2013年03月30日

平成25年繁忙期まもなく終了

★本日、北九州に学生さんが入居し、これで、全物件満室となりました。退去はゼロで、理想的な繁忙期でした。ただし、昨年は、北九州が3月になっても5戸埋まらず、死にものぐるいで入居付けに走り、なんとかギリギリ埋めたのに、福岡1号で2戸退去、管財物件1戸退去、更には戸建てで初滞納、と、めまぐるしく事態が動きへとへとになりました。更に追い打ちをかけるように、次々と退去が発生、まさに試練の年でした。今年のべた凪繁忙期は、試練を乗り越えた事へのご褒美だ、と勝手に思っております。

★さて、今年の目標ですが、、相も変わらず、財務改善、借金返済です。動かざること山のごとしってか??昨年の試練で一番強く感じたのは、比較的安定している、と言われる賃貸経営も、経営があっという間に悪化する可能性がある、と思い知ったことです。北九州物件なんて、1年で10戸中9戸退去しましたから。。満室経営にこにこが、わずか数ヶ月でやばい、と言うことにもなり得るってことです。この危機を乗り越えるためには、もちろん資金が手元に潤沢にあれば良いのですが、あるいはサラリーなので、補填できればよいのですが、そもそも借金経営ではなかったら、何ら問題はないんですね。

★規模を拡大して、キャッシュフローを手厚くして、リタイアする、、それはそれで否定はしませんが、その裏で借金が積み重なっていることを忘れてはなりません。大きな借金は、いつ牙をむいて襲ってくるかわかりません。コントロール出来なくなる可能性のある借金を背負うべきではない、というのが私のポリシー、となりましたです。結局の所、ハイリスクハイリターンを指向するか、ローリスクローリターンを指向するか、ということになるのでしょうけどね。

★私は、のんびりいきますです。今年も物件は購入しないでしょう。でも、いつの日か、また、安く買えそうなときに、買っちゃうかも知れません。。

★英語の勉強は続けますです。それと、いずれ移民は受け入れざるを得なくなると思います。インドネシア、フィリピンあたりからの受け入れの可能性が高いと思いますです。

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2013年03月25日

TPP

★日本もTPPに参加することになりました。巡り巡って、自分の事を考えるに、ENGLISHをブラシュアップしておかないといけないかなあ、と思っております。物と人の往来の自由化、ですから。。TPP抜きにしても、これからの時代、普通に会話できるくらいにはしておいた方がよいかなあ、と。

★というわけで、当分、車の中では、英語漬け、です、はい。

★福岡1号の境界線確認があって、何が出来るのかなあ、と聞いても土地家屋調査士の方は、わかりません、でした。完成したのは、なんと戸建て賃貸。100坪超の土地に、3棟が軒を連ねました。家賃は11.3万/月。1戸成約済み。建物自体は、まずまずのグレードです。まさか、戸建て賃貸が立つとは思いませんでした。一方、自宅近の6棟戸建て賃貸は、10.6万/月ですが、安普請ぽさが目立っていました。将来入居率に跳ね返りそうな予感がしますです。

★と、今度は、管財物件でも境界線確認があって、隣の擁壁の上に立つ戸建てが売りに出ました。こちらも100坪超の土地ですが、何しろ古い擁壁の上の土地なので、売れないだろうな、と思ったら、あっさり売れて。。。なんと、重機が入って、擁壁もろとも削り取られて、擁壁がなくなって、平らになりつつあります。。というか、この土地の裏手に新たに擁壁が出来るわけですが、それにしてもすげーなあ。造成費結構かかるでしょうに。。。何が出来るんだろう??。。福岡の町はアクティブです。不動産、あちこち動きが出ているようです。

★繁忙期、なんと退去無しで乗り切れそうです。30日北九州入居で、実稼働満室です。しばらくのんびりさせてもらっています。

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2013年03月01日

福岡1号ようやく満室

★福岡1号物件が、ようやく実稼働満室となりました。約1年ぶりのことです。1月、2月と退去予告もゼロで乗り切り、今年は、今の所順風満帆の経営が続いています。あとは、北九州の1戸の入居を残すのみです。昨年が悪すぎたので、その反動が来ているのでしょう。

★来年はいよいよ法人化に向けて動き出します。今年は、しっかり財務内容を改善し、来年に備えようと思います。今年も守りの年ですが、昨年よりは気が楽です。

★来週は青色申告会での確定申告が控えています。その準備も正念場です。頑張りますです。
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2013年02月25日

適正規模

★昨日、福岡1号に入居がありまして、実働でも福岡1号はあと1室で満室、北九州も3月末入居で実働満室となります。実働満室はいつ以来でしたっけ、昨年の繁忙期、一瞬だけあったと思いますが。。

★福岡の賃貸マーケットは、2006-2007年頃から急速な家賃水準の低下が起こりました。最近では、管理の行き届いていない物件では、家賃1万円台も増えています。一旦業者さんに、競争力のないアパート、と認識されてしまうと、物件紹介時、当て馬的物件にされてしまう恐れがあるので注意が必要です。一方、きちんと手入れをして、しっかり業者さん対策をしている物件は、この2,3年、比較的安定してきたと思います。しっかり管理されている近隣のアパートも、ここ2,3年家賃は安定、稼働率は上昇しているようです。

★福岡でも、一部地域では、競争が激しかったり、そもそもの入居需要が急減したりして、非常に厳しいエリアがあります。そのようなエリア以外であれば、しっかり手間暇とお金をかけて、しっかり維持管理していけば、少なくとも生き残ることはできるのではないか、と思います。

★ただ、思うのは、やっぱり不動産賃貸業は、資産家の資産運用と相続対策というのが基本です。生半可の知識と資産背景で参入すると、最初の数年は夢を見れる、のかも知れませんが、10-15年程かけて、じわじわとゆでガエルにされる運命が待っています。巧妙な税制もそれを後押ししています。空室でフラフラにされ、修繕がボディブローとなり、納税でノックアウトされるのです。果敢に戦線を拡大しても、資金的なバックボーンがないと、次第にそれを維持しづらくなってきます。ロシア遠征のナポレオン、ソ連侵攻のヒトラーと同じ事です。延びた補給線のどこかにほころびが生じてくるので、資金繰りが狂ってくるのです。無理な戦線拡大は、いずれ縮小を余儀なくされるでせう。結局、自分の金銭的リテラシーにふさわしい規模に落ち着くのだと思います。

★ということで、今年も借財の返済に励むのでした。。
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2013年02月23日

エアコントラブル

★昨年暮れから、福岡1号でエアコントラブルが多いなあ、と感じています。1990年台半ばから後半のエアコンが多いです。10年越えているのですから、調子が悪くなって当たり前ですけど。。アパート取得当初は、退去されても、古いエアコンをそのままにしていましたが、ここ3年程は、退去のたびに新品に入れ替えています。ここ3年で入退去のない部屋のエアコンも、壊れ始めている、ということですね。購入して6年半になるアパートですが、14戸中、4戸は、まだ退去がありません。大切なお客様ですので、エアコンが壊れたら、すぐに新品にしておりますです。今入れ替えたエアコンに10年頑張ってもらって、10年後は、、、さて、どうなっているんでしょ?無事にローンが終わっていることを願うばかりです。

★まもなく福岡1号には2名入居いただき、満室となります。去年の反動か、すべての物件で今の所、退去予定がありません。去年がひどすぎたので、今年くらいは、のんびり構えて良いですよね??
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2013年02月02日

久しぶりに不動産動いてみた

★多忙は多忙なのですが、約2年ぶりに、賃貸物件の現地調査を行いました。調査と言っても、現地を見ただけですが。悪い物件ではなかったです、価格は折り合えませんが。。物件見学、良いですね。久しぶり気分が高揚しちゃいました。賃貸売物件、徐々に増えていますね。競売のBITでも、売り物件に比較的築浅の共同住宅が掲載されるようになってきました。だいたい、任売で売れていたはずですが。。特に単身物件では、積算基準で割安でも、収益還元基準ではさほどうまみがない、と言うことなんでしょうかね。

★今後積算価格は上昇、収益還元価格は低下傾向、になるでしょう。銀行の融資はころころ変わりますが、積算で割安だー、と購入すると、収益は見込み違い、というのが起こりえるでしょうし、少々積算が出ても、融資が着きづらくなる日が来るかも知れません。

★住宅ローンは、金消契約をし、融資実行は数日後、でした。収益物件の時は、銀行に集まり、金消契約をし、その場で銀行員が出たり入ったりしていた物でしたが。。無事1.66%で借り入れ完了。チナミニ2月は1.65%。もっと下がるかと思いましたが、今後緩やかに長期金利は上がっていくものと思います。

★戸建て賃貸については、方針は概ね決定。とりあえず現入居者ともうしばらく付き合ってみます。また、この物件のローンを一番先に返します。入居者の家賃を返済に充てるのですが、プラス給与所得からの補填。さっさと数年かけてローンを完済します。ただ、出て行ってもらわざるを得ない状況になった場合は、不動産屋を間に入れて、動きます。税金の事を考えると、動くのは来年以降が良いんですね。次の収益物件を購入するのは、戸建ての返済が終わってから。癪入金の絶対値が増えないように気をつけつつ、様々なバランスをとりつつ焦らずやっていこうと思います。こういうことが出来るのも、給与所得があるから。不動産以外の所得も是非大切にすべきだと思います。

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2013年01月28日

ついに満室(申し込みベース)

★昨年の嵐の退去ラッシュから一転、今年は空室に順調に申し込みが入り、ついに申し込みベースで、満室になりました。万歳!!

★まずはめでたい、ということで、素直に喜んでみました。入居希望者に選んでもらえた、キャッシュが回る!!って実感できるこの瞬間は、何度味わっても嬉しいものです。。ただですね、ここに至るまでの労力、費用、そしてストレス。。みんなひっくるめて考えるとですね、やっぱり、アパート経営というのは、ある程度資力のある人の、資産運用の一つだと思います。

★すっごく貯金があるとか、親からの遺産があるとか、給料が高いとか、のりしろがないと、長い経営のどこかで無理が来るんじゃないかなあ、と、実感していますです。それでも、何割かの人はうまく乗り切っていけるのでしょうから、全否定、というわけではありませんけど、やっぱり、巷で言われるほど、気楽に始められる代物ではない、と思っています。

★住宅ローンも借り換えたし、アパート満室になったし、今年は良い物件が市場に出る、という話もありますので、そろそろ一つ物件を欲しくなるところですが、やっぱり今の自分にはリスクは取れない、と思います、悔しいですが。でも、ほんとに、ネットでも良い物件がちらほら出てきましたね。。うー。。こういうときこそ、心して、本当に、心して自重しなければなりません。規模を拡大したくなるってのは、投資家の性なんでしょうね。。
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2013年01月25日

時間をくれー

★勤務業の資格更新の手続きの為のレポート作成と、勤務業の講演の準備と、住宅ローンの金消契約についての準備と、勤務業自体の忙しさと、で、忙しすぎる時に、北九州でテレビ壊れたー、とか、あれやら、これやら、もう限界かも知れないって時に、住宅ローンの金消契約に、なんで、不動産賃貸契約書すべてのコピーがいるんですか?31通、いや、今は、28通か、それ全部、全ページコピーせよ、とな?そんな暇、あるわけないでしょーが、と、声をプルプル震わせながらのたまうと、あ、ちょっとお待ちください、と言って、ぼそぼそ。。1物件1通で、良いです、と。そもそも、家賃表見て、通帳と付き合わせりゃ、どれくらいの稼働率か、わかるでしょうもん。まったく、もう。。。

★確定申告の準備もあった。。ようやく弥生の確定申告対応バージョンがダウンロード出来たので、入力中。勤務業での源泉徴収分から、アルバイトの分、一体いくら上乗せか??がーん、という感じです。不動産の分は、青色申告の65万控除をほとんど利用できない、位の黒字です、と書けば、わかりますね、だいたい。。

★毎日いろんな事に追い立てられている気分です。はやく終われ、1月。
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2013年01月20日

福岡に物件を持つ意味

★福岡は、物件供給が多く、家賃も低いです。今後、インフレになるなら、おそらく利回りはもっと下がるでしょう。だから、福岡で不動産投資をやるのは、よろしくない。それでも、物件は建ち、収益物件は、売れている。今、購入している人は、なぜ、買っているのでしょうか??

★中にはよく状況を理解せずに買っている人もいると思いますが、そうではなく、資産家や大企業が、インフレのヘッジだったり、キャピタルゲイン狙いで、わかった上で購入しているケースもかなり多いんじゃないかと思います。。。キャッシュフロー?回らないけど、別に良いよ、そのうち売るから、みたいな。。やはり福岡は都会ですし、人口は増えてますし、災害のリスクは他の大都市よりは低いですし。。

★RCは、新築、築浅で買って、築17,18年あたりで売り抜ける、これが、一つの勝つための方程式なのでしょう。昨今の不動産投資ブームは、彼等が売り抜けるための受け皿作り、という深慮遠謀が働いていたのではないか、と思っています。築古RCを最終的にどう処分するのか、サラリーマンにはかなり荷が重いような。。
ただ、新築とはいえ、一般投資家向け企画物件は、相当建設販売会社の利が乗せてありますから、これはこれで危険ですが。。

★キャピタルゲイン狙いは、失敗したらお釈迦ですし、ちょっと怖いなあ。。インカム狙いの投資家には、ちょっと窮屈な時代になりそうです。。
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備忘録 平成24年入退去実績

★福岡1号、退去 前年12月末、2月、3月、4月、7月、7月、11月
      入居 2月、3月、5月、5月、11月、次年2月
福岡1号は、順調に?退去した1年だった。計7室の退去。ここ数年、動くのは、繁忙期と、11,12月が多い。
(後日追加) 7月の退去と5月の入居は、それぞれ2件でした。

★北九州物件 退去 3月、3月、3月、3月、3月、3月、5月、6月、11月
       入居 3月、3月、4月、4月、4月、4月、8月、10月、次年3月
北九州は、怒濤の9室退去。8室入居。北九州は、繁忙期にどう動くかが、すべてを決めると言っても過言ではない。繁忙期は学生さん、繁忙期以外は社会人、というパターンは変わらず。

★管財物件 退去 4月、5月、7月
      入居 6月、7月、9月
管財物件は、強い。繁忙期終了後の退去だったが、すべてすぐに入居が決まった。家賃もう少しあげても良いのだろうか?

今年は、これ以上の退去はないと思うが、さてどうなるか。。冷や冷やです。
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2013年01月17日

繁忙期 in 2013

★繁忙期に突入しましたが、今年は、3室空きで、スタート。福岡1号に2月後半女性の方、北九州に3月末学生さん、ということで、まずは無難なスタートを切りました。福岡1号があと1室決まると、全物件満室です。そうは、問屋がおろさないでしょうが。。。

★退去の方は、今のところゼロ。昨年の経験では、2月に退去が加速しましたので、油断は禁物です。

★さて、値下げ要請の戸建てですが、ちょっと動いてみようか、と思っております。何か進展があれば、また書きたいとは思っています。

★住宅ローンの借り換えですが、今月中に、実行に動くことになりました。2.49%→1.66%への借り換えです。全期間固定。あと1月早ければ、1.53%だったのですが。。長期金利の動向を見るに、来月は少し下がるかも知れませんが、最低水準であることは間違いないと思うので、今月実行しようと思います。

★少しでも財務内容を改善します。華々しく新規物件を買いたいところですが、足下を固めて固めます。ふぅ。。いいんです、これで。
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2013年01月13日

2013年は如何なる年か?

★2013年が始まりました。と、もう1月も半ばです。早いもんです。新年早々、戸建て入居者から家賃減額のお願いが。。引っ越すにもお金がない、と。体調が悪い、とのこと。この方、お気の毒ですが、限界かなあ。。気持ち少しだけ減額しました。出て行ってもらっても結構だと思っています。その場合、戸建ては実需向けに売却します。損するかも知れないけど、仕方ない、授業料と思って割り切ります。今年のメインは、戸建ての対処になりそうな気がします。

★アパートの空室は3。苦戦してます。いつも、もう永久に埋まらないのではなかろうか、とひやひやしています。昨年の大量退去のトラウマが、今もありありと生きています。

★自宅近くのレ○パ○スに、トランクを再び借りました。月1300円程。良心的な値段です。トランクは有用で、なかなか空きがありません(ネットで空きがあるか見れます)が、アパート本体は、現在10戸中8戸空いています。福岡の単身者用賃貸需要は、もはや完全に借り手優位。マーケットは、崩壊していると言っても過言ではないでしょう。具体的には、極端な2極化。負け組にならないように、あれこれ知恵を絞るのですが、なんか、これって事業としてどうなの?という気がします。

★アベノミックスで金融緩和、お札がじゃぶじゃぶ出てきます。しかも市中に放出されます。相続税は強化の方向。相続税対策などで、さらに賃貸物件が建設されるのではないでしょうか?さすがに過剰感の強い1K、から1DK、2Kにシフトされているようですが。

★サラリーマン大家さんの時代は、まもなく終わるでしょう。なぜか?収益不動産の収益は、競争の激化で、今後も低下し続けるでしょう。たとえインフレになっても、賃料の上昇や空室率の低下は難しいと思います。一方、資産デフレからインフレになりますから、土地の価格が上がり、建築費なども上がり、物件調達コストは上昇します。こうして、収益物件から得られる利回りは、さらに低下していくはずです。こうなると、キャッシュフローは出ません。金利も上がるでしょうから、更に厳しいです。資産家の資産価値の保存、相続税対策、であれば、また、低収益でキャッシュフローがたとえでなくとも、ローンがかえせるのであれば、問題ありません。今度は、キャピタルゲインが狙えますから。が、キャッシュフロー狙いのサラリーマン大家さんは、厳しくなるに違いありません。サラリーマン大家さんに開いていた扉は、まもなく閉じようとしているように思います。

★じゃあ、駆け込みで購入するか?お勧めしません。既に現在の価格でも、キャッシュフローを出しながら、物件を長期的に維持するには、調達コストが高すぎると思います。福岡のマーケットを見る限り、もう、キャッシュフローを狙っての物件取得は厳しいように思います。1K,の話ですが。

★既に物件を持っている人は?キャッシュフローが厳しい方は売り時でしょう。別に返済に問題がない方は、保有し続けるのもよいと思います。今後資産価値は上昇するように思いますから。資産の保全という意味では、不動産の利点はこれからも大変大きいと思います。

★さて自分は。。戸建て売却、アパートはすべて所有、の方針です。この方針に沿って、基本的には借金の返済に努めていきます。
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2012年12月26日

住宅ローンの借り換え

★フラット35からフラット35へ借り換え。。7年近く前、初めてフラット35を借りたとき、勤務業だけの収入での審査でした。さて、今回。勤務所得だけではなく、不動産所得も審査の対象となりました。確定申告2年分、すべてのコピーを提出し、経営状況やら、現在の事業所得における借金、個人の借金もすべて提出致しました。ただでさえ多忙なのに、睡眠時間を削って作業に励んだのは、安部さんが首相になったからです。。

★アベノミクス、インフレターゲットの採用。この劇薬が、とうとう日の目を見ようとしています。簡単に言うと、強引に円の価値を下げ、強引にインフレに持って行く、ということです。下手をすればスタグフレーション、不況下のインフレを招きますし、下手をすれば円の信認低下、国債の暴落、長期金利の急騰を招きますし、最悪のシナリオでは、インフレ率をコントロール出来ず、ハイパーインフレを招きます。

★同時に成長戦略が必須ですが、国土強靱化計画で、景気への配慮もみせてはいます。いずれにしろ、これまでの金融政策が大胆に転換しますから、長期金利は今が底、と判断したのです。今の金利(1%半ば)で全期間固定金利とすることは、大変意義あることと考えました。

★さて、結局審査は通りました。心配していた団信もOK.これで借り換え可能です。今後のネックは、超多忙な私と、超多忙な親族が数名、一度に介する必要がある、ということ。。土地の一部が、親族名義なので、土地の使用貸借、となるのです。果たして一同に会することが出来るのか。委任状などで済ませられないのか?交渉してみますです。
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2012年12月23日

年の瀬の鹿児島

★一昨年、昨年と、鹿児島で年の瀬を過ごしています。そして今年も、今日、そして30日と、仕事の関連で、鹿児島で過ごします。なぜか、年の瀬は鹿児島に来ることが多いです。そして、年の瀬の鹿児島は、寒い日が多いです。

★今年はいろいろと苦労した年でした。まず、ここに来て勤務業が、大きな岐路にたたされることになりそうです。移るか、残るか。。これは、熟慮して決めなくてはなりません。。

★株式投資。。一時、再開しましたが、GMO、GMOクラウドを除いて、撤退しました。今にして思えば、そのまま放置でも良かったのですが、これは結果論。ここ数年、株式投資に再参入する、といいつつも、果たせていません。来年こそは、少しだけ配当優待狙いで何か買い増ししたいと思っています。基本的には、税務的にはグレーゾーンの株主優待を生かすような投資にしたいです。

★住宅ローンの借り換えに動いていますが、まだ、結論が出ていません。これについては、近いうちに結論がでると思います。

★アパート経営。今年は厳しい結果でしたが、借入金は着実に減っています。来年もただ粛々と借入金を返済する方向で考えています。

★なんか、代わり映えしないことばかり書いているなあ、と我ながら思います。6年前、どんどん不動産を買い進めていた頃が懐かしいです。毎日が新鮮な驚きの連続で、楽しかったです。でも、今思えば、怖いもの知らず、でしたね。。すぐに動かせるキャッシュと、全借入金の割合をどうするか。。レバレッジを効かせすぎた場合の行く末がいろいろと目に入ってしまった今、家族の生活と人生が両肩にかかっている今は、慎重すぎるくらい慎重に行きたいです。
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2012年12月15日

守りの一年

★今年の一字、”金”と発表されました。私の一年は、”守”でした。退去の嵐を、何とか守り切ったところですが、さて、繁忙期、嵐の再来が来ないことを節に願うばかりです。

★金銭的に余裕のない家庭に生まれた私は、金銭的に苦労しながら、なんとか大学を卒業しました。応援してくれた両親には感謝しています。。でも、当時からアルバイトをしまくってましたっけ。。社会人のスタート時、ゼロどころかマイナスからのスタートでした。いろいろと厳しいこともありましたが、現在は、40を越え、やりがいのある勤務業に従事し、家庭を持ち、子供が生まれ、曲がりなりにも自宅を建て、貸家を持ち、福岡1号、北九州、管財物件、と収益不動産も持つことが出来ました。

★めでたしめでたし、とはいきません。莫大な借金が残っています。アパートは15年コーン、貸家は20年、自宅にいたっては30年ローンを組んでいますから。。借入金の額?関係ないよ、要は返済比率でしょ?キャッシュフローが回れば大丈夫なんよ、という考え方に、私は組しません。福岡1号のはじめの持ち主は破産しています。北九州は家庭の事情と商売の不調で、で売却を急がざるを得なかった任意売却物件、管財物件は、破産管財人からの売却物件です。知人で不動産がらみで破産して人もいます。また、商売の浮き沈みの激しさは、これまで何度もみてきました。

★不動産賃貸業も、所詮、商売なのです。商売とは浮き沈みのあるもの、何があるかわからないもの、なのです。サラリーマンの感覚のまま、向き合うと、失敗します。資金管理は、十分すぎるほど十分に。不動産賃貸業での安全地帯、それは、ローンがゼロになることです。管財物件の購入から3年たち、今年の嵐の退去にもかかわらず、魅力的な物件が紹介されてくる今日この頃、ただし利回り低すぎですが、、、食指が動きそうになるのですが、厳に、厳に、戒めています。今はまだ、自分は動くべきではない、と。。。ふう。。

★まず、30年と長く組んだ住宅ローンの借り換えを行います。昨日申し込みをしてきました。期間を短縮して、あと20年で返します。金利が大幅に下がるとはいえ、期間短縮のため、キャッシュフローは悪化しますけど、構いません。

★来年も守りの年。とにかく借入金を、勤務業収入も大きく投入して減らしまくります。1件に集中的に投入し、ローンゼロの物件を作ります。そうして、はじめて、次の物件を購入しようか、と思っています。そのときは、いよいよ法人設立でしょう。

★それと、税金のグレーゾーン、株主優待を狙った株式投資をごく少量、上乗せしようかと思っています。長い目で見ながら、すこしずつインカムゲインを増やして行く、ということです。

★私は亀になった気分で少しずつ進みたいと思います。
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2012年12月11日

もう師走か。。

★車を購入して1年がたちました。今年は、生まれて一番、車で走行した年でしょう。44,000km超、走りました。なんと地球を1週出来てしまう距離です。北は下関から、南は指宿まで、九州の山河を駆け回りました。勤務業の関連です。。。燃費の良い車にしていて、良かった。。。前の車は27万km,その前の車は28万km走りました。目指せ30万kmだったのに、不思議と目前で駄目になってしまいます。タクシーも30万kmでオーバーホールする、と言います。このあたりが、車の耐用年数なんでしょうね。。今年のペースだと、7年車検は無理っぽいです。ふう。

★先日、北九州のアパートに家電を搬入してきました。例のマニュアルミッション軽トラで一人で運搬しましたが、ミッションが入りやすくなっていました。これなら、坂道も大丈夫。。クレームがあって修理したんでしょうか?時間が限られていたので、ドタバタしましたが、何度やっても2階への家電搬入は疲れますです。12月も半ばに近づき、今年の退去数が確定しました。31戸中、19戸。そしてまもなく繁忙期。嬉しいような、怖いような。。さて、来年は何戸退去があるのか。。。ふう。

★昨日は久しぶりの宴席でした。網場町のとあるお店。寿司の○中の元板長さんが開いたお店です。お寿司の味も○中似。。○玉より、私はこちらの味が好きです。それにしても、世の中だんだん世知辛くなっていますね。。宴席も5年前と比べると随分減りました。そのせいか、ビールと日本酒ちょっと飲んだだけなのに、今日は二日酔で、しんどいです。ふう。ため息三連発。。もう寝ますです。

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2012年12月04日

住宅ローン借り換え

★ただでさえ忙しいのに、年末はさらにあわただしい。アパートの空室の原状回復が終わりつつあるのに、家電搬入のめどが立たない。。。仕事と仕事の合間に、無駄なく動くしかないなあ。もう、、、死にそうです。

★さて、住宅ローンのフラット35の金利が史上最低を更新しております。わたくし、数年前2.46%で全期間固定で借りているのですが、少々月々の支払いは上がりますが、返済期間を20年に短縮すると、いまなら借り換えでも全期間固定で、1.53%になります(団信別です)。事務手数料やら登記費用やら差し引いても、これはでかい。ちなみに新規借り入れも同金利ですが、当初5年は1.23%に優遇されるそうです。もう、信じられませんね。。

★昔、日債銀やら日本長期信用銀行やらがまだ元気だったころ、割引金融債という商品には年間8%超の金利が付いたものです。預金者が預けて受け取る金額ですよ。。ニュースで預金者が行列する姿が放映されたのを覚えています。ちなみに今のあおぞら銀行、新生銀行です。それが、、、今は1.5%で借りられるんです。預金者は、ゼロコンマ云々、の世界です。資金の借り手がそれだけいない、ということですね。資金需要が少ない、ということ、景気が悪い、ということ。。これ、お札を刷って解決しますか?円の信認が失われると、どこかで一気に制御不能のインフレになる恐れすらあります。安倍政権の経済運営には注意が必要です。まわりが止めるとは思いますが。。。

★とういうことで、個人的には、借り換えに動いてみることにしました。さて、どうなりますか。。
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2012年11月25日

借入金の絶対値

★2012年も、はや11月です。今年の投資活動は、瞬間的に株式投資をしましたが、あとは、ほとんど不動産賃貸業にかかりきり、それも防戦一方のようだった気がします。攻めは楽しいんでしょうけど、守りはしんどいです。攻めとは、どんどん新規物件を購入して、規模を拡大している時、守りとは、空室が頻発して、なんとかキャッシュフローを得ようと、悶える??時。。。下手をすれば、物件売却、賃貸業退却を考えざるをえなくなる時。わたくしの場合、賃貸業退却にまでは至っておりませんが。。

★退却のしんがりを務めたり、城に攻め込まれて籠城したり、その際の守りは、古来より重要かつしんどいもの、とされてきました。戦とは、時流に乗って攻め込んでいる時ばかりではありません。必ず、守りに入らなければならない時がやってくるものです。

★しっかりキャッシュフローが出るのは安全な借金、とばかり、積算の出る巨艦RCを長期ローンをひいて、どんどん規模を拡大することは、本当に安全なのでしょうか?私は、不動産というものは、果敢に攻めあがるものではない、と思うようになりました。

★確かに、不動産業の中でも、インカムゲインを得る不動産賃貸業、というのは、比較的利益変動の少ない、堅い業種です。しかし、だからといって、本当に、世の中何が起こるかわかりませんし、安全な事業とまでは言えないと思います。バブルのころ、その後の日本が20年以上もの間、失われた時間を過ごすことになろうとは、だれも考えなかったことでしょう。今後これから20年、日本がどうなるか、急速に人口が減り、巨大な災害が予想されるこの国の未来を、その目で見ることができる人は、まだ誰もいないのです。本当にこれから20年、30年、その不動産賃貸収入を得ることは可能ですか?数割減、を想定していたとしても、想定の範囲内で済むでしょうか?

★不動産賃貸業とは、すでに資産家の人、あるいは、その他の事業等からのキャッシュフローが見込める人の税金対策と資産運用、リスク分散というのが、もっともな筋であると思います。つまり賃貸業がスムーズに回らなくとも、持っている資産、あるいは、その他の事業から得るキャッシュフローで、十分に補えることが前提であるように思います。設備投資は節税にもなりますし。あるいは相続対策ですね。。他の資産、または他の収入からのキャッシュフローと合算で考えてこそ、不動産賃貸業はパワーを得るのだと思います。。積算が出るから、銀行が貸してくれるから、と、手持ち不動産の資産性のみを担保に、どんどん規模を拡大することは、危険極まりないことではないでしょうか?。銀行は、いざとなれば、任売なり競売なりで、叩き売っても、損失がなければよいわけですから、借り手がどうなろうが、知ったことではないのです。

★そういう意味では、よく言われているように、借入金の総額は問題ではない、というわけではなく、実は、大変重要だと思います。自分の資産なり、事業収入なり、サラリーなりで、コントロールできる範囲内の借金にとどめておくのが無難です。オ○ッ○ス銀行や、ス○ガ銀行などが、不動産賃貸業以外の年収の○倍まで貸す、というのは経済的合理性があります。プロパーローンで借りるにしても、不動産賃貸業は、今の日本では、基本的に、最初が収益がマックスで、以後は基本的に収益は落ち、税金が上がる一方、の、いわば右肩下がりの経営しか望めません。それでどうやって20年後、30年後、ローンを返すのでしょう?十分なキャッシュフロー充填の仕組みがないと、どこかで持ちきれなくなるように思います。

★自らの資産形成の一つのアイテムとして、規模に注意をしつつ、慎重に行うべきものが不動産投資である、と思っています。要するに不動産経営のみにどんどん傾注し過ぎるのは危険かな、と。ナポレオンやヒトラーのロシア遠征、みたいにならないように気をつかなくてはならないなあ、と思っている次第です。

★そういう意味では、株も同じですね。一定割合の資産を株で持つことも重要でしょう。。阿部さんが、デフレは駄目だ、と言っていますが、確かにその通りだと思いますが、インフレはもっと危険じゃないのかなあ。
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2012年11月19日

軽トラ運転

★アパートに家電を設置するときは、自分で軽トラを運転して運搬します。配送も依頼できるのですが、細かい時間設定までできないし、下手をすれば1時間以上、現地で待つ、なんていうもったいない時間の使い方はしません。積み込みのみしてもらって、軽トラで物件へgo、です。少々重い冷蔵庫や洗濯機も、一人で2階まで運びます。翌日は筋肉痛、ですが。昨日、福岡1号でも運搬しました。もっと日頃の鍛錬が必要だな、と実感しました。踏ん張りが足りない、というか、足元がふらついていました。40を超え、また体の衰えを実感した次第。。あと20年は、自分で運搬もやりたいですから。。

★で、このリサイクルショップ貸し出しの軽トラが、超オンボロなのですわ。。。1度など、北九州で借りたんは、マニュアルミッション。。シンクロがうまくいかないのか、1速から2速のギアチェンがなかなか入らず、坂道だったから、冷や汗もんでした。坂道発進なんて、何年振り??なのに。。こんなんで、事故ってけがなんかしちゃあ、目も当てられない。

★福岡1号、1室決まりました。ありがたいことです。これで、残りの空室はあと3、になりました。北九州でつい先日1戸空き、間もなく福岡1号でも退去です。次はこれらの部屋の原状回復とモデルルーム化にエネルギーを費やします。今年の退去は、19戸。そのうち16戸は曲がりなりにも入居付け出来たわけですから、まあ、自分でもようやったとは思いますわ、全く。。。
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2012年11月11日

今月2戸退去

★さて、今月2戸退去で、4戸の空室になります。10月に北九州で入居が決まってから、入居がありません。特に福岡1号が不調ですし、今月の退去は入居後10年以上経過した方です。家賃は下がるし、リフォームが必要だし、まったく弱り目に祟り目です。

★弱音を吐いても仕方がないので、いろいろ動くことにしました。ネックとなるのは時間。。さまざまな事に多忙で、全く時間が取れないのです。携帯電話を買い替えてbluetooth対応にして、カーナビはもともとbluetooth対応だったので、車を運転しながらやり取りができるようにしました。職場で不動産の話をするわけにはいかないので。。。

★ちょっとした合間に思いついたアイデアは、携帯電話で録音してメモできるようにしました。便利ですね。今までのガラケーでもできないことはなかったのですが、スマホは便利ですねいろいろと。。

★時間の不足とともに、必要なのはモティベーション。。6年前、物件を購入した当初の、あの充実感と楽しさ。。退去が続くと、徐々にそれが蝕まれてしまいました。だからと言って、手を抜くことは許されません。。さらに、年明け後は、繁忙期となりますが、さらに退去は続くかもしれません。それでも乗り切っていかなくてはなりません。試練の時は続きます。。。
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