2013年12月02日

2013年は、アベノミクスの1年でした。

★早くも師走です。今年は、不動産物件の価格が上がり、次々と物件が売れた年でした。しかし、自分は、物件の売却も、新規購入もしませんでした。これがよいことなのかどうなのか、自分にはわかりません。ただ、自分にはこれでよかったんだろうと思っています。

★福岡1号に入居が決まり、空室はあと1,となっています。築古物件が多く、入退去の多い自分のポートフォリオとしては、上出来だと思います。築古狭小物件の運営は、それなりに必勝パターンが出来たんじゃないか、と自負しています。戸建て物件も、入金はあっています。こまめに物件の管理を行い、補修を行い、地道にこつこつと管理をやった1年でした。

★年後半からは、法人化に向けて本格的に動き始めました。税金についての勉強は、結構やりました。法人税と法人の経営(含節税)については、そこそこ勉強したと思います。現在物件の評価を税理士さんに依頼しています。どれとどれを組み合わせて法人に売却するか、考えてみるつもりです。

★来年法人が立ち上がり、財務がそれなりに安定したら、いよいよ物件の購入を考えたいと思います。築浅物件は法人で、築古物件は個人で購入、でしょうね。いずれ法人は複数にしたい、、いろいろ夢は広がりますが、焦らずに行かなくては。。私にとっての不動産賃貸業は、人生の一部分。。勤務業や、家庭、趣味、その他、諸々やりたいこと、、と同列の、一つのピース。バランスよくいくつもりです。
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2013年11月09日

7年前の売り物件

★収益物件市場は、過熱していると思います。私が福岡1号と、北九州物件を購入した2006年、この時はすでに過熱のピークを過ぎつつあったですが、今は、この時よりもブームになっているような雰囲気です。今回は、消費増税がなされた後の、反動減がどの程度なのか、はかりかねます。ある程度の反動は間違いなく来ると思うのですが、そのショックが小規模なのか、やはり大きいのか。。それと、世界の情勢。やはり中国がきな臭い気がします。収益物件の値上がりもすごいですが、融資が絞られた時の値崩れもまたすごいです。やはり、ここは来年4月以降の情勢を見てみよう、と思う今日この頃です。

★最近、7年前に私が実際に購入を検討した物件も、いくつか売りに出てきています。懐かしいなあ、という感じです。家賃が32,000円平均であったのが、18,000円平均になっていた物件もありました。この物件は、場所が悪かったので、資料を取り寄せたものの、断りました。が、それでも、買いませんか?のアプローチがすごかった。でも、頑として断っていたら、そのうち現金で購入してくださるかたがいらしたので、とのことだったので、ホッとしたのを覚えています。7年後、家賃18,000円でも強気の売値設定。さて、どうなるんでしょうか?それでももし、もし、この価格で売れたら、そう大損にはならないのかも。。。収益不動産の世界は奥が深いです。

★敏腕の売り主側仲介業者さんは、すごいなあ、と思います。だって、こんなん、買ってどうするの?という物件が、次々と売れています。これは、仲介業者さんがすごいのか?思わず買ってしまう人が??なのか?
結局素人さんにババを押しつけちゃうのがゴールという、これじゃあ、あんまりいい世界じゃないんだなあと思ってしまいます。でも自分の生き残りがかかっているから、皆真剣ですよ。ババを押しつける行為を非難することなんて、だれにもできない。

★最初はみんな素人です。でも、途中で沈没しちゃう人もいれば、経験を積み、生き残っていく人もいます。まさに、収益物件の正解は、サバイバルの世界でもあります。売却、という出口が近づくと、また、次の世代の素人さんが現れて、買ってくれる。。他の人のブログをみてても、まさに7年前に見たのと同じ世界が広がっています。しかし、登場人物の多くは、入れ替わっております。そう、歴史は、繰り返すのです。
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2013年10月13日

新築アパート投資

★前回、RCなら、新築、築浅が良いと思う、と書きましたが、では新築アパートはどうなのでしょうか?私は、RC賃貸事業と、アパート賃貸事業は、別物だ、と思った方が良いと思います。

★RC投資事業のゴールデンパターンは、築20年前後で売り抜けること。これは、少なくとも現在なら、十分に可能です。積算価格、収益還元価格でも、概ね満足のいく値段がつけられます。買い手のローンもつきやすいです。一方、新築木造アパート賃貸事業は、このパターンが通用しません。築20年前後で売ろうとしても、値段を下げないと買い手のローンがつかないのです。木造の建物は耐用年数が22年。これがネックになります。RC程高くは売れないのです。築20年程での出口は、木造よりも圧倒的にRCが有利でしょうね。。築20年前後のRC物件の売り物が多い理由は、こういうことでしょう。
じゃあ、もっと早く、木造を築10年程で売却しようと思っても、今度は残債が多くて売却が難しくなります。頭金を結構入れておくと、これは回避できると思いますが、投資効率としてよろしくない。新築木造アパートをフルローンに近い状態で購入すると、結局、どこかでロスカットせざるを得なくなるんじゃないかと思いますです。

★基本的に、木造とRCでは、建物の減価償却のスピードが倍違います。要は木造は、急速に建物の価値が失われる、と言うことです。一方で、建物の価値が帳簿上ほぼゼロになっても、土地分の価値は残りますし、ゼロの価値の建物であっても、収益を産み出し続けることは可能です。つまり、帳簿価格や固定資産税評価額では、たいした価値のない状態でも、運営次第で凄い収益を産み出しうること、が木造アパートの強みです。要するに、新築で購入した木造物件は、耐用年数が切れる前に売却しても、あまり利益を得ることができませんが、土地という資産を形成することが可能ですし、長く所有することで利益を出していくものだと思います。

★一方、RCは、築古になると、がちがちのコンクリート造りですから、特に水回りなど、修繕しようと思うと莫大が金額がかかります。結局RCは、最後の最後は、処理しづらい巨大なコンクリートのゴミになります。更地にして売ろうとしても、解体費を計上すると、果たしてどれだけ手残りがあるのでしょうか?固定資産税評価額はそこそこあっても、実際に売れなければ何の意味もありません。超築古RCの行く末は、今後社会問題になるかもしれません。木造の場合は、修理費は、RC程ではありません。いよいよ困ったら、RCよりは更地にしやすい、という気安さがあります。実際の評価額は、概ね土地値か少し下で、下げ止まります。ただし、道路付けがよいことや、適度な広さ、そこそこ便利地である、という条件がつきます。アパート業者がまとめて建築している物件では、戸建て用地として非常に利用しづらいケースが多いですので、戸建て用地として売却する、という選択肢が減りかねず、注意が必要です。

★立派な建物の木造アパートを購入しても、RCの倍のスピードで価値が蒸発?してしまいます。RCは新築で購入し売り抜けるのが良く、木造アパートなら中古を買って長く所有する方がよいのではないか、と私は思っています。もちろん、税金の関係で、いろいろ調整すべき事は多いとは思います。
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2013年10月12日

管財物件決まる

★管財物件も入居が決まりました。これで管財物件満室。空室は福岡1号の2室、となりました。管財物件は、モデルルームの作成をやらないことにしています。購入当初はやっていたのですが、まだやらなくても入居が決まるからです。本当にありがたいことです。築浅で物件自体に競争力があること、地理的にライバルが少ないこと、が理由でしょう。近隣新築が皆1LDK~2Kなので、かえって1Kがありがたられている印象です。

★福岡では、1Kがあまりに激戦と言うことで、昨今の新築アパートは、大概1LDK~2Kにシフトしています。確かに、今までこの広さの物件の供給が少なかったので、人気化するのです。しかし、広い分、家賃もそれなりに高い。ここまで家賃を払える人的ボリュームゾーンは、そう多くないんですね。このタイプこそ、駅近好立地に建築して、生活便利地に住みたいちょっとリッチな方を狙うべきじゃあないか、と思うのですが。。

★これからの大家業は、より一層大激戦になるのは、火を見るより明らかです。いずれ、満室にするのが困難な時代が来るでしょう。でも、入居率はゼロになることもまた、ないでしょう。入居率50%でも、まわるような財務状況になっていれば、まあ、何とかなるんじゃないか、と思います。

★というわけで、やっぱり新規物件を取得、なんて考えている場合じゃない。とにかく借金を少なく、キャッシュを多く、というのが目指すべき道です。借金無しのアパートが出てきたら、また次を考えるべきでしょう。。この7年で学んだこと。。賃貸経営は、机上の計算通りに行くほど甘くはないってこと。。やっぱり借金は借金。ボディブローの様に効いてくる。いくらキャッシュが回るから、といっても、少ないに越したことはない。それと、税金にこそ細心の注意を払うべき。。。です。体験してみないとわからないことも多いです。。
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2013年10月03日

モチベーション

★昨今、サラリーマン卒業、という言葉を耳にします。私どもバブル世代は、それは、事業を起業する、という意味でしたが、昨今、不動産賃貸業で、卒業される方も多いようです。不動産賃貸業も事業ですので、まあ、同じ意味ですが。。。ちなみにバブルの絶頂期、私はまだ学生でしたが、当時は不動産賃貸業一本で起業する、という選択肢はあまりなかったように思います。キャピタルゲイン狙いがほとんどで、インカムゲインどころか、わずか手出し数万!なんていう、いわゆるマイナスのキャッシュフローが一般的でした。失われた20年で、物件価格が下がり、一方で、家賃収入は物件価格ほど下がらなかったため、不動産賃貸業が、土地から買っても収支が合うようになったのでしょう。

★それはさておき、サラリーマン、という職業が、以前ほど魅力が乏しくなったのも、人々を不動産賃貸業での起業に駆り立てているように思います。給与は上がっていくのが当然であったのに、今は上がらなくて当然、終身雇用であったのに、そうではなくなっている、年功序列であったのに、もはやポストはない。リストラの嵐が何度となく吹き荒れる。。我々から上の世代が、既得権益でしがみついているから、若い世代にチャンスがない。。半沢直樹があれだけヒットした背景には、我々サラリーマンの鬱屈した気持ちがあったのでしょう。要は、サラリーマンを続けていくモチベーションが、大きく下がっているのでしょう。サラリーマンを卒業することが、良いとか悪いとか、そういうつもりはありません。ただ、サラリーマンをして良かった、と思える人が増え、そういうサラリーマンを雇用する企業が増え、それが、日本という国を元気にしていく、そうあって欲しい、と思います。

★さて、私の賃貸業へのモチベーションですが、昨年来相次ぐ退去に、心が折れそうになること頻回にあり。でも、滞納者の入金が有り、福岡1号で1戸入居が決まり、ちょびっとモチベーションが上がりましたです。7月以降、退去5,入居及び入居決定2。睡眠時間を削って対応している身、疲れ切った身体には、やはりモチベーションアップは効きますです。前進あるのみ。。
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2013年10月02日

試練は続く

★今度は滞納です。唯一の戸建て、唯一の自主管理、唯一の家賃保証のない物件です。本日督促をしましたら、すみません、明日払います、との事でしたが。。正直、この戸建ての取得は、明らかに失敗だった、と思っています。今なら絶対に購入しない物件。。翻って、なぜ、購入してしまったのか?

★2006年当時、収益物件の購入がブームになっていました。自宅新築、福岡1号、北九州物件、と立て続けに購入していた私、"もっと欲しい"と、ブレーキが効かなくなっていました。その当時、既に単身者物件のプチバブルの加熱が指摘されており、単身者物件のみ増やすことに、若干のリスクは感じていました。これからは、戸建て賃貸!という本を読んで、あ、これだ、と。

★接道の悪さ、不正形地、低利回り、築古、等の悪材料も、南向きの、陽当たりの良い、公園に接する便利地、という陽の部分が覆い隠しました。更に、築古単身者物件の購入にいい顔をしなかった家族が、へぇ、これは良いじゃない、と。。

★表面的には安かったのですが、綺麗にリフォームしましたので、結局は安くはありませんでした。家賃保証会社は倒産。。そして昨年来、滞納気味。。

★もし本当に滞納となったら、自主管理をあきらめ、不動産会社に相談して、管理を依頼、滞納が続けば退去の方向に持っていって、売却しようと思います。昨年も同じような状態が有り、その時はその後きちんと入金がありましたが。。この物件に限っては、損切りになってしまう、かも知れませんです。

★私が反省すべき所は、どこか?冷静な判断なく、勢いに任せて、条件が今ひとつの物件を結果的に高値で購入してしまった点です。ふう。。

★毎日超多忙な日々が続いています。福岡1号が、ついに3室空き、うち、2室をモデルルーム化。2日間、夜11時半から1時まで、作業をしました。なぜ夜かって?夜しか時間が取れないから。入居者に気を使い、抜き足差し足で作業します。時々、ふと、いったい自分は何をやっているんだろう?と自問自答することがあります。夜中に一人、ごそごそと、照明を取り付け、ポップを貼り、掃除をして。。

★そこまでする必要があるかって?あります。木造築古狭小アパートは、そこまでして、お得感を演出しないと、超激戦地福岡では決まらないのです。睡眠不足の日々が続きます。

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2013年09月28日

アパート経営8年目突入

★福岡1号がついに3室空き。そして、管財物件が1室空き。この時期に、4室空室になるのは、痛いです。昨年、怒濤の退去ラッシュがありましたが、今年前半は平静でした。しかし、今年後半、またしても退去ラッシュ。5室空き、1室入りましたが、これを埋めるのは少し時間がかかるかも、です。

★さて、9月30日で、アパート経営8年目に入ります。単身者築古狭小物件中心で、激戦区福岡、北九州でやってきた訳ですが、正直、敷金や礼金が取れなくなり、空室率が上昇してきた時点で、これまでのような、急速に資産を構築する賃貸経営はもはや成り立たなくなった、と考えて良いと思います。うまくやれば、銀行から多額の融資を受けることも可能と言えば可能ですが、30年とか長期の融資を引いて、無理にキャッシュフローを出して、資産規模を拡大しても、いずれ無理が来ます。その際に売却しようとしても残債が多すぎて売却できない、こうなって初めて気がついても、もはや遅いんです。こうして、売却されたり、時には任意売却されたり、まれには競売されたりして、また次の持ち主の所へと移っていきます。売り主は、時には破産の憂き目に遭います。

★今後は、さらなる家賃下落、空室率上昇、それでもキャッシュが回り、あ、回んなくても別に平気で、かつ残債も売却できる範囲内をキープする、というようなことが必要です。。そんなことができるのは、、やっぱキャッシュをいっぱい持っている人ですね。。。一方で、土地や建築費の高騰はしばらく続くでしょう。。収益物件への投資は、いずれ資産家のみの世界に戻っていく、と考えています。

★空き室対策は、できることを一つ一つやっていくのみ、です。手元のキャッシュは厚く、を肝に銘じています。いよいよ来年は、法人化です。
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2013年09月25日

銀行の考え方

★楽しんでみていた半沢直樹が終わったので、ちょっと寂しいです。あ、今日はビールで酔っ払っています。チェコのビールです。チーズがうまい。

★なんで新築ワンルームマンションの購入に、銀行が融資するんだろう?だって、損はしないから。誰が?銀行が。。ですね。利回り5,6%で回るわけない。銀行としては、はなから給与所得からの補充を前提にしているんです。だから、かれらが狙うのは、公務員とか一部上場企業の方。。赤字を一生懸命補填できる人。最後は処分して、残債を背負ってもまあ何とかなる方。。銀行員、わかってやっているんでしょうが、さて、半沢直樹だったら、どう思うのかな。。

★収益物件への融資は、銀行はRCが好き。だって、積算価格が比較的見込めるから。大家が運営に失敗しても、そこそこの値段で売却し、回収の見込みが立つから。積算以下で購入すると、与信を毀損しない。だから、どんどん購入できる。下手すりゃ、億単位、もっと行って、10億単位でもいけちゃかも?だって、国が関与している積算価格以下で購入してくれると、いざとなったとき、そこそこの値で売却できるから。銀行はあくまで銀行が損をしないように考えているんだと思う。

★でもね、積算価格が出るから、賃貸経営がうまくいきやすい、かというと、それはまた別問題。銀行としては、うまくいかなくても、積算で売っちゃえ?と思っているから、良いんでしょうね。逆に評価の出ない木造はあまり好きじゃない。急速に積算価値は低下するので、処分しずらいから。でも木造でも、新築なら、そこそこ処分できるでしょ?と思って、ずんどこ貸してくれることもありそう。おー、銀行のお墨付きもらったぞ、と買い進めると、あとで税金で一気にやられることになります。不動産投資の最大の敵は、税金でっせ。

★おそるべし、銀行員。あー、この人達は、こうなりそうだな、なんて考えながら融資しているのかな?そう考えると仕事にならないので、きっと、顧客の10年後なんて、あまりイメージせずに、粛々とやっていそうな気がします。半沢直樹みたいに、顧客のために、という思いが強ければ、この物件、あなたにはよろしくない、なんて、融資をおろさずに、かえって投資家から恨みを買いそうな気がする、今日この頃。
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2013年09月12日

賃貸経営開始後7年

★賃貸経営開始後、まもなく7周年、です。正確に言うと、福岡1号は9月、北九州は11月で、8年目突入です。いずれも15年ローンで、築古、そしてフルローン、とはいいませんが、それに近い状態での購入ですから、まあ、今思えば無茶をやったものです。

★ローン残高は、半分近くにまで減っておりますが、キャッシュフローなんて、ほとんどでません。。このままだと、元利均等払いの悲しさで、今後手残りは減っていくはず、であります。まあ、卓上の計算で、わかっちゃいましたが。。消費増税も決まり、増税前の駆け込み売却?物件が世を席巻しております。さすがに、この環境なら、安くしても、利を乗せて売却は可能とは思います。売却して、もっと投資効率の良い物件を購入する、それも選択肢の一つだと思いますが、なんか、面倒くさいです。

★そもそも、買い換えるべきよい物件を見つけるなんて、至難の業です。リーマンショック後の中古市場をみて、今の物件の価格を見ると、まさに異次元の世界ですもん。。今年もまたか、の退去ラッシュにはまいりましたが、別に今の物件を維持出来ないわけではないです。今の規模なら、法人化による所得分散などを中心とした節税も有効ですし、ローン完済まで、どんなことになるかも、わかっています。不動産所得のみ考えれば、キャッシュフローは、ローン完済直前が、いちばん厳しくなるでしょう。。。

★でも、まあ、ローン完済まで、そしてその後も、とことん物件とお付き合いしてみようかな、と思います(除く戸建物件)。物件をあまり売ったり買ったりせず、借金の総額を膨張させないようにして、少しずつ物件を増やす。え、それでもまだ増やすの?という話しもありますが、まあ完済後に考えます。相続対策も同時に行う。こんな方針です。ただ、これだけ納税して、その上、さらに不動産賃貸業に対する税務調査が強化されつつある、との報道もありましたっけ。消費税も上がるし。。まあ、思うのは、、不動産賃貸業が美味しい時代は、もう、終わったんでしょうね、多分。。
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2013年09月10日

退去ラッシュ

★わずか2ヶ月の間に、福岡1号3戸、管財物件2戸、計5戸の退去が決まりました。内、管財物件1戸は、入居が決まりました。従って、あと4戸の空きです。当然、入居付けをすべく動き始めましたが。。。

★如何に納税を少なくするか、との計算をしています。ぎりぎり不動産所得での納税を回避する方向、かつ、65万の青色申告控除の毀損をできる限り少なくする方向で、検討中。そのためには、福岡1号のリノベが必要な1室は、来年に先送りするのが妥当そうです。

★私の場合、給与所得がエンジンです。給与所得も法人化できれば!!それがベストですが、まあ、サラリーマン法人、という方法もあるそうですが、税務署がうるさそう。給与所得と、個人での不動産所得の損益通算が、やはり、捨てがたいのです。不動産所得の減収、突発的支出、など、給与所得の納税資金から半分は落とせますからね。。今回のように、わずか2ヶ月で5戸退去しても、ま、税金から半分はもどってくるもんね、と達観できます。この強力なタッグは、ぎりぎりまでしゃぶりつくすべきではないか、と思うようになりました。私のケースでは、法人化は、まだ急ぐべきではないのかも知れません。

★消費増税を目前にして、物件がわんさか出てきましたね。在庫一掃整理中、という感じです。中には、???売り主都合の値付けも。。ここは、様子見です。
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2013年08月31日

今年は夏に退去ラッシュ

★今年は、繁忙期に退去がなく、10年に一度の極楽だぁ、と思っていたら、7月以降、退去ラッシュです。7月末に、管財物件、8月末と、9月中旬に福岡1号、そして、9月末に管財物件。わずか2ヶ月で、4戸の退去です。さらに今日、北九州の管理会社から連絡があったので、また退去か、と思ったら、こちらは設備故障についての電話でした。

★しかし、たかだか31戸の所有でですね、昨年は19戸の退去。今年も立て続けに4戸の退去。モグラたたきのように、この繰り返し、です。やっちょれんなあ、と思いますです。今朝まで、全物件、法人化だぁ、と息巻いていましたが、なんか、法人化しなくても、今の規模なら、個人でもよくね?と思っちゃいます。

★なんか、退去の波が来ると、一気に来ますねぇ。ゲリラ退去ってか?

★ここで一句。不動産、日経れば経るほど、維持難し。。税金は増え、キャッシュフローは減り。。。と、愚痴を言っても仕方がない。現在の規模を維持する限り、そして給与所得のある限り、とんじゃうことはないでしょ。15年ローンも半分が終わろうとしています。借入金もおおよそあと半分。日本基準では、築古物件は、結局、借入金を返済し、その後どこまで引っ張るか、で損得が決まると思っています。ま、ここは頑張り所、だと思います。

★今年は、まだ巨額の福岡1号減価償却もあるので、不動産所得の納税、なくなりそうですです。
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2013年08月15日

お盆は鹿児島

★今年のお盆の後半は、鹿児島で過ごしました。盆と正月、まさに出稼ぎに来ている感じですね。。少し時間が取れたので、


こちらの本を、あらためて、読み込みましたです。

★多分、不動産コンサルタント等に相談したときに、見せられるであろう、元利均等払での手取り収入の推移表、(言葉は出てきませんが)いわゆるデットクロスについて、など、あらためて、不動産は怖いなあ、と思いました。。

★建物のみの法人移転、について、相続の観点からどうかなあ、と思っていたのですが、底地のみ個人で持っていても、それを相続後、法人で買い取ると、売却時の譲渡所得税から、相続税を経費で引ける、などや、黄金株について、など、以前読んだときに頭に残っていなかったことをあらためて吸収できて良かったです。

★法人化作業、というのは、一種のパズルだ、と思います。あれこれシュミレートして、個人の手取りと、家族の手取りと、法人としての手取り、これらを、なるべく長い期間、最大にしつつ、相続税についても考えておく、ということが求められます。なかなか大変な作業ですが、いくつかの本を読んで、疑問点を実務家に聞けば、解は自然と見えてくるものだ、と思いました。

★しかし、特に規模が大きくなれば、法人化も万能ではない、ということもまたわかります。凄いスピードで規模を拡大すると、どこかで税金でやられる可能性が非常に高い、しかも、突然死ではなくとも、年々じわじわとやられる、ということも理解できました。こうして、築15-25年で、物件は売られるのです。。もし、この段階で、希望通り売れない物件があると資金繰りが苦しくなることになる。。この流れは、業者さんや、ベテラン大家さんはよくわかっているはず。ただ、業者さんは、不動産を動かしてなんぼ、の世界なので、詳しくは説明しないのでしょうね。。不動産について相談するときは、損得関係のない、不動産投資を始めて10年以上の経験を持つ人がいいんではないか、と思いますです。。

★あれこれ考えながら、少しずつ、少しずつ、規模を拡大するのが一番だ、と思っています。ここからは、手元キャッシュを厚くして、安全地帯にいながら、来年の法人化の準備を進めていきたい思います。
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2013年08月03日

売り物件の紹介が増えてますが。。

★管財物件で退去がありましたが、今度は8月いっぱいで福岡1号からも退去が出ました。今年は退去がなくて良かった、と思っていたら、やっぱりありますか、しかもこの時期に。。。

★まもなく賃貸経営も8年目になります。賃貸経営ってもの、特に単身者向けアパート経営って、こんなもんだ、と身をもって実感できますです。長く物件を持つと、次第に賃料収入は低下し、減価償却や、金利など、経費計上できる部分は減って、手取り収入は減ります。容赦ない退去。。原状回復や、広告料の負担。。そして、人は、物件を売りたくなって、売るんでしょう。7年前、毎年これほどの収益を産み出す、いわば金の卵の様に思えるアパートを、なぜ売りに出すんだろう、と不思議でなりませんでした。築15-18年目に売り物が集中している理由も、よくわかりませんでした。しかし、今は理解できます、よーく。

★ここで、物件を売って、資産の組み替え、という御旗のもと、収益のよさげな物件に乗り換えるって手もあるんでしょう。でもですね、そうやって、流れに身を任せても、多分、長い目で見ると、思うほどには美味しくないと思うんですよね。もちろん、10人に一人ぐらいは、凄く美味くやって、大成功する人もいるんでしょう。。でも、まあ、自分はこんなもんでしょう。。。そして、多分、賃貸経営って、こんなもんであって、大きな失敗をしないようにすれば、いいんじゃないかって、思います。

★さて、来年の法人化にあたって、福岡1号を法人に売却しようと思っています。まあ、これくらいかなあ、と金額を予想しています。で、最近、売り物件の紹介が増えていますが、福岡1号と同戸数、ほぼ同じ築年数、土地はほぼ同規模、立地悪、の物件が、私の物件の法人売却予定価格の1.8倍で売りに出ていました。こんな無茶な価格が、まかり通っているんですかね??やっぱり、今は売り時なのでしょうか?

★いろんな選択肢はあるのかも知れませんが、私は、地道にインカムでいこう、です。
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2013年07月20日

本業と事業

★今年も暑い夏がやってきました。子供とセミ取りに行ったのが、つい昨日のように思えるのですが、あれは昨年の事でした。年齢を重ねると共に、月日がたつのは加速するものだ、と妙に実感する今日この頃。今日、1年ぶりに子供とセミ取りに行きました。30分で6匹。福岡では、セミを捕るのはたやすいもんです。虫かごで鳴いています。かわいそうだから、と逃がしてあげました。

★今年は、住宅ローンを借り換えた後は、ひたすら本業に専念していました。40歳台、というのは、まさに実働部隊の中核、です。更に、職種上、助っ人にも行けるので、希望すればバンバン働けます。働き、学び、経験を積み、、更に家族との時間を大切にし、仲間と飲みに出かけ、更には、、てな感じです。要は、ものすごく忙しくしていた、ということで、ある意味、いろいろな方面に感謝しなくてはなりません。。どうもありがとうございます。

★さて、私の個人的な生活史など、どうでも良いと思いますが、本題は、今後のインカムゲインの構築について、どうするか、ということ。これも今まで書いてきたとおり、今年は、借金を返済し、財務を改善する、というのが方針です。ただ、手元にキャッシュが貯まってきて、税金の額も大きくなりそうな状況で、なんとかしたい、と思うのは、私の悪い癖で。。

★太陽光発電で一括償却、なんて考えたわけですが、個人の不動産賃貸業では厳しいみたいですね。一括償却を抜きにしての事業としてみても、うーん、どうなんでしょうかね。損はしないまでも、、、という感じです。あ、損する見積書を平気で出される場合もありますが、これって一体??まあ、でも、あー、こんなもんかって、やり始めて5年後あたり、考えるんだろうなあ、と実感できて、気乗りがしなくなりました。

★一昔前の私なら、今のアベノミクス下の状況なら、株式投資にかかり切りになったかも知れません。7年程前、アパート経営を始めた頃の私なら、毎日、ふれんずやら健美家を眺めて、あれこれ資料請求したのかも知れません。今の私には、投資の種銭もあるし、アパート経営的にも、随分安定してきたのに、何となくそちらの方にエネルギーが向かないんですね。

★なぜなんだろう。考えて思うのは、株式投資ではリーマンショックの洗礼をもろに浴びたこと。アパート経営では、退去が続いて、入居がなかった場合の事をシビアに何度も考えたりしたこと。。要は、辛い経験が、経験値として私にブレーキをかけているんだろうな、と思います。売りアパート見てて、あー、これ買ったら、こうなるやろうなあ、とか、わかってきますもん。。

★では、株式投資はすべきではないのか?アパート経営はすべきではないのか?と考えると、そんなことはありません。株式の優待や配当にしろ、アパート経営での家賃収入にしろ、自分が働けなくなったとき、まさに半自動的に収入を産み出す、金の卵の様なものです。やはり、私は、一定規模のこれらを所有すべきだろう、と思います。

★個人個人の置かれている状況は、収入やら資産背景やら、全く異なります。無理のない程度に、徐々に拡大していけば、それで良いんじゃないか、と思います。まあ、本業に全力投球の年があっても、いいのかな、と思いますです。

★来年は、いよいよ法人化の年です。来年は事業の方でアクティブに動くことになるでしょう。今年は、やはり、事業的には、充電に専念するとしましょう。
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2013年07月13日

太陽光は甘くない

★まあ、今はやりの太陽光発電をやってみようと思ったわけですが。。。築古のアパートの屋根に乗せると、新品の太陽光発電装置と、築古アパートが一蓮托生になってしまいます。アパート売るときに、太陽好設備どうなるのって話になりそうで。。二束三文で手放すのか?価格転嫁が出来るのか?地震が来たとき、築古おんぼろアパートが、頭に重いもん乗せて耐えられるのか?いろいろ難しい。

★築浅不動産は、自宅と、管財物件ですが、あんまり気乗りがしません。建物が傷みそうで。。家内も大反対。

★そもそも、不動産賃貸業で青色申告しているって言っても、個人の場合、例の一括償却ができるのか?不動産賃貸業が主たる事業の場合、個人ではちょっと難しい、という記載がありました。現在税理士に確認中。肝は事業所得と認定されるのか?雑所得なら、損益通算が出来ず、自分に取っては全く無意味です。

★じゃあ、原野の土地を安値で買って、野立ての産業用太陽光発電ををやったら?ふつうなら、これ、事業でしょう。盗難保険もつけますけどね。ここまでしても雑所得になるん?

★で、見積もりを取ってみたら、20年間の投資額より、収入額が少ない、、見積もりが来た。なんなんだ。
一括償却して手元に一気にキャッシュが来ても、その後は同税率で取り返されてしまうわけだから、最終的には20年の総収入ー総投資額、で判断するでしょ?まさしく、朝三暮四で、だまされないぞよ。。

★すみません、酔っ払っているんで、まとまりがつきません。クリーン税制、個人でもOKと明記指定あるのですが、不動産事業者だと、クリーン税制、適応できないんでしょうか??
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2013年06月30日

8ヶ月ぶりの退去通知

★今年は、アパート経営がきわめて順調だったのですが、昨年11月以来の退去通知が来ました。7月末退去です。管財物件です。今の時期の退去は痛いですが、まあ、仕方ないですかねぇ。

★とりあえず、今は、事業案件の検討を進めていきます。事業案件の最大のターゲットは、節税。わかる人にはわかるでしょうか??株は、再参入は遅れそうです。先進国の景気回復と、中国のバブル崩壊の綱引きとなりそうで、どっちの力が強いのか、わかりかねます。私はアベノミクスを評価しており、いずれ日本は復活すると思っておりますが、それまでの過程でまだ波乱があるかも知れませんですね。。
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2013年06月20日

手元のキャッシュ

★株の方は、見てるだけ、です。ボラティリティの高さは徐々に落ち着いてきました。バーナンキ議長のとりあえずの方針も、昨日発表があり、とりあえず悪材料出尽くしか?と思いましたが、今日は反落していますね。方向感のなさは相変わらずですが、徐々に相場は落ち着いていくのかも知れません。

★さて、アパート経営の方ですが、昨年の11月以降、退去がない状態が続いています。昨年と足して二で割ると、ちょうど良かったのですが、いずれにしましても、半年も枕を高くして眠れるのは、本当にありがたいことです。

★これまで、自宅と、アパート本体の借入金以外に、リフォームやら車やら、もろもろのローンをひとまとめにした分があり、それを度々繰り上げ返済してきたのですが、この調子で繰り上げ返済を続けると、今年いっぱいで、完済できそうです。が、来年は金融機関との交渉もあるので、まとまったキャッシュを手元に置いておこうか、と思っています。繰り上げ返済を一時見送って、○○○万円のキャッシュを先に貯めて、繰り上げ返済はそれからにしようか、と。。来年下半期を目処に、借入金はアパート本体のみになるように、手元キャッシュは○○○万円をもって、金融機関と交渉に臨みたい、と思います。

★いろいろ評価はあるでしょうし、先日、第三の矢について酷評しましたが、それでも私は、いずれ、アベノミクスはそれなりに成功し、長期金利は3~4%程度にまで上昇すると思っています。自宅の借り入れは全期間固定にしましたので、あとは現在保有のアパートの借入金利の見直し、固定金利化などを、法人化と共に行いたいです。

★事業や投資について、やりたいことは山ほどあるんですが、何しろ勤務業が忙しくて、家庭のことやらも考えると、十分時間を割けません。ものすごく頭の切れる人や、能力の高い人なら、それでもやれるんでしょうが、自分には無理です。。事業、投資については、一つ一つ、少しでもリスクを下げつつ、ゆっくりと、でも着実に前に進む、という風に考えています。これまで試行錯誤して得た自分なりのポリシーです。急拡大なんて、無理ですね。。でも、まあ、こんな感じの人生も良いのかなあ、とも思います。
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2013年05月09日

株価は踊る

★アメリカで、シェールガス革命が起きました。これが、今回の株価ラリーの根本でしょう。これはまさしく革命です。アメリカは製造業を国内に戻そうとしており、同時にTPPで、経済の囲い込みをしようとしています。このアメリカの戦略に乗っかってのアベノミクスであるのでしょう。今回の日本株の相場は、まさしく10年に一度の大相場となるかも知れません。

★自分はこの波に乗れませんでした。保有株はGMOインターネットとGMOクラウドの2株のみ。348円と54,545円で買った株が、本日、1,262円と174,500円です。今回の相場の凄まじさがわかります。もし他の株をそのまま持っていれば、と考えると、正直悔しい気持ちもあります。

★これを振り返るに、しかし、これはすべて自己責任です。株式投資を絞ったのは、アパート経営に多額の借金をしており、これ以上のリスクをとらない、と決めたからです。要は、自分の資産規模以上に、不動産投資に資金をぶっ込んだ為です。私は、リーマンショックの直撃を受けたときの経験を忘れてはいません。あのときは、不動産のみならず、株式にも相当投資をしており、本当に辛い思いをしましたが、でも、その後の投資活動のためには、良かったのではないか、と思っています。

★さて、アベノミクスに乗っかって、土地も上昇モードになるのでしょうが、何度も書いていますが、これは明らかに2極化すると思います。人口減少と、大災害リスク、これを十分考慮していないと、万一売れない土地を持ってしまえば、下手すれば永遠に救われないことになります。

★銀行の融資は、現在、思ったほど緩んでいないようです。銀行も金融庁もバ●ではありませんので、平成バブルや、リーマン前プチバブルほど、ゆるゆる融資にならないのでは、と思います。そもそも収益還元法が定着しましたが、肝心の収益が厳しいエリアが増えてますので。。融資が緩まないとバブリません。今回の景気回復は、以外と堅実にいくんじゃないでしょうか。。変にバブルより、堅実に行った方が、結局長続きすると思いますよ。大局観にたった政権運営と金融行政を望みたいです。

★今後の方針としては、引き続き、借金返済、体力温存で望みます。株価は踊っていますが、自分は踊らずに、気持ちをしっかりと持っていきたいです。そして、最も適切なタイミングで法人化、です。賃貸経営は、最後は体力勝負です。築古でも、狭小でも、手を加えられれば、何とかなります。体力がなければ、勝てる勝負も勝てなくなります。株式投資は、十分に余裕資金ができてから、です。

★総借金額に注意を払い、決して総借金残高が増えないようにする。借金は、万一不動産所得が大幅に減じることがあっても、コントロールできる範囲内にする。そして、土地にそこそこ価値があって売却しやすい、小ぶりのアパートを少しずつ購入して長期保有していく。これが、自分の方針です。



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2013年05月03日

アパート用地と道路付け

★早いもので、今年ももう5月。今度は自動車税の納付用紙が送ってきました。また税金かいって感じです。ふう。法人化は、再来年早々、の予定です。来年分まで、収入と支出を弥生会計に仮入力し、どれくらいの所得納税が必要か、おおざっぱに計算しました。来年から、福岡1号の減価償却がなくなるから。。まあ、100%の入居率で、維持費にほとんどめぼしい費用がかからなければ、結構な納税額となりそうです。もっとも入居率が落ちると、納税も減るわけで、これを機に一括償却できるリフォームや修繕なぞ、やってしまえば、来年もそれほど納税、って感じにはならなさそうでとりあえず一安心。

★さて、管財物件の前の擁壁戸建て物件、土地境界線確認後、売れるのかなあと思っていたら、すぐに売れて、工事が始まりました。擁壁をぶちこわし、削って削って、分譲用地が造成されました。その数、なんと5。建築条件無し。結構広い戸建てだったのですが、古い擁壁の上の、ぼろぼろの戸建てだったので、売れないだろうなあ、と思っていたら、なるほど、こういう風にする訳なんだー、と思いました。

★で、気になったのはその価格。管財物件は綺麗な整形地、というわけではないですが、分譲地は概ね整形地。ほぼ同じ坪数の土地が、当方の簿価より3割高!造成費用と利益が上乗せされているんでしょうが、このエリア、新しい道路が近くにできてから、どんどん宅地化しています。将来の出口は、やっぱ戸建て用地、かな。でも管財物件は築浅だから、そのまま売れるかな、などと妄想は膨らむわけで。。

★さて、売りアパートを見てて、あ、これ安いじゃん、と思ってよく見ると、接道がよくない、ってことよくありませんか?別に収益物件として購入し、収益物件として売却するなら、なんら問題ないんでしょうが、築古を買って将来土地で売却、とか考えると、これは非常によろしくない。でも、なんで接道よくないのが多いんだろうって思っていたら、どうも、そもそも戸建て用地としては大きさ(中途半端に大きい)、接道ともによろしくないものを、建売業者さんが安く購入して、分割して、収益物件を建てて、利回りベースで売却しているんだと。。。そういうことなんですね。。

★今回みたいに、擁壁上の築古ぼろぼろ戸建ても、目が利けば、宅地造成して売却するって事もできるわけで。なるほどなー。福岡1号の裏の戸建ても築古で、100坪超の広い戸建てでした。通常なら3,4分割したいところでしょうが、ここは接道が4mちょっとしかなかったんですね。3分割できないじゃん、と思っていたら、でも3戸建っちゃいました。戸建て賃貸です。あー、分筆せず、同一オーナーが3戸お持ちなんでしょう。なるほど、これぞ土地活用。

★戸建て用地として売却しづらい土地に、いや、そういう土地だからこそ収益物件を建てる、ということはきっと多いのでしょう。裏を返せば、収益物件の建つ土地の価値には、十分に気をつけないといけないなあ、と思います。



posted by est at 16:33| Comment(2) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2013年04月08日

デフレマインドは変わるのか?

★自宅から車で適度な距離にある、福岡1号、管財物件は、共にプランターを置いたり、花壇を設置したりしています。もちろん、入居者の方に喜んでもらうためです。女性の入居者の方が増えてきたのは、これも多少影響しているかな、と思います。今回、チューリップの花の時期が終わり、爆弾低気圧で無残に吹き飛ばされた花びらや落ち葉を片付けてきました。このように、植物を育てると、水やりや花がら摘み、落ち葉や花がらの清掃、肥料やり、など、いろいろな業務を継続的に行わなくてはなりません。ここに雇用が生じ、給与を支払う必要が出てきます。何が言いたいのか、事業主の方は、わかるとは思いますが。。。

★さて、アベノミクス。なんでも、今回の金融緩和は、異次元、だそうです。我々は、次元の歪みを飛び越え、異なる世界に迷い込んだのか??リーマンショック後、Japanizationを避けるため、非常に大胆な金融緩和に踏み込んだアメリカの、更に上をいく金融緩和ですから、、。物価は上がるんでしょうね、だって、日銀が上げるって言っているから。株が上がって、土地が上がって、物価が上がって、給料が上がって。。でも全部同じ率ずつ上がると、結局何も変わんない、、、じゃない。。いや、同じ率ずつ上がるわけではないんでしょう。これを見ていると、今回の政策による勝ち組負け組が見えてきます。

★株や不動産は上がるでしょう。ただし、不動産はどこでも上がるわけではない。1990年バブルを経験した人たちが大勢います。都心や好立地の不動産はものすごく上がる一方、地方や、リスクのある地域などは、多分あまり上がらない。いわゆる2極化が、今回のミニバブルの特徴となるでしょう。収益物件については、家賃の上昇は、多分あっても日銀が言う2%を上回れるか、疑問です。明らかに好立地の物件以外では、収益不動産のバブルはたかが知れているのではないかなあ、と思います。でも、まあ、株や土地を持つ資産家はさらに勝ち組になるでしょうね。。

★一方、これから社会保障費がかかってきますが、年金は、これらは、多分ちょこっとしか上がらない。公務員の人件費もちょこっとしか上がらない。田舎の土地も、ちょこっとしか上がらない。一方、長期金利を押さえ込んでおけば、国の借金は目減りする。。官僚を中心とした既得権益層は、きっとこれが嫌だったんでしょう。自分たちにはデメリットだから。でも、内外の事情からそうは言っておれなくなった。

★これから増え続ける”持たざる高齢者”には苦しい時代になるでしょう。国は適度なインフレを起こし、借金を目減りさせる政策を選んだわけですから。。

★ということは、もっと借金をした方がよいのでしょうか??まあ、長期金利を低値にコントロール出来ている限度内においては、そうかも知れませんが。。。
posted by est at 15:44| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする