2014年01月26日

弥生と格闘

★弥生と格闘、といっても、平成25年度の申告書は出来ています。いま格闘しているのは、平成26年度版。つまり、今年の12月分までの賃料や経費の予想金額をすべて入力し、税額の概算を出していたのです。資本的支出にならない、一括償却できる工事、一番いいのは外壁塗装でしょう。以前と同じ工法で、グレードアップをしなければ、一括償却できるはずです。退去予定部屋の原状回復費、その他諸々駆使すれば、なんと、今年の黒字も、たいした金額にはならないかも、です。と言うことは、、法人化は来年でもよいのかも。。。

★私は、給与所得がそこそこあるので、とにかく不動産所得分の所得税をゼロにすることを目指してきました。そして、おおむね達成してきたのです。一番効いていたのは、築古木造福岡1号の減価償却費。しかし、昨年で減価償却し終わってしまいました。このままでは、不動産所得分の所得税納税の必要が出てきそうなので、法人化を考えたわけです。さっさとやっちゃってもいいのですが、出来るだけ資本金を多く(といっても1000万以下)入れたいのです。その方が、決算書、様になるでしょ?今後規模を拡大するつもりはあるので、決算書きれいにしておきたい。なら、もう少し資金が貯まる来年でもいいかな、と、ちらっと思いました。でも早く法人化して、さらなる節税を駆使したい気もあって、どうしようかなあ。

★あれだけ、今年は法人化と言っておきながら、と言う気持ちもありますが、もう少しシュミレートしてみたいです。そこそこ規模があれば、不動産賃貸業は税金との戦いです。ものすごーくぶっちゃけて言えば、規模の大きな方が、返済比率50%以下で安心です、といってても、税金50%とられると、実はあっぷあっぷですからね。。税金が払えなくて跳んだ人、多いです。恐るべし日本の税制、です。負けないようにしなくては。。。
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2014年01月19日

景気とムード

★今年は、法人化とともに、1棟、物件が欲しいと思っています。久しぶりにネットでリサーチしてみましたが、やっぱり、高い!!ほんの数年前、安い物件が多くあったのが嘘みたいです。

★やっぱりほんの数年前、福岡市の賃貸市場は危機感があふれていました。家賃が圧倒的に値崩れし、家賃を下げないと入居が決まらないのです。賃貸経営は終わった、、本気でそう思いました。いえ、今でもそう思っています。それなのに、この盛り上がりは何なのでしょう?まるで2006年にタイムスリップしたかのような、、デジャブのような。。

★確かに、アベノミクスによる景気回復、株価と地価の上昇、そしてなによりもそれらによるムードの好転が大きいのしょう。20年余も続いた、デフレからの脱却も視野に入ってきています。息を吹き返したアパマンビルダーによる新築ラッシュは再開され、賃貸経営新規参入組も多いです。

★歴史は繰り返すのか?それとも、持続的なインフレになっていくのか??いずれにしても、福岡市の人口ボーナスは、あと10年。人口が減り、物件が増え続けていくその行き先は、激烈な入居者獲得競争であることは明らかです。全国的には、これから坂道を転がり落ちるかのような人口減が待っています。不動産賃貸業は資産形成と節税の有効な手段ですが、少なくともこれからの時代、深入りは避けるべきかな、と思っております。

★何はともあれ、借入金が少ないと何とかなるでしょう。賃貸経営は、人生の一つのピース、ということを肝に念じて、祭りに流されず、動いていきたいです。
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2013年12月21日

ふるさと納税

★以前、株主優待を利回りに換算し、株式投資をやっていました。インカムゲインを中心としての投資、でした。しかし、株主優待取得以上の、強烈な利回り?をたたき出す投資?があるのをご存じでしょうか?それは、ふるさと納税です。

★簡単に言うと、寄付金として納税した額のほとんどが還付される、という仕組みです。最高税率の方なら、所得税率40%、住民税率10%ですよね。通常の寄付金だと、所得税の還付は、寄付金x40%、住民税の還付は、寄付金x10%、還付されます。ぶっちゃけ、納税額の半分が戻ってくる、という仕組みです。寄付金の半額は戻ってきても、半額は納税するわけですから、お得、というわけではありません。

★しかし、ふるさと納税には特例があって、上記の還付金に加え、寄付金x(100-40-10)%が還付される、訳です。つまり、各地の自治体に納税しても、正確には2,000円以外、全額戻ってきてしまう、ということになるのです。ただし、最後の、寄付金x(100-40-10)%、の控除は、住民税所得割額の1割まで、という制限がつきます。この制限の額で、全額控除される金額が決まってしまうわけですが。。

★さて、自分の納めている住民税、所得税の一部を、わずか2,000円の手出しだけで、好きな自治体に納めることが出来る、ということになります。これだけだと、へー、で終わってしまいそうですが。。。

★大概の自治体は、10,000円以上納めると、その地方の特産物やらなんやら、お中元やお歳暮なみの商品をおくってくれるんですね。だいたい、3000円~5000円分の商品を発送してくれるようです。ここがポイントです。1万円ずつ、10の自治体に納税することもできます。すると、9万8千円は戻ってきて、さらに商品が10個送ってくるというわけです。繰り返しになりますが、納めている税金の額によって、全額控除されるの金額は打ち止めになりますからご注意を。。

★つまり、多額の納税をしている人は、多くの商品を、わずか年2000円の手出しで受け取ることが出来る、という、信じられないほど美味しい制度なんです。多額の納税をしている人ほど、多くの恩恵にあずかれます。たたかれっぱなしの高額所得者の方、是非、この制度ですっきり致しましょう。。事務手続きが煩雑ですが、ふるさとチョイス、というサイトだと、ずいぶん簡単に応募できますよ。これを知ってしまうと、株主優待狙いの投資が、色あせて見えてしまいます。もっとも、この制度は、受け取れるのが地方の特産品に偏りますから、株主優待のメリットも失われるわけではないですけどね。
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2013年10月05日

築古RC

★実は先日、九州とある県の耐用年数越え築古木造の紹介を受け、実際に物件見学まで行きました。いや、他の用事のついで、と言った方が良いか。。。現在、法人化を控えて、新規物件を購入するつもりはないのですが、めちゃくちゃ美味しいなら、話は別。。ですが、当然、そう美味しい話など、転がってはいないわけで。。転進。

★さて、本日、一つ物件の紹介を受けました。築19年のRC。買わない、と言っているのに紹介してくる業者さんもどうか?と思いますが、ついつい、質問など返してしまうものですから、紹介してくるんでしょうか。まあ、購入層で言えば末端に位置する私なので、そんなに美味しい物件では、、ないですけど、これは、意外と化けそうな気が。。。

★築19年、というのは、RCにしては、築古というにはかわいそうな気もしますが、私、古いRCには手を出すまい、と固く誓っております。理由は、、最後に売れなかったときが怖いから、です。実例を交えて、詳細に話を聞いたこともあります。。知人で、大変に苦労していた人もいます。超築古RCをどう考えるか、これは、人それぞれで、築40、50年でも売り切る、取り壊して再建築できる資金力がある、徹底的にリノベして、築100年を目指す、など、対策ができる方もいるでしょうが、私は、そのように対処する自信がないんです。

★私は、築古木造が好きです。最終的に土地として所有出来るからです。ただ、空室リスクが高いですから、それなりの賃貸経営の技術がないと難しいと思います(私は身をもって体得しました)。最後に立ち退きの問題もありますが、5,6年も待てば、(待てる状況を作らないと行けないと思いますが)大概は退去します。宅地として適する30-50坪の物件を複数所有し、とことんシャブリ尽くすのがいいのかな、と思います。所有権は株式の形で家族に分散していく形になると思いますが、将来、私の寿命が見えてきたとき、複数の小規模の宅地に適する土地があれば、その時の家族の状況に応じて、好きな絵が描けると思うのです。

★RCなら、新築や築浅が良いと思います。融資を長く引いて、毎年のキャッシュフローを厚くする。そして、築20年前くらいに残債価格以上で売り抜けるのです。RC所有における、最大のイベント、それは、売却、だと思っています。経験はないですが。。。その頃が、一番トータルの利益率が大きくなるようです。買い手にも融資がつくから売りやすいのでしょう。ただし、RCは、ロットが大きいです。万一売れなかった場合、あるいは、残債以下の値段しかつかなかった場合。。シビアな状況になるかも知れません。結局RC物件投資は、出口を成功するかどうかにかかっているんです。人口減少が続く、今から20年後。。。築古RCは、きっと世の中にあふれているでしょう。今は築古RCにも買い手がつきますが、20年後も、想定する値段で、誰かが買ってくれるのか?これは、神のみぞ知る、です。

★別にどちらが正しくて、どちらが間違っている、というものでもないと思います。自分にやれそうなのはどちらか、どちらが性に合っているか、ということでしょう。。。というわけで、空室対策はやれそうだな、と思ったRC物件、見送りました。これ、もし20年後、家族に残したら、やっぱり家族は困るでしょう。。

★でも、、規模の小さな新築RCなら、一つぐらい持ってみたい気もします。。私も懲りないなあ。。。
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2013年08月24日

インフレからデフレのはざまでートレンド転換をどう捉えるか



★法人化に向けて、シュミレートしています。福岡1号を節税のための安全バッファとして残した場合、不動産所得をゼロに近づけそう、と書きましたが、相当不動産所得が減少しないと、さすがにゼロ近くにはならないようで。。そこそこの納税は発生しそうです。安心料と割り切って納税するか、思案しております。

★さて、書類をひっくり返したりしていましたら、昔買った本が出てきました。サラリーマンのままで2億円長者になる法、という本です。わぁ、懐かしい、と思いました。これ、私、第一刷を購入したのですが、1994年12月が、第一刷、なんですね。つまり、失われた20年が、まさに始まろうとする時、に書かれた本。

★不動産投資の有利さ、を書いた本なのですが、今の日本の状況と、根源的に、決定的に、違うことがあります。すなわち、1994年まで続いてきたインフレ、を前提に書かれた本なんです。

★不動産屋株式は、10年、20年と長期スパンで見た場合、よほどの間違いがなければ、確実に何倍も値上がりしており、家賃収入も、黙っていても確実にアップしていくのである。戦後の日本のどの10年を区切ってみても、サラリーマンの給料は10年で2倍以上になっている。自分の周りの不動産を10年前、20年前、30年前、と被アックしてみれば、わかることである。短期的には下げていても、10年以上になれば、どんな場所でも、確実に何倍にもなっていることは、貨幣社会の歴史が示していることである。

★これは、中国の話ですか?いえ、日本です。かつて、日本では土地神話がありました。1990年代前半まで、それは全く疑われることなく、信じられていたんですね。。ダイエーも、西武もいけいけで、多額の借金をして、税金を払わないようにして、やってましたよね。確か、リクルート会長の江副さんが、いずれ土地はあまる、と発言して物議を醸していましたが、やっぱり、氏は、ある意味凄い人だったのでしょう。

★私が思ったのは、これほどまでに、劇的に、投資環境は変わるものだ、ということです。当時は、インフレからデフレに変わっていく過渡期でした。そして、デフレトレンドは20年間も続いたのです。それでも、ここから抜け出ることができずにいます。

★国の借金は1000円を超えています。途方もない額です。安倍政権は、これを2%の緩やかなインフレで持って、実質価値を下げようとしているんです。もしかしたら、今度は、デフレからインフレへの過渡期にある、のかも知れません。だとすれば、資産性の維持を目的に、借り入れをして物件を持つのは悪くないかも知れません。しかし、先ほどの本で登場する金利、5%、6%、がざらです。また、入居者獲得競争は、当時と今では、圧倒的に今が厳しいはずです。

★つまり、インフレになると、資産性は維持出来るのかも知れませんが、空室によるインカムゲインの減少、金利負担の増加、により、物件運営が困難を来すようになる可能性が高いんじゃあ、ないでしょうか。結局、キャピタル狙いとならざるを得ないのかも知れませんが、インカムゲインは減る、価格は上がる、じゃあ、利回りが相当落ち込みます。結果、不動産投資は、資産家だけの世界に舞い戻ることになるの、、かも知れません。

★パラダイムシフトが起きるのかどうか、我々は、いままさにその転換点にいるのかも。。。
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2013年08月10日

福岡の物件売買は活況だと思う

★自宅近くに6戸のタウンハウス(要は戸建て賃貸)が建ちました。次は、福岡1号の隣地。3戸の戸建て賃貸が建ちました。北九州物件の隣地の中古戸建てが売りに出ました。管財物件の擁壁有り戸建てが売りに出ました。擁壁は取り壊され、5筆の建築条件無し売地として売りに出ています。2筆をハウスビルダーが購入したようで、戸建てが建設中です。管財物件周辺は、開発が目白押し。1DK~2Kの30~40平方メートルのアパートが人気のようですが、地域柄、建て売り戸建ても多いです。

★今度は、戸建て物件の隣が売りに出ました。鏡で移すと同じ間取りになる兄弟部件。気になる価格は、私が6年前購入した金額より、高い。。それにしても、自分が所有している物件の周囲でも、これだけ物件が動いているのですから、おそらく全市内では、相当動いていると思います。やはり、アベノミクスの効果なんでしょう。。書店に行けば、不動産投資本が所狭しと並んでいる。バブル期の株式投資指南本に重なって見えるのは、私だけでしょうか??果たして、この活況がいつまでも続くのか??

★国の借金が1000兆円を越えました。こんなもん、返せるわけないですよね。。やがて国内で国債が消化できなくなり、高い金利で外国に買っていただくことになる。。長期金利の急騰ですね。。腐っても世界第三の経済大国ですから、この国のデフォルトはとんでもないことになる。。世界がそれを認めません。IMFが乗り込んできて、公務員の半分はクビ、消費税30%、所得税アップ。医療費2倍。年金半額カット。ギリシャで見られたのと似たような光景が、展開するのかも知れません。。えーと、大家さんも多くは金利急騰、滞納増加で首が回らなくなり、任売、競売続出、さらっていくのは、どこの国のハゲタカファンドでしょうか??多くの国民が没落した上で、残った輸出業が円安メリットで高利益を享受し、日本復活、てな具合でしょうかね。

★バブルの崩壊の時だって、それまで数十年にわたって信仰されていた土地神話が崩壊しました。バブル後の失われた20年、幾度となく言われた、国債価格の暴落と、長期金利の急騰は見られませんでした。でも、アベノミクスが失敗すると、1度日本は、ガラガラポン、になる可能性が高いように思います。もろもろ考えると、やっぱりここから借入金を増やす気にはならんのです。インフレはキャッシュは不利、と言われても、たとえばゴールドに変えてしまえば、一瞬でヘッジできますからね。借入金を少なくし、手元キャッシュを厚くしておくのが良いような気がしますね。少なくした借入金も固定金利なら、まあ、ある程度は安心か。。最初の関門、アベノミクスは、消費増税をどう乗り越えるでしょうか??
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2013年06月24日

難解な相場

★上海総合指数は、大幅安で、ついに2,000を割り込みました。曲がりなりにも世界第二の経済大国の変調です。世界への影響、特に資源国や発展途上国への影響は、大きいものがあるでしょう。中国へ資源を輸出して潤ってきたブラジル経済も変調を来しています。昨今のブラジルでの大規模なデモも、中国と無関係とは言えないでしょう。トルコもそう。世界のマネーが不穏です。

★成長が鈍化し、不況に陥った、ということだけなら、これまで先進国も何度も経験していること、別に、どうってことないです。問題は、中国は、経済発展によって社会秩序がかろうじて維持されてきたであろう事、です。つまり、経済の停滞が、社会秩序の崩壊に直結するリスクがあることです。これまで、日本は、戦略的互恵関係の元、中国に莫大な投資をし、日本もそれなりに潤う一方、中国の経済発展を支えてきた側面があります。しかし、尖閣問題後の中国の振る舞いを見れば、もはや日本企業はそういう気にはならないでしょう。中国から撤退し、金を引き上げています。尖閣国有化は、中国との決別です。日本は、中国との互恵関係から舵を切ったのです。

★日本は、アメリカへと回帰し、シェールガス革命の恩恵を受け、さらにTPPに加入して、巨大貿易圏を形成しようとしている。その狙いは、中国の排除、でしょう。日本を突き動かしたのは、アメリカです。やっぱり、アメリカはしたたかです。恐れ入ります。。先日の米中首脳会談、オバマ大統領は、上手うに習主席をあしらった、というところでしょう。

★中国は国内ががたがたになると、敵国日本、と仕向けてくる可能性がある。ただし、日米がしっかりタッグを組んでいるので、そうそう簡単なことは出来ない。一戦交えてもし日米に敗れれば、下手をすれば、中国で革命が起きまっせ。

★習主席、どこまでわかっているんだろうか?意外と結構わかっちゃ居るけど、軍部や守旧派がいうこと聞かないだけかも、しれないなあ、と思う今日この頃。

★日本株の動向ですか?そんなもん、これだけ変数が雑多なのに、わかるわけないでしょ。休むも相場、ですね。ただ、長期的にはようやく本格的な相場が来るかも知れませんよ。チャンスをうかがいましょう。落ち穂拾いを考えていましたが、世界のマネーの変調が大きすぎる。。。今はリスクオフの姿勢が無難なのでは?
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2013年06月23日

中国に注意

★私、昨年の9月26日のブログで、次のように書いていました。

こちら

★今読み返すと、結構当たったじゃん、と我ながら思います。当時、アベノミクス、という言葉は、まだなかったと思いますが。。。

★さて、アメリカの景気回復は、本格的になりそうです。日本にも景気回復してもらって、アメリカ国債をよろしく頼むって事でしょう。一方、今大変リスキーな状態になっているのは、中国です。もしかしたら中国の金融システムが軋み出すかも知れません。。今でも思っていますが、日本の指導者層は、それを察知して、あえて尖閣問題をこじらせたのかも知れません。。

★上海総合指数は年初来安値を連日更新しています。習主席は、贅沢は敵だ、というキャンペーンを振りかざしていますが、どう見ても、経済通とは思えません。毛沢東復古主義傾向を見ても、もはや時代遅れとしか思えません。中国の銀行は現在、融資を絞っているそうですが、、日本のバブル期の総量規制がちらつくのは、気のせいでしょうか??

★アベノミクスが失敗するリスクの一つに、中国リスクを上げました。でも、もしかしたら、これも織り込み済みでのアベノミクスかも知れません。。なぜアメリカがアベノミクスに寛大なのか?なぜ、最近、アジア新興国から投資資金が逃げているのか?

★株価は、もう少し落ち着かないのかも知れませんですね。。。

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2013年06月09日

どう相場に向き合うか

★さて、5月後半から、比較的時間を作って相場をみておりました。超多忙な私ですが、アパートで満室が続いて手がかからないこともあり、また、アベノミクス相場第一波の終了、買い場来るかも、の事態に、相場をやっていた頃の興奮が蘇ってきたからです。

★月曜日はとりあえず寄りで反発するでしょうが、アベノミクス第一波、いわゆる金融相場は終わりましたので、今後は、アベノミクスの具体策や、継続性、そしてその効果を見極める時期になりそうです。方向感の定まらない展開が続くのでは、と思います。指数は、これだけの大相場の崩れた後です。しばらくは戻りを試しますが、結局戻りは売り、というパターンがしばらく続くのではないでしょうかね。。一方、業績に従い、個別株の動きは、強弱がハッキリしてくるのではないかと思います。

★ということで、個別株を調べてみようと思いました。このブログには、自身の過去の売買データも書いておりますので、それも参考になります。。が、数銘柄調べてみたところで、、あー、面倒くさい、と。。私、そんなに自由になる時間が、、そもそも、、ないのでした。

★現在、GMOインターネット、GMOクラウドのみほったらかしにして持っていますが、今後半年で、あと数銘柄、優待銘柄を落ち穂拾いする、、こんな感じを想定しています。基本的には、バイアンドホールド。株式投資は、あくまで余剰資金で、規模も極く小さく、インカムゲイン狙いを中心にする、予定です。キャピタル狙うには、時間的、精神的余裕がとてもありませんです。

★見てただけですが、相場に関わると、どうも気分が落ち着きませんし疲れます。ここで原点に戻り、地道に給与所得を得つつ、不動産賃貸事業を経営しつつ、借金を返しつつ、自身と家族の株式会社立ち上げに向かって進んでいきたいと思います。
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2013年06月08日

金利のジレンマ

★アベノミクス、そして黒田日銀総裁の目指すところは、2年で2%のインフレにする、というものでした。だとすれば、長期金利は3%位いってもおかしくないはずです。しかし、長期金利が1%に到達した時点で、日銀は長期金利をコントロール出来ない、や、上昇が急激すぎる、等のバッシングが急速に広まりました。それに強く違和感を覚えました。市場が動揺したところで、中国の景気指数が芳しくないことが伝わり、5.23の暴落に繋がったわけです。長期金利と、中国の景気は、アベノミクスの肝、の部分ですからね。。

★日本は1,000兆円の借金を抱えています。金利が1%上がれば、金利負担が10兆円増えるわけです。消費税が1%上がると、2.5兆円の増収、だそうですから、それだけで、消費税4%分です。合ってますか?金利があと2%上がり、3%に近づく、ということは、金利負担が20兆円増えるってことです。消費税だと8%分です。景気回復で国の税収が20兆円増えますかって、ことです。

★今回の暴落は、長期金利の上昇を喧伝され、それに市場が動揺したところを狙い撃ちされた、と言えなくもないです。でも、でも、長期金利が上がらなくて、物価だけが2%上がるって、そんな都合の良いこと出来るんでしょうか?もしかして、大蔵省としては、今の債券高(金利安)、株安、円高、そして、デフレ、、を望んでいる、ということでしょうか?安部さんは、通産省派ですし。。。

★国債の価値を守り、国の借金の安定調達、という大蔵省のいうこともわからないではない。5.23ショック直前、長期金利が暴れ始めたように見えた時点で、官僚はビビってしまったのではないですかね。。でもですね、長期金利が上がらないインフレなんてあり得ないんじゃないでしょうか?インフレにならないと、いうことはアベノミクスは失敗なんじゃないでしょうか?

★アベノミクスは諸刃の剣です。成功すれば、日本は成長軌道を回復するでしょう。しかし、失敗すれば、国家破産に繋がる。一種の賭です。この賭に反対する勢力は、デフレを望んでいるということです。デフレ下で超増税、社会保障費カット、が国家破産を防ぐ一つの道であることもまた確かでしょう。株高は、アベノミクスの最大の肝、です。参議院選挙を目前にして、一種の権力闘争、とでもいいますか、永田町や霞ヶ関で、そのせめぎ合いが起きているということではないでしょうか?。。。市場は、安部さんの政策と言うよりは、アベノミクスを継続できるのか?を疑問視しているのかも知れません。

★先日、第三の矢に中身がない、と書きましたが、(小泉さんの言ってた)抵抗勢力の抵抗で、中身を入れようにも入れられなかったのかも、ですね。でも、抵抗勢力=悪、なんて、そんな単純なものではないです。考えれば考えるほど、日本の置かれている立場の難しさがわかります。市場の動揺は、日本の司令塔の葛藤をそのまま表しているのかも知れません。米中会談、TPP交渉、そして参議院選も控えています。市場も一筋縄ではいかないでしょう。TPP問題の決着、日本経済の着実な改善、アベノミクスの推進と成功、をある程度見通せるようになると、第二波が来るかも知れません。来ると良いですね。。。
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2013年06月06日

今日は投げが出ている

★昨日は指数が下がっていましたが、今日は個別株に投げが出ていますね。日経は、12,600円処の窓を埋めるのでしょうか?ここまで崩れてしまっては、15,000円帯のシコリを抜くどころではありません。今度は戻りを空売りたくなります。もうやりませんが。

★今回の崩落は、結構酷いものです。私も、リーマンショックに巻き込まれたとき、一度ギブアップ宣言を出しました。2008年10月の過去ログを読むと、今でも冷や汗が出てきます。今回のアベノミクス一波終了には、おそらく、多数経験の浅い方も巻き込まれたと思いますが、是非これを糧にして、再び相場の世界に戻ってきて欲しいです。日本の株式市場が、ヘッジファンドの草狩り場になるのは、やるせないです。

★異次元の金融緩和が出たのですから、異次元の政策が出るものとの期待があったものと思います。日本の問題の根底は、少子高齢化と、莫大な国家の借金、過剰な規制ですから、これへの処方箋が必要なんです。極論としては、移民を受け入れる。出生率を2まで引き上げる。たとえば、女性が社会進出できるようにするというのならば、移民を受け入れ、国家負担で子育て世代にベビーシッターを付ける。シングルマザーの支援拡充。一方、老人医療費は大幅に削減。自己負担大幅増にするか、終末期の積極的医療を全く行わない。介護は移民の方に担っていただく。年金も削減。老人世代が、血を見なければ、誠に残念ながら、国が持たない。競争力アップをいうなら、法人税をゼロに近くする。農業、医療、介護分野の株式会社参入無条件で認める。混合診療解禁。発送電分離即時開始。電力事業参入の規制を撤廃。カジノ解禁。でも、でも、これらは、なんの発表もなし。

★目玉になったのが、薬剤のインターネット販売解禁、ですから、日本株を買ってきた外人からすれば、馬鹿にすんな、でしょうね。安部さん、これで異次元の政策には全然ならない、とわかっていて高らかに発表したのか、それとも、お人○しのお○ちゃんなのか。アベノミクスを支持しますが、第三の矢には、ひどく失望しました。これを見越して、売ってきてたのか。。。

★株の買いは、とりあえず、慌てなくて良さそうですね。。。信用買いのピークが5月上旬ですから、11月頃までは、だらだらと投げが続く展開でしょうかね。上値は重そうです。それまでにぼちぼちと落ち穂拾いをするつもりでやっていきます。
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2013年06月02日

今後の方針

★アベノミクス第一波が終了した時点で、今後の自分のスタンスを確認します。アベノミクスが成功するにしろ、失敗するにしろ、長期金利は上がります。失敗すれば、国債暴落、金利急騰、円急落、ハイパーインフレもどき、もしかしてIMF管理、公的支出の大幅減、一方で輸出急回復、等々。。借入金の金利は固定にかぎります。来年の法人設立と共にアパートの金利固定化を計ります。所有物件は現時点では増やしません。自己設立法人以外への売却も考えません。戸建てのみ、退去があれば売却します。

★株式投資へ再参入します。数ヶ月以内を考えます。投資資金は、不動産投資に比べれば微々たるものになるでしょう。やっぱり、それでも、インカムでいこう、です。
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2013年06月01日

ぶっ壊れたチャート

★とりあえず、日経平均のチャートは、5月30日の700円超安で、野田内閣解散発表以来の、第一波上昇波動を終了しました。今後は日柄調整を経て、第二幕が始まるかどうか、というところです。5月23日の時点では、買いたい人が多いから、高値で揉むのかなあ、と思っていました。連続安で、値幅調整が終わったか、後は日柄だ、と思っていたところで、30日の700円安ですから、なんなんだー、という感じですね。やはり、株はダイナミックです。わずか7日間で、見える景色が全く違ってしまいました。

★大商いで、相当規模のシコリを残しましたから、15,000円の価格帯を抜くには、かなりのエネルギーが必要です。やはり、日柄が必要でしょうね。

★私は、アベノミクス賛成派です。株価急落と同時に、アベノミクスに反対する声が聞こえるようになりましたが、副作用のない政策なぞあり得ません。金利急上昇が言われていますが、そんなこと、当たり前じゃないですか。だから私だって、今年の1月に住宅ローンを借り換えたんです。1%以下でうろたえるなんて、なにをかいわんや。それみたことか、と嘲笑し足を引っ張るのは、我が国民の悪い癖です。

★今後のリスクは、アメリカの量的緩和出口、と中国経済の減速です。量的緩和出口は、でも、本来良いことでしょ?一時的ショックなので、ここが買い場となるのではないでしょうか?問題は、中国経済の行方です。アベノミクスが失墜する可能性は、ここにあると思います。TPPに中国も参加、という記事が出ましたが、これはすんなりいかないと思います。


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2013年05月27日

日経は仕手株かい?

★昨年の上昇相場から、一転、怒濤の下落。値幅1,000円超が二日続き、更に今日は一時580円下落、ですか。。いつから日経は仕手株になったのでせうか。。

★今は福岡にも進出しているボーリングのラ○ン○ワン。かつてITバブルの頃、この株がバブッたことがありましたっけ。。インターネットの黎明期、この株でみるみる1,000万超の資産を築き、信用取引でパンパンにポジションを膨らまし、あっという間に資産を溶かした方をネットで見ました。結構話題になっていましたっけ。

★あるいは、ルック。こちらは往年の兼松日産農林や、井筒屋みたいな大相場でした(これらの相場については、林輝太郎氏の書籍で読みました)。ネットの掲示板には、数百万儲けた、いや、数千万儲けた、等の言葉が踊りましたが、仕手本尊はとっくに売り切っていたようで、その後あっという間に書き込みがなくなりました。。仕手株の末路は恐ろしいものです。一体どれくらいの人が助かったのでしょうか??

★さて、この半年の日経の動き(不自然とも思えるほど強い)と、現在の調整の激しさ、値動きの荒さは、プチ仕手株っぽいと思います。もし日経が仕手株なら?アベノミクスという心地よい響きを伴った提灯付けが終わり、ふるい落としの時期でしょう。新聞では、上昇相場は続く、という見方がまだまだ主流ですから、ふるい落としは未だ十分ではありません。あ、今年は終わった、という見方が主流になったとき、突如として上昇を始めるのが仕手株らしいところです。5月中旬までの様に、圧倒的な勢いで、第二幕がはじまるのではないか、と思います。あ、日経が仕手株なら、ですよ。。今、下手に空売っては、そのうちに担がれて死にます。

★今や1/1000秒単位で売買できるプログラムを持ったヘッジファンドが活躍している、と聞きます。バブル崩壊後、空売りで巨万の富を日本からはぎ取り、アメリカ復活を担ったのが、ヘッジファンドです。彼等が、今回、どのような策略を巡らしているのか、我々が知ることなぞできません。リーマンショックではアメリカもやられましたが、今回は、日本だけが太らされて焼かれて喰われるのか、、と一抹の感じております。喰われないためには、構造改革、正しい方向の規制緩和で、しっかり実体経済を回復すること、そして、株でも負けないスキルを、日本人が身につける、ということでしょうか?私も含めて、ですけど。。。はい。
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2013年05月23日

日経急落!

★25日線からの乖離が尋常ではなく、下げ銘柄の数が増えてきており、また、アメリカでバーナンキさんが、出口戦略についてしゃべる、などといわれておりましたので、一旦調整かなあ、と思っておりましたが、-1143円の下げ、でした。ふぁ、瞬間的にはリーマンショックを思い出しました。あのときは、こんな感じで連日下げていきましたからねー。

★2000年4月17日以来の下げって、そうそう、思い出しました。当時は、株に買いで参入したばっかしの時で、セガやら、新日本証券やら、あ、いまあるんでしたっけ?ぼんぼん上がって、るんるん気分でした。そこで日経平均225銘柄の多くの入れ替えが突如発表。リバランスで、市場は大きく混乱し、これで、1,400円程急落したんです。その年は、そこが高値じゃなかったかなあ。新しい職場に移ったばっかで、トイレの中で携帯見て泣きそうになったのを思い出しました。その後、信用取引開始、空売り参戦、のきっかけとなった事件でした。さて、今回は?

★ここで大きく調整するのは、想定の範囲内です。値幅がやや異次元ですが。。。ストップロスやらオプションがらみやらで、売り崩しがあったんでしょ?長期金利も跳ねたり落っこちたり。さらに大きく調整するなら、少し参戦に色気を感じますが、買い損ね組が待っていると思うので、ここからは更に大きくは落っこちないんじゃないでしょうかねぇ。しばらくもみもみ、じゃないでしょうか。。

★あー、この株の緊張感、良いですねぇ。今乗るなら、買い、でしょうね。今日みたいな売り崩しの日は、空売りデーです。でも日々の日常があまりに忙しすぎて、やっちょれんです。バーナンキさん、出口戦略に言及→ニューヨーク急落→日経連れ安、から参入しても良いような気もする今日この頃。。。
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2013年05月22日

バブルにするな

★長期金利がピクついております。今回の”異次元の”金融緩和の最大のリスクは、長期金利の上昇、国債価格の暴落、そして、ハイパーインフレ、日本国破綻、ですから、昨今の上昇ぶりにびびってしまうのもわからないではないですが。。

★過去10年見ても、長期金利の上限は2%でしたから、現在の0.9%弱、というのはそんなに恐れる水準ではありません。それに、インフレになるんだったら、長期金利は上昇して当然でしょう?

★巨額の借入金をしている不動産投資家にとっては、インフレは、キャピタルゲインアップ、インカムゲインちょこっとアップ、でそれは良いのですが、金利は鬼門です。固定金利にできる分は、しておいた方が良いかも知れませんです(自己責任で)

★さて、株は15,000円を超えてきました。そろそろ大幅調整して欲しいところではありますが、押し目待ちに押し目なし、とはよく言ったものです。ただ、近いうちにどこかで一度大きく調整するでしょう。それにしても、安部さんが総理になったとき、ここまでしっかり政権運営、経済運営をやるとは思いませんでした。金融緩和から、実体経済の改善へ、次のステップはアベノミクスが単なるバブルで終わるのか、失われた20年を取り戻す事になるのか、その最初の分岐点になりそうです。

★果敢に投資したいところですが、私、今年は住宅ローンの借り換えをやりましたので、あとは、法人化の準備、と決めて守りに入っております。こんなに投資環境が大幅に変わっちゃうんじゃあ、乗るに乗れないですしね。。。
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2013年04月27日

4月も終わり

★早いもので、4月も終わりです。アパートの方は、昨年11月に北九州で退去があったのを最後に、退去がありません。新規退去がないまま6ヶ月になろうとしています。たまにはこういうぬるま湯も良いでしょう。。。

★さて、アベノミクスによって、株式市場は急騰し、不動産市場も動きが出ているようです。アベノミクスって、実際の所、アメリカが、大胆な金融緩和によって復活し、まあ、日本もどうぞ、中国も台頭してきたし、って感じなのかなあ、と思っています。リーマンショックって、一種のバブル崩壊ですよね。うまく立ち回ることのできたアメリカは、我が国と比べると、やはり何枚も上手だなあ、と思わざるを得ません。

★さて、ここから物件を買うべきか。。。上手にやれば、キャピタルゲインは得ることができるかも知れません。しかし、インカムゲインは、これまでの様にいかないんじゃないでしょうか。お金持ちであれば、資産価値に着目して不動産所有もありと思いますが、ローンの返済のほとんどを家賃収入に依存した投資は、だんだん難しくなるんだろうと思います。つまり、不動産投資は土地持ち、資産家のものだった時代へと、戻っていくんじゃないか、と思います。

★過度に借金に依存しない不動産投資はあり、と思っておりますので、いつものフレーズですが、当面借入金の返済にいそしみ、とこかのタイミングでまた、購入する、かも知れません。

★安部外交が、”自由と繁栄の弧”を意識して動いているのは明らかです。TPPもその一連の流れであり、中国と距離を置き、包囲網を敷く、ということでしょう。さて、今後の賃貸経営事業の見通しは正直暗いと思いますが、唯一の一発大逆転は、移民の受け入れ、でしょう。個人的には、東南アジア諸国からの受け入れをやるんじゃないか、と思っています(勝手な妄想ですが)。少子高齢化で日本の労働力減少は明白ですし、このままでは国が持ちません。東南アジア諸国からの受け入れは、もちろん、自由と繁栄の弧、の延長線、としてです。福岡に物件を持っていることもまあ、悪くないんじゃないでしょうか?
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2013年03月14日

べた凪繁忙期

★今年は、3室空室で年を越しましたが、昨年中に原状回復は終了。2月までに、すべて入居が決まり、なんと退去がありませんでした。繁忙期に全く新規退去がなかったのは、アパート経営をはじめて、7回目で初、ではないでしょうか?来年は、昨年入居した北九州の大学院生2名の退去がほぼ確定ですし、昨年は、恐怖の19戸の退去を食らっていますから、まあ、10年に一度のべた凪繁忙期、とでも名前をつけておきましょうか。。。

★税率を考えると、個人の時代にかけられる経費はかけまくり、一転法人に移管後は、経費節減で、所得分配に注力した方が有利ですから、まあ、今年後半~来年前半の退去は、ウェルカムかも知れません。福岡1号には、開かずの部屋(所有権移転後、退去が未だにない部屋)が、あと4室残っています。ある意味、凄ーくありがたいのですが、法人移管前には、一旦退去していただいて、徹底リフォームを施した上で、(あ、ここ即時償却です)移管した方が理想なんですけどね。。

★満室となった福岡1号は、耐用年数越えの築古狭小木造物件ですが、リフォームとモデルルーム造りは徹底しました。1階は、出来れば比較的年齢の高い層で男性、2階は、できれば年齢の若い層で、男女OK、というコンセプトで部屋造りを勧めてきました。若い人は、回転が速いので、2階の決まりやすい部屋に、との考えです。防犯的にも、2階は女性も期待出来るかな、と。1階は、年齢層の高い人には、階段がない方がよいし、ちょっとしたプチガーデンがあったりするので、草花を育ててもらえれば、物件に根を張っていただければ的考えでした。

★ところが、1階の渋めの部屋も、若い女性の方が気に入る場合もあるようです。女性の割合も増えてきて、今年ついに14戸中、5戸が女性となりました。しかも4名は、若い方です。耐用年数越えの、築古狭小木賃物件に、女性にここまで入居していただけるとは思っておりませんでした。物件取得時は、高齢女性だけでしたからね。。背景には、低家賃物件へのニーズがあるものとは思っておりますが。。

★モデルルームを考えるのは、結構楽しいです。コンセプトにマッチした方に入居していただくと、嬉しいです。モダンな和は、各年齢層に合致します。若い方も案内しておられます。一方、北欧超は、若い人オンリーですね。そもそも年配の方を案内してもらえないようです。キメは照明で、スタンド照明、スタジオチックな照明などをつけています。これが、年配の方が敬遠するんでしょうか?若い人には、好評です。

★なんか、とりとめもなく書いてしまいました。原状回復とリフォームの方向性さえ間違えず、仲介業者さんに上手にアピールできれば、こんな弱小大家のぼろ物件でお満室にすることが出来ます。満室は一時の夢、また、近い将来、退去が出るでしょう。この時にまた、戦略を練り、イマジネーションを働かせて、モデルルームという作品を作りたいと思います。日々、勉強ですわ。それでは、お休みなさい。
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2013年03月09日

株が上がっています。

★安部さんが総理候補となる前、日本は本格的な不況になると思っていました。欧州危機もあるし、アメリカや中国の景気も悪くなる、と思っていました。しかし、安部さんが総理となり、その経済政策が、アベノミクス、ともてはやされるようになったとき、そして、猛烈に円安となり始めてからは、もしかして、ついに一相場来るのか、と思うようになりました。住宅ローンを借り換えたのも、これがあったからです。

★株は、昨年も一時期、買い出動はしましたが、資産状況を鑑みると、株をやっている場合ではない、と思いました。私は、株式投資全開の頃、リーマンショックの衝撃をもろに被った経験があります。今にして思えば、不動産投資全開、株式投資全開、なんとまあ、ものすごく危険なことをやっていたのか、と呆れる思いです。

★当時と比べれば、資産も手厚くなりましたし、借金も相当減りました。でも、家族を持ち、40を越え、周囲を見ていて、健康を害する優しき人を見ていると、いつ自分がどうなるのかわからない、と強く思うようになりました。

★株式市場は、予断を許しませんが、あの小泉改革の時のような、一相場来るのかも知れません。尖閣危機の時、日本は舵を切った、と思いましたが、あのときより、アジアにおける日本の立ち位置が、中国との戦略的互恵関係より、中国への防波堤に変わったように思います。多分日本の司令塔は、互恵関係の再開を望んではいません。一方で、アメリカのスタンスが、日本をより強くする方向になったのではないか、と思います。とすれば、今回の上げ相場は、まだ序の口かも知れません。

★郵政解散の時、私は見通しを誤り、せっかく空売りでそれまで稼いでいた分の結構な額を、踏み上げで失いました。相場は何があるかわかりません。朝鮮半島もきな臭いですし、地震だっていつおこるかわかりません。今回、自分が相場に参加できないのは、過去に背伸びをしすぎて、株やら物件やらを買いすぎたツケだ、と思います。本当に残念ですが、今はしっかり足下を固めたいと思います。日本復活を心から願っています。。
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2012年10月21日

不景気の芽

★私の、事業活動、投資活動の最終的な目標は、”インカムゲインで食っていける”事です。少しずつ、富を生み出す資産を保有していこう、というのが目標です。特に今年は不動産賃貸業で四苦八苦しておりますが、のんびり長い目で見て、少しずつ物件を増やしていければいい。急速な規模の拡大は辞めておこう、と自分に言い聞かせておりましたが、なんちゅうか、そんなこと言い聞かせなくとも、現状では無理だなあ、と思っている次第。。

★さて、慢性不景気の日本はともかく、世界の景気はようやくピークを打ち、不景気の時代に突入しようか、としております。11月の大統領選まで、何とか株価を維持したいオバマ大統領ですが、10月は、鬼門、です。リーマンショックは、ちょうど4年前、でしたかね。。。あー、思い出したくもない。

★尖閣の問題は、日本がわざと起こした側面もある、と思っています。もちろん、根本は領土保全、ですが、それに付随して、様々な効果を狙ったんでしょう。。。野田首相、と言うより、官僚の考えでしょうけど。。結局、中国依存度を下げろ、ということではないのでしょうか?日本企業は、インドやASEANへと軸足を移していくことになるのでしょう。

★先進国がそろって不景気となる中、先進国への輸出で潤ってきた途上国が、これまでの成長を維持できるわけがない。しばらく、世界的な不景気になるでせう。ヨーロッパを中心に恐慌への突入を如何に防ぐか、が、課題になってくるのでしょう。中国に関しては、社会不安や、政治的混乱に注意が必要なのだと思います。

★そういう中で、ようやっと、株の仕込み場が、、あるいは物件の仕込み場が、、、やってくるかも知れません。そのためには、少しでも、少しでも、財務内容を改善しとかなくては。。。

★ただし、(日本国の中枢が案じているように)中国のバブルが崩壊したら、、、仕込み場どころではないかも知れません。。焦らずにしばらく事態を見守っていた方が良いかも知れませんね。彼等も日本のバブル崩壊を学習しているでしょうから、ハードランディングは避けると思いますが、何しろ民衆が蜂起するお国柄ですから、中央の統率が効かなくなるかも知れません。。まさしく、カオス、ですか??怖い。。。
posted by est at 14:05| Comment(0) | TrackBack(0) | 相場雑感 | 更新情報をチェックする