か。法人化後。

★あっという間にもう12月です。今年は様々な事に忙しくて、常に時間に追われているような感覚でした。でした、と言いますか、今でも時間に追われています。

★今年は法人化を果たしました。残念ながら全ての物件を法人に移すことは出来ず、北九州物件と管財物件の建物のみ、の移行でした。これはこれで仕方がないと思っています。これに私が勤務業で行っていることに関する事の一部が法人で可能なことがわかり、法人での事業を開始しました。いわゆるコンサルティング業務です。これの立ち上げと知識のブラッシュアップがとにかく忙しかった。。法人経営について学ぶことも多く、これも忙しかった。。売り上げは、大まかなところ、北九州物件、管財物件、コンサルティング業務、それぞれ1/3ずつ、って感じです。ただコンサルティング業務は、当然のことながらローン返済がありませんので、法人の収益に大きく貢献します。コンサルティング業務は、私という人的資源?を大きく使用しますが、もう少し伸ばしたいところです。

★アパート経営本体については、経費節減のため無料光ファイバーの業者変更などを行いましたが、正直これまでのように十分な労力を投入出来ていない状態です。これは反省点ですね。。空室は福岡1号のみ2戸、です。戸建ての売却を検討しましたが、結局入居中の方が退去に至らないので売却せず、です。入居のままの売却も検討して不動産会社に相談しましたが、やはりどうしても安くなってしまいます。本当は家賃を払ってくださる入居者がずっといてくださることはありがたいことではあるんですけどね。。。

★不動産事業の規模の拡大ですが、ご覧の通りの市況ですので、見送っております。このご時世でも良い物件はあるものだ、という記事も見ますが、私ごときの力ではそんな良い物件を探すことができませんでした。私としては、来たるべきに備えて力を温存すること、法人の経営の安定と法人の財務改善、現金余力の構築に、コンサルティング業の領域で力を注ぎたいと思っております。

★11月、行政書士試験を受験しました。2回目の受験です。この時は睡眠時間を削って時間を捻出し、主に通勤の車のなかでDVDを見て勉強しました。試験直前は体力を消耗し、死ぬかと思いました。結果は合格するかしないかボーダーラインだと思います。発表は来年1月27日。。正月神社で合格を祈りたいと思います。。

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2015年07月10日

すべては移せず

★資産の評価が終わりました。今回は、法人の収支を余裕を持って回すためには、4物件の内、北九州と管財物件の建物のみ、法人に移すことになりそうです。建物のみは却下、のはずでしたが??不思議です。これは数あわせの妙とでも言うべき手法です。詳細は後日また。福岡1号と戸建ては個人に残し、福岡1号は融資の借り換えのみ行うことになりそうです。自分でわかっちゃおりましたが、福岡1号は返済比率が高く、法人に移してしまうとキャッシュフローが回らなくなってしまうのです。戸建ては退去があれば第三者に、なければいずれ近いうちに法人に移す予定で、ローンは触らないことになります。自宅の建物は、銀行のOKがでず、法人に移せないとのこと。いずれ将来は、と思っております。やっぱり思うようにいかないものですね。

★意に反して、個人と法人が並列することになりそうです。まだ2転3転あるかもしれません。
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2015年06月02日

法人化交渉開始

★はやいものでもう6月です。現在の賃貸運営状況ですが、7月1日に管財物件に入居が決まり、全物件満室となる予定です。ありがたいことです。

★さて、法人化ですが、具体的に銀行さんと話し合いを始めました。建物のみの法人への移動は、残債があるのなら却下、されました。これまで一生懸命考えて、具体的プランまで立てていたのに。。。正直ショックでした。。そのため、全物件土地建物とも法人へ移動、ついでに自宅建物(これだけは建物のみOK,土地は家内所有で残債なしなので)も法人へ移動することになりました。法人設立シュミレーションのための税理士さんは、ことの成り行きで、銀行さん紹介の税理士さんに依頼することになりました。昨年来、何かと相談してきた税理士さんは、人柄が大好きだったのですが、いったんキャンセルに。。何度も頭を下げてお詫びしました。これは、本当に精神的に辛かった。。

★さて、私が設立する法人は、その目的は不動産賃貸業だけではありません。もう一つ、勤務業の中で、私が独立してやれる分野、もその目的となります。つまり2気筒エンジンの法人となります。この法人を大きくしていこう、と気分が高揚しております。2015年6月は、忙しくなりそうです。
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2014年06月22日

法人化の資料作成

★あれこれ手を広げすぎているとはわかっていますが、今念頭に置いているのは、とにかく、すべてのことに一切の妥協はしない、手を抜かない、ということです。仕事も、勉強も、家庭も、子育ても、遊びも??大変だけど、なんか、充実感も感じます。健康にも気をつけないと。A型人間ではないつもりですが、いつのまにかストレスや疲労を蓄積していてもいけない。しんどかったら、手を抜かず、減らせるものを減らす、という方針で行きたいです。

★今日は家族と過ごし、それから法人化の資料作成。税理士さんへの質問事項をまとめました。これも絶対に手を抜けない仕事。来年7月だからまだ時間はありますが、早めに動く必要があることもあるので、粛々と進めていきたいと思います。
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2013年11月16日

法人化始動

★年間家賃収入は、1千万超そこそこ。不動産賃貸業の規模としては、ちっぽけな部類に入るでしょう。規模を拡大させたい欲求は常にありましたが、厳に慎みました。身の丈にあった事業を行う、ということに注意を払い、特にこの2年は、財務内容の改善に努めてきました。

★運用面では、空室対策と税金対策が、賃貸業の肝である、と認識しています。自分なりの空室対策は、それなりに構築できました。税金については徹底的に研究し、不動産所得での納税が、ほとんど生じないようにしてきました。しかし、それも今年まで。巨額の減価償却がとれなくなると、個人事業のままでは打つ手は限られます。

★というわけで、来年、いよいよ法人化に踏み切ります。税理士さんとお会いしてきました。とても誠実そうな方で、安心しました。法人設立の時期は、来年中盤以降、で調整です。これまで、なかなかはっきりしなかった、疑問の多くが、おおむね解決できました。LLCでいくか、株式会社でいくか、は、将来を見据えて、株式会社でいくつもりです。最終的な出資割合は、子供中心に考えますが、少しテクニックがいるようです。私の株式所有は少なくしますが、拒否権付株式は、私が所有します。子供は役員にはなれませんが、配当は可能です。

★取り急ぎ、現在所有している物件の時価を算定してもらうことになりました。もちろん不動産鑑定士による鑑定がベストでしょうが、税理士さんによる評価でも大丈夫なようです。譲渡税がなるべく少なくなるように、組み合わせて、法人に売却の予定です。
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2013年11月02日

太陽光発電の営業と、税理士さんとの面談予定

★アパートの方は、福岡1号が2室空室のままで、動きはありません。そろそろ動いてほしい時期ですけど、やっぱり築古狭小は厳しいっす。dも、今年は、さすがに去年ほどの入退去はなさそうです。

★さて、一時野立ての太陽光をやろうか、と思い、問い合わせておりました。しかし、いくら不動産業で事業的規模となっていても、アパート敷地外での、野立ての太陽光発電の収入は、雑所得になってしまう、と聞き、やる気を失いました。でも、待てよ、新規法人を太陽光発電で立ち上げれば、いいんじゃないか、とも思いました。が、太陽光発電のみでの法人立ち上げでは、一括償却などの税制のメリットを享受できません。。といいますか、一脚償却も所詮、税の繰り延べでしかなく、翌年以降はさらなる重税に苦労することになるだけ、なんですが。。一時的に手持ち資金に余裕ができる、いわゆる資金繰り対策、という意味合いしかないのでは?と思う今日この頃。

★そもそも、太陽光発電の営業さん、”利回り9%超です、今時の新築アパートよりいいですよ。しかも、入退去などの煩わしさはなく、経費もかかりませんから”との営業トークです。これには、カチン、ときてしまいました。だって、将来、アパートは売却して、そこそこのリターンが得られます。しかし、野立て太陽光発電は、借り地なんです。売却どころか、費用を出して解体し、原状回復して借地を返却する義務を負うんですから。基本的に野立て太陽光発電投資は、元本がゼロになる、どころか、マイナスにすらなる投資なんです。いくらなんでも、元本(=アパート土地建物)が、ゼロにはならないアパート経営との利回り比較には、何の意味もありません。太陽光発電は、元本はマイナスになってしまうけれども、月々の売電によるキャッシュフローで、元本プラスアルファを取り返せるか?、の投資です。提案書を見れば、だいたいわかりますが、合算する所得税率が高けりゃ、結局マイナスですよ。。税金のほうをうまくやって、最終的に損はしなかったとしても、巨額の借入をして、いったいどれほどのリターンが得られるのか考えると、あんまりおいしくない、というのが実際のところなんじゃないかなあ、と思います。

★さて、法人立ち上げに向けて、税理士さんと面談することになりました。今後、お願いする税理士さんを決めたいと思います。法人化する理由は、減価償却が終了した物件の節税対策です。というか、私個人に収入や資産が偏る状況から、家族へ分散させていくこと、行き着くところは相続税対策です。
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2013年08月25日

法人化の限界

★なんか、法人化する前から法人化の限界というのも変だなあとは思いますが。。不動産投資でブイブイ物件を購入していく、月日が流れる、どんどん黒字化する、納税の負担が増える、、さて、どのように損金を計上するか。。まずは、自分に、そして、家族に、所得分散をしていきます。役員報酬は基本的に年度内変更はできませんし、法人から受け取る給与も限界が来ます。たとえ、凄く経営がうまくいって、キャッシュフローが回るから、といって、給与を増やすと、個人所得税、住民税が高くなって、節税とは言えなくなります。自宅を社宅にする、車を法人名義で買う、携帯も、生命保険も満期にどかんと戻ってくるようにする、などなど節税法はありますが、そもそもそれらを十二分に満喫するまでキャッシュが回るのでしょうか?キャッシュが回っても、どこかでああ、これ以上節税は無理だなあ、という時が来るんでしょう。。

★経営がうまくいって、で、法人税を払って、法人にお金を残して。。実効税率が個人より低い、といっても、結局、法人のお金は、個人では自由に使えないお金。。個人として必要なもんを、法人で購入する、というのも、限界があると思います。で、車を3年ごとに買い換える、とかやり出すと、一体何のための節税だったのか、になりますよね。。あるいは、節税になるから、と、納税の繰り延べ、目先のキャッシュフローをよくすることで、太陽光発電の一括償却を利用しても、結局来年以降は、納税額が増えてしまうわけです。これって、やはり朝三暮四、なのでは??(最終的には、利益は出るんでしょうけど)。

★物は法人、金は個人、とよく言われます。確かに全くその通りだと思います。結局、法人化のキモは、ある程度の物を法人で持てる、ということでしょうかね?所得分散は、一応、青色申告専従者給与でできますし、私も既に利用しておりますので。。。逆を言えば、個人に金を移すには、法人化しても、結局そんなに変わらない、、高額な所得税、住民税の洗礼を受けなくては、個人に金は渡らない、のです。更に言えば、所得税、住民税の洗礼を受けて残した現金も、相続になると、さらにそこから半分ほど、相続税で持っていかれます。まさしく、日本の税制は三代で一文無しになってしまう、酷税、と言えると思います。

★法人化すると、確かにいろんな節税ができる、それは間違いない。しかし、ある程度の規模とキャッシュフローがあってこそ、の事である。更に言えば、法人の規模が大きくなりすぎても、個人がそんなに潤うわけではない、と言えると思います。法人化は夢はありますし、節税もできるとは思いますけど、少なくとも今の私の規模では、絶対にやらないといけない、ということもないのかも。。。でも、相続を考えると絶対にやった方がよろしいので、どこかで法人化することは間違いありませんが、なんか、来年じゃなくてもいいかなあ、とも思ってきた今日この頃。

★今年はガンガン借入金を返す方針でしたが、夏からは、キャッシュを貯め込む方針へと転換しつつあります。理由は、法人化するにしろ、物件を購入するにしろ、ある程度のキャッシュが必要だと思うから、です。いや、そういう理由抜きにしても、物件をまわしていく以上、ある程度のキャッシュは必須だと痛感しています。管財物件を購入して3年が経過し、いろいろ動きたいのはやまやまですが、とにかく、地道に焦るな、と自分自身に言い聞かせています。
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2013年08月19日

どの物件から法人化するか??





上の2冊を読み込んでいます。いずれも良書です。

★さて、順風満帆に船出した平成25年の賃貸経営ですが、ここに来て退去が続いています。福岡1号でまた退去です。8月末、9月中頃、と連続して退去されます。この時期は、痛いなあ。一方、7月末退去の管財物件ですが、すぐに入居の方決定、審査も通過、でしたが、ある持病があるとお聞きして、大変おつらい状況であろう事は想像がつくのですが、心を鬼にして断りました。詳細は触れません。それから2週間。すぐにまた入居が決まりました。まもなく入居です。築浅で安めの家賃の管財物件は、いつ退去になっても概ね1ヶ月以内には、入居が決まります。

★一方、耐用年数越え、築古の福岡1号。これから退去を迎えますが、築古狭小の悲しさ、入居付けはいつものごとく、難航が予想されます。退去に伴う、原状回復と、広告費の支払い。さてさて。。救いは、他物件に対して高い路線価、でしたが、前回改訂では、新道開設の効果か、管財物件の路線価が若干ですが、上回ってしまいました。

★さて、このような2物件ですが、さて、法人化するとして、どちらの物件をどのように法人に移管するか?当然ハイピッチだった減価償却が、来年切れる福岡1号を、と考えていたのですが。。

★節税のキモの一つは損益通算。私の場合は、給与所得と不動産所得が通算されます。もちろん、法人化すると、こんなこと出来ません。法人化すると、所得の分散や、個人では経費計上できないものを経費化しての節税になるのです。

★ただ、空室が長くなりがちで、原状回復などに費用がかかりやすい、ということは、ある意味、それは節税のネタ、でもあるのです。もちろん、空室は少なく、原状回復費用も少なく、した方が、結局手残りは増える、ということは100も承知、ですよ。でも、老朽化が進み、これからいやが上にも不動産所得の減少が予想される福岡1号は、不動産所得の減少を、給与所得との損益通算によって、節税で補うバッファとして利用すべきではないか、と思うんですね。。不動産所得が赤字じゃないと意味がない、というわけではないんです。黒字だったら、結局、合算した税率で納税する必要があります。不動産所得の減少分x税率分、納税額が減るので、手残りの減少は抑えられるんですね。。

★法人に移すべきは、管財物件と、北九州物件、戸建てだと思います。福岡1号は、実質2棟構成で、10室を越えていますので、事業的規模は維持出来ます。福岡1号だけであれば、65万の控除を使いつつ、実質不動産所得部分の納税をゼロか、ゼロ近くに持っていくことは出来ると思います。

★さて、個人から法人への移管ですが、ここは税務署がもっとも見るところ。税理士さんの意見も分かれるところですが、土地価格、については、時価評価やむなし、の意見が多いようです。一方、建物だけならば、減価償却後の帳簿価格でよいのでは、という意見が多いようです。ホントに1円でもいいのか、疑問はありますが、このあたりは、税務署と、税理士さんの得意な、あ、うん、の呼吸の部分なのでしょう。。すなわち、建物のみ、法人に帳簿価格に移管し、土地は、個人のまま所有する。これで、法人への不動産所得の移転ができます。あ、建物価格の譲渡所得税等は、当然払わなくてはなりません。

★土地はどうするか?そのまま個人で所有します。土地を所有する私が死亡した時に、法人に土地を買い取ってもらう。その資金で、遺族は相続税を納税する。土地を買い取った法人が、もし借り入れで買い取ったなら、その金利は法人の経費にできる。また、遺族は、譲渡所得税を支払う必要があるかも知れないが、期限はありますが、遺族は、譲渡益から相続税を控除できる、ということです。

★とりあえず、こうして法人に所得を移し、法人給与やら、生命保険やら、社用車の購入やら、自宅の社宅化やら、で、次のステージの節税ができるのは確かでしょう。実効税率も個人と比べて安いです。まあ、いろんな事がやれそうです。減価償却の強制適用もありませんので、利益の調整もできそうですね。。

★ただ、法人化のメリットを十分に享受するには、ある程度の規模が必要です。法人化のメリットを十分受けるには、おそらく、ある程度の規模のRCマンションを購入すると、良いのでしょう。あれ、どこかで聞いたような話だ。。。確かに、個人事業よりも、節税はできる、節税は、できるのでしょうが、、結局RCマンションは、よほどうまく購入しないと、固定資産税も高いし、結局維持出来なくなって最後には手放さざるを得ない、という話じゃあ、なかったっけ。。。ベテランの業者さんは、”最初の5年、10年は良いんです、最後は、皆、持ちきれなくなるんですよ”、”自分らは、ゴテゴテ(=たくさん)物件なんか持ちませんよ"、と言います。この言葉が、すべてなんでしょう。。、

★細かい部分に注意が向きすぎて、戦線を俯瞰できなくなってはいけません。節税にとらわれすぎて、足下をすくわれてもいけないのでしょう。。自分はなぜ、不動産投資をするのか?自分の為に、家族のために、自分の代わりになって稼いでくれる仕組みを手に入れるため、です。税金は、そのためのショバ代、です。ショバ代の値切りが、最大の目標になってはいけないんでしょう。。

★不動産経営とはなんなのか、どうあるべきか、少しずつ見えてきたような気がします。



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2013年05月12日

法人化に向けて

★今年は、退去もなく、不動産経営としては非常に順調です。しかも、おそらく不動産収入に関わる所得税は今年もほとんどない。しかし、来年度からは、不動産収入に関わる所得税がかかってきます。しかも、年々その額は増えていきます。直接的には、福岡1号の減価償却が今年までであるから、ということと、借入金の金利負担が年々減っていくため、です。

★以前からわかっちゃいたことですが、実際に弥生会計でそれが見えてくると、やっぱり、ですねぇ。不動産所有法人を設立すべく、今年から勉強を始めました。個人での所得税率が高い場合、法人化で大きく実効税率を下げることができます。

★ただ、まだ、知識不足の所もあって、もっと本格的に勉強しないといかんなあ、と思いました。本を読んでても、書いてある税理士の先生の意見が微妙に違ったりして、ですね。

★とりあえず、出資者を誰にするか、で悩んでおります。妻、子は当然出資するとして、妻は当然役員になるとして、要は、自分が出資するかどうか、です。現在の自分は、法人からの給与所得を得る必要はありませんし、自分が出資しないと相続も発生しませんよね。だから、自分は出資せずに、一使用人でいこうか、と。。でも、アパートが、全く自分のものでなくなるのは、ちょっと寂しい気がします。ただ、小規模企業共済は、役員じゃないと駄目、でしたっけ。。複数の法人も考えないといけないですかね。。
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2013年05月11日

法人化を巡る多くの変数

★法人化について、いろいろ調べておりますが、大変良い本を見つけました。



★こちらです。いろいろ納得することが多く書いてありました。この本の中に、全額癪入金総額○億円25年ローン、家賃収入○千万、利回り12%強で、マンションを新築した事例が紹介してあります。注目すべきは、税引き後の手取り収入です。初年度1,500万から始まって、毎年順調に下落、7年目に1,000万を割り込み、14年目に500万を割り込み、22年目についに赤字転落(いわゆるデットクロス)、26年目、ローン返済後、ようやく、一気に手取り2,000万超、といった具合です。ローン返済の最後の数年は、手出しですわ。額が大きいとどうするんでしょ?経年劣化、家賃下落、空室率上昇も考慮した上で、順調に経営できた、場合です。

★まさに、税金の恐ろしさ。というか、賃貸経営って、巧妙に仕組まれていると思いませんか?このシュミレーションに、不動産賃貸経営が凝縮されている、といって良いんではないでしょうか?デットクロスの危険性は、よく言われていますし、わかっている方には常識、なのでしょうけど。。。ちなみに賃貸経営では、一番の勝ち組は、国と市町村だと思います。最初、儲かりますよー、といって、買わせておいて、取得税取って、固定資産税取って、だんだん厳しくなるように制度設計しておいて、次の人に売らせて、また取得税取って。うーん、ギャンブルで一番儲かるのは胴元、と同じ次元の様な気が。。。それに乗っかる金融機関と不動産業者、皆わかってやってるんですよね。。我々はもしかしてお釈迦様の手の上で踊らされているだけなのかも。。。

★最初の10年は良いんです、15年、20年たつと、皆さん、持ちきれなくなるんですよ、というベテラン営業マンの言葉の意味がよくわかります。しかし、手取りが減ってきたから、と、まずはキャッシュフローを改善しよう、と更に借金を重ねて物件を増やし、当面のキャッシュフローを増やす、という手段は、厳に慎まないといけないと思います。年々ぎゅうぎゅうと首が絞まってきて、物件が取得できなくなった時点でしんどくなります。やがて、売却を繰り返さざるを得なくなりますが、もう売る物件がなくなった時点(相場より残債が多い)で、更にしんどくなります。

★で、これを解消する手段がいくつかあって、その一つが法人化、という訳ですが、相続までを含め、いろんな変数を考えて検討しなくてはなりません。これからはアベノミクスで、都心や地方中核都市では、土地の価格が上昇していきます。不動産は売却時、利益が出たかどうか、個人の場合は、短期か、長期か、で、税金の額が大きく変わってきます。法人化のタイミングで、納税額が動くんですね。福岡1号は、減価償却が終わることもあるし、土地の価格が現時点では購入時より下落していることも有り、現在は譲渡益税の納税はないと思いますが、今後、インフレになりますと、土地の評価額が上がる可能性があります。黒字物件の譲渡益と損益通算出来るので、管財物件と一緒に移そうか、とも思いましたが、福岡1号単独で、黒字にならないタイミングで法人化に踏み切る、というのもありかなあと思います。管財物件は、平成22年に購入しておりますので、平成21年及び平成22年に取得した長期所有土地等の1,000万円特別控除(届けてました)が、使えるのでした。法人設立の出資者を誰にどのような配分で行うか。どの物件をどのタイミングで法人に移すか。。金融機関との交渉は?土地の値上がりはどの程度までいくのか?

★そういうシュミレーターもあるんでしょうが、エクセル使って自分でやることも可能ではあります。わからないところは、税理士さんに聞きながら、いくつかのパターンを考えてみたいと思います。管財物件の法人化は、もう少し後でもいいかも。。。

★まあ、あんまり考えすぎても疲れますね。どうしようかなあ。
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2013年03月17日

税金を考える

★今回の確定申告が終わりました。帳簿上は、巨額の減価償却を取り、多額の入退去にかかわる経費を計上したにも関わらず、ごくわずかの利益で済んだのは、良かったです。65万控除はほとんど使えませんでしたが。
最近は、空室、修繕、税金、この3つの不動産経営のリスクの中でも、税金こそが、目立ちませんが最大のリスクではないかと思うようになりました。

★私は、そもそもアパート経営を始めたのは、節税目的でした。至上命題は”減価償却をバンバンとる””経費計上をできるものはバンバンとる”そして、不動産所得を赤字にして、給与所得と損益通算をして節税する。これが当初の目的だったんですね。当初は不動産取得税やら、仲介手数料やら、物件購入後のリフォームやら、経費はかさむんで、不動産所得は赤、です。その後、そのような経費がなくなりますから、家事関連費やら小規模企業共済なんやら、否認されない程度に、ありとあらゆる経費を算入し、不動産での納税はほとんどない程度まで抑え込んできました。

★個人での不動産経営の最大の利点は、他の所得との損益通算ができること。大きな減価償却を取り、ぎりぎりまで経費計上をし、さらに、万一、空室の増加で不動産所得が減少して、結果赤になっても、損益通算で、給与所得の税率で還付を受けられる。。これが、賃貸経営のリスクマネジメントとして、想定していたのは事実です。

★ただし、それも今年まで。福岡1号が一手に担っていた、巨額の減価償却が今年までなのです。じゃあどうするか、ということで法人への移管を考えたわけです。旧方法の減価償却ですから、間もなく帳簿上の価格は、取得額の5%になります。これを5年かけて償却します。一方、新法の減価償却だと、帳簿価格は1円ですよ。法人についての本を読んでおりますが、税務署は帳簿価格で法人に売却しても文句はいわない、と書いてありましたが、年間数百万のキャッシュを生み出すものの価格が1円、で、いいんでしょうか?時価での売買が原則、とも書いてありますので、さすがに1円、ということはないでしょう。もっとしかるべき高値で売却できると、譲渡所得の利益は増加し、納税額は増えますが、税率2割だから、ま、いっか。法人が取得後、再度減価償却が取れるでしょうからこれでまた取り返すかな。今度は4年で償却し、新法ですから、帳簿価格は1円になります。そうすると、この物件の役割は、家族への所得分散のための原資を生む、という方向で考えることになります。そして、最後は取り壊して更地にし、宅地として売却するか、新しいアパートを建てればいいわけです。

★法人に移管した場合のデメリットは給与所得との損益通算ができなくなること。もし一斉に空室が出たりすると、資金繰りでも、銀行評価でもとてもリスキーになります。しっかりした旗艦物件を保有しての築古木造の所有は、リスクを補い合っていいとおもいますが、いきなり新設法人で、築古木造のみ所有することのリスクを考えています。せめて、管財物件と同時売買がいいのではないか、と思っています。管財物件は、大幅な黒字での譲渡所得、福岡1号は、赤字になるでしょうから、譲渡所得税を考えても、理に適っています。築古物件しゃぶりつくしの術ってことです。

★不動産年収1億、銀行返済5,000万、返済比率わずか50%、て言ったって、減価償却やら固定資産税やら細かいことは抜きにすれば、所得税住民税5,000万で、差し引き手元に残るお金、なくなります。国はこれで儲け、さらに物件を持ちきれなくなって不動産が回転すれば、また、取得税やら、登録免許税やらで一儲けできるようになっているのです。多額の借金を背負った多額の年収は、見かけ倒しに過ぎません。最後は税金でやられてしまうのではないでしょうか?銀行も儲け、司法書士も設け、建築屋さんも儲け、それで、アパート、マンションのオーナーは、わずかな金額しか手元に残らないことになりはしませんか?

★結局、家賃収入などのインカムゲインは、物件を守っていくための防御システムに過ぎないのではないのでしょうか?では、攻撃システムは?それは、キャピタルゲインでしょう。手持ちの株、GMO,GMOクラウドは、ともに2倍に急騰しています。不動産も上がるときはすごいです。私の世代は、バブルを知る一番若い世代です。では、バブルは来るのか?物価が毎年2%ずつ上がります。では10年後は?1.02の10乗です。約1.2です。10年後2割の物価高ですわ。でも、不動産は、もう少しいくんじゃないでしょうかね?ただ、バブル、まではいかないでしょう。賃料は上がらなくとも、少なくとも大都市の物件価格は上がっていくと思いますね。

★結論として、今はじっくり物件を守っていこう、と。もう少し財務が改善したら、利回りは低くとも好立地の物件を狙いたいですね。なんか、少しずつ、世の中が明るくなってきているような気がします。
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2013年02月13日

法人化、手間はかかるが

★現在の規模のままである限り、法人化してもメリットはあまり大きくはない、と書きました。その通りです。じゃあ、新規法人で、まず1棟買おうかな、と思いました。いずれ規模は大きくしたい、というのがやっぱり本音ですわ。ですが、じゃあ、規模を大きくするのが今年や来年なのか??まだかなあ、と思うんですね。

★大変手間はかかっても、福岡1号を法人に移管するのが先かなあ、と思うようになりました。そのうち管財物件、北九州物件が、固定期間終了するので、その都度、法人に移管するかどうかシュミレートしていくのがいいかなあ、と思います。新規物件は、再来年以降かなあ。

★何も考えず買おうと思えば、多分、買えるとは思うんですが、でも、怖いんです。。万が一にも破綻するわけにはいかない。そもそも分不相応の投資の結果が見えてくるのは、10年、15年先なんですから。

★実際に不動産事業をやって初めて見えてくるものがあります。資金繰りとか、見かけの高収入に踊らされることの不毛さ、とか、空室連発のダメージの大きさとか、地域で急変する賃貸環境などの事業リスクとか。。借入金を多く抱えることのリスク、とか。。良い借金なんてないと思います。借金はあくまで借金です。

★今、規模を大きくすることの1番のリスクは、金利かなあ、と思います。住宅ローンは、全期間固定でリスクヘッジしました。でも、アパートローンや事業性ローン、固定期間が取れても5年とかじゃないですか(政府系金融機関除く)。固定金利が急騰したらどうします?これからインフレですよ。バブル期並みに10%近くとは行かないまでも、2%台(人によっては1%台)の金利が、6とか7%とかになったら。。1億の借り入れのあり、年10%1,000万の家賃収入で回していた人は、年間200万円台だった金利負担が、600万とか800万になるんですよ。返済比率60%で安心、と思っていても、もう家賃収入のみでの返済は無理ですね。どうするんでしょうか。収入が不動産所得のみに偏っていると、固定期間終了時、強烈なパンチの連打を食らってしまいますよね。。せっかくインフレで資産が膨らんでも、キャッシュが回らなくなったら、たたき売るしかなくなっちゃうかも知れません、もったいない。

★手間暇をかけつつ、現在所有物件の法人化を進める、借入金の絶対値を減らす。その上で、規模を拡大していきたい、と思います。ロードマップが見えてきました。
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2013年02月12日

法人での減価償却

★法人での減価償却は、任意償却。つまり、赤字になりそうな時は、償却しなくてもよいそうで。。これ、むちゃくちゃいいやん。
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代表取締役と妻のポジション

★法人を設立すると、代表取締役を決めないといけません。代表取締役の給与は、少々高くても税務署は結構おおめに見てくれるようです。あ、もっとも役員給与は原則損金不算入、定期同額給与の場合のみ、損金算入、ということではありますが。ただ、税務調査に入られたとき、代表取締役がしどろもどろで、勤務実態がない、と判断されれば、これまでの代表取締役への給与が突然損金不算入!になることもあるそうな。

★代表取締役は私でいこう。法人から、私は給与を一切もらわない。これはこれで良いようです。妻を役員、社員にしたとき、問題となるのは、社会保険への加入です。これを回避するためには、妻に非常勤役員(社員)になってもらえば良いそうです。業務的にもちょうどいいかな。私の扶養に入れるためには、給与を103万に抑えればいいし。法人の場合は、配偶者控除もあわせて使えるし。青色専従者給与を支給すると、配偶者控除が使えないんです。。

★少しずつ勉強だ。
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2013年02月11日

法人化について結局の所

★この週末法人化について、いろいろ検討してみましたが、現在の規模を維持する限り、個人事業主でもいいんじゃないか、との結論に至りました。確かに納税額は増えるでしょうが、家賃収入は減っていくでしょうし、戸建てを処分もするでしょうし、それにつれて納税額も減るわけで、デットクロスでもたかが知れている、というか。。。現在の規模で法人化しても、手間暇ばかりかかって、節税額はわずか、って結論なんですわ。。相続の問題をどうするか、という課題は残りますけどね。。

★裏を返せば、今後規模を拡大するのであれば、法人の方が絶対に得である、ということも確信しました。これは、間違いないです。ということは、次の1棟を購入する段になって、初めて法人化を検討する、というか、次の1棟を新設法人で購入する、その後、既存物件を法人に移管する、という流れがスムーズかなあ、と思います。

★で、一番のポイント、”今後規模の拡大を目指すのか?”結局、ここに行きつきます。現状31戸、運営するのにも、時間を捻出するのに四苦八苦している状況です。超多忙な私が、時間を取れるのか??更に、不動産賃貸業が如何に厳しい世界か、この7年半で、身をもって体験してきました。うまくいっている人ばかりではないんです。。しかし、自ら経営者となって、事業を運営していく楽しさ、というかやりがいも、理解できるのです。いろいろ大変なこともおこる世界ですが、基本的に不動産賃貸業が嫌いではないんですね。そして、規模の拡大こそ、投資家の本能って思いますです。一瞬、すぐにでも法人を立ち上げて、1棟買おうか、とも考えちゃいました。。

★でも、私の本業は、勤務業。こちらも厳しいですが、大変やりがいもあります。金銭的なこと、やりがい、そして時間のやりくり、家庭を大切にすること。。。そして、何より、破綻のリスク。。いろいろ考えると、やっぱり安易に規模の拡大を追い求めるのはリスキーだと、、考えるに至りました。

★私は、借入金の絶対額を考慮しつつ、今後時間をかけて、いけそうな時にちまちまと規模を拡大していく、かも知れません、って所ですかね。。。

★個人事業主と、法人の税制は大きく違います。法人について、しっかり勉強してみようと思います。もしいつの日か法人を立ち上げたら、経理は会計事務所にお願いするんでしょうが、自分でも節税スキームについては、完璧に理解できるようにしておきたいと考えています。

★この繁忙期は昨年の反動か、全物件満室予定ですることがありません。嵐の前の静けさでせうか?
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2013年02月10日

法人成りの注意事項

★個人の所有する不動産を、家族皆で出資する株式会社に売却する場合、適正価格で売却する必要があります。また、法人は、その購入金額を全額ローンで賄うか、家族各々の出資金+ローンで、賄う必要があります。この辺りをへんにいじくると、一部家族への贈与とみなされて、贈与税がかかってくる可能性がありそうです。

★適正価格は、土地家屋調査士に依頼、税務については、税理士に依頼して、万が一にも贈与税がかかってこないようにしなくてはいけないと思います。家族分の出資金については、私より家族へ贈与する予定ですが、110万の控除枠を超えて贈与し、あえて少額の贈与税を払っておこうと思います。一度税金の洗礼を受けたお金であれば、どうどうと出資金として使用できるでしょう。

★問題は、こうして税金の問題をクリアしたとして、福岡1号を税務上の適正金額で購入した法人が、今度は、うまくキャッシュフローを出しつつ、黒字経営できるか、ということです。複数物件となると、さらにシュミレーションが難しいですね。。あー、面倒だ、というのもわかります。。

★このスキームはなかなか大変そうですが、税金の知識、経営の知識、相続の知識を深めるためには、もってこいの事案だ、と思って、やり遂げようと思います。ただ、早くとも来年末の話なので、ゆっくりと検討していきたいです。
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なぜ法人化?

★アパート経営も7年目の半ばに差し掛かっています。福岡1号の減価償却も今年までで終了します。何せ築古狭小物件で、土地建物比の適正化により、多額な減価償却がとれる、と購入した物件でしたので。。来年からは、不動産所得では、これまでにないほどの黒字となる予定です。個人事業主では、給与所得と不動産所得は損益通算されます。そうなると、、不動産所得分もかなり税金を支払うことになってしまいます。会計上の黒字と、キャッシュフローは別物で、会計上黒字でも、納税すると、キャッシュフローがマイナスになってしまう、これをデットクロスといいます。不動産収入が大きな場合や、他から補てんできない場合、これは、決定的に危険なことだと思います。確かにしばしば目にしますよね。

★減価償却が取れなくなった物件は、売却するか、税率の低い家族に譲渡あるいは売却する、自己設立した法人に売却する、という手法が取れます。基本的にみなさん、この時点で一般顧客に売却するようですが。。

★私は自己設立法人に売却しようと思っています。土地、建物込です。個人事業には、利益があれば、譲渡税がかかってきます。この不景気の世の中ですので、土地価格は下がっています。問題は建物です。帳簿価格はゼロに近い額です。旧方式の減価償却ですので、取得費の5%が減価償却後の帳簿価格です。が、新方式への移行により、この5%の価格も数年かけて償却できるようになりました。帳簿上の建物価格は、最終的には1円となるのです。

★減価償却のメリットばかり喧伝されておりますが、建物を売却する際、売却価格と、帳簿価格(最終的には1円)の差に譲渡益課税されます。すなわち、減価償却で得した、と思っていたら、最後に売却する際、減価償却で償却したはずの部分に譲渡税がかかってきてしまうのです。ほんと、よくできてますね。税金体系を考えた人は天才です。

★もっとも、譲渡益課税は短期5年以下は39%ですが、長期5年超は、20%です。減価償却時の税率との差は、利益にはなりますね。さらに実際の取得建物価格と、実際の売却建物価格は、通常大きく後者が下がっているはずですので、この差額分の減価償却分も利益にはなります
★今回の売却では、多分、譲渡益課税はほとんどかからないと思います。一方、物件取得の法人側から見ると、登録免許税や、不動産取得税がかかってきます。これは、7年前の価格を弥生で見ましたが、なるほど、、そこそこかかりますが、仕方ないですね。固定資産税評価額は下落しておりますので、取得税もこれよりは若干減るでしょう。もちろん仲介手数料はいらないですし。

★さて、法人化するのは、不動産所得(収入ではありません)が、2,000万とか3,000万とか超えてから、など言われますが、給与所得の税率が高い方には当てはまりません。不動産所得の黒字は、数百万であっても、もろ高税率がかかってきます。不動産所得がそこそこの黒字になりそうな場合は、今後もアパート経営を続けていこうと思っている場合は、さっさと法人を設立したほうがよさそうです。

★なお、個人事業主で、さらに築古木造を購入して、その減価償却を利用する手も考えましたが、所有物件が築古ばかりに偏るのはいかがなものか、と思ってやめました。

★法人について、勉強を始めたばかりですが、いろんなノウハウがありそうです。もう少ししっかり勉強してみたいと思います。今年は、法人についての勉強の年にしたいと思います。
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2013年02月05日

法人化でグルグル

★2年ぶりの物件見学で、気持ちもすんだし、確定申告作業も大詰めです。青色申告の控除65万と、土地に関する借入金の利息約○○○万。この65+○○○のエリア内に申告所得が入り込むと、凄ーく損した気分になります。わかる人にはわかると思いますが。。理想を言えば、このエリアのプラス側に気持ちだけ少々出るのが、ベスト。昨年はこのベストだったのですが、今年は、さすがに退去があいついだだけあって、65がほとんど使えないぐらいの微少プラスに終わりました。これだけ退去が続いても、プラス、というのは、それはそれで良いんでしょうが、控除を使えないのは、損した気分です。

★不動産所得は、赤字だと給与所得と損益通算で節税、といっても、仮に赤字の場合だと、青色申告控除と土地に関する借入金の利息分は全く使えませんから、なんだかなあ、という感じです。それよりも、平成25年までは、福岡1号の減価償却が使えますが、しゃぶりつくしてしまいまして、平成26年からは、使えません。これが、百万単位の額なんですわ。。このままだと、不動産収支は、一挙に大幅黒字化し、いわゆるデットクロス、になってしまいます。

★来年度からどうするか、あれこれシュミレートしていました。といっても、結論は、法人を設立し、法人の売却する、しかないですね。いつそれを行うか。。法人化に備えて、福岡1号のローンは、5年固定期間終了後は、3年固定、としておりました。3年固定の満期は、平成26年秋、です。では、このタイミングで、法人を設立し、法人に売却するか。。。この際、問題となるのは、福岡1号の、不動産鑑定士による評価額。個人から法人への売却は、税務署が一番目を光らせる部分だそうですから、きっちり鑑定士を入れようと思っております。さて、建物は、帳簿上、ほぼゼロ、ですが、実勢価格は違うでしょう。その差額は、譲渡益、となります。一方、土地の評価額は、、、鑑定士の方に聞かないとわかりません。ただ、土地は、帳簿と比較すると、譲渡損、になりそうだと思っています。この建物の譲渡益と、土地の譲渡損。。これを足して、土地プラス建物が、譲渡益、となれば、ここに20%の譲渡税がかかってきます。譲渡損、なら、税金はかかりません。

★なるべく安く法人に売却したい、と思っているんですが、さて、どうなりますかね。。融資付けをどうするか、も検討しなくてはなりませんが。。出資は、家族3人で均等に行おうと思っています。一時LLCも考えましたが、相続を考えると、やっぱり株式会社です。妻や子には、出資金を贈与して、あえて、少額贈与税を支払おうと思っています。減価償却が終わった分、所得の分散をはかる、ということです。ただ、福岡1号のみの移管の場合、果たして、所得の分散と言えるほどのキャッシュフローを得られるか、という問題があります。さらに法人の赤字決算はなんとしてでも避けたい。そうなると、他の物件もまとめて移管した方が良いかも。。となると、他の物件のローン固定金利期間とも関わってきますしね。。。難しいもんです。

★まあ、実際に行動するのは一番早くても来年秋、なので、それまでにいろいろシュミレートしたいと思います。次の物件購入は、再来年以降ですね。。。築浅物件は法人で、築古は、個人で購入しても良いかな。。

★何はともあれ、不動産賃貸業=税金との戦いです。相続税、控除が少なくなり、ますます税金対策が必要となりそうです。
posted by est at 21:20| Comment(0) | TrackBack(0) | 法人化 | 更新情報をチェックする