2017年05月23日

15年ローンの功罪

★さて、もしアパートを売却すれば、そこそこの金額の利益が確定できる状態である、と書きました。これはすべての物件が15年ローンであったということ、高値で売却出来る環境にあること、に尽きます。15年ローンで10年超返済して、買値かそれ以上で売れれば、結構な手残りが見込めます。もっとも普通はもっと返済年数を多く取るでしょう。そうしないとキャッシュフローが見込めませんから。。これは特殊な事例です。実際、築古狭小木造ワンルームアパートであった福岡1号の運営には大変な苦労をしました。

★そもそも私は節税を目的にアパート経営を始めました。築古木造とくれば、税金に詳しい人ならピンとくるでしょう。そう、短期で減価償却が取れるのです。五棟十室以上の事業的規模で個人事業として、青色申告を行い、かつ短期で多額の減価償却を計上し、勤務業による給与収入と損益通算を行う。。。当初の問題は融資付けでしたが、なんとかクリアし、2006年より賃貸経営をスタートしたわけです。

★少々の修繕はOK,経費計上もしくは資産計上して減価償却しました。そもそも不動産事業によるキャッシュフローを想定していなかったんですね。。。この手法を採ると、給与所得の額とのバランスが大切になります。不動産事業をあまり大きく出来ません。また、手残りは本当にたいしたことはありませんでした。時にはキャッシュアウトの月もありました。最大の危機は、当初からわかっていたことですが、減価償却が7年で終わってしまった後のことです。福岡1号単体ではいわゆるデットクロスに陥り、キャッシュアウトが以後ずっと続く事になったのです。想定の範囲内でしたが、給与所得がなければ考えられない事態でしょう。。

★月々のキャッシュフローが得られない、じゃあ何のための不動産投資か?といえば、手元にキャッシュは残らないものの、短期ローンのため返済はかなり進んでいくわけです。したがって、最後にそこそこの値段で売却出来れば、最後にドンと利益が返ってくる、というわけです。売却価格と帳簿価格の差に譲渡税がかかってきますから、減価償却分を吐き出すじゃん、と思われる方もおられますが、個人の最高税率50%と比較しますと、長期譲渡税は21%。半分以下です。その差額分は手残りが増えるのです。

★10年そこそこの投資で数千万が残るのならいいじゃん、と考える方もいらっしゃると思いましたので書いてみました。実際はある程度の資産なり不動産収入以外の収入がないと、かつ、高値で売れるときに売却出来るチャンスがないと、15年フルローンでの築古アパート投資は、ある意味自殺行為です。アベノミクス以降、ここまで我慢できた従来の不動産投資家は、救われたと思います。ただ、今から始めるのは厳しい可能性が高いのではないでしょうか?
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2017年05月22日

売りたい欲求

★今を去ること10年以上前。。私が福岡1号(売却済)を購入する以前のことです。確か北海道の大家さんでしたか、”もうアパート経営は終わった”と言って、所有しておられた物件を次々と売却されていたのをブログで拝見致しました。確か最後の1棟まで売り切ってしまわれたと記憶しています。

★当時、アパート経営に参入しようとしつつ、なかなか前に進めなかった私は、”なんともったいないことを!!”と思っておりました。福岡1号、北九州物件、戸建て、と購入したところで、起きたのがリーマンショックでした。。その方の読みはズバリ的中したのです。その後の不動産氷河期で、物件をあらためて購入されたかどうかまではわかりませんが。。。その不動産氷河期に、私は管財物件を買い増しました。

★巡り巡って、今私は、その大家さんの立場に立っているのかも知れません。。物件の規模は比べるべくもなく、私は弱小小規模大家ですのでおこがましい話ではあるのですが、もうアパート経営は終わった、と本気で思っていますしね。すべて売り払いたい欲求が沸々と沸いてきているのです。

★昨年来、福岡1号、戸建て、と売却してきました。残るは、北九州物件と管財物件です。この2物件の借入金をすべて返済できるキャッシュは手元にあります。売却した福岡1号のおかげです。だから、ほとんどリスクはないのです。にも関わらず、売りたいのは何故でしょうか?

★売却することで数千万のキャッシュが手元に残ります。つまり利益確定です。目の前にキャッシュがあって、今を逃せば大きく目減りするかも知れない、さてどうします?売りたくなりますよね。。しかし、それは、年間何百万もの利益を生み出す”金のガチョウ”を絞め殺すことで得られる利益です。うーん、やっぱりもったいないかな、と思いますよね。。特に北九州物件は、手を入れて修繕して見違えるようになったばかり。。うーん。。

★結局の所、私の場合は、ここで売却、でも、保有し続ける、でも、どちらも正解だと思っています。この2物件は、建物部を法人所有へと変更しました。結局の所、賃貸収入を、法人という枠組みで節税することができる以上、デットクロスもありませんし、保有し続けてもよい、と判断しました。といいながら、目の前のキャッシュも欲しいのですが。。。この自分が、売りたい欲求に悩まされる時が来るとは思ってもいませんでした。

★こんな時代がまた来るのか、消え行く前の最後の輝きなのか。。いずれにしろ、未来はあまり明るくはないと思った方が良さそうではあります。。
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2017年04月14日

戸建決済と北朝鮮

★昨年の福岡1号に続いて、今度はつい先日戸建を売却しました。約10年間所有しました。福岡1号は結構なキャッシュが残りましたが、戸建はほぼ残債価格にての決済です。手数料を考えると若干の持ち出しです。

★月々のキャッシュフローも微々たるものでしたし、税金を考えると赤でした。。。当初の4年間で減価償却を食い尽くし、その後いわゆるデットクロスに突入。。売却をすれば良かったのでしょうが市況が悪くて残債を考えると処分できず、我慢の日々でした。典型的な不動産失敗投資の例ですよね。。最初に入居いただいた方が最後までいて下さったのが救いです。給与所得と損益通算した当初の減価償却分を合わせ技で、トータル収支は概ねプラマイゼロか若干のマイナスだと思います。。この素晴らしい売却日和の市況の中、何やってるんだか。。。不動産での失敗例を経験したわけで、これはこれで仕方ない、勉強させてもらった、と思うことにします。

★これで個人所有分の不動産はなくなります。(厳密には建物法人、土地個人の物件が2つあり土地の個人としての所有はあります)。一旦個人事業を廃業し、小規模企業共済は法人に紐付けします。これから手続を進めていきます。

★法人は、北九州物件と管財物件の2棟所有です。それとコンサル業務。原則この2本立てです。売上割合は、不動産4.5、コンサル5.5、と言うところです。手を広げ続けてきましたが、一旦この水準で安定飛行に入りたいと思います。マーケット激動の時期が来れば、不動産をあと1棟は欲しいな。。

★さて、明日4月15日は、北朝鮮が核実験を行うのでは?と予想されている日です。その割には、マスコミもそんなに大騒ぎしていません。。明日かどうかはわかりませんが、私はアメリカの北朝鮮攻撃はある、と思っている派です。トランプ氏でなければ、攻撃なしに与したいですが、トランプ氏、ですからね。。後ろにいる共和党武闘派はやる気満々であり、トランプ氏はヒーローになりたい人!ですから。。冗談っぽくなりますが、これ、冗談じゃないんですよね。。ふぅ。。

★ひっそりと株式投資スタンバイ、かも。。。
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2017年03月20日

新築ワンルームから、収益1棟物へ

★10年程前、不動産投資で失敗した、という方は、大多数が新築ワンルームマンション投資でした。騙された、という表現が適当かどうかはわかりませんが、これは儲からない、と気が付くまでに時間がかかります。その間は、北斗の拳の技のごとく、おまえは既に○○いる!という状態なのに、それに気が付かない期間があります。でもいつか皆気が付くんですね。。いろんな情報を発信していた方がパタッと止むのはそういう時だと思います。

★最近は、そうやって、あちゃーやっちゃった!という人に、"そうですよね、利益の出る不動産投資ってのは新築ワンルームじゃないんですよ、ようやく気が付かれましたか、実は1棟物への投資こそ、利益の出る不動産投資なんです。今から挽回しませんか?"と言って、駄目物件の巨艦1棟物を嵌め込んでしまう(何処までが嵌め込みか??難しいところはありますが)業者が存在するようです。地方の築古(一見)高利回りRC物件を嵌め込む事例が多いそうな。。。給与所得から借入出来る金額をはじき出し、限界まで買わせられるという、まさに骨の髄までしゃぶられる。。皆が皆というわけではないですが、不動産業界なんてそういうもんだ、と思ってます。

★まあ、地方でも中心に、RC物件でも明らかに利益が出にくくなった、と言うことが根底にあるんでしょう。いわば嵌め込まないと売れない物件が増えてきた、と言いますか。。売り手から見て、出口戦略は、結局こういうやり方をしないといけない、となると、何だかなあ、と思います。まあなかには、物件はともかくその土地が欲しかったり、一気呵成の減価償却ねらいで当面のもうけが出なくともOK、という買い手もいるんでしょうが。。売り手の立場からすると、この物件、こんな価格で買っても絶対儲かりませんよ、とわかってて素人の人に売却するんですから、気持ち良くありません。(なんなら売らないでおけば?と言われるとそれはそれで困るのですが)。。いくら社会的地位が高かろうと、実践的知識が豊富な百戦錬磨の営業マンの前ではかもねぎでしかありません。。

★最近身の回りで見聞きしたことから。。自分の大切な人だったら命がけで説得しますが、そう深い関係の人出なかったら、もう、結末は見えますけどほっておきます。よかれと思って説得しても恨みかうだけですもん。不動産に関する相場観と言いますか、きちんとした正しい判断基準を持つ事は絶対に必要です。努々失敗なさらぬよう。。

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2017年03月18日

新築ワンルームマンション勧誘と賃貸繁忙期

★今年も賃貸繁忙期に入りました。今期は北九州物件、管財物件ともに満室です。ただ、北九州物件は、9ヶ月間1室空室状況が続いての満室です。この物件で空室が長期化したのは初めてですが、それにしても9ヶ月って、これって、どうなんでしょう。こちらもそろそろ売却を考えないと行けないのかな??法人での賃貸業の稼ぎ頭なので、まだまだ頑張ってもらうつもりなのですが。。

★戸建てはまもなく売却できそうです。残債を払えば、ほとんど手のこりはありません。が、これで仕方ないか、と思います。良い勉強をさせていただいた、と思うしかないですね。。これで個人事業は閉じることになります。福岡1号の売却ではかなりキャッシュが残ったので、来たるべきチャンスに備えて、温存することにします。確定申告では、平成21年及び平成22年に土地等を先行取得したときの特例、を使わせてもらいました。当時税務署に書類を提出しておりましたので。。税理士さんにやってもらいました。福岡1号の土地の譲渡益がかなり軽減されました。管財物件の土地の簿価が圧縮記帳されますが、確かこれを売却するときも特別控除があったと思うので、単に譲渡益先送りというわけでもないと思います。

★さて、表題の通り、職場の同僚から新築ワンルームマンションの勧誘を受けました。数年に1回、忘れた頃にこのような場面に遭遇します。業者だと即ブッチでいいのですが、勤務業関係者だとなにかと気を遣います。正直言って非常に迷惑です。私は不動産事業を行っていることも、法人を設立していることも何も公にしておりません。勧誘を機に話すつもりも全くないので、いかにばれないように、また機嫌を損なわないようにやり過ごすか、細心の注意を払いました。赤字にしての損益通算、所得税、住民税の軽減、私的年金、生命保険の代わりになる。。。まあ、いつものあれで反論するのも馬鹿馬鹿しいので、適当に相づちを打ちつつ、自分は全く興味がない、と切り抜けました。。もう、ほっておいて欲しいです。。

★最近思うのは、逆立ちしても儲からなさそうな案件に、結構賢くて社会的地位の高い方が、結構な率で手を出しているんだなあということ。。赤字垂れ流しになること、ワンルーム1~数戸で節税なんて出来ないこと、が何故わからないのでしょうか?手を出してしまって、複数物件嵌め込まれて、身動き取れなくなってから初めて気が付く、というケースが多いように思います。

★賢い人は純粋な人が多いのかな?疑うことは悪、と思っているのかな?もっともそうな理屈を組み立てられて、感情的に揺さぶられると、落ちちゃんだろうか?私は、一種の洗脳の技法が使われているんじゃないかと思います。。かつてのオーム真理教に入信した人も高学歴の人が多かった。。あれも一種のマインド・コントロールだと思っておりますが、それに似たところがあるんでしょう。

★学問、だけではなく、金融、詐欺、法律、悪意を持った人間とのつきあい方、を学ぶ機会を得ることが必要であると思います。せっかく頑張って給料をもらっても穴の開いたバケツも同時に持たされるなんてもったいないです。
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2017年01月20日

トランプ大統領の船出

★2017年となりました。今日1月20日は、トランプ大統領就任の日です。全くもってどうなることやら、ですが、そもそも4年間務まるのか?と言う気もします。クリントン大統領の時、モニカ何某という若い女性との間で、一騒動ありましたよね。。あの時は、確か大統領を辞めなければならないかどうか、という話に至ったと記憶しています。結局クリントン大統領は逃げ切ったわけですが。。叩けば埃だらけで、失言だらけのトランプ氏が、さて無事に4年間にわたってアメリカ国を操縦し続けることができるのか??

★さて、不動産賃貸業については既に終わっている、という認識の私、次をどうするか、様子見が続いております。北九州物件と管財物件は、まあ、当分所有しますけど、それ以外は利確です。。物件購入については、世界経済が混乱したときに、キャピタル狙い、と割り切って購入する気はないわけではないですが。。。まあばば抜きのようなものですし、ばばを掴んでしまうリスクもあるわけで、そうそう簡単ではない、と思っています。ばば抜きと考えれば、ロットはあまり大きくない方がよい面もあるわけで、区分所有も選択肢に入るかな、実需売却もできるものの方がいいかな?なんて一応考えてはいます。株も考えてはいるのですが、いまだ参入せず、です。

★2017年、混乱はチャンスかも、でも落ちてくるナイフは掴むな!これを肝に銘じて行動します。っというか、行動しないかもです。。。
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2016年12月08日

不動産は厳しいのでは?

★私は10年程前に不動産賃貸業に参入し、それまで行っていた株式投資は漸減しました。そこでリーマンショックに遭遇。不動産賃貸業はほとんど影響を受けず、むしろ安値で破産管財物件を1棟購入しました。しかし、株式投資では敗退の瀬戸際まで追い込まれてしまいました。何とか値を戻したところで売却し、それ以降株式投資は行いませんでした。投資領域に関する事は、完全に不動産賃貸業に乗り換えたわけです。

★しかし、どうしても不動産賃貸業に明るい未来が見えません。これからつるべ落としに人口が減ります。悪い意味でこれまでと激変するマーケットになりそうな気がするのです。悪いインフレが来る可能性もあるので、不動産自体の所有は一定程度続けますが、とにかく借入金をなくす方向で動いています。福岡1号は既に売却しました。戸建ても売却します。北九州物件と、管財物件は所有を続けますが、一応現在の預貯金で両物件とも、現時点でも一括返済出来る様にはなりました。あとは自宅の住宅ローンが残りますが、フラット35なので全期間固定です。なんとかリスクヘッジは出来たと思います。

★私はまだ学生でしたが、一応バブルの発生から崩壊まで新聞報道等で学んでいます。土地は再生産出来ないから決して値下がりはしない、という土地神話が信じられていた時代が本当にあったのです。また、銀行の貸しはがしや貸し渋りについてもよく耳にしました。きちんと返済をしていても、急激な不動産の値下がりで担保価値が下がると、追加担保を要求されたり必要以上の返済を迫られたりするんです。億単位の借金は、このような金融情勢の激変時、銀行の手のひら返しに対応できるだけの資力を持っていないと危険なんです。

★さて、とはいえ、勤務業と法人でのコンサルティング業務だけだとやはり私が稼働できなくなったときが不安です。ある程度投資領域の活動も継続しなくてはなりません。不動産賃貸業にこれ以上注力しないとすれば、何をやるか、といわれると、やっぱり株でしょうかね。。株は売りも出来ますし。。でも小泉の郵政解散後、大きく踏み上げられたトラウマがまだあるのですが。。。トランプ大統領の活躍を見ながら、じっくり考えてみようと思います。基本的には投資戦略変更の方向です。
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2016年10月28日

チェンジ

★何処で聞いたんだっけ、と思っていましたら、8年前のアメリカ大統領選でオバマ氏が言っていた言葉でした。8年前。。。随分と不動産業の環境も、世界も変わってしまいました。。

★不動産賃貸業の長期衰退はどうしようもない事実です。しかし、8年程前も、同様の意見はありました。事実ゆっくりと賃貸市況は悪化しています。しかし、その頃不動産賃貸業を始めて、それこそ新築ワンルームマンションなんぞに手を出さずにしっかりと事業経営をしてきて、現在売却をしている人は、結構なキャッシュを残しているように思います。

★事業としての傾向は右肩下がりでも、景気の波に左右されて、不動産の価格はまるで株価の様に波を打っている。うまく波に乗れると、それなりに結果は残せる。。。

★しかし、これって株式投資と何が違うんでしょう?インカムゲインを狙う、といいつつ、結局キャピタルゲインを得るか、キャピタルゲインを得られなくともキャピタルロスを少なくしつつ、インカムゲイン分のもうけを残すか。。結局キャピタルゲインありきでないと、結果は残せない。ブログのタイトルの通り、インカムでいこう、にも、インカムゲインのみでキャッシュを残すのはもはや今の環境では厳しいのです。究極的には、不動産の売買を繰り返さないとキャッシュは残せない。そのうちどれかの物件が上手く回転できないと厳しくなる。。。究極のばば抜きゲームのようなもんじゃん。。。

★普通にアパマン経営をやっていても事業環境は悪化の一途です。でも、不動産賃貸業は病気で寝込んだときも何とかなるんですよね。。。株の配当なんかよりは安定はしています。税金のこともありますし、不動産収入は一定程度残しておくつもりですが、以前のような情熱は失せてしまいました。。。って、ここで頑張る人が生き残るんでしょうかね??よくわかんないなあ。。
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2016年10月20日

売物件情報

★先日書いたとおり、福岡1号を売却いたしました。それだからなのか何なのか、幾つかの売物件情報をいただきました。築古から新築まで。。。手元にキャッシュがあるから、よさげな物を一つ買いました。。。

★んなわけないです。。ない、ない、ない。買っていません。福岡1号からさほど離れていない地域は、福岡市内でも有数の激戦区。近未来の日本の都市部で繰り広げられる光景を、早見ることの出来る先進地域です。。

★10年前、3万円を切る家賃はあまり見かけませんでした。しかし、今では、家賃1万円を切り、共益費を合わせて何とか1万円前半、というアパートもあります。家賃一万円台はもはや”当たり前”です。もちろん築古狭小でも、福岡1号みたいに、キチンと手を入れ修繕し、設備を整えてサービス品を着けることでそれなりに戦っている物件もあります。ただ、正直それでも年々客付けに苦労するようにはなっていました。今年の春満室となり、売却まで満室のまま推移したことは本当にラッキーでした。

★築古の物件はこれからどんどん増えてきます。一方で新築もバンバン建っています。収益物件の家賃には、途方もない下方圧力(=デフレ圧力)が加わり続けている、と言えるでしょう。日銀がマイナス金利にしたって、結局行き場のなくなったマネーが、収益物件に流れ込んで資産バブルを形成するだけで、賃貸市況改善にはほとんど役立っていない。資産バブルも結局いつかはじけて、歴史が繰り返される、、ただそれだけのことです。

★不労所得、アーリーリタイヤ。心地よい言葉に騙されて上手くいくほどこの世界は甘くありません。私が福岡1号でそれなりにキャッシュを残せたのは、運も良かったのだと思います。(努力もあるけど)。特にこれから10年、賃貸市況は相当苦しくなると思います。。

★福岡1号で上手くいった、と言いつつ、不動産投資を否定するのは、矛盾するような気もしますけど、やはり、強調しておきたいです。不動産投資は、これから更にとても厳しい。安易に飛び込むのは非常に危険。

★やる以上は、無借金の目処を立てることでしょうかね。。不動産賃貸業をどうしてもやるのなら、本業や別事業と組み合わせてやるのが理想だと思っています。
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2016年10月14日

アパートを売却してみて

★これまで10年間、不動産を購入するのみで売却したのは初めてです。売却してみて、これから譲渡税の支払いが待ってはおりますが、千万単位のキャッシュがバン!と目の前に残るのは、、、すごい快感です。。銀行の通帳をみて、いつもより桁が一桁多いんです。

★確かにこれを経験してしまうと、やみつきになりそうです。。しかし、これは10年間、一生懸命に福岡1号を維持してきた努力の対価。思い返せばいろんな事がありました。決して平坦で楽な道ではありませんでした。。このブログに書き込んできた事は、その努力の証です。

★キャッシュは当面寝かせます。管財物件と、北九州物件は、引き続き所有し続ける予定です。。戸建ては、、売却します。しかし、こちらはキャッシュはあまり残らないでしょう。。処分売りです。管財物件を購入したのが6年前です。以降、不動産は購入しておりません。不動産の購入は引き続き見送りまして、時期を待とうと思います。管財物件は満室、北九州物件は1戸空きです。北九州物件は外壁とスレートをやり直す予定です。

★今集中しているのはコンサルティング事業。せっせとスキルを身につけています。今後も、勤務業、不動産業、コンサル業、バランス良く頑張っていきたいです。
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2016年10月08日

さようなら福岡1号

★10年前、初めて購入した収益物件、それが福岡1号です。この度、福岡1号を売却することが出来ました。5月末に売りに出して、2転3転、いろいろありましたが、ようやく所有権移転まで終了しました。。。

★思い入れもいろいろありますし、感無量です。。売却金額は、10年前の購入金額と同額です。キャピタルゲインこそ得られませんでしたが、思っていた以上にインカムゲインを得ることが出来ました。売却する理由は、今は収益不動産バブルと思うから。。これは人それぞれでしょうが、私はそう思っています。今を逃すと、最後まで持ち続けることになる。。一時はそれもいいかと思いましたが、せめて1物件は、この時期に利益を確定しておきたい、という思いが勝りました。

★本当にいろいろありましたし、勉強させてもらいました。まだまだ未熟者ではありますが、不動産投資というものをある程度理解できた気がします。

★記念すべき1日に乾杯!
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2016年02月20日

賃貸経営繁忙期

★さて、賃貸経営も繁忙期を迎えています。福岡1号は、先日バタバタと入居が決まり、現状満室で推移しています。3月までまだ日があるのでどうなるのか分かりませんが、とりあえずホッとしています。管財物件は、昨年が入退去が特に多く苦労しました。今のところようやく満室になった、という所です。北九州は、卒業予定の学生さんが一人院に進学、とのことで、退去が一人減りました。現況空室2室で3月末に1室退去予定、ということになり、1室入居予約が入りましたので、差し引きあと2室、という所です。

★北九州物件は9年前に購入しました。もうそんなになるのか。。。で、退去のない部屋があと2室ありました。今年の1月、そのうちの1室が退去になりました。相当部屋が傷んでおりまして原状回復に相当かかりそうです。エアコンは10年で取り替えておりますが、この部屋は14年選手のエアコンだったので、交換です。また、この物件は家具家電付きとしておりまして、この部屋は一切ありませんので、取りそろえる必要があります。要は、結構な出費になりましたです。

★福岡1号、北九州物件は、今年で購入して満10年となります。15年ローンですので、あと5年踏ん張ればローンフリー物件となります。物件を売却するのが良いか、持ち続けるのが良いか、は永遠の?テーマですが、私の場合は、もはや築30年を超える築古物件であるので、最後まで持ち続けるのが良いかなと思っています。元利均等払いの場合、年々費用(損金)となる金利部分が減りますし、場合によっては減価償却も終了しますので、キャッシュフローは大きく減少し、ついにはデットクロスを呈することにもなります。個人経営での不動産賃貸業専業の場合、これは由々しき事態ですが、法人だったり他の所得がある場合は、打つ手はいろいろあります。

★今後買い場が来るのであれば、不動産も久しぶりに購入したいなと思っています。しかし、地方では、一度購入したら最後、二度と売れない不動産、永遠に固定資産税等払い続けなくてはならない底なし沼不動産、というものが今後出てくる可能性があります。怖いですね。。。まあ、地方でもそこそこの規模の都市で、場所と土地の形状や接道など間違えなければ大丈夫だとは思っておりますが。。
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2015年12月29日

今年も鹿児島

★今年も年末、仕事で鹿児島に来ています。毎年1年間を振り返る良い機会であると思っています。南国鹿児島ですが、肌寒さは福岡とあまり変わりません。数年前、20年ぶりの大雪に見舞われて、はらはらしながら帰宅したことがありました。何年前だっけ、と思ってブログを見返してみたら、5年前の2010年の年の暮れでした。

★あれからもう5年たつのか。。。当時と同じ部屋の同じイスに腰掛けて、グッと背中を反らして伸びをすると、一瞬当時に引き戻された気がしました。。ああ、あの時はここで、あの事を考えていたんだ、ととても懐かしい想いに包まれました。元気かな??こんな風に昔を振り返るなんて、自分もいよいよ年取ったのかな?何とも複雑な気分です。

★不動産事業は長期の事業です。長期と考えていても、自分ももう40歳半ばを過ぎました。”時は有限なり”。。人生の折り返しを過ぎて、これまでを振り返ってどう考えるのか??勤務業から株式投資へ、不動産投資へ、そして不動産事業へ。。無茶はしていません。手堅くやってきた方だと思います。でも飛躍的に資産を増やしたというわけでもないです。。可もなく不可もなし。。自分の軌跡はこんな所でしょうか?

★ここから自分は法人事業、コンサルティングの方に力を入れようとしています。更に資格も取ろうと思っています。不動産が高騰し手出し出来ない時に自分のスキルを高めて法人の財務内容を安定させる戦略、ということです。時は有限なり、しかれども焦りは禁物なり。というところでしょうか?

★2016年は、どういう年になるのでしょうか?
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2015年12月26日

2015年、年の暮れ

★2015年も年末です。私の投資歴は株式投資からスタートし、アパート経営へ移行してきた経緯があります。投資から事業へと舵を切り、更に一部ではありますが法人化も果たしました。しかしながら、ことアパート経営に関してはモチベーションが下がってしまった1年でした。

★人口が増え続けている福岡市においても、賃貸マーケットは悪化しており、特に築古物件の入居状況は厳しいものがあります。新築アパートであっても10年もたてば中古物件です。それでいて、中古物件であっても利回りが10%切る価格で売れている。信じられません。。現金で買う分には良いでしょう。しかし、多額のローンを組んで購入しても回るわけがない。たとえ回ったとしても利益率はごくわずかでしかないのに。。10年、15年と、持ち続けるのは至難の業なのに。。

★セルサイドは全部わかっていて売っている。それに踊らされているのは、誰なんでしょう??なんて考え出すと、なんかしらけてしまいます。。不動産事業を手広くされて、成功されている方もいらっしゃるのは承知していますし、それは素晴らしいことだと思います。でも、ここ数年来のことですが、私にとっては、不動産事業は人生における多くのピースの仲の一つのピースに過ぎないのであって、少なくとも今、ここに大きなエネルギーを注ぐのはナンセンス、と思っています。今後の世界情勢がどうなるのかわかりませんが、買い時が来れば動くでしょう。でもなんか、すっきりしないものを感じます。

★法人業務は、コンサルティングの実業の方に舵を切っています。不動産業ももちろん継続していくわけですが、しばらくはコンサルの方に力を注ぎたいと思っています。
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2015年09月04日

法人化完了。世界経済の波乱

★6月に法人を設立し、一息ついています。しかし、明日からまた多忙な日々。。この3ヶ月で体重が10kg以上減りました。ホントです。そもそもはレイ○ップのコマーシャルをみて、ダイエットをと思ったのがきっかけだったのですが。。。あ、レイ○ップに申し込んだわけではありません。。。

★単純に摂取カロリーを減らし、ウォーキングをしていただけなのですが、そのうちにあまりの多忙さとストレスで、食事があまりとれなくなってしまいました。。現状はある程度回復しているので大丈夫ですが。。。

★法人設立とともに、コンサルティング業を始めたのが大きかったです。そもそも今年の11月に、自己啓発のため行政書士試験を受けようとしていたところに、コンサルの勉強が重なり、法人化業務諸々重なり、本業が超多忙となり。。。だんだん自分でも何をやっているのか訳がわからなくなりました。結局行政書士試験も11月8日受けますので、それが終わるとちょっと気持ちの整理がつくのかな、と思います。

★さて、相場が荒れていますね。リーマンショックの時は、結局中国の財政出動で、世界が救われた格好になりましたが、さて、今回はどうでしょうか?米中は、今回の混乱の責任をお互いのせいにしていますが、、、アメリカの利上げは、中国たたきの一面もあるように思います。世界経済減速のなかで、本当に今、利上げしてくるかどうかわかりませんが。。。

★もし、○○危機、というものが起きたら、私も7,8年ぶりに相場に参加してみようか、とも思います。皆さん、生き残りましょう。。
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2015年08月06日

2物件ついに法人へ。。

★梅雨が明けると同時に、焼けるような暑さの日々が続いております。法人化業務は2転3転、思うように話が進まないもどかしさがありましたが、ようやくスキームがまとまりました。北九州と管財物件の建物のみ、法人に移ることになりました。詳しい手法は公にしないこと、という税理士さんとの取り決めがありますので、詳細は書けません(全然もったいぶる内容でもないのですが)。。福岡1号と戸建ては個人に残りますが、借り換えをすることとなりました。何で戸建ても?という気持ちではありますが、ことの成り行き上、仕方ありません。

★金利はすべて1%台になりました。今のご時世、珍しくもない話だと思いますが、ようやく人並みになれた気分です。本日、夫婦で銀行を訪問し、法人個人間で売買契約を締結するなど、山ほどある書類に署名、捺印を繰り返しました。明日法人の融資実行、個人の借り換え実行は諸般の事情により、24日実行予定です。明日から、法人としてのコンサル業務に加え、法人としての不動産業務も実質開始です!!さて、個人に残ってしまった戸建てですが、さすがにこれは変動金利としました。いつでも売却できるように、です。譲渡所得税との兼ね合いがあり、年内決済なら売却が妥当だろうと思っています。さて、どうしようかな。。。

★他にもやることが目白押しです。今年の夏はいっそう暑い!!です。
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2015年06月18日

ついに法人設立

★平成27年6月16日、ついに株式会社を設立しました。司法書士さんにお願いして手続きをし、妻を代表取締役と致しました。私は取締役となり、給与はもらわない予定です。私が発起人となって全額出資し、普通株式と種類株式A,B,Cを発行します。会社設立後、私が、妻、子供に株式を贈与し、ちょうど3等分になるように分けて所有します。普通株式は私がすべて所有することにしました。法人の目的は大きく2つ。不動産関連業務と、コンサルティング業務です。コンサルティングは、不動産と全く関係のない業務ですが、勤務業と深く関わる業務です。不動産賃貸業を初めて9年目、ようやくここまで来ました。

★とはいえ、物件はまだ個人所有です。これから私の個人事業のデューディリジェンスを、不動産鑑定士と税理士の先生にお願いし、銀行とタッグを組んで、税務署から異議を挟まれないように法人に移す予定です。

★先に、コンサルティング業務の方が動き出しています。ただ、こちらは即戦力を要求されているので、かなり勉強をやりこまないといけず、毎日あっぷあっぷしています。でもやっていておもしろいですし、法人の売り上げとなるので、モチベーションも下がりません。頑張ります。

★果たして全物件、法人に無事に移すことが出来るでしょうか?今は私としては、税理士先生のスキーム構築を待つしかありません。
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2015年04月17日

春はいつまで?

★平成27年も、気がつけばもう4月です。不動産賃貸業も開始して9年めです。昨今のあまりの物件の高騰ぶりに、こんな事なら無理してでももっと買っておけば良かったなあ、との思いもないわけではありません。でも、あの時点でアベノミクスの成功を確信できたわけもなく、それはそれで私にとってはさらなる大きなリスクテイクであったわけで、結果論に過ぎません。まあ、大こけしない程度にやれればいいや、という想いでやっていきたいと思います。

★今年の繁忙期は、福岡1号が3戸空き、北九州が3戸空き、管財物件が1戸空き、もう1戸空き予定。管財物件の1戸空き予定以外は、すべて入居が決まりました。ありがたいことです。福岡1号と北九州は、ローン返済があと6年少々。売却のお誘いは受けますけれども、資金繰りに困っているわけでもなく、売ってしまってもそれで高値の部件を購入したりする気にもなれず、ローン完済まで頑張って持ち続けようと思います。夏までには、法人に建物のみ移すことになるでしょう。

★さて、中国の景気は減速しています。このまま更に減速すれば、世界経済も大きな影響を受けてしまいます。中国AIIBを打ち出したのは、この対策も兼ねているのでしょう。シルクロード構想などといって、内陸部まで他国の資本金を使って、主に中国企業に?開発させ、景気の下支えをする気、なんでしょうね。。うまく行くのかどうか、ホントわかりませんが、ようやりますね。

★結局、アベノミクスがどうなるのか、世界経済がどうなるのか?それを見極めるのが難しいです。。それと、今物件を買っているのは相続対策の人も多いと思いますけど、それらが一巡したらどうなるのか?買えない、買えない、といったらいつまでも買えない、と言いますけど、今はお金持ちの人が資産防衛の為に買う時期であって、インカムゲインで回していこうとする自分のような人には手が出せない市場です。買えない、そして、売る必然性は今のところはない、となれば、模様眺めするしかないですね。。相変わらず代わり映えしませんが、不動産賃貸業は自分の人生の中の、1つのピースとしてやっていきたいと思います。
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2015年03月30日

賃貸マーケットの変化

★この1,2年で、賃貸マーケットは大きく変化したと思っています。一つは、アベノミクス以来、インフレターゲットにより、物件価格が高騰していること。結果としてある程度頭金を入れるなりしないと、賃貸経営が回らなくなってきています。ここまで、自己資金に頼ることなく賃貸経営に参入することも可能でしたが、その門は閉ざされようとしています。一定水準以上の自己資金を用意して始めないと、もはや賃貸経営は成り立ちません。特に事情がよくわからないまま、新規に参入することは危険だと思われます。(多くの余剰資金をもって始められるのはなんら問題はありません)。

★次に、これは福岡だけの現象なのかもわかりませんが、新築物件の成約率が非常に落ちています。これは業界の人から聞きましたが、確かにネットで見ても、繁忙期に満室にならない新築物件が多すぎる印象です。これまでは、築古物件の余剰感はありましたが、それでも新築はすぐに埋まっていました。築浅物件の空室も徐々に増えてきていて、ダムの水があふれるように、とうとう新築も余剰感が出てきたのだと推察します。更に、福岡都市圏で言えば、東区のアイランドシティエリア、糟屋郡新宮エリア、西区九大学研都市エリアでは、新しい街作りがはじまっていて、これでもか、これでもか、と新築物件が建設されています。確かに同エリアでは人口は増えるのでしょうか、さすがに度が過ぎていると思います。

★福岡が賃貸経営において有望なのは事実ですが、マーケットの変化を的確に捉えないと、思わず足下をすくわれる可能性もあるように思います。
posted by est at 17:05| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2015年03月28日

物件高騰に思うこと

★ご多分に漏れず福岡市の収益物件価格は更に高騰しております。今現在、物件を購入したり、建設したりしているのは、一体誰なのか?私は大きく分けて3つの需要が存在していると思っています。まず一つ目は、相続税対策が必要な方々。二つ目は、収益物件購入初心者。そして三つ目は、キャピタルゲイン狙いの大人買い、の方々。

★それぞれ説明に必要はないと思いますけど、相続税対策は、相続税が値上がりしたので、過熱している感じがします。如何に持っている土地の評価を下げるか、そして借入金をして資産の減額をはかるか、が主たる目的となってしまいますので、実際の賃貸経営は十二分には考慮されておらず、後に残された相続人は、その運営に四苦八苦することが多い、と聞きます。

★収益物件購入初心者の方は、今の参入は非常に厳しい結果になると思います。もはや、インカムゲインだけでもって物件を運営していくのは厳しくなっているのです。収益物件の購入を煽る論調があるのは心配です。

★そして、キャピタル狙いの大人買いの方々。インカムゲインはあると助かるけど、ないならなくてもいいや、という感じの方々。一等地の物件を購入していきます。キャッシュ買いもあるようです。インカムゲインでもって収益不動産を回していけた時代は終わりつつあり、キャピタルゲイン狙いが主軸となっていくのでしょう。そうなると、持たざる者は、市場への参入が厳しくなります。今物件を検討している人は、自分の立ち位置をしっかり確認する必要があるでしょう。物件を維持するのに、インカムゲインのみでは不足となる可能性がある、ということを肝に銘じる必要があります。特に初心者の方々。周囲の意見に耳を傾け、本当の真実の声を聞かなくてはなりません。

★収益物件を大人買いされる方は、十分に資金余力があるのなら、これが一番今の時流に合っているのだと思います。オリンピックの前の年くらいまでは。。。
皆様の検討をお祈り致します。
posted by est at 01:41| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする