2017年04月02日

戸建の決済間近

★2007年に購入した戸建が決済間近となりました。あれからもう、10年になるのか。。。子どもの成長と共に歩んだ10年でした。。正直不動産投資としては失敗でしたけど、いろいろ経験することが多かったです。唯一の自己管理物件で、入居者さんとのやりとりも多かったです。家賃の督促もしましたが、家賃保証会社リ○ラスは破綻してしまっておりましたのでひやひやものでした。物件の売却は福岡1号についで2件目で売却の経験値も上がりました。

★株式投資から、不動産事業へ、そして、今私が力を入れているのは、法人でのコンサルティング業務です。勤務業と関連するもので、不動産とは全く無関係です。不動産事業は、人生の一つのピースと割り切るようになり、私にとって、その優先度、重要度は低下しています。不動産事業は、管財物件と北九州物件のみとなり、いずれも法人へ移しての運営です。法人組織を維持するためには、不動産事業はまだまだとても大切ではあります。

★法人でのコンサルティング業務は、ネタは大変多いのですが、このブログで書くわけにはいけません。このブログでは、引き続き、不動産事業、そして将来株式へ回帰した場合は、株式投資について書いていきたいと思います。

★さて、このブログのタイトルは、インカムでいこう、です。不動産事業の収益はインカムゲインであり、不動産事業とはインカムゲインを目的とした事業であると思っておりました。それはある意味正しいのですが、不動産事業は、決してインカムゲインのみを考えていては駄目なのです。

★不動産は高額です。超高額といってもいいでしょう。でも一方で、時間軸はゆっくりですが、超高額の価格に似つかわず、その価格は大きく変動します。元の価格の数倍にあるいは数分の一になることもあります。信じられないくらいです。株を高値で買って暴落したらどうしますか?損きり出来なければ、塩漬けするしかありません。現物株ならそれでもよい。でも信用取引だったら?追い証がきて、払えなければ強制決済され、もし不足があれば借金だけが残ります。不動産もこれと基本的に大きく変わりません。まあ、株の様に紙切れにはなりませんが。。

★不動産事業では、多くの場合、高額のローンを組んでいます。フルローンもありえます。それで時間軸こそゆっくりですが、物件価格の乱高下に見舞われるのです。インカムゲインばかりを考えていて、売り時を逃がす、あるいは逃げ時を逃がすと、とんでもない事態に陥ることも多いのです。特に収益性に劣る物件をお持ちの場合、今は、まさに、逃げるははじだが役に立つ、時期であると思います。

★とんでもない事態とは?物件価格高騰期、すわなち今ですが、某東海地方の地方銀行が、無茶高い金利で、築古RCに融資を出しています。今物件をすっ高値でフルローンあるいは頭金少額で購入したとします。ここで、金融庁が音頭を取って融資の扉が閉まってしまうと。。買い手というか融資を引ける人が少なくなるので、物件価格は落ちていきます。でも、高金利で、フルローンに近い借入をしている方は、その金利の高さ故、ほとんど元金が減っていないのです。いわゆる債務超過状態に陥ります。この状態で、空室が増える、とか、滞納者が増える、とか、巨額の修繕費がかかる、事態に見舞われると。。物件の運営は困難だ、キャッシュフローが、、ない、、よし物件売ろう、でも売るに売れない、だって、その安値じゃ残債に足りないもん、という状態に陥ります。給与所得で穴埋めをするか、どこからか残債に対する不足分を調達するか、、七転八倒の結果、ジエンド、任意売却へ。。と、いずれこうなる予感。。

★物件価格は大きく変動すること、物件は売りたいときに売れない可能性があること、を肝に銘じる必要がある。利確できるときは利確することも大切。損きり出来るときに損きりしておくことも大切。要は、不動産事業は、キャピタルゲイン、キャピタルロスについても気を配り、追い込まれないように早めに動くことも時には必要なのです。

★ってことはブログタイトル、再考の余地有り、ですかね?


posted by est at 02:04
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