2014年05月17日

戸建ての対応

★唯一の戸建て、退去するかも、と言いつつ、連絡がありません。家賃は入金されているので、まあ良いと言えば良いのですけど、退去するならするで、早めにしていただいた方が、後のプランが立てやすいのですが。。せかせる訳にもいかないので、更に様子見。退去しないならしないで、それはそれで良いのですが。。

★現況、福岡1号が家賃保証会社による退去督促のため、いずれ1室空き予定、及び管財物件で5月末に1室退去予定です。日商簿記検定が6月8日なので、試験が終了してから、物件確認に行こうと思いますが、基本的には管理会社任せ。ここは、モデルルームを作らなくてもすぐ決まるので、あまり心配しておりませんです。

★日商簿記の商業簿記2級は、思ったより勉強になります。減価償却、私は直接法で償却しておりましたが、間接法で、減価償却累計額、でやる方法もあるのですね。。引当金の一種である修繕積立金についても勉強になりました。ちょっと気になっているのが、資本的支出について。資本的支出をした場合、借り方建物、貸し方たとえば現金、と仕分けします。ということは、建物の帳簿価格が増えて、その建物の残存償却年数で償却する、ということになるんでしょうかね?私は、資本的支出を行った場合、たとえば木造なら、資本的支出の部分を新たな固定資産に計上して、22年で償却する、と理解していたのですが。。。建物の帳簿価格を増やすやり方の方が、短期で償却できて有利だな、と思うのですが。。。今度確認してみます。

★商業簿記は、不動産賃貸業とも関連して、それなりにおもしろく出来ますが、工業簿記は、なじみがなくてちょっと辛いです。間に合わない気がしてきました。今度駄目なら、11月ですけど。。。

★睡眠時間を1時間削っています。ものすごく多忙です。株式市場も、ニューヨークがようやく息切れか、と言う気がして気になるんですけどね。。。
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2014年05月03日

不動産賃貸経営に関する良書

★法人化は、2015年7月1日と決めました。その準備として読んだ本の中で、良かったのは、下記の本です。



★基本的に不動産賃貸経営に関わる税務がおおむねすべて、簡潔にわかりやすく、記載してあります。この本を徹底的に読み込めば、基本的なことはほぼ習得できると思います。

★個人から法人への売却についても当然のごとく記載してあります。細心の注意を払わなければなりません。その価格決定法は、時価となりますが、理想を言えば不動産鑑定士による鑑定が間違いのないところです。でも、土地は時価とし、その時価は税理士さんの評価でもいいのかな、と思います。建物は帳簿価格、もしくは、固定資産税評価額、このあたりを総合的に勘案して決めても良いのかな、と。

★で、現在保有の不動産の時価は、15年ローンですでに7年半を経過しておりますので、ローンの残債より結構高値となっております。新設法人は、個人のローン残債額のみ、金融機関から借り入れしようと思います。で、足りない分は、私個人から法人への貸し付け、とするのです。法人から個人の貸し付けは相当ウルサいのですが、個人から法人に貸し付けた場合は、ある時払いの催促なしでかまいません。金利は取っても取らなくてもよいようです。

★私が代表取締役になり、資本金は私以外が多く払うこととしますが、いわゆる黄金株を私が持つようにします。私は報酬を一切もらわない予定ですが、貸付金の返済は適宜行わせてもらおうか、と思います。貸付金の返済には、税金、かかりませんよね??バランスシートは見栄えが悪くなりそうですが、しばらくこんな風に行こうかと思います。

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2014年05月02日

アパートの滞納

★なかなか落ちつかせてもらえません、、。今度は福岡1号で滞納です。アパート入居の方には、家賃保証に入ってもらっており、基本的には家賃保証会社で対応してもらえます。月々の家賃の振り込みも保証会社の法からしていただけるのですが、悪質で家賃回収の目処が立たない場合、法的手続きに移行します。これを自分でやることを考えると、気が遠くなりそうですが、これも代行していただけます。

★で、今回法的手続きに移行です。以前も経験はあるのですが、そのときは一旦入金があり、そう遠くない時期に退去となりました。尚、法的手続きに移行した場合、一旦家賃保証会社の家賃立て替え払いはストップし、退去後にまとめて振り込まれます。。。さて、今回はどうなるでしょうか?わずか31室の経営でも、まあ、次々と、いろいろあります。不動産経営は不労所得だ、等と考えていた昔が懐かしいです。。。やっぱり、やってみないとわからない事って、ありますね。

★さらにもう一つ、身にしみてわかったことは借金を返すことの重みです。いろいろな条件がそろうと、ある意味借金は簡単です。下手すれば、積算以下の物件を買い進めると、億単位だって、10億超だって、借り入れることが出来ます。しかし、本当にその意味を実感しないまま借り入れすると、返す時に地獄をみます。理由は税金です。高額の借り入れを返すには、高額の収入が必要ですが、その高額の収入には高税率の税金がかかります。”税引き後利益で借り入れの元本を返す必要がある”、ということの意味、そしてほとんどの方が利用する”元利均等払いでは年々返済がしんどくなる”ことの意味、十分に理解する必要がありますです。

★最近考えているのは、相続のこと。いい形の出口戦略を考えてあげないといけないなあ、と思います。もっとも自分が不動産行から引退するには、まだ30年近くはあると思っていますので、もう少し突き進もうとは思いますです。
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2014年04月27日

アパート経営今後の方針

★結論を言いますと、法人化は2015年7月1日、と決めました。税金の事を中心に、様々なことを勘案して考えた結果です。個人所有の物件を、土地、建物含めて、法人に売却します。戸建ての扱いですが、今は売らないことにしました。2015年になった時点で、第三者に売るか自分の法人に売るか、あらためて検討します。今、退去の動きがあるのが事態をややこしくしております。今のところ、そのまま音沙汰なし。近々退去の場合は、原状回復を行います。これに費用がかかりますが、今年の納税額節減のためには、タイミング的にはよいかもしれません。その後、あらためて人に貸すか、それとも、1年程度の長期戦を想定して、若干高めに第三者に売却する動きを始めるか、ここは改めて熟慮します。

★年内に法人を立ち上げて、先にキャッシュフローの出るRC物件を購入し、徐々に個人所有物件を法人に移してはどうか、という案も検討しました。銀行からの提案です。物件も紹介します、と。でも、自分のポリシーに反するので、やめました。不動産投資のやり方は千差万別あり、どれが正しい、とかはありません。積算価格以内のRC物件を購入したり、建築していくやり方については、急速に規模を拡大するには、あるいは、不動産賃貸業に専念する道を考える場合には一番適したやり方です。しかし、税理士さんや、懇意の信頼できる不動産会社さんの反応は、否定はしませんが。。。といったところ。私も同感ですし、その気持ちよくわかります。

★もともと資産億単位の富裕層が、手持ちのキャッシュの一部を使って、RC収益物件を購入し、一定期間回して売却する、あるいは、相続に備える。。。これが最も王道のRC不動産投資法だと思います。借入金数億でこのやり方をやることは、私否定はしませんが、自分には合わない、と思います。典型的農耕民族の自分には、ここまでのリスクテイクと、経営期間中のおこるであろう様々なストレス、を背負い込みたくありません。
ということで、引き続き、地道に相続税を含めた税金の事を考えながら、地道に本当に少しずつ不動産を増やしていきたいと思います。リスクテイクは節度を持って、少しずつ、です。

★さて、5月末で、管財物件が1戸退去となりました。管財物件は、4月後半にも1戸退去し、5月1日より入居があります。今年の繁忙期は、福岡1号1,北九州1,の退去で、繁忙期後は、管財物件2、の退去です。どうも管財物件の回転が速いのが気になります。すぐ入居は決まるのですが。。
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2014年04月12日

多忙な4月

★睡眠を削るとどうも体調がよろしくありません。更に時間の有効活用を考えなくては。。

★税理士さんより、所有不動産すべての時価評価額が決定した、と連絡がありました。法人化を前提に、どのようなスキームがベストであるのか、その基礎となる数値が、この”時価評価額”です。来週の木曜日に、面談予定としました。私の腹づもりはすでに決まっておりますが。。専門家の意見も聞いてきます。

★北九州物件の管理会社より設備故障の連絡あり。購入して間もない設備のため、保証書による修理を依頼しました。すべて管理会社が動いてくれるので助かります。

★不思議なことにちょうど同じ頃、7年前に北九州物件を販売していただいた業者さんより、物件買いませんか、の営業電話あり。ここ3年程連絡がなかったのですが。。。さすがに物件販売数に陰りが出てきたのでしょうか?丁寧にお断りしました。

★簿記については、どうも3級の知識からしてあやふやな印象があったため、3級のテキストを斜め読み。ま、理解できた、と判断し、問題集を解き始めましたが、どうもポカが多い。簿記の学習は、アウトプットの方が大切だ、と実感しました。恐らく、宅建、行政書士、社労士、あたりはインプット重視でも大丈夫と思いますが、簿記は、解かないと駄目。ただ、インプットは車の中でも可能ですが、アウトプットはさすがに机の上でないと厳しい。如何に時間を見つけるか、他の仕事等に影響を与えないようにするか、が大切です。試験は6月8日、受験するのは2級。頑張らんといけんです。
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2014年04月07日

今年は動くぞ

★今年はいろいろと多忙を極めておりますが、さらにいろいろと動こうかと思います。時間のやりくりを考えなくては。。

★まず、戸建てについて、売却を前提に動き始めました。売却を依頼する不動産会社さんと相談開始。クリアすべきハードルがいくつかありますが、うまくいくかどうか?不動産賃貸業の方は、福岡1号、北九州物件は、無事に満室に。管財物件は、今月中程に空室となりますが、退去を待たずして入居決定。これで全物件満室です。今年も無風に近い状態で、今のところ経営は順調です。

★勤務業についてもいくつか目標がありますが、それはおいておいて。。英語のブラッシュアップは続けます。不動産賃貸業の法人化は、戸建て売却を優先しますので、一旦棚上げします。来年を予定しますが、場合によっては今年になるかも、です。法人化に向けて、法人会計に対応すべく日商簿記2級の取得、及び行政書士の資格を今年中に取ります。日商簿記2級は6月8日、行政書士は11月。間に合うんかいな??

★とりあえず、日商簿記2級が優先でしょうか。3級は一通り勉強しましたが、試験は受けておりません。不動産賃貸業の記帳はすべて自分でやっておりますので、不動産に関係するところはほぼマスターしていると思います。でも、手形やら、工業簿記やら、は全く未経験です。資格なんか取ってどうするの?という方もいるかもしれませんが、自己啓発と、実務に役に立つ、というのと、後は、趣味みたいなもんです。その根底にあるのは、今は経営規模を拡大すべき局面ではない、ということです。株式投資も然り。今は自己充実を図るときだと思います。
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2014年04月04日

不動産に深入りせず

★4月になりました。アメリカ株は最高値を更新し、日本株も戻り歩調です。消費税8%の影響は、これから出てくるでしょう。しかし、財務省の狙いは、消費税10%。ここから是が非でも景気回復を演出しなくてはなりません。そのタイミングは今年の年末。ここまでは、景気を腰折れさせたくないでしょう。

★相変わらず、中国経済は危なっかしい。断崖絶壁の上を歩いているように見えるのは私だけでしょうか?アメリカの景気は好調だと思いますけど、アメリカの好景気だけでは、もはや世界経済を引っ張れない。

★多額の借入金でもって、賃貸経営をするのは、もはや、ローリスクではないと思います。また、資産の一部を不動産で持つのは賛成ですが、資産の大部分が不動産だなんて、正直恐ろしい、と思います。資産の大部分が株だったら、恐ろしいと思いますが、ぶっちゃけ、これと似たようなものです。だって、収益不動産の値動きを見てみてください。ほんの数年で2倍になったり、半額になったり。しかも額が数千万から、億単位ですよ。

★賃貸経営はインカムゲイン、と思っていても、実のところは、キャピタルゲインに大きく左右されます。キャピタルゲイン狙いの投資って、リスキーですよね。不動産仲介業者が、仲介に徹して、利益を確定していくのが、一番固いやり方だなあ、と最近思います。例え景気が腰折れしても、もはやインフレの流れは止められないと思いますから、スタグフレーション化するかもしれません。不動産の額面は上昇するかもしれませんが、さて、この局面で売れるのか?売れる前に金利の高騰で万歳するのか?

★未来は神のみぞ知る、ですが、私は慎重モードを継続したいと思います。
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2014年03月30日

満室継続とはいかないようで

★管財物件が、1戸退去です。4月中旬。短期解約だから違約金が2ヶ月発生するのですが。まあ、仕方ないですね。ここはすぐ決まるので、あまり心配はないです、今のところ。

★さて、日商簿記2級の受験の理由ですが、一般に3級は個人事業レベル、2級は法人レベルの記帳スキル、と言われておりますので、法人化にそなえる、というのが理由です。戸建て退去の動きがありますし、法人化は来年に先送りはほぼ確定ですが。。ネットでは、無料講義も見れますので、そのあたりで勉強してみます。6月の試験に間に合うかな??

★さて、2050年、日本の国土の6割が無人になる、と新聞に載っていました。以下引用です。

国土交通省は28日、2050年になると、人口減少で日本の国土の約6割が無人になるという試算を発表した。いまよりも無人地域が2割近く広がる。こうした試算をするのは初めてで、国交省は今夏をめどに人口減少に備えた国土整備の基本方針をまとめる。

日本の面積は約38万平方キロメートルある。国交省はこれを1平方キロメートルごとに約38万ブロックに分け、それぞれの人口推移を計算した。その結果、今は約18万平方キロメートルに人が住んでいるが、50年にはその2割で人がいなくなり、6割で人口が半分に減るという。無人の地域は全体の約53%から約62%に広がる計算だ。

★これから、人口減少は加速がかかって、急速に進展するのでしょう。2050年というと、今から36年後、です。基本的に賃貸経営は、大都市と、地方中核都市でないと、成立しなくなるのではないでしょうか?その大都市と地方中核都市も、ボカスカと新築が立ち続けておりますが。。福岡市では築古狭小アパートの家賃は、ついに1万円を下回る物件も出てきております。これから、借金に頼っての経営がどうなのか。。不動産投資の裾野が広がった、と言うことは、何を意味するのか。。。

★ま、深入りせず、って結論です、はい。投資は自己責任で。
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2014年03月29日

戸建て退去か?

★娘がどうしても、もう一度ディズニーの最新映画、アナと雪の女王を見たい、というので、一緒に見てきました。アメリカ映画らしい、わかりやすいストーリーで、愛とは?人を愛すること?というのがテーマ。。細かいところは突っ込みどころ満載ですが、、、でも、正直、大変おもしろかったと思います。映像もとてもきれいで、音楽もとてもよかったです。この歳になってディズニーなんて、とおっしゃらずに、お勧めです。ジブリの映画の、千と千尋の神隠し、あたりまでは、見終わった後、こういう気持ちになったものですが。。

★さて、戸建て入居者より電話。一度、家賃をまけてもらっていて、、家賃が安いところに引っ越そうかどうか、迷っています。退去の時、敷金で精算できるのかな?と思って電話した、とのことです。最初は更に家賃を負けて欲しいのかな?と思いましたが、どうやら退去も考えておられる様子。。

★悪い人ではないし、体も実際悪くされているようで、同情もあるにはあるのですが、、、私も賃貸経営でそれなりに揉まれておりまして、申し訳ないが、こういう場面で下手な同情はすべきではないこと、わかっております。

★敷引き3ヶ月、残り1ヶ月分の金額で精算ですね、それで精算できるかどうかは、見てみないとわかりません。あと、退去1ヶ月前に通知、お願いしますね。いつ頃になりそうですか?とたたみかけました。

★退去はまだ決めたわけじゃないんですけど、、わかりました、考えてみますとの事でした。実際に退去が決まれば、原状回復費はある程度大目に見ようと思います。

★さて、そうなると、ついに初売却、でしょうか?私、他のアパート3棟はとことん所有するつもりですが、この戸建てだけは、理由があって、入れあげるつもりは全くありません。退去となれば、即、売却に動こうと思います。家賃収入が途絶えても、そもそも今年は大幅黒字の予定、納税額が下がるので、額面ほどの痛みはないのでした。。今年で良かった!!さて、今後の展開はどうなるでしょうか?

★北九州物件は、洗濯機の設置は管理会社にお願いしました(新品ですが)。いろいろコネクションをお持ちで、ホント助かりました。肩は早く治します。

★今年は行政書士と簿記2級をとろうと思います。まず行政書士。試験は11月の予定です。試験科目は、まず憲法。学生の頃やったし、常識として知っておいて良いレベルです。行政法。ここが試験の中心と言うことですが、正直あんまり実生活や事業にはそれほど役に立たないかも。民法。ここは宅建で一度やりました。実生活を送る上で、是非とも知っておいた方が良いこと満載です。商法。株式会社を立ち上げるので、ここをしっかり押さえておきたい。あとは、基礎法学と一般知識。いわゆる常識です。

★ということで、毎日30分ずつ、集中してうかるぞ行政書士入門編(343p)を一通り読みました。あとは、ちょくちょく問題を解いていけば、何とかなるんじゃないかな。

★今年は、事業関係以外にもいろいろありそう。ちょっとワクワクしています。それはそうと、バランス、バランス。
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2014年03月23日

3月も後半

★あまりに忙しい日々です。充実している、と言えばそうなんでしょうが。。最近は車での移動時間をどう有効に使うか。。ウィンドウズ8のタブレットを車に設置できるようにして、これで各種講演やら講義やらを見れるようにしました。車での移動時間が長いので、とても有意義。車での移動の多い人には、これは大変お勧めです。

★さて、アパートですが、福岡1号に2戸入居して満室、管財物件も満室となっています。北九州は、まもなく1戸空きますが、3月29日より入居、礼金2ヶ月いただきますので、ほとんど満室のままと変わりません。洗濯機を設置することになりましたけど、さて、今、私四十肩で、あんまり腕が上がらないのですが、2階設置大丈夫でしょうか?結局この繁忙期、昨年からの持ち越し空室1室、繁忙期退去は2室、と、昨年に次ぐ凪の繁忙期となりました。いろいろ忙しかっただけに助かりました。

★さて、法人化ですが、今年設立の予定でしたが、来年にしようと思っています。個人事業の財務内容はずいぶんと改善しました。ただ、今年キャッシュをもう少し貯めて、もう少し家族に譲与税のかからない程度に贈与して、来年、ばっちりと資本金を厚くして、安定感のある?法人を設立したいと思います。新規物件も買わない、です。買いたくないときに無理して買わなくてもいいよね、という感じです。
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2014年02月23日

不動産投資は甘くない

★先日、職場の人で不動産投資を考えている人の事を書きました。中古を考えていたけど、新築にした、購入することになりそう、だって、あの○○銀行が、貸してくれるんだから、、とのこと。いろいろ話を聞いてみましたが、、、。私も勧められましたが、、、。申し訳ないけど、自分にはわからないし、その気はない、と伝えました。しっかりした資産背景のある人なら、全然構わないと思いますが。。。身内なら止めますけど。。個別の案件について、これ以上、あれこれ言いたく有りません。

★一般例として新築アパートのスキームは、実によく練られたものである、と思います。もちろん、セルサイドからみて、です。一般の商売としてみると、新築アパート経営のスキームは、購入時が、一番売上が大きく、一番修繕費が少なく、一番空室率が少なく、一番、返済額に占める借入金の金利の割合が高く、取得に関する税金を除けば一番納税額が少なくなります。そして、売上高は当初数年間は、最高額を維持した後、低下をし始め、空室率と修繕費は徐々に増加し、返済額に占める借入金の金利の割合は低下し、よって支出を伴わない経費は減少し、徐々に納税額は増加します。不動産所得における可処分所得は、年々低下し、減価償却が終わると急速に苦しくなり、完済が近づいてくると、いよいよ苦しくなり、というか、デットクロスと言って、可処分所得がマイナスになることもあり得ます。アパート経営は、元利均等払による借金で行う限り、年々収支は悪化するものなのです。年々可処分所得が減少する事業って、どうなんですか?

★銀行が貸してくれるから、といいますが、それは事業としての健全性が高いということを必ずしも一致しません。銀行はどう見ているのか?銀行は、新築が大好きです。給与所得がそこそこあれば、新築ワンルームマンションにすら、融資をつけてくれることもあります。銀行から見れば、新築物件の元利均等払いだと、最初のうちは、返済額の多くが金利です。つまり、購入後数年で、がっぽり金利収入が得られます。購入後10年もすれば、運営が苦しくなり、オーナーは、自然と売却したくなります。銀行はすでに利益を得ているので、あとは残債さえ返してもらえれば、それでよいのです。

★銀行が新築アパートが好きなのは、ここで、比較的スムーズに売却できる可能性が高いから、です。築10年程度のアパートは、今のマーケットではすぐ売れますからね。新築ワンルームマンションは、それでも、残債以下の金額でしか売れないでしょう。給与所得がそこそこの人であれば、残債との差額を給与所得から穴埋めして、処分できる可能性が高い訳です。新築ワンルームマンション投資に銀行が貸すのは、当初から給与所得による補填で残債を一括で返してくれる事を想定し、それが可能な人だから、なのだと思います。決済の場で、銀行員はどういう思いなのでしょう??

★ただし、今後、もし、インフレが進めば、アパート売却によるキャピタルゲインが得られ、一発逆転、もあり得るかもしれません。不動産経営を長く続け、所有物件を維持していくのは本当に大変ですが、私を含め、資産背景をもたざるひとは、不動産以外の収入を大切にし、むやみに借り入れを増やさなければ、何とかなることもまた事実です。生き残っていきましょう。
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2014年02月22日

繁忙期 in 2014

★ソチオリンピックもいよいよ大詰めですが、賃貸市場の繁忙期もまもなくピークにさしかかります。一昨年は、怒濤の退去ラッシュ、昨年は全くの無風、でしたが、さて、今年はどうでしょうか?

★福岡1号は、昨年9月末に1室空きました。更に、1月末に1室退去。2月になって、1室決定で、あと1戸空き、です。2階の共用部の外側のモルタルにひびが入っており、コンクリートが一部壊れかけていましたので、いつもの工務店さんにお願いして、きれいに補修をしました。原状回復ですし、30万以下ですので、修繕費扱いです。今年は、減価償却終了による大幅な黒字予定ですので、かけるべき修繕費はかけるつもりです。

★北九州は、結局この繁忙期は1戸空くのみで乗り切れそうです(まだわかりませんが)。で、私設入居者募集ページから、複数の問い合わせをいただいており、礼金2で、空き予定部屋の入居が決まりました。北九州は、毎年、入居者募集ページから問い合わせ→、管理会社へ引き渡し、という流れで入居が決まっており、本当にありがたい物件です。ただ、大学生主体のため、退去が重なることがあり、一昨年は、繁忙期前後も含めると、10戸中8戸が退去、という激震に見舞われました。幸い乗り切りましたが、こんな事があるのが賃貸経営なんですね。

★管財物件は、今のところ動きなし、です。戸建ては時々遅れつつ入金があっています。この戸建て、ホントは、退去→エンドユーザーに売却、したいんですけど。。今のところ、無難に繁忙期を乗り切りつつある、というところでしょうか??

★さて、法人化について、物件の評価をお願いしている税理士さんは、8割方出来ているけど、確定申告が忙しいので、申告業務が終わってからね、ということになっております。挨拶に来たメインバンクの銀行マンに、今年後半、遅くとも来年、法人化を考えていることをお話ししたところ、いろいろ提案しますので、一度詳しくご相談しましょう、ということになりました。税理士さんの評価が出てからがいいなあ、と思いつつ、銀行の評価も聞いてみたいなあ、と言う気も。。どう時間を作るのかが難しいところですが、とりあえず現在のメインバンクさんの意見も聞いてみたいです。尚、物件の購入はしませんから、と念を押しました。(先日そういう話になったんです、今は融資が緩んでいるんでしょうね)。。今は物件価格が高騰していることと、法人化の方を優先したいからです。

★それと、法人化に伴い、多分、私が代表取締役になります。会計と法務について、もう少し詳しくならないといけません。一応、宅建は合格しているのですが(実務者講習すら受けておりませんが)、行政書士と日商簿記2級くらいは持っていた方がいいかな、と思いました。正直、工業簿記は不要か、とも思いますが。。通勤時間の一部と、業務の合間の短い時間を使って、勉強してみることにしました。

★なんか、今年は忙しくなりそうです。勤務業や家庭にしわ寄せが来ないように十分に気をつけます。

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2014年02月15日

2月も半ば

★2014年もはや、2月の半ばです。空室の方は動きなし。なんか、動きが鈍いような。。

★さて、またまた税金ネタです。今後日本が重税化の方向で行くのは、ある程度やむを得ない、と思います。が、消費税が3%上がる今年、あまりに個人に重税が課せられることに、ちょっとこれはまずいのではないか、、という気がしてなりません。

★NISAというオブラートに包んだような制度が発足した一方、株式譲渡益にかかわる税金は20%と倍増しました。また、高速道路の料金も、各種割引が大幅縮小です。給与所得控除も上限が課せられ、さらに2年にわたり、その上限自体が引き下げられます。所得税率も45%が新設され、復興特別課税も長期間継続します。厚生年金、健康保険の掛け金も上昇の一途。年少扶養控除は廃止され、旧子ども手当も、所得制限が課せられ微々たる額となりました。高校の授業料免除も所得制限。搾り取られた残金である資産に、さらに高額の相続税が課せられるわけですが、これも控除が減り、大幅増税です。ゴルフ場会員権の他の所得との損益通算ができなくなります。今後、不動産所得も同様の扱いとならないか、注意が必要です。

★消費増税はやむを得ないでしょう。が、なぜ、それに合わせるかのように、大幅な可処分所得の減少を生じるような施策を取るのか??日本のGDPの6割は、個人消費です。こんなことをやっていて、株価がいったん崩れたら、最後の砦たる富裕層の資産効果も崩壊、個人消費はがた落ちとなります。外国人は、規制改革と、間接税たる消費増税、法人税および直接税の減税を想定していたはずです。このままでは、まもなく、アベノミクスは海の藻屑と化すでしょう。

★日経平均のチャートがぶっ壊れていますが、あと1ヶ月ほど揉んだ後、上に行くか、ドスンと行くか、ですが、さて、どうでしょう。まあ、悪い予感がしますが。。

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2014年02月02日

税金と格闘

★7年前、いや、もうすぐ8年前になりますか、そもそも不動産賃貸業を始めたのは、節税目的でした。築古狭小アパートを購入して、短期=7年で償却し、給与所得と損益通算する、というものでした。その後、築古戸建て、築古アパートを買い増しし、確かに1,2年目は、不動産所得は赤字で、損益通算も出来ました。

★しかし、給与所得と損益通算する、つまり、不動産所得が赤字ですと、青色申告の控除65万が使えませんし、土地取得分の借入金の利息も控除できません。あんまり筋のよいやり方、とはいえないんですね。。このあたりは、やってみて初めてわかりました。やはり、土地取得分の借入金利息を控除し、更に青色申告の控除も使いきるかどうか、あたりになるのが、一番うまいやり方だと思います。というわけで、管財物件を購入し、更に修繕費を適宜入れつつ、それなりのバランスで経営を続けてきました。今、次のステップ=法人化に至るべく、あれこれ考えております。

★それにしても、修理などに対する、資本的支出の減価償却、新築の耐用年数での償却、というのはあんまりじゃないかなあ、と思います。思いますが、、これも使いようだとは思いますね。一括償却やり過ぎたくない年もありますから。。それにしても、個人の不動産経営に対する課税体系は、課税する側から見れば、見事、としか言いようがないほど、うまく出来てると思います、全く。

★規模を大きくすると、なぜしんどいのか?その原因は、所得税の超累進性にあります。法人化しても、結局法人から給料をもらうわけです。その際に、所得税率は住民税を合わせると50%を超え、給与所得控除は頭打ちとなってしまい、個人の復興税は課税されたまま、上昇する一途の社会保険料を引かれるわけです。所得分散と言っても、やはり適正規模があり、それ以上の規模になると、同じ事です。今の税制である以上、不動産経営の規模を拡大しすぎると、結局お国に規模の拡大分の約半分を召し上げられてしまうわけです。元利均等払いの借入金で、急速に規模を拡大することの最大のリスクは、この点、でしょう。

★国は、個人の課税負担は重くしつつ、給与の上昇で可処分所得を維持、上昇させようとしておりますが、国が、賃借人に、大家に納める家賃を上げよ、というでしょうか?不動産賃貸業にとっては、逆風でしょう。さらに、築20年前後の巨艦RCを購入した場合、修繕費がかかってきます。これが、半端ない、と思います。築古狭小アパートでも、そこそこかかるんです。これが、RC、だと思うと、肝が冷えます。

★今の収益不動産のマーケットを見ていて、私は、とても手が出ません。もちろん、ホントの資産家の方が購入するのは、誤差の範囲内、というか、まあ、どうにでもなりますし、相続に関して確かに多大なメリットがあるのも事実ですので、いいのかな、と思います。しかし、多額のローンを組んで、たかだか7%,8%の利回りで物件を購入するのは、どうなのかな、と。私も2006年、2007年のリーマン前のプチバブルに踊った口なので、あまり偉そうな事はいえませんが。

★先日、借り入れしている銀行の担当者と面会しました。交代の挨拶でしたが、いろいろ有意義な話も聞けましたです。税金については、あまり目先の節税にいそしみすぎると、後で痛い目を見る、少々(でもないですが)税額が大きくなっても、これが日本国の仕組みである以上、仕方がないんだと思います。節税は限度がある、結局、借り入れに頼った規模の拡大のやり過ぎこそが、最大のリスクなのだ、と最近は思っています。
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2014年01月25日

なんで物件を売るのかって?

★昨年末、ふるさと納税を一気に支払った結果、毎日お歳暮やらお中元やらがどんどん送ってくる状態、みたいになって、ちょっぴり幸せを感じています。今、北九州市から送ってきた北九州市政50周年記念ビールを飲んでいい気になっておりますです。

★さて、不動産ブームは、勤務業の職場にも!!私、自分がやっているとは決して言わないです。面倒くさいから。で、彼が言うには、不動産屋がいい物件だと繰り返し言う。自分もいい物件だと思う。でも、そんなにいい物件なら、なんで売り主は売るのよ?資産整理って、何なんだよ、と。

★彼が不思議に思うのもごもっとも。私も7年前、そう思いましたもん。彼には申し訳ないですが、私もわからんねーと言っときました。しかし、本当はおおむねわかります。まずは相続。次に経営に行き詰まっての任意売却や競売。そこまでいかなくても、賃料下落や空室率上昇で、想定していたキャッシュフローが得られなくなった。。元利均等払いにより、年々収益は悪化、税負担の増加により、キャッシュフローの減少に耐えられなくなった、最たる例がデットクロス。築古RCは圧倒的な修繕費の負担。RCで出口を求めるなら、最後のババを他人に引かせなくてはならない。この、ババ押し付け処分。売り主は本当のことを言わない。不動産屋的オブラートで包んだ言い方が、資産整理ってこと。

★物件売却には、必ず何らかの意図がある。その意図を見抜いた上で、自分なら、この物件を手に入れれば、こう運営し、出口はこうする。そのためには、この購入金額が限界、そこまでの段取りを得て購入するのなら、それはそれでよいと思う。なにしろ今は、売り主から見れば、今は在庫処分の千載一遇の大チャンスなのです。やっぱり今はうりどきだにゃ。ゲップ、失礼。
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2014年01月18日

おもてなし

★佐賀県の某温泉に家族で行ってきました。日本3大美肌の湯、です。料理もちょっと豪勢なコースにしたもので、もう大満足でした。仲居さんの立ち振る舞いも、すれ違う従業員の方の挨拶も、さりげないけど心のこもったもので、あらためて日本のおもてなし、を再認識できましたです。

★さて、法人化すると、社員旅行も年に1回程度は損金になる、、、との記載を読みましたが、これもいわゆるグレーゾーンで、家族旅行と大差ない場合は、否認の場合もある、、とのこと。まあ、、役員だけの家族企業だと、やっぱり無理、でしょうね。

★本年の個人事業は、福岡1号の減価償却終了により、大幅な黒字が見込まれます。よって、法人に移転する前に、一括償却できる工事、すなわち資本的支出に当たらない工事は、やっておこう、と思っております。個人の税率が、法人の税率より高いからです。。

★北九州物件について、今春の退去予定の調査委結果を管理会社より聞きました。今年卒業予定は4名いるはずですが、1名留年され、2名が院に進学。卒業退去確定は1名、でした。留年した方も頑張ってくださいね。。管理会社さんより、今春は礼金2ヶ月でいきましょう、と強気のコメント。。OK、ですよ。以前は、部屋番号を言われると、入居中の学生さんの氏名と大学名、卒業予定年度がパッと浮かんでいたのですが、最後の入居が怒濤の退去ラッシュだった一昨年だったせいか、すっかり忘れてしまっていました。繁忙期、気合いを入れなくては。。

★福岡1号が、1室空き、1室空き予定。北九州物件が1室空き予定。管財物件は満室動きなし。戸建て賃貸は、時に遅れながらも何とか家賃入金あり。これが今の現状です。不動産賃貸業に関しては、3月までは、入居率アップに全力を注ぎます。

★今年の3月で、福岡1号を取得してから7年半になります。15年ローンですから、ちょうどローン返済折り返し点になります。いろいろ苦労した物件ですけど、無事に乗り切れそうなことにとりあえず感謝、です。
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2014年01月04日

2014年スタート

★新年明けましておめでとうございます。2014年がスタートしました。今年の年末年始は、自宅でゆっくりできました。久しぶりです。昨日から、また出稼ぎに出ておりますが。。そういうわけで、また鹿児島です。

★不動産賃貸業については、ここ3年程、借入金の返済、財務内容の改善に注力してきました。今年は、いよいよ法人化です。一歩前に進むことが出来そうで、嬉しいです。当初は9月あたりを考えておりましたが、6月~7月頃を一つの目処に動くことにしています。親子3人が等分、もしくは、子供分が多い形での出資とする予定です。

★現時点では、福岡1号は、創業資金で借り換え、北九州と管財物件は、銀行借り入れと抵当権はそのままに、所有権移転の了承をもらい、私から法人への貸し付け(金利なし)という形で、売買する予定です。戸建ては、、切りたいところですが、どうするか検討中です。個人事業は継続するつもりでしたが、いろいろ考え、現時点では、金銭出資での法人成り、という形で、廃業します。トータルで数百万の費用がかかりますが、将来の相続税の前払いと、今後の節税のための費用、と思って割り切ります。

★小規模企業共済を一旦共済金Aで解約するか、金銭出資での法人成りで、継続するかは、検討中です。本店は自宅とし、会社に一部を貸し付けます。電気代や水道代も按分して法人負担とします。自家用車は、不動産賃貸業という観点から、法人所有ではなく、法人への一部按分貸し付けとします。ガソリン代や保険料、車検費用を按分して法人の経費に出来ますし、さらに、個人は、法人からリース料をもらえます、ということは税率の観点から、車の名義を妻に移していた方がよいか。。。

★法人だと、青色申告特別控除65万が受けられませんが、妻を役員にして、役員報酬を支払いつつ、当初は支払額をおさえますので、配偶者控除も使えます。不動産所得が赤字でも、土地の金利分も経費か出来ます。
生命保険関連も、経費化出来ますし、正直、これは大きいです。会議費も一人5,000円までは経費化出来ます。さらには、出張旅費規程ももうける予定です。

★ただ、設立当初は、資本金の割に、やたらと借入金の多い法人となってしまいます。不動産賃貸業の宿命でしょうか?法人化となれば、税務調査が入る確率も上がる、と聞きますが、それでも、節税に関して、様々なテクニックが使えるのは、大きな魅力です。今年は、税理士の先生としっかり相談しつつ、手続きは大変煩雑ですが、是非法人化を完遂したい、と思います。

★それよりも、まずは、繁忙期。空き室1、からのスタートです。これから、忙しくなるでしょう、多分。。
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2013年12月28日

2013年、年の暮れ

★2013年も押し迫ってきました。今年も年末は鹿児島。といっても、今年は鹿児島市ではないですが。。鹿児島県での年の暮れは、4年連続ですね。

★さて、2013年はどんな年であったか、と言えば、繁忙期を退去なしで乗り切った希有な年でした。アパート経営で、退去がないほど楽なときはありません。2012年が、退去に次ぐ退去の年だっただけに、本当に気が楽な繁忙期でした。しかし、その後退去はそこそこあって、年間の退去は5、でした。しかし、業者さんから、様々な物件の紹介は受けましたが、過熱する不動産市場を横目で見つつ、物件の購入にはほとんど動きませんでした。数年前と比べると、明らかに割高なのです。数千万もする物件価格が、景気動向でこうまで変動するものなのか、と初めて肌で感じることが出来ました。裏返せば、不動産投資の恐ろしいところです。買ってもいいか、と思う物もありましたけど、今は無理をしない、と自分に言い聞かせて見送りました。

★太陽光発電は、検討しましたが、個人事業主に一括償却のメリットがないことで、見送り。長期間、資金を固定する割に、償却税の負担があるし、利益はあまりない、との判断でした。正確に言うと、利益が出ている法人が、一括償却を行って、即時資金を回収し、資金繰り改善と財務内容改善に資することが、太陽光発電の最大のメリットかなあ、と思いました。もし、そういう法人を持っていたなら、投資していたのではないか、と思います。

★株も不動産も、一時はうまくいくけど、最後までうまく行く人はまれですよ、5年、10年はいいんです、でもみんな最後は持ちきれなくなるんです、その最大の原因は、過大な規模の拡大ですよ。私が、本当に信頼できると思われる不動産会社の社員さんから聞いた言葉です。一方で、財務内容に比して、規模が大きくなりすぎそうだったり、税務上、切ったが得の物件がでたりした場合、物件を上手に処分しつつ、適正規模でやっていける人もいるのでしょう。でも、自分の場合、果たしてそこまで不動産に命をかけてどうするんだ、と思ったりして。。。結局、不動産事業は、人生のピースの一部、と割り切り、事業以外にも、いろんな事に集中したり、楽しんだりしながら、少しずつ、大きくしていければ、いいんじゃないの?という境地に至った1年であったように思います。

★ここ数年で、借金はだいぶ減りました。財務内容の改善に伴い、来年は少し動いてみるつもりです。来年は、ようやっと法人化の予定です。
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2013年12月15日

税金との戦い

★2014年度の税制改正大綱が発表されました。個人に対しては、大幅な増税です。特に給与所得に関しては、給与所得控除を245万で打ち止め、にした改悪から月日をおかず、今度は、230万、220万、と段階的に引き下げにきました。消費税増税に加えて、ですから、頭が痛いです。。所得税の最高税率もついに45%になるようで、住民税を合わせると、収入の半分以上が国に召し上げられるケースも出てくることになります。不動産所得に関しては、法人を設立しても、結局法人から給与所得をもらうわけですから、個人の可処分所得、という観点からは、同じことです。一方で、法人に関しては、甘くなっているようです。復興特別法人税は前倒し廃止、交際費の規定も甘くなりました。これからは、法人を設立することは、節税のためには、必要最低条件となると思います。

★さて、平成25年の帳簿をほぼつけ終わりました。本年9月で、福岡1号の減価償却が終わり、早速その影響が出て、黒字、になりそうでしたが、年末に必要物品を買い込むことで、ほぼゼロに近い数字になりそうです。来年の帳簿も、今年をベースに概略つけました。本年なみの家賃収入、少し多額に見積もった修繕費を考慮しても、3桁の黒字の予想です。どうするか、ってことで法人化、というわけです。現在の規模ならば、所得の分散、生命保険の経費化(個人で加入している分を法人加入にする)、そのほかで、対策できそうですが、個人も現在の規模を維持していた方が、なにかと節税できそうなんですね。減価償却の終わった物件を、登録免許税やら不動産取得税やらを払っても、法人に移し、(ただし譲渡税を極力少なくする)一方で短期償却できそうな築古物件を個人で購入する、ってのが良さそうに思います。譲渡税は同じ会計年度なら、損益通算出来ますので、税理士さんに依頼した評価額が出てから、組み合わせを決めたいと思います。

★来年は、不動産について、アクティブに動く年になりそうです。消費増税後が、チャンスでしょうね。
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2013年12月06日

またかい。

★はい、退去です。福岡1号。。来年1月末、です。今年もはや12月。退去1ヶ月前告知ですから、今年の退去数は決定しました。今年は、5。昨年が19でしたから、まあ、健闘したともいえるのですが、来年は、早速一つ決定。来年は、なんとなく退去が増えそうな予感です。

★粛々といつものことをやるのみ、なのですが、なんか、疲れてきましたね-。繁忙期の1ー3月。来年は、北九州物件の退去も卒業予定で、ほぼ確定しているので、また、頑張んなきゃならない。ふぁあ、いきいきと頑張ってた7年前が懐かしいなあ。。

★でもまあ、築古狭小物件の運営なんて、こんなもんでしょう。やるしかないな。。年末は、飲んで食べて、憂さでもはらすかにゃ。

posted by est at 20:38| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする