2015年01月08日

所得税との戦い

★以前読んだ下記の本、再度読み直しています。

アパマンも法人経営の時代です!―手取り収入から相続、生命保険まで徹底解説 -
アパマンも法人経営の時代です!―手取り収入から相続、生命保険まで徹底解説 -

★これまで、私は、不動産所得がほぼゼロになるように、すなわち、不動産所得にかかる所得税がほぼゼロになるように運用してきました。これが出来たのは、一にも二にも、築古木造不動産による巨額の減価償却によるものです。その代償として、減価償却が終了すると、一気に不動産所得が増加して、さらには給与所得と損益通算にて、一挙に所得税、住民税が増加してしまいます。(その極端なのがいわゆるデットクロスですね)。昨年は、控えていた修繕をいろいろ行うことで、引き続き不動産所得に由来する納税額はほとんどありませんが、今年はさすがにそうはいかない、ということが、法人化の理由です。

★さて、銀行は、建物のみ法人への移動は、当然の様にご存じで、というか、それが今の不動産賃貸業における、法人化の一般的なスキームであるようです。ただ、それぞれの物件のローンを、すべて法人で借り換えることを提案してきました。ここから先は、1月末、あらためて突っ込んだ話をする事になりました。

★おそらく、不動産所得は、様々な手法を駆使することで、またゼロに近い黒字に落ちつかせることができると思います。あるいは、実効税率が20%少々なので、敢えて法人にお金を残して、規模の拡大を狙う礎にすることも出来るでしょう。一方で、キャッシュフロー、資金繰りが問題です。おそらく、現在の返済年数だと、法人のCFがタイトになってしまうのです。これは、個人から法人への資金の流れで解決できます。たとえば、出資割合通りの増資をする、あるいは、個人から法人へ貸し付ける、などです。しかし、上の本を読むと、銀行は借入期間を延長してくれることが多いように書いてあります。金利の見直し(かなり低下してくれそうです)、と借入期間の延長で、キャッシュフローも劇的に改善します。

★銀行さんが、この手法を十二分に理解していただいていることはわかりました。どこまでの提案があるのか、1月末に相談してきたいと思います。
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2015年01月07日

謹賀新年、法人化の年

★新年明けましておめでとうございます。また、不動産賃貸業を始めて、9回目の年明けです。ここまで無事にやってこれたことに、感謝です。

★さて、早速ですが、今年は、不動産賃貸業については、法人化を目指す所存です。所有物件の建物部分を法人に移管し、不動産収入はすべて法人にて受け取ることとします。個人事業は、廃止します。年明け早速、税理士さんに説明をし、了解を得て、次に銀行の方に御願いに上がりました。銀行の反応としては、かなり好意的でした。ただ、個人の借り入れをそのままに、ではなく、他行から借り上げの物件も含めて、法人にて一括借り換えをした上で、ということになりそうです。

★となると、返済は法人から、になりますので、キャッシュフローはしんどいままです。これをどうするのか、個人から法人への貸し付け、で乗り切ることになると思いますが、あらためて専門部署の方も交えて相談することになりました。法人化の目的は、一に所得税対策、二に相続税対策、です。7月1日の設立を目指して、動いていきたいと思います。
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2014年12月30日

法人制度設計

★福岡1号アパートで、1月退去が1件出ました。あって当然の時期ではありますが、なかなか満室で年越しさせてもらえません。こんなものですね。。。

★さて、法人化について、真剣に検討を始めました。なんやかんや言って、先送りしていたんです。。物件保有法人は当然として、土地建物を一緒に法人に移そう、と思っておりました。でも、そうすると、キャッシュフローがあまり出ません。そもそもそういう買い方とローンの組み方をしていたわけですから。。キャッシュフローがないと、様々な法人化の恩恵が半減してしまいます。漠然とわかっちゃいましたが、実際に計算してみると、ちょっと愕然としてしまいました。。法人の借入期間を長くしてもらう、というのも検討しましたが、リスケみたいで、あんまり良い感じがしません。。。

★一方、個人の方は、そこまでキチキチではない(私、頑張ってる勤務人)。。ローンの返済の元本部分は、どっちみち経費(あ、損金、ですっけ)にならないんだから、個人の方で返済すれば、法人のキャッシュフローは劇的に改善します。というか、改善しすぎです。でも、ホントに個人で、物件からの収入を当てにしないで返済できるのか?私が、法人から給与をもらう、という手があります。でも、それじゃあ、高い個人の税率を取られてしまって意味がない。。じゃあ、どうするか。。

★法人が、建物のみ個人から購入するのです。土地は個人のままです。当然、賃料はすべて法人に流れます。建物の購入金額は、私が全額法人に貸し付けます。実際にお金は動きませんが、帳簿上はそういうことにするのです。ローンはすべて個人が返済します。個人での返済が厳しくなったら、法人から個人にお金を回してもらう、つまり(キャッシュフローが改善しすぎた)法人から、建物の借入金を返してもらえば、無事に無税で法人から個人へのお金の流れが出来ます。これで万事OK.

★今後のポイントは、銀行がこれを了承してくれるのか?と言うことですね。来年早々、動きたいと思います。建物だけ法人に移す、というのは、いろいろ紹介されている手法ですが、自分にぴったり当てはまる、とは思っておりませんでした。
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2014年12月25日

公証役場

★公証役場に行ってきました。家族への贈与を確実なものにするため、贈与証明書に確定日付をもらうためです。贈与した金銭が、法人の出資金の一部になります。来年、法人を設立するとき、次は法人の定款の認証でお世話になることになります。

★せっかく法人を設立し、運営していくのですから、財務、税務、法律に詳しくなろうと思いました。勤務業とは全く畑違いの分野です。そんなことは専門家に任せて、もっと不動産の投資方法に詳しくなるべきだ、という意見もあろうかと思います。それはその通りだと思いますが、勤務業の分野に興味を持って、今の仕事を選び、アパート経営に興味を持ってアパート経営をやり始めたのと同じように、財務、税務、法律もおもしろい、やってみたい、と思ったんですね。損得もありますが、それを抜きにしても、学んでみようと思いました。

★心のどこかで、どんどん借り入れを膨らませること、つまりレバレッジのかけ過ぎへの恐怖感があるんです。全く不動産投資の経験のない人が抱く恐怖感、とは別のもので、ある程度事情がわかった上での恐怖です。株もそう、不動産もそう、わずか数日にして、これまでの景色が一変することがあるでしょう?背筋がスーッと冷たくなるような、ゾクッとした感じ。。信用枠を膨らませてのリーマンショックも経験しましたし。己の欲望を肥大化させた結果どうなるか、何度か経験してきております。とはいえ、レバをかけない、もしくはかけ過ぎない不動産投資は、賛成ですし、これからも続けていくつもりです。つまり、慎重に、リスクをとるのは少しずつにして、資産を増やしていこうと思っています。

★話がそれました。簿記や法律系資格の勉強をしております。来年、法人設立とその後の運営をリアルで体験できるので、これを機に理解を深めようと思っています。来年は、アパート経営の方も、忙しくなりそうです。
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2014年12月10日

2014年も師走です

★はやいもので2014年も師走となりました。個人的には、まあ、いろいろと充実した1年だったと思います。ただ、アパート経営については、若干手抜きをした、と言うか、それほどエネルギーを使わなかった1年でした。他にいろいろやることがあったし、売買市場は物件価格が高騰して、もはや手出し無用状態だったので、何となくほったらかし状態だったんでね。。

★福岡1号は、例年夏以降に空室が出て、師走から繁忙期にかけて埋まる、というパターンを繰り返していたのですが、今年は、年内に満室となり、入居も済んで、実働も満室です。順調であったと言えるでしょう。もっともこれから退去が出る時期でもありますから気は抜けませんが。。

★北九州物件は、卒業生1名のみの退去で、すぐに入居が決まり、1年を通して空室がほぼない状態でした。更に入居中の方が敷地の一部を駐車場として借りてくださったので、収入アップ。こちらも順調でした。

★管財物件が、今年1番、動いた物件でした。全6戸の物件で、退去が4回ありました。3回は入居、最後の空室は来年2月1日入居で、決まりました。この物件は築浅ということもあり、運営が楽です。

★戸建て物件は、春先に退去をうかがわせる電話がありました。しばしば滞納する方だったし、家賃保証会社が倒産しているので、家賃保証が受けられません。退去していただき、物件を売却する方針としました。売却の査定までしてもらったのですが、一転退去せず、となりました。この物件は売りたかったのですが。。。

★ということで、今年はまずまずの年でした。それにしても、物件、高いですね。フルローンで購入したら、数年しか回らないように思いますが。。。皆さん、頭金を入れて購入されているんでしょうか?インカムゲイン狙いで物件を購入する時代が終わりを告げようとしているのでしょうか?
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2014年11月15日

消費税上げ延期??

★資格試験の方に没頭しておりまして、その他もろもろ多忙を極めております。アパート経営に注ぐ時間的資源が足りてないなあ、と思う今日この頃です。福岡1号が今月の入居で満室となります。北九州は満室。管財物件が満室になったのもつかの間、1戸空き。退去すると思われた戸建て物件は、退去なきまま入居継続中です。まあ、それなりに順調な状況ではあります。

★さて、アベノミクス以降、物件価格が高騰し、新規取得への情熱が全く失せております。ここで消費税上げ延期、とのことで、もうしばらくこの不可思議なプチ資産バブルは続きそうな予感がします。山高ければ谷深し、にならないと良いのですが。。。あ、谷が深けりゃ買いに出るから、良いのかな??
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2014年10月02日

祝9年目突入

★アパート経営をはじめて、丸8年がたち、10月1日をもって9年目に突入しました。自宅、築古アパート2棟、築浅アパート1棟、築古戸建て1棟、とわずか4年の間に買い進めました。どうも私、のめり込むタイプで、何でも、当初は突き進んでしまいます。その後、いろいろと状況が見えてきます。賃貸経営とはなんたるものか、私なりに理解は出来たつもりです。そうして、後半の4年は、新規物件に手を出しませんでした。

★当初は手を出せなかった、というのが妥当かも。。ここ2年程は、さらなる財務の改善を最優先としましたが、一方で、アベノミクスで物件価格が急騰し、そういう意味で手を出せませんでした。なかなか難しいものです。不動産からの収入分には、税金がかからないような形で買いました。しかし、今年からは、減価償却に釣られて?購入した福岡1号の減価償却が終了したため、来年から法人化、と言う手段で対策をとります。ついでに相続税対策も行う、と言う手法をとる予定です。

★福岡1号、北九州物件は、あと7年でローンを完済します。無事に完済の折には、土地が手に入ることになりますし、超築古ですが、そこそこの収益はまだ上がることでしょう。おかげさまで、築古運営のノウハウはそこそこ蓄積できました。その後どうするか未定ですが、ローンのない不動産は、最強です。安全地帯に逃げ切った、ような気分でしょう、多分。。

★福岡1号は、運営して2回目の法人契約で1室入居、空室はあと1、となりました。

★いろいろ忙しいですけど、無理せずマイペースで今後も不動産賃貸経営を続けていきたいと思っています。
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2014年09月21日

アパート経営近況と、コンパクトシティ

★最近は、行政書士取得のため、そっちの方が忙しくて、なかなかアパートの方に手が回らないです。行政書士をとるのは、社会保険労務士(社労士)の受験資格を得るためで、社労士をとるのは、勤務業と関連して、とある考えがあるから、です。アパート経営とは、直接的には、全く関係がないのですが、行政書士にしろ、社労士にしろ、法律家ではあるので、間接的には関連するのかもしれませんが。。

★さて、アパート経営は、管財物件に入居が決まり、空室は福岡1号の2室のみ、です。ここ数年、この時期はこのパターンが多い気がします。細々としたことはありますが、まあ、そう大きく動くことはありません。粛々と経営を続けて行くのみで、来年の法人化に備えます。

★コンパクトシティが話題になっています。今後、人の居住する都市中心部と、全く?人の住まない、非居住地域とに分かれていくことになるのでしょう、合理的な判断であると思います。税制改正で、居住地域への人口集積を推し進めるようです。ドイツでは、この方式を進め、居住地域の地価は、保たれている、とのことです。さらに、今後のインフレの流れは必然でしょうから、居住地域に土地を所有する意義はあるもの、と思います。政府の数十年後に人口1億人を維持する、という政策も是非実行していただきたいですね。福岡市の収益物件価格の高騰は、この流れを汲んでいる面も多分にあると思います。

★地価は今後大きく2極分化していくことになるでしょう。高速道路網も一挙に完成し、人口の流動化はますます進み、九州で言えば、福岡都市圏(周辺市郡含む)、県庁所在地その他中核市に人口の集積が進むことになるでしょう。非居住地域について、政府がどのように考えているのかよくわかりませんが、大規模農地など、第一次産業を中心にしていくのでしょうか?規制緩和を進め、大規模農業株式会社を作り、社員が都市部から通勤するようになるんでしょうか?

★我々の世代が生存している期間の、政策の大まかな方向性が出つつあります。慎重に見極めつつ対応し、また、次の世代に負担を残さないように対策を練りたいと思います。
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2014年08月28日

8月も終わり

★もうすぐ8月も終わりです。来月で、アパート経営を始めて、満8年経過。9年目に突入です。ああ、もうそんなにたつんだ、早いなあ、と思います。大過なくここまでやってこれたことに感謝、です。

★管財物件を購入してから、私は規模の拡大を辞めています。来年に予定している法人化を優先しました。そんなにもったいをつけなくても、さっさと法人化すれば良いし、あるいはさっさと新規法人を立ち上げ、先にその法人で新規物件を購入しても良かったのでしょう。でも、あまり無理をしたくなかったし、そもそも借り入れによる不動産賃貸業にのめり込むべきではない、と思う様になったから、焦らずにいこう、と自分に言い聞かせました。木造の良い物件が出たら、購入するかもしれませんが、そうでなければ、引き続き財務内容の改善に励むことになると思います。

★戸建ての入居の方は、結局きちんと家賃を払ってくださっており、退去されないようです。退去されれば売却、と思っておりましたが、賃貸まま行けるとこまで行こうと思います。最期は土地として売却することになるでしょう。

★全くもって代わり映えのしない内容ですが、スタンスとしては、引き続き、粛々と経営を続け、チャンスを待つ、のみです。

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2014年08月03日

明け渡し訴訟部屋の退去

★明け渡し訴訟に至るべく、3ヶ月の家賃保証会社からの入金ストップになっていた部屋ですが、結局、正式に退去、となりました。奇しくも普通退去の別の部屋と同じ退去日。福岡1号は、満室だったのですが、これで一挙に2室空室となりました。

★管財物件も1室空室。これで、空室は3,となります。福岡1号の1室はクリーニングだけで行けそうだったので、クリーニングを急いでもらい完了しました。で、今日モデルルームを作るはずだったのですが、雨で出来そうにないです。

★法人化については、税理士さんと2回目の打ち合わせをしてきました。家族で出資し、株を持ち合う方針。時期は、来年7月1日。家族分の出資は、私から家族へ数年に分けて贈与しますが、それについての注意事項を教えてもらいました。税務的にはこちらがわかりやすいですが、司法書士さん的には、夫婦で設立し、すぐに株を子供に贈与する方がやりやすい、とのことで、どちらにするか、検討します。
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2014年07月26日

暑い夏

★いろいろと忙しく、非常に濃い時間を過ごしております。いろんな意味で。。。

★アパートの方は特に変わりません。9月で、アパート経営を始めて丸8年になります。15年ローンですから、福岡1号は、随分来月で、借入金ついに半減です。あと7年でローン完済。頑張ります。

★不動産取引は活発に動いているようですが、業者さんからのメールでの営業で、築10年とか15年で6-7%台の物件が結構あったりして、はぁ。。という感じです。

★アパートやマンションの建設は相変わらず盛んです。こんなに作ってどうするんでしょうか?この8年、賃貸市況はみるみる悪化した後、長期低落傾向に入っています。家賃1万円台どころか、4桁の物件も出始めています。そんな中で、新しい物件が次々と建設され、8%どころか、7%,6%台でも売れていく。。。アベノミクス開始前の状況と比べると、信じられないことがおきています。まるで魔法がかかったかの様に。。

★行き着く先はどうなるか?購入時、競争が激しいということは、売却時も競争が激しいんじゃないんでしょうか。。それはさておき、今度の不況は、これまでのデフレ不況と違う様に思います。物価が下がらないのではないか、と。すでに輸入超過の日本です。新興国が発展する中で、少なくとも世界的には、いろんな物が不足するのは目に見えています。インフレ基調が続くんじゃないのでしょうか?

★インフレ?いいんじゃない?と言う気もしますが、ということは、長期金利がいずれ上がります。莫大な国の借入金は、金利に苦しむことになりますが、インフレに救われる、国民に痛みを押しつけてってことになるのでは?不動産投資家は、過度に借り入れに依存していると、いずれ金利に苦しめられるんじゃないか、と思うのです。。

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2014年07月12日

台風一過

★7月としては最強クラスの台風8号が九州を直撃すると聞いて心配しましたけど、福岡は強い影響はなかった様に思います。物件も大丈夫。よかった。

★アパート経営の今の方針は、粛々と運営し、借入金を減らす、法人化に向け財務内容の改善をはかる、これだけです。今は自己啓発の時、と割り切っています。自己啓発も楽しいです。いずれいろんな方面で役にたつと思っています。不動産賃貸業のP/Lはともかくとして、B/Sは、他業種に比べて明らかにいびつです。如何にリスキーな経営をやっているのか、理解できる様になりました。

★また、株とアパートを買いたいな。いや、いずれ買うことになると思います。いつになるかはわかりませんが、その時に備えて準備を怠らない様にしています。

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2014年06月29日

今度は退去

★福岡1号で、1戸退去です。今年は、福岡1号2戸、北九州1戸、管財物件3戸、と五月雨式にぱらぱらと退去が続きます。これで、6戸退去ですから、全個戸数の20%が入れ替え、というわけで。

★福岡1号でこの時期は勘弁してもらいたい、さらに明け渡し訴訟中ですから、更に1戸、退去予定ですね。そういえば、戸建ての方、ホントに退去するのでしょうか?家賃の振り込みが妙に期間厳守になりましたが。。。

★今日は久しぶりに帳簿付け。日商簿記2級を勉強しましたが、正直新たな知識はほとんど関係ない、ですね。。でもまあ、せっかくですから、1級もとっておこうと思っていますが。。

★法人化の素案ですが、概ね税理士さんへの質問事項は完成しました。法人化した場合、このままだと、
今と全く同じ条件で借り換えた場合、法人化で得られる経費を様々計上すると、税務上は黒字だけど、キャッシュフローがちと苦しそう。売却ー購入を機に、借入期間を再検討するか??更に私から貸し付けても良いのですが。。相談してみよう。
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2014年06月28日

管財物件

★今年になって、入退去が続いている管財物件。ようやく入居が決まりました。今回は原状回復がなされていなかったこともありましたが、現状回復後は速やかに決まりました。良かったです。ただ、7月10日には、また退去がありますので、今度は速やかに動いていきたいです。

★北九州物件の管理会社から電話あり。ここは満室なので、退去かなあ?と思いつつ電話を取ると、浴室のドアノブが壊れて、入居者さんが浴室から出られなくなったことがありました、とのこと。ドアノブ修理費負担の了承の電話でした。築古はやはりいろいろお金がかかります。

★北九州物件と言えば、登記簿で見たのか○健コーポ○○○○ンの営業マンが営業に来られました。サービス付高齢者賃貸住宅の建築の営業、でした。うちで立て替えませんか?と。これ、一通り勉強しましたので。。結局サービスをどうするか、なんですよね。サービスを自分でやらず、委託するなら、固定費が発生してしまい、万一入居率が低ければあっという間にとんでしまいます。で、サービスはどのように考えているの?と問うと、いや、そこなんですよね、と。建てるだけ建てて、あとはどうにでも、という感じだったので、ここでお引き取り願いました。そもそも、ここ学生街でしょ?生協や大学当局とコネクションを持ち、しっかり運営できる管理会社を選べば、学生さんを取り込んで、十分に手堅く運営できる立地なのに、なぜここでわざわざサ高賃なんでしょうか??(多分考えていなんでしょ)
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2014年06月21日

管財物件原状回復完了

★退去後2週間以上、原状回復のないまま放置されていた管財物件の空室ですが、督促後、早速工事完了の連絡がありました。さて、必要最低限の飾り付けをして、内見を待つことにします。原状回復の終わっていない空室に、大切なお客様を案内されてしまったこと、これは痛手と書きました。今後客付け業者さんが、あそこはまともに原状回復も出来ないのか、と追われてしまうと、決めリストから外されてしまいます。今後気を引き締めて、時間がなかろうとも作り出して対応していかなくてはならない、と思っております。

★法人化のロードマップを作成中です。詳しくは7月上旬、税理士さんと打ち合わせて大まかな流れを決定する予定です。
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2014年06月17日

管財物件

★管財物件の花壇に植栽をしてきました。せっせとビンカ種(ニチニチソウ)を植えていると、タイミング良く、内見あり。茶髪のお兄さんと彼女風?やっぱ、この物件は強いなあ、とその時点ではふふふ、状態。

★さて、花壇に最後に水やりをし、そういえば、退去以来全く空室を覗いてなかったことを思い出し、ちょっと確認しとくか、と空室を確認すると、、、唖然、原状回復が終わっていない!!

★油断すると、こんなもんです。。早速管理会社に確認、管理会社も作業は終わっていた、と思っていました、と。。(不動産の世界に入って、何でもホントかなあ、と怪しむ癖がつきましたが)。早速やってもらう段取りにしました。

★さて、今回のこと、これまで退去すると3日以内に必ず空室の状態の確認をし、原状回復のポイントを管理会社と打ち合わせていました。今回は、すぐ決まる管財物件だから、と管理会社任せにした油断がありました。それと日商簿記2級試験で、首が回らなかったこともあります。

★ともあれ、内見者と客付け業者に、原状回復をしていない部屋を見られてしまったのは大失態。どこか気の緩みがあったのでしょう、反省です。

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2014年06月07日

管財物件退去

★空き時間は、いよいよ明後日に迫った日商簿記試験の準備をしておりますが、残念ながらメインとなる問題集最後まで解く時間がない気がします。9割方問題集を一通り解いた段階での受験。さて、どうなりますか。

★5月末で管財物件が一人退去しました。さらに7月にもう一人退去、ということ。どうも退去物件の入居者は長続きしません。今年3人目の退去です。6戸しかないので、半分が入れ替わり。福岡1号は購入後もうすぐ8年になるのですが、まだ3名は退去がありません。一方で管財物件はすでに全員が入れ替わり、さらに今年も50%の入れ替わり。なんなんでしょうね。。新しめの広い物件よりも、築古狭小の方が長く入居していただけるような感じです。。。

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2014年05月31日

不動産は人生の一つのピース

★福岡1号に加えて、北九州物件も、購入して7年半が経過しました。15年ローンですから、後半戦突入です。この物件は、1度、退去が重なって肝を冷やしましたが、それ以外は、ほとんど空室のない、本当によい買い物でした。しかし、最後に更地として売るとすると、他の物件に比べると安値でしか売れないでしょう。不動産の価格形成とは、それなりに良く出来ているものです。

★7年以上、不動産賃貸業の経験を重ねてきたわけですが、今いえることは、不動産賃貸業も客商売である、ということ。比較的破綻はしにくいけれど、薄利の商売であること。築古木造は、一種の貧困ビジネスではなかろうか、ということです。貧困ビジネスというとネガティブなイメージがありますが、一定の志を持って、入居者の満足度を高める経営をすれば、それはそれでポジティブにとらえても良いのかな、と思います。

★不動産賃貸業を本業ととらえて、本格的に利潤を追求する、そういう方向性を否定はしませんが、私は否定的です。不動産賃貸業は、この20年、家賃は下落の一方です。そもそもが多額の借入金に頼る事業構造で、売り上げは基本的に右肩下がりです。これからは若干上向くかもしれませんが、家賃の上昇率がインフレ率を上回るとは考えられません。事業構造上、年々税金は増え、修繕費などの経費も増えるのです。いわば右肩下がりが宿命づけられた業種です。これを打破するには、事業の拡張、すなわち、次々と物件を購入することが必要です。一時的にはこれで売り上げが上がり、キャッシュフローが楽になります。目の前を毎月数十万、数百万のお金が通過すると、一端の事業家になった様な心地がします。しかし、しばらく月日がたつと、結局はまた苦しくなるのです。規模の拡大によるキャッシュフローの改善が苦しくなると、物件を売却し、一時的なキャッシュの取得をはかるようになります。そのうち、売ったり買ったりの繰り返しになるのではないでしようか??その割になんだか手元にキャッシュが残らないなあ、と思うことでしょう。

★本当に儲かるものなら、人に言わないし、こっそりやるものです。これだけ不動産投資が一般化し、初心者の方が参入する様になったのは、もはや不動産投資に旨みがないから、なのです。

★そこそこの収入を持つサラリーマンが、自分の会社を持つことは、相続や税金対策上、有用です。その意味で、そこそこの規模の収益物件を持つことは有意義でしょう。でも不動産賃貸業は、人生の一つの構成要素、一つのピース、と割り切り、勤務業、本業を経済的に後押ししてくれる程度に仕立て上げるのが良いのではないでしょうか?ローンのない物件を少しずつ増やしていくのが良いのではないでしょうか?
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2014年05月17日

戸建ての対応

★唯一の戸建て、退去するかも、と言いつつ、連絡がありません。家賃は入金されているので、まあ良いと言えば良いのですけど、退去するならするで、早めにしていただいた方が、後のプランが立てやすいのですが。。せかせる訳にもいかないので、更に様子見。退去しないならしないで、それはそれで良いのですが。。

★現況、福岡1号が家賃保証会社による退去督促のため、いずれ1室空き予定、及び管財物件で5月末に1室退去予定です。日商簿記検定が6月8日なので、試験が終了してから、物件確認に行こうと思いますが、基本的には管理会社任せ。ここは、モデルルームを作らなくてもすぐ決まるので、あまり心配しておりませんです。

★日商簿記の商業簿記2級は、思ったより勉強になります。減価償却、私は直接法で償却しておりましたが、間接法で、減価償却累計額、でやる方法もあるのですね。。引当金の一種である修繕積立金についても勉強になりました。ちょっと気になっているのが、資本的支出について。資本的支出をした場合、借り方建物、貸し方たとえば現金、と仕分けします。ということは、建物の帳簿価格が増えて、その建物の残存償却年数で償却する、ということになるんでしょうかね?私は、資本的支出を行った場合、たとえば木造なら、資本的支出の部分を新たな固定資産に計上して、22年で償却する、と理解していたのですが。。。建物の帳簿価格を増やすやり方の方が、短期で償却できて有利だな、と思うのですが。。。今度確認してみます。

★商業簿記は、不動産賃貸業とも関連して、それなりにおもしろく出来ますが、工業簿記は、なじみがなくてちょっと辛いです。間に合わない気がしてきました。今度駄目なら、11月ですけど。。。

★睡眠時間を1時間削っています。ものすごく多忙です。株式市場も、ニューヨークがようやく息切れか、と言う気がして気になるんですけどね。。。
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2014年05月03日

不動産賃貸経営に関する良書

★法人化は、2015年7月1日と決めました。その準備として読んだ本の中で、良かったのは、下記の本です。



★基本的に不動産賃貸経営に関わる税務がおおむねすべて、簡潔にわかりやすく、記載してあります。この本を徹底的に読み込めば、基本的なことはほぼ習得できると思います。

★個人から法人への売却についても当然のごとく記載してあります。細心の注意を払わなければなりません。その価格決定法は、時価となりますが、理想を言えば不動産鑑定士による鑑定が間違いのないところです。でも、土地は時価とし、その時価は税理士さんの評価でもいいのかな、と思います。建物は帳簿価格、もしくは、固定資産税評価額、このあたりを総合的に勘案して決めても良いのかな、と。

★で、現在保有の不動産の時価は、15年ローンですでに7年半を経過しておりますので、ローンの残債より結構高値となっております。新設法人は、個人のローン残債額のみ、金融機関から借り入れしようと思います。で、足りない分は、私個人から法人への貸し付け、とするのです。法人から個人の貸し付けは相当ウルサいのですが、個人から法人に貸し付けた場合は、ある時払いの催促なしでかまいません。金利は取っても取らなくてもよいようです。

★私が代表取締役になり、資本金は私以外が多く払うこととしますが、いわゆる黄金株を私が持つようにします。私は報酬を一切もらわない予定ですが、貸付金の返済は適宜行わせてもらおうか、と思います。貸付金の返済には、税金、かかりませんよね??バランスシートは見栄えが悪くなりそうですが、しばらくこんな風に行こうかと思います。

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