2016年03月04日

戻りの時間

★甘利さんが辞めても、内閣支持率は下がらなかったですね。原油も若干落ち着いてきて海外市場に連れ高する形で、日経平均戻してきました。そして、財政出動を示唆してさらに株高!安部さんやりますね。。このまま伊勢志摩サミットに突入して、財政出動したところで選挙やるかもしれません。野党は民主と維新の合併と、党名公募ですか。。。なんか、。。大丈夫かな?

★アメリカはまずヒラリーだと思いますが、まさかトランプが大統領になるとは、、、思いませんけど、もしなったら、これは衆愚政治のなにものでもないな。。世界は混沌の渦に巻き込まれることでしょう。

★為替が戻し切れていません。北朝鮮ももしかしてホントにやばくなるかもしれません。私はまだ弱気です。私は今は全く株を持っておらず、市場ウォッチャーのみですので、悪しからず。。。
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2016年02月20日

大局観

★アベノミクス、黒田マジック共に先行きが怪しくなってきました。日本経済の真の浮上はいつなのでしょうか?日本経済の不振の根本的な所は、潜在成長率の低下にあります。人口減、社会保障費の増加、そしてのしかかる政府の巨額債務、というところでしょうか?

★アベノミクスについては、もともと輸出頼みの側面が強くありました。それが中国経済の不振に端を発して輸出効果が見込みづらくなってきました。中国に関しては、一度ドカンと大きく調整する必要があり、そのドカンが来ないと先に進めないように思います。そのため目先アベノミクスは頓挫するのでしょう。ただ、その後は、世界経済は再び成長を続けるでしょう。ドカンと大きく調整したところ、そこは買い場であるように思います。日本経済はこの調整を乗り越えることが出来れば、再び輸出で頑張っていけるのではないでしょうか?

★規制緩和と構造改革ももちろんアベノミクスの中核ですが、これは2000年以前からお題目のように唱えられてきたことで、電力自由化等、そこそこは進んではいるのでしょうが、なかなかドラスティックに、というわけにはいきません。しかしながらその数少ないドラスティックな構造改革がTPPでしょう。私も全貌がつかめていないのですが、これはものすごい規制緩和と構造改革だと思います。TPPが発効すれば、上手くいくと日本経済に劇的にプラスになると思います。一方、古い形の農業など既得権益に守られた分野は、TPPによって大きく毀損されると思います。結局の所、日本経済にどう働くのか??よく分からない面も大きいです。ただ、TPPに参加しない選択肢はないと思います。日本抜きで経済がブロック化されると、日本の輸出産業は、決定的なダメージを受けるでしょう。誤解を恐れずにいえば、江戸時代の鎖国に逆戻り、超縮小均衡型のどん詰まり経済に戻ることを余儀なくされるのではないでしょうか?

★最後に潜在成長率の低下について。人口減と社会保障費の増加が諸悪の根源であることは明らかです。消費税増税延期をしたって、それが根本的な解決にならないのは明らかです。根本的な解決策は人口増、ですが、日本国は、移民受け入れはしない方針です。確かに移民受け入れの行き着く先は、治安の悪化、社会安定性の低下、であることは今のヨーロッパが証明しています。移民を可とすべきか、不可とすべきか、は難しい問題ですが、受け入れない選択肢も理解は出来ます。では、移民を受け入れなければどうなるか?結局の所、人口のボリュームゾーンである団塊の世代後15年程度の世代が寿命を迎えるまで、そうして社会保障費の増加が止まるまで、は日本が厳しい時代となるのは避けられないように思います。巨額債務についてもなんとかプライマリーバランスをゼロに持ち込んで堪え忍んで、あとは今みたいに無理をしなくても自然にインフレが訪れれば、時間をかけて解決していくことが可能になるのではないでしょうか?そうなって初めて逆説的ですが若い世代に余裕が出て、再び人口が増え始める可能性もあるかもしれません。

★数十年後の日本がどういう姿になっているのか分かりませんが、国家の栄枯盛衰に関して、いつも良い時代が続くわけではないのは仕方がないと思います。これからもしばらくは厳しい時代なのでしょうが、未来の日本復活!を信じて、知恵を働かせてこの厳しい時代を生き抜いていくことが必要なのかな、と思います。
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2016年02月18日

原油生産調整とマイナス成長

★サウジアラビア、ロシア、カタール、ベネズエラの4カ国が原油の生産調整で合意。イランも話し合いへ、等々、原油価格安定の為の動きを評価してか、アメリカ、欧州は上昇しました。日経も1000円高超の日もあり、連れ高しています。先日発表のGDPは、予想されていたことではありますがマイナス成長です。

★北朝鮮が核実験、ミサイル発射を敢行した上に、韓国に対してテロを命じた、とか、中国が西沙諸島にミサイル、とかまあ物騒なことです。日本国内は相変わらず誰々が失言しただの、不倫しただの、自民党から続いてますね。。。

★見立ては何もかわりません。引き続き市場ウォッチング継続です。相変わらずボラティリティは高いので、短期の方以外は難しい相場です。
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2016年02月11日

アベノミクス失敗織込中

★今、為替は1ドル113円を割り込み、112円台に突入しています。115円が防衛ラインの様でしたから、割り込んでストップロスを巻き込んでいるのでしょう。アベノミクスは失敗しました。具体的にはインフレを起こすことに失敗しました。もともと黒田氏は、中国リスクをあげていました。また原油安によるインフレ率の低下も気にかけていました。双方が現実と化し、アベノミクスの原点であった株高円安が崩れてしまったのです。残念ながら日本経済はデフレに舞い戻ることでしょう。山高ければ谷深し。株価がどこまで落ちるのかは、予測は困難です。世界情勢とも関わりますが、アベノミクス開始前まで戻る可能性もないとは言えません。

★今後は政局になると思います。そもそも経済の司令塔であった甘利氏が切られたのも、アベノミクス失敗の詰め腹を切らされた、と思っています。安倍政権の足を引っ張る報道が急に増えてきました。今後いずれ安倍降ろしが始まることでしょう。黒田氏の首も安かろうはずはありません。

★リフレ政策が失敗したことにより、政府は政策転換を迫られます。世界的なデフレの時代、人口減少が続く日本は縮小均衡策をとらざるを得ません。歳出削減と増税路線に戻ることでしょう。

★世界的には、金融システムのリスク、ソブリンリスク共に高まります。ドイツ銀行が話題となっておりましたが、氷山の一角でしょう。どこかの国で金融システムの綻びが表に出れば、世界的な危機につながる可能性は高いです。ブラジル、ギリシャ、ロシア、トルコ、そして中国。中国のデフォルトはないでしょうが、ブラジル、ギリシャ、ロシアあたりはないとは言えないのでは?

★唯一の救いは、今回は、アメリカが比較的健在なことです。リーマンショックの時は、アメリカ自体が倒れるか、という恐怖がありました。今後の動向を注視していきますが、いよいよの時は、私は、株を買おうかと思っております。生き残っていきましょう。。
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2016年02月04日

シャープと東芝

★長年日本の優良企業であり続けたシャープと東芝に落日が迫っています。ほんの数年前まで、シャープは世界最先端の液晶メーカーであることを謳歌し、アクオスブランドで液晶テレビの一時代を築き、そして新世代クリーンエネルギーの筆頭である太陽光発電事業に進出していました。まさに時流に乗った経営をしていた期待の企業が、何故このような事になったのでしょうか?

★直接の引き金は、リーマンショック時代に敢行された液晶工場への過剰投資、でしょう。液晶、太陽光パネルともすぐにキャッチアップできる装置です。円高と共に、他国の攻勢を受けると沈むのも早かった。もう少し経営を慎重にし、あるいは臨機応変に対応し、持てる先端技術の使い方を上手にしていたら。。トップに○○が、ピー。。(やっぱ、これ以上はブログには書けないや。。)
かつて電子手帳ザウルスで一世を風靡したんでしょ?安定して稼げる飯のたねを作り損なったとも言えるでしょう。シャープは宝の山を前にして、迷指揮官により自滅させられたとしか思えません。。。好きなメーカーだったのに。。。

★東芝は。。。不正経理ですよね。。社長達が妙な競争心を持ち、意地の張り合いだったとか。。。なんとお粗末なことか。。。もともと業績は厳しかった(から粉飾していた)のに、不正経理で信用失墜、顧客が逃げたこと。。。原子力子会社の減損処理もまだであって、実は結構厳しそうなこと。。。原子力で稼ごうと思ってたら、3.11でそれどころではなくなったのは、気の毒ではありますが。。。東芝は、解体ショーになるんでしょうか。確か粉飾決算で、銀行は助けられなかったのでしたっけ?すみません、よく知りませんが、サドンデスはやめて欲しいです、大混乱ですよ。それと、サザエさんはどうなるんでしょうか?それにしても、あの東芝が、、という思いです。家の家電製品東芝結構多いんです。

★いえね、諸外国との競争も厳しくなってきて、これだけの大企業も舵取りを誤るとあっという間に傾く時代です。中国経済が危ない、といいつつ、実は日本が一番危なかった、なんて洒落になりませんよね。。日本はこれから何で稼ぐのでしょうか?これがしっかり育てないといけないですよね。。インバウンドも良いけど、これだけではまだまだ力不足です。。医療の分野とか良いと思うんだけどな。大学1つ作っただけですか?アベノミクス3本めの矢、すなわち構造改革、というけど、何もかもが中途半端なんですよね。。

★個人的なことで言えば、不動産業は先日書きましたように、アベノミクスによるインフレ誘導は失敗すると思われますので、また長期値下がりの成熟産業となるでしょう。せめて資産価値の大幅な毀損はないようにして欲しい、と願うばかりです。
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2016年01月31日

黒田バズーカを考える

★新聞などでは、黒田バズーカの評価が割れているようです。当然でしょう。

★たとえば不動産について考えてみましょう。不動産は額が大きいため、景気動向には大きな影響を与えます。アベノミクスで一部の不動産は価格が高騰し、バンバン新規物件が作られました。それで景気が良くなったって言われたんです。でも考えてみてください。すでに空き家が相当数あるのです。そして、人口はこれから減っていくのです。安部さんは移民政策は採らないと言っています。賃貸マーケットも圧倒的に借り手優位です。古い物件は敷金が取れなくなり、礼金も取れなくなり、福岡では家賃1万円台のアパートが普通に存在します。地方では売れない物件が出現していて、それがどんどん増えているのです。

★だれがどう見ても、どう考えても、どうしても、更にこれから不動産価格が上がるとは考えられません。どうして不動産価格に先高感を持てるでしょうか?持てるわけないでしょう。不動産投資家は当然のように今が売り時だ、と言っています。需要が供給にまさるから、物件が足りなくなるから、つまり先高感があるから、インフレになるんでしょ?インフレにしたい、という意図は理解出来ますが、でもこんな状況でインフレになるわけないでしょ?。(大きな災害があるなら別ですが)

★ここで更に金融緩和をしてお金をジャブジャブにしたから、更に物件がどんどん作られるのですか?不動産価格に先高感が出るのですか?せいぜい円の価値を毀損して一時的に円安になるのがせいぜいでしょう?

★もう金融緩和は限界でしょう。今回のバズーカも、多分効果はそう長続きしないでしょう。そりゃあ、国の膨大な借金をインフレで帳消しにしたい気持ちはわかりますが、それは無理だって、そろそろわかったんじゃないですか?むしろこれから世界的なデフレの時代になるんじゃないでしょうか?経済発展はしないまでもデフレと共存する方法を考えた方がいいんじゃないでしょうか?今年はやはり注意をしないと。。
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2016年01月29日

黒田バズーカ3発目、福岡1号満室、行書合格

★いろいろ忙しくて目が回っています。法人設立して、法人を安定軌道に乗せるための忙しさってのがあるわけです。ちょっとシニカルな表現かもしれませんが、他人のための忙しさと、自分の為の忙しさは、やっぱ違うな、と実感出来るわけです。エゴ丸出しですけど。。。自分の為、家族のため、少々忙しいのはへっちゃらです。といいつつも、体を大切にしなくては。。

★さて、まずアパートの方ですが、福岡1号にバタバタと入居が決まりまして、個人の分(福岡1号と戸建て)は満室となりました。法人の方ですが、管財物件は満室、北九州は来たるべき3月末のご卒業退去ラッシュに備えている所です。今年の入れ替わりは多い予定です。。頑張るぞ。

★行政書士試験は合格しました。今年は合格率が13%超えと、比較的受かりやすい年だったようです。でも合格は合格です。良かった。この資格は自己研鑽の為にとりましたが、今後法人業務とも絡めて労働安全衛生領域の資格を取得していく予定です。こちらも、、頑張るぞ。

★さて、黒田バズーカ第三弾は、なんとマイナス金利でした。アベノミクスがやばいところだったので、なりふり構わず来てますね。。ここまで円の価値を毀損しちゃって。。。マイナス金利なんてヨーロッパでも大して上手くいってないのでは??正直ここで緩和をやるとは思っておりませんでした。アベノミクスが躓きかけたタイミングで、甘利大臣が見せしめ的に葬られちゃったし、スマップやら石坂浩二やら見てても思うのですが、政治の世界も裏では相当ドロドロしてるんでしょうね。。。

★長期金利は急下落。銀行金利はマイナスにはしないでしょうが、ほぼゼロでしょうね。一般庶民は、タンスに寝かせる派と、株や不動産に投資する派に二極化する予感。。。銀行は日銀の当座に資金を寝かせるわけにも行かず、、、民間企業も設備投資をどんどんするわけもなく、、あふれ出た資金の矛先は株と不動産へ!!超超低金利で借金万歳状態となり、株価は上昇し、不動産への融資はユルユルになってどんどん不動産投資が活発になり、スッ高値で素人の方々が株や物件を購入し、、、行き着く先は?さて、どこでしょうか?

★といいますか、アベノミクスがスタートに戻り同じ事を繰り返すだけじゃないですか??黒田さん、、、、、日本潰す気ですか??インフレを目指すのはわかりますが、バブルを発生させちゃいけませんぜ。。。実体経済の方に回さないと、ってそれが難しいんでしょうが。。。

★世の中そんなに道理がわからない人ばかりではありません。一通りの熱狂の後はどうなるか?少し冷めた目で眺めてみたいです。


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2016年01月21日

甘利大臣追及を受ける

★まずはアパートの方ですが、福岡1号は、2戸空きで年を越し、1戸入居しました。あと1です。北九州は、4戸空き予定。1戸内定。ここは3月後半が勝負です!!管財物件は満室です。戸建ては引き続き入居中。先日の強風で福岡1号のアンテナが壊れたりしましたが、撤去してもらいました。細々したことはありますが、まずまず順調に運営出来ていることに感謝です。

★日経平均は398円安の16,017円でした。わずか2日で約1,000円の下落です。甘利大臣が国会で追及を受けています。彼はTPPのキーマンです。TPP反対派からの垂れ込みか?それともアベノミクス失敗とみた重鎮からの差し金か?詰め腹を切らされているのでしょうか?政権中枢が強い力を保持出来ていたなら押さえられていたはずです。真相の程はわかりませんが、嫌な感じを受けます。アベノミクスは円安、株高がキーポイントで、それで日本の景気を回復させて構造改革を行い持続的な成長につなぐ、というものでした。しかし、構造回復を行い持続的な成長につながるその前に、円安株高が失速してしまいました。高値で買いあさっていた年金資金はいったいいくら失われたのでしょうか?

★株価がここまで反発出来ないと言うことは、アベノミクスを失敗、と見ている輩が売り込んできているのでしょう。政権中枢からなんらアナウンスメントがないこと、とは何もいうことが出来ない、と言うことなのでしょうか?

★世界的な金余りが収束し、新興国や資源国が共に厳しくなっています。同時に日本もアベノミクスが頓挫するなら相当厳しくなるでしょう。昨年までとステージが変わったと認識すべきです。残されているのはさらなる金融緩和ですが、その効果が果たしてどれくらい持つのか??これから政治もきな臭くなりそうです。

★株についてはボラティリティが上がりますので、デイトレードや短期売買の方はチャンスでしょう。私は当分経過を見ます。宵越しの株は、買い売り共に持てませんです。。
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2016年01月20日

”がら”継続中

★本日の日経は632円安の16,416円でした。20,000円超えから、一挙によくぞ下げたものです。今日は反発の地合でしたから、ここでの大幅下落はチャート上痛いところです。とりあえずの底を抜けてしまいました。嫌な感じを持たれた方も多かったと思われます。

★政権中枢から何のアナウンスメントも出ないのはおかしいな、と思ってました。最もリーマンショックの時の与謝野大臣は、蜂の一刺しのようなもので日本経済にたいした影響はない、とのたまっていたわけですが。。。

★ここにきて甘利大臣にスキャンダルが出そうです。何でしょうね、この絶妙のタイミング。。結局の所アベノミクスは失敗に終わるのでしょうか?これから安倍政権は責任をとらされるのでしょうか?

★世界的な景気後退期に入るのはほぼ確定でしょう。どの程度のリセッションになるのか、注視が必要です。原油価格の低迷で、原油関連投資は多くが焦げ付くものと思われます。まずはロシアがやばいのでは?

★大概の場合、相場は行きすぎるものです。大底はまだまだこれからと思います。私は、現在ノーポジションですが、リーマンショック時は大きなポジションを抱えてのたうち回った口です。無理をせず、生き残りましょう。
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2016年01月14日

2016年初頭は、”がら”

★2016年は年明け早々、株価の大幅下落が続いています。日経は一旦17,000円を割り込んでの474円安。昨年の20,000円からはこれで概ね3,000円落ちています。これまで何度か見たことのある風景です。昨年来、何度か危ない場面はありましたし、未曾有の空売り比率から見ても、この場面は待っていた人にとっては、ようやく来たかというところでしょう。中国バブル崩壊、資源国バブル崩壊です。

★これが中国政府の言うソフトランディングで終わるのか?ハードランディングになるのか?したり顔で語るエコノミストの方々がおりますが、そんなもんあてにならないのは歴史が証明済みです。結論は、誰にもわからないのです。というか、ヘッジファンドやら政府系ファンドやら、あるいは中国政府やらが各相場参加者が全身全霊をもってガチバトルを行うのです。プロ野球の試合前に、この試合の勝者はどちらか、としたり顔で語ってもあまり役にたたないのと同じ事です。

★短期的には需給が優先します。投げるべき人が投げきったところが当面の底です。アベノミクスが始まって3年経過しました。これまでも急落は何度かありましたが、本格的な調整相場入りは初めてですので、しばらくは投げ続ける人が多いでしょう。

★さて、今回の急落ですが、私は陰謀話が嫌いではないので想像半分で書きますが、アメリカが周到に仕掛けた説に1票投じます。利上げをしたら新興国からドルが吸い上げられることはわかっていたことです。アメリカ産原油の輸出を解禁し、イランの経済制裁を解除すると原油がだぶつき、原油価格が急落することはわかっていたことです。中国が世界中で資源関連施設やらに投資していることも、ロシアが原油と天然ガス輸出に頼っていることもわかっていたことです。特に中国脅威論が増えていて、まもなくアメリカの覇権が地に落ちる、と強調されすぎていたのも気になりました。アメリカは、自国がある程度傷つくことも覚悟で、中国相手に経済戦争を挑んでいる、、ような気がします。人民元を売り崩しにかかっていますよね。中国からのキャピタルフライトを誘導しているのではないでしょうか?某中国のSさんも、脇が甘いというか、前近代的というか、権力闘争と自己の権威付けに執着するあまり、大局観とグローバルな視点を欠いていた、という気がしてなりません。人権に対する考え方や、周辺国への尊大な態度、金で覇権を得ようとすること見え見えの態度も不興をかったのでしょう。もう少し上手く立ち回れば今回の事態はもう少し防げたような気がします。。最も厚顔無恥なヨーロッパも、用が済めばサウジアラビアや中東を見捨ててしまうアメリカもどうか、と思いますが。。

★日経平均は、16,930円でダブルボトムを形成するのか、底抜けするのか、がとりあえずの見所ですが、どうでしょうか?私はいろいろ多忙を極めておりますので、とりあえず今は相場に参加しませんが、しばらくは相場の動向を追ってみたいと思っています。
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2015年09月25日

光ファイバーの乗り換え。相場環境の注視。

★本当はブログを書いている余裕がないのですが、ちょっと煮詰まったので、書いております。

★まず法人ですが、不動産賃貸業と、コンサル業務の2本柱です。コンサル業務の案件を獲得すべく、かけずり回っておりました。幸い平日の枠を全て埋めることが出来ました。今度は実務です。9月後半、本格的な業務が入っております。まさに、身を削る思いで準備にいそしんでいるところです。

★不動産賃貸業。法人の2本柱の一つですが、個人にも2物件残ってしまっており、両刀使い状態です。法人は、北九州が1戸空きます。9月末の予定です、管理会社が大変優秀なので、あまり心配しておりません。
個人は、9月になって、福岡1号が立て続けに2戸空きました。このめちゃくちゃ忙しい中、夜中に時間を作ってモデルルーム作りを頑張っていたところです。その成果があって、1階の方から決まりました。1階は年齢層高め向けの和風部屋、2階は若者向けの洋風(北欧調)のお部屋です。今回1階は60歳の女性に決定しました。高齢者の入居にある程度のリスクがあるのは承知しております。問題があれば、地域包括支援などにコンサルすると声かけなど、何かと気を配ってくれます。

★光ファイバーネット無料アパートにしておりますが、維持費が馬鹿になりません。すこしでも安いところに乗り換えることにしました。さて、交渉ごとが又増えちゃった。。。

★勤務業も超多忙、行政書士受験勉強も超多忙、子供と町営プールに泳ぎに行くときは、子供のメドレーに付き合っております。私バタフライだけは出来ませんが。。(平泳ぎで代替)。。

★さて、株は順調に落ちてきています。明日下げて、いったん底っぽいですが、中期的にはこんなもんじゃないでしょう。。どうなるんでしょうかね??フォルクスワーゲンの件は、お粗末すぎます。何やってんだか。。
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2014年05月10日

法務と会計とケルヒャー

★簿記の試験まで1ヶ月を切ったのにまだインプットが終わらず、正直焦っております。様々なやるべき事を、手を抜かずにやった上でやらないといけないので、大変です。でも、会社を経営するのであれば、ある程度会計はわかっておいた方が良い、と痛感しております。その入り口としての簿記2級は取得しておきたいです。

★また、不動産賃貸経営に訴訟はつきものです。敷金返還訴訟、滞納→明け渡し訴訟、強制執行。訴訟には至らなくとも、内容証明を送ること等、時々遭遇します。基本的な法的な考え方は身につけておいた方が良いか、と思って、11月には行政書士の試験を受けようと思っております。

★法人化は、2015年7月1日で決定。そこから逆算して、いろいろと準備をしていきます。自動車について、生命保険の名義替えについて、税理士さんと簿記の試験後に面接してくる予定です。

★多忙ですが、ケルヒャーデビュー。自宅で使用しましたが、本当にびっくりするほど綺麗になります。音がうるさいのは想定外でしたけど。。時間が出来たら、福岡1号で使用してみようか、と思っています。


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2014年04月19日

物件評価確定

★税理士事務所に行って、物件評価の説明を受けてきました。評価書をそのまま税理士事務所に忘れてきてしまって、あちゃちゃ、忙しいのにまた来週行かなくては。。。

★建物は簿価でOK,固定資産税評価額を加味して多少の調整はOK、土地の方は、路線価をベースに、近隣取引事例、公示地価などを参考にした、本格的な評価書でした。

★さて、と言うことで、アパート3物件を法人に譲渡すると、結局いずれも利益が出てしまい、譲渡税がかかりそうです。若干の値調整が可能ですが、それでも黒字。一方、戸建て物件は赤字。多分、アパート3棟は、法人の融資付け(借り換えなども)出来るんじゃないでしょうか。。一方、戸建て物件、これはホント投資としては失敗でした。ただ、アパート3棟と戸建てを損益通算すると、少なくても譲渡税はゼロに出来そうです。まあ、譲渡税の金額自体がそう目くじらを立てるほどのものではないのかもしれませんが。。。売却年度をそろえないといけないですが。戸建てについては、不動産会社からの売却査定も出ました。うーん、厳しい。思ったより低い数値です。これなら、ほぼ売れるだろう、という価格らしいですが、私が勝手に想定していた金額よりも50万は低い。。これに諸費用がかかるとなると、持ち出しだなあ。

★ただ、アパート経営的には一番の優等生の北九州物件の土地値より、お荷物戸建て物件の旗竿土地値の方が、評価が高い(価格の絶対値)、とわかってびっくり!!戸建ての方が北九州の2/3の広さしかないのに。。。福岡市と北九州市の勢いの差が、土地値に反映されているようです。こりゃ、お荷物戸建てはもう少し持った方がいいのかも、かな??不動産会社より、この土地の有効利用法も少し聞くことが出来て、保有継続も少し考えてみようかな。。。収益物件として売却するのであれば、土地値はあまり関係ない(収益還元法)かもしれませんが、最後まで収益を上げてもらい、最後は土地として所有することを考えるなら、やっぱり福岡市はいいのかも、、と思いますです。。もっとも福岡市は、賃貸経営としては超激戦区なので、判断は悩むところですね。

★さて、今後どうするか、しばし熟慮致します。

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2014年03月14日

やはりドスン、か

★1ヶ月前、嫌な予感と書きましたが。。日経のチャートがぶっ壊れています。今更ながら、中国危機、と言われていますけど。。

★サブプライムローンのリスクがささやかれ始めてから、リーマンショックにつながるまで、1年以上かかったものです。シャドーバンキングがささやかれ始めてから、ようやくそのリスクが現実化してきつつあります。独裁色を強める中国トップもリスク要因、ウクライナもリスク要因。そして何より、これと言った具体的な成果を出せなかったアベノミクスも、失望を誘うことでしょう。一旦世界経済は減速するのではないでしょうか?好調を維持してきた日本経済も、引きずられる形で、一旦はダウントレンドでしょう。

★我々がリスクをとるのは、もう少し先でしょう。焦らずに、様子を見ましょう。
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2014年03月02日

繁忙期 in 2014 その2

★繁忙期も山場を超えました。一昨年は怒濤の退去ラッシュ、昨年は、全くの無風、今年は、福岡1号が昨年からの繰り越しも含め2件の空室、北九州が1件の空室、計3件の退去でした。入居状況は、3件とも申し込みが入っており、現状満室の予定と相成りました。ありがたいことです。2月中旬以降、いろいろ積極的に動いたのがよかったのでしょう。築古狭小でも戦えるノウハウが、自分なりにだいぶ蓄積できたように思います。昨年は、4月になってから、ポチポチと退去が有りましたが、さて、今年はどうでしょうか?

★平成26年3月、それは、福岡1号を平成18年9月に購入して、7年半たった時期です。私、アパートは15年ローンなので、まさしく、折り返し地点、なんですね。私、RCに手を出したことはないですが、RCは、売り逃げることが最重要と思っております。木造については、耐用年数の短さから、価値の減損が急激すぎて、売り時が難しいなあ、と思いますが、新築で買って築10年あたりか、あるいは17,8年あたりが、総合的にみて、まあ売り時なのか、と思います。私、築18年で利益確定物件を購入してしまった口です。あの頃は若かった??

★木造の場合は、土地値で価値の減損が止まりますし、手入れ次第で建物の状況はずいぶんと変わるものですから、築古でも手入れがいいと、ものすごく高収益も狙えます。とことんつきあうのもよいのかな、と思っております。ただ、RCでは、、かかるお金が半端ない気が。。。

★さて福岡1号、北九州の今後ですが、法人に移して、まだまだとことんつきあっていこうと思っております。完済まであと7年半。いよいよ後半戦です。
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2014年01月26日

弥生と格闘

★弥生と格闘、といっても、平成25年度の申告書は出来ています。いま格闘しているのは、平成26年度版。つまり、今年の12月分までの賃料や経費の予想金額をすべて入力し、税額の概算を出していたのです。資本的支出にならない、一括償却できる工事、一番いいのは外壁塗装でしょう。以前と同じ工法で、グレードアップをしなければ、一括償却できるはずです。退去予定部屋の原状回復費、その他諸々駆使すれば、なんと、今年の黒字も、たいした金額にはならないかも、です。と言うことは、、法人化は来年でもよいのかも。。。

★私は、給与所得がそこそこあるので、とにかく不動産所得分の所得税をゼロにすることを目指してきました。そして、おおむね達成してきたのです。一番効いていたのは、築古木造福岡1号の減価償却費。しかし、昨年で減価償却し終わってしまいました。このままでは、不動産所得分の所得税納税の必要が出てきそうなので、法人化を考えたわけです。さっさとやっちゃってもいいのですが、出来るだけ資本金を多く(といっても1000万以下)入れたいのです。その方が、決算書、様になるでしょ?今後規模を拡大するつもりはあるので、決算書きれいにしておきたい。なら、もう少し資金が貯まる来年でもいいかな、と、ちらっと思いました。でも早く法人化して、さらなる節税を駆使したい気もあって、どうしようかなあ。

★あれだけ、今年は法人化と言っておきながら、と言う気持ちもありますが、もう少しシュミレートしてみたいです。そこそこ規模があれば、不動産賃貸業は税金との戦いです。ものすごーくぶっちゃけて言えば、規模の大きな方が、返済比率50%以下で安心です、といってても、税金50%とられると、実はあっぷあっぷですからね。。税金が払えなくて跳んだ人、多いです。恐るべし日本の税制、です。負けないようにしなくては。。。
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2014年01月19日

景気とムード

★今年は、法人化とともに、1棟、物件が欲しいと思っています。久しぶりにネットでリサーチしてみましたが、やっぱり、高い!!ほんの数年前、安い物件が多くあったのが嘘みたいです。

★やっぱりほんの数年前、福岡市の賃貸市場は危機感があふれていました。家賃が圧倒的に値崩れし、家賃を下げないと入居が決まらないのです。賃貸経営は終わった、、本気でそう思いました。いえ、今でもそう思っています。それなのに、この盛り上がりは何なのでしょう?まるで2006年にタイムスリップしたかのような、、デジャブのような。。

★確かに、アベノミクスによる景気回復、株価と地価の上昇、そしてなによりもそれらによるムードの好転が大きいのしょう。20年余も続いた、デフレからの脱却も視野に入ってきています。息を吹き返したアパマンビルダーによる新築ラッシュは再開され、賃貸経営新規参入組も多いです。

★歴史は繰り返すのか?それとも、持続的なインフレになっていくのか??いずれにしても、福岡市の人口ボーナスは、あと10年。人口が減り、物件が増え続けていくその行き先は、激烈な入居者獲得競争であることは明らかです。全国的には、これから坂道を転がり落ちるかのような人口減が待っています。不動産賃貸業は資産形成と節税の有効な手段ですが、少なくともこれからの時代、深入りは避けるべきかな、と思っております。

★何はともあれ、借入金が少ないと何とかなるでしょう。賃貸経営は、人生の一つのピース、ということを肝に念じて、祭りに流されず、動いていきたいです。
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2013年12月21日

ふるさと納税

★以前、株主優待を利回りに換算し、株式投資をやっていました。インカムゲインを中心としての投資、でした。しかし、株主優待取得以上の、強烈な利回り?をたたき出す投資?があるのをご存じでしょうか?それは、ふるさと納税です。

★簡単に言うと、寄付金として納税した額のほとんどが還付される、という仕組みです。最高税率の方なら、所得税率40%、住民税率10%ですよね。通常の寄付金だと、所得税の還付は、寄付金x40%、住民税の還付は、寄付金x10%、還付されます。ぶっちゃけ、納税額の半分が戻ってくる、という仕組みです。寄付金の半額は戻ってきても、半額は納税するわけですから、お得、というわけではありません。

★しかし、ふるさと納税には特例があって、上記の還付金に加え、寄付金x(100-40-10)%が還付される、訳です。つまり、各地の自治体に納税しても、正確には2,000円以外、全額戻ってきてしまう、ということになるのです。ただし、最後の、寄付金x(100-40-10)%、の控除は、住民税所得割額の1割まで、という制限がつきます。この制限の額で、全額控除される金額が決まってしまうわけですが。。

★さて、自分の納めている住民税、所得税の一部を、わずか2,000円の手出しだけで、好きな自治体に納めることが出来る、ということになります。これだけだと、へー、で終わってしまいそうですが。。。

★大概の自治体は、10,000円以上納めると、その地方の特産物やらなんやら、お中元やお歳暮なみの商品をおくってくれるんですね。だいたい、3000円~5000円分の商品を発送してくれるようです。ここがポイントです。1万円ずつ、10の自治体に納税することもできます。すると、9万8千円は戻ってきて、さらに商品が10個送ってくるというわけです。繰り返しになりますが、納めている税金の額によって、全額控除されるの金額は打ち止めになりますからご注意を。。

★つまり、多額の納税をしている人は、多くの商品を、わずか年2000円の手出しで受け取ることが出来る、という、信じられないほど美味しい制度なんです。多額の納税をしている人ほど、多くの恩恵にあずかれます。たたかれっぱなしの高額所得者の方、是非、この制度ですっきり致しましょう。。事務手続きが煩雑ですが、ふるさとチョイス、というサイトだと、ずいぶん簡単に応募できますよ。これを知ってしまうと、株主優待狙いの投資が、色あせて見えてしまいます。もっとも、この制度は、受け取れるのが地方の特産品に偏りますから、株主優待のメリットも失われるわけではないですけどね。
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2013年10月05日

築古RC

★実は先日、九州とある県の耐用年数越え築古木造の紹介を受け、実際に物件見学まで行きました。いや、他の用事のついで、と言った方が良いか。。。現在、法人化を控えて、新規物件を購入するつもりはないのですが、めちゃくちゃ美味しいなら、話は別。。ですが、当然、そう美味しい話など、転がってはいないわけで。。転進。

★さて、本日、一つ物件の紹介を受けました。築19年のRC。買わない、と言っているのに紹介してくる業者さんもどうか?と思いますが、ついつい、質問など返してしまうものですから、紹介してくるんでしょうか。まあ、購入層で言えば末端に位置する私なので、そんなに美味しい物件では、、ないですけど、これは、意外と化けそうな気が。。。

★築19年、というのは、RCにしては、築古というにはかわいそうな気もしますが、私、古いRCには手を出すまい、と固く誓っております。理由は、、最後に売れなかったときが怖いから、です。実例を交えて、詳細に話を聞いたこともあります。。知人で、大変に苦労していた人もいます。超築古RCをどう考えるか、これは、人それぞれで、築40、50年でも売り切る、取り壊して再建築できる資金力がある、徹底的にリノベして、築100年を目指す、など、対策ができる方もいるでしょうが、私は、そのように対処する自信がないんです。

★私は、築古木造が好きです。最終的に土地として所有出来るからです。ただ、空室リスクが高いですから、それなりの賃貸経営の技術がないと難しいと思います(私は身をもって体得しました)。最後に立ち退きの問題もありますが、5,6年も待てば、(待てる状況を作らないと行けないと思いますが)大概は退去します。宅地として適する30-50坪の物件を複数所有し、とことんシャブリ尽くすのがいいのかな、と思います。所有権は株式の形で家族に分散していく形になると思いますが、将来、私の寿命が見えてきたとき、複数の小規模の宅地に適する土地があれば、その時の家族の状況に応じて、好きな絵が描けると思うのです。

★RCなら、新築や築浅が良いと思います。融資を長く引いて、毎年のキャッシュフローを厚くする。そして、築20年前くらいに残債価格以上で売り抜けるのです。RC所有における、最大のイベント、それは、売却、だと思っています。経験はないですが。。。その頃が、一番トータルの利益率が大きくなるようです。買い手にも融資がつくから売りやすいのでしょう。ただし、RCは、ロットが大きいです。万一売れなかった場合、あるいは、残債以下の値段しかつかなかった場合。。シビアな状況になるかも知れません。結局RC物件投資は、出口を成功するかどうかにかかっているんです。人口減少が続く、今から20年後。。。築古RCは、きっと世の中にあふれているでしょう。今は築古RCにも買い手がつきますが、20年後も、想定する値段で、誰かが買ってくれるのか?これは、神のみぞ知る、です。

★別にどちらが正しくて、どちらが間違っている、というものでもないと思います。自分にやれそうなのはどちらか、どちらが性に合っているか、ということでしょう。。。というわけで、空室対策はやれそうだな、と思ったRC物件、見送りました。これ、もし20年後、家族に残したら、やっぱり家族は困るでしょう。。

★でも、、規模の小さな新築RCなら、一つぐらい持ってみたい気もします。。私も懲りないなあ。。。
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2013年08月24日

インフレからデフレのはざまでートレンド転換をどう捉えるか



★法人化に向けて、シュミレートしています。福岡1号を節税のための安全バッファとして残した場合、不動産所得をゼロに近づけそう、と書きましたが、相当不動産所得が減少しないと、さすがにゼロ近くにはならないようで。。そこそこの納税は発生しそうです。安心料と割り切って納税するか、思案しております。

★さて、書類をひっくり返したりしていましたら、昔買った本が出てきました。サラリーマンのままで2億円長者になる法、という本です。わぁ、懐かしい、と思いました。これ、私、第一刷を購入したのですが、1994年12月が、第一刷、なんですね。つまり、失われた20年が、まさに始まろうとする時、に書かれた本。

★不動産投資の有利さ、を書いた本なのですが、今の日本の状況と、根源的に、決定的に、違うことがあります。すなわち、1994年まで続いてきたインフレ、を前提に書かれた本なんです。

★不動産屋株式は、10年、20年と長期スパンで見た場合、よほどの間違いがなければ、確実に何倍も値上がりしており、家賃収入も、黙っていても確実にアップしていくのである。戦後の日本のどの10年を区切ってみても、サラリーマンの給料は10年で2倍以上になっている。自分の周りの不動産を10年前、20年前、30年前、と被アックしてみれば、わかることである。短期的には下げていても、10年以上になれば、どんな場所でも、確実に何倍にもなっていることは、貨幣社会の歴史が示していることである。

★これは、中国の話ですか?いえ、日本です。かつて、日本では土地神話がありました。1990年代前半まで、それは全く疑われることなく、信じられていたんですね。。ダイエーも、西武もいけいけで、多額の借金をして、税金を払わないようにして、やってましたよね。確か、リクルート会長の江副さんが、いずれ土地はあまる、と発言して物議を醸していましたが、やっぱり、氏は、ある意味凄い人だったのでしょう。

★私が思ったのは、これほどまでに、劇的に、投資環境は変わるものだ、ということです。当時は、インフレからデフレに変わっていく過渡期でした。そして、デフレトレンドは20年間も続いたのです。それでも、ここから抜け出ることができずにいます。

★国の借金は1000円を超えています。途方もない額です。安倍政権は、これを2%の緩やかなインフレで持って、実質価値を下げようとしているんです。もしかしたら、今度は、デフレからインフレへの過渡期にある、のかも知れません。だとすれば、資産性の維持を目的に、借り入れをして物件を持つのは悪くないかも知れません。しかし、先ほどの本で登場する金利、5%、6%、がざらです。また、入居者獲得競争は、当時と今では、圧倒的に今が厳しいはずです。

★つまり、インフレになると、資産性は維持出来るのかも知れませんが、空室によるインカムゲインの減少、金利負担の増加、により、物件運営が困難を来すようになる可能性が高いんじゃあ、ないでしょうか。結局、キャピタル狙いとならざるを得ないのかも知れませんが、インカムゲインは減る、価格は上がる、じゃあ、利回りが相当落ち込みます。結果、不動産投資は、資産家だけの世界に舞い戻ることになるの、、かも知れません。

★パラダイムシフトが起きるのかどうか、我々は、いままさにその転換点にいるのかも。。。
posted by est at 23:18| Comment(0) | TrackBack(0) | 相場雑感 | 更新情報をチェックする