2016年02月11日

アベノミクス失敗織込中

★今、為替は1ドル113円を割り込み、112円台に突入しています。115円が防衛ラインの様でしたから、割り込んでストップロスを巻き込んでいるのでしょう。アベノミクスは失敗しました。具体的にはインフレを起こすことに失敗しました。もともと黒田氏は、中国リスクをあげていました。また原油安によるインフレ率の低下も気にかけていました。双方が現実と化し、アベノミクスの原点であった株高円安が崩れてしまったのです。残念ながら日本経済はデフレに舞い戻ることでしょう。山高ければ谷深し。株価がどこまで落ちるのかは、予測は困難です。世界情勢とも関わりますが、アベノミクス開始前まで戻る可能性もないとは言えません。

★今後は政局になると思います。そもそも経済の司令塔であった甘利氏が切られたのも、アベノミクス失敗の詰め腹を切らされた、と思っています。安倍政権の足を引っ張る報道が急に増えてきました。今後いずれ安倍降ろしが始まることでしょう。黒田氏の首も安かろうはずはありません。

★リフレ政策が失敗したことにより、政府は政策転換を迫られます。世界的なデフレの時代、人口減少が続く日本は縮小均衡策をとらざるを得ません。歳出削減と増税路線に戻ることでしょう。

★世界的には、金融システムのリスク、ソブリンリスク共に高まります。ドイツ銀行が話題となっておりましたが、氷山の一角でしょう。どこかの国で金融システムの綻びが表に出れば、世界的な危機につながる可能性は高いです。ブラジル、ギリシャ、ロシア、トルコ、そして中国。中国のデフォルトはないでしょうが、ブラジル、ギリシャ、ロシアあたりはないとは言えないのでは?

★唯一の救いは、今回は、アメリカが比較的健在なことです。リーマンショックの時は、アメリカ自体が倒れるか、という恐怖がありました。今後の動向を注視していきますが、いよいよの時は、私は、株を買おうかと思っております。生き残っていきましょう。。
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2016年02月04日

シャープと東芝

★長年日本の優良企業であり続けたシャープと東芝に落日が迫っています。ほんの数年前まで、シャープは世界最先端の液晶メーカーであることを謳歌し、アクオスブランドで液晶テレビの一時代を築き、そして新世代クリーンエネルギーの筆頭である太陽光発電事業に進出していました。まさに時流に乗った経営をしていた期待の企業が、何故このような事になったのでしょうか?

★直接の引き金は、リーマンショック時代に敢行された液晶工場への過剰投資、でしょう。液晶、太陽光パネルともすぐにキャッチアップできる装置です。円高と共に、他国の攻勢を受けると沈むのも早かった。もう少し経営を慎重にし、あるいは臨機応変に対応し、持てる先端技術の使い方を上手にしていたら。。トップに○○が、ピー。。(やっぱ、これ以上はブログには書けないや。。)
かつて電子手帳ザウルスで一世を風靡したんでしょ?安定して稼げる飯のたねを作り損なったとも言えるでしょう。シャープは宝の山を前にして、迷指揮官により自滅させられたとしか思えません。。。好きなメーカーだったのに。。。

★東芝は。。。不正経理ですよね。。社長達が妙な競争心を持ち、意地の張り合いだったとか。。。なんとお粗末なことか。。。もともと業績は厳しかった(から粉飾していた)のに、不正経理で信用失墜、顧客が逃げたこと。。。原子力子会社の減損処理もまだであって、実は結構厳しそうなこと。。。原子力で稼ごうと思ってたら、3.11でそれどころではなくなったのは、気の毒ではありますが。。。東芝は、解体ショーになるんでしょうか。確か粉飾決算で、銀行は助けられなかったのでしたっけ?すみません、よく知りませんが、サドンデスはやめて欲しいです、大混乱ですよ。それと、サザエさんはどうなるんでしょうか?それにしても、あの東芝が、、という思いです。家の家電製品東芝結構多いんです。

★いえね、諸外国との競争も厳しくなってきて、これだけの大企業も舵取りを誤るとあっという間に傾く時代です。中国経済が危ない、といいつつ、実は日本が一番危なかった、なんて洒落になりませんよね。。日本はこれから何で稼ぐのでしょうか?これがしっかり育てないといけないですよね。。インバウンドも良いけど、これだけではまだまだ力不足です。。医療の分野とか良いと思うんだけどな。大学1つ作っただけですか?アベノミクス3本めの矢、すなわち構造改革、というけど、何もかもが中途半端なんですよね。。

★個人的なことで言えば、不動産業は先日書きましたように、アベノミクスによるインフレ誘導は失敗すると思われますので、また長期値下がりの成熟産業となるでしょう。せめて資産価値の大幅な毀損はないようにして欲しい、と願うばかりです。
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2016年01月31日

黒田バズーカを考える

★新聞などでは、黒田バズーカの評価が割れているようです。当然でしょう。

★たとえば不動産について考えてみましょう。不動産は額が大きいため、景気動向には大きな影響を与えます。アベノミクスで一部の不動産は価格が高騰し、バンバン新規物件が作られました。それで景気が良くなったって言われたんです。でも考えてみてください。すでに空き家が相当数あるのです。そして、人口はこれから減っていくのです。安部さんは移民政策は採らないと言っています。賃貸マーケットも圧倒的に借り手優位です。古い物件は敷金が取れなくなり、礼金も取れなくなり、福岡では家賃1万円台のアパートが普通に存在します。地方では売れない物件が出現していて、それがどんどん増えているのです。

★だれがどう見ても、どう考えても、どうしても、更にこれから不動産価格が上がるとは考えられません。どうして不動産価格に先高感を持てるでしょうか?持てるわけないでしょう。不動産投資家は当然のように今が売り時だ、と言っています。需要が供給にまさるから、物件が足りなくなるから、つまり先高感があるから、インフレになるんでしょ?インフレにしたい、という意図は理解出来ますが、でもこんな状況でインフレになるわけないでしょ?。(大きな災害があるなら別ですが)

★ここで更に金融緩和をしてお金をジャブジャブにしたから、更に物件がどんどん作られるのですか?不動産価格に先高感が出るのですか?せいぜい円の価値を毀損して一時的に円安になるのがせいぜいでしょう?

★もう金融緩和は限界でしょう。今回のバズーカも、多分効果はそう長続きしないでしょう。そりゃあ、国の膨大な借金をインフレで帳消しにしたい気持ちはわかりますが、それは無理だって、そろそろわかったんじゃないですか?むしろこれから世界的なデフレの時代になるんじゃないでしょうか?経済発展はしないまでもデフレと共存する方法を考えた方がいいんじゃないでしょうか?今年はやはり注意をしないと。。
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2016年01月29日

黒田バズーカ3発目、福岡1号満室、行書合格

★いろいろ忙しくて目が回っています。法人設立して、法人を安定軌道に乗せるための忙しさってのがあるわけです。ちょっとシニカルな表現かもしれませんが、他人のための忙しさと、自分の為の忙しさは、やっぱ違うな、と実感出来るわけです。エゴ丸出しですけど。。。自分の為、家族のため、少々忙しいのはへっちゃらです。といいつつも、体を大切にしなくては。。

★さて、まずアパートの方ですが、福岡1号にバタバタと入居が決まりまして、個人の分(福岡1号と戸建て)は満室となりました。法人の方ですが、管財物件は満室、北九州は来たるべき3月末のご卒業退去ラッシュに備えている所です。今年の入れ替わりは多い予定です。。頑張るぞ。

★行政書士試験は合格しました。今年は合格率が13%超えと、比較的受かりやすい年だったようです。でも合格は合格です。良かった。この資格は自己研鑽の為にとりましたが、今後法人業務とも絡めて労働安全衛生領域の資格を取得していく予定です。こちらも、、頑張るぞ。

★さて、黒田バズーカ第三弾は、なんとマイナス金利でした。アベノミクスがやばいところだったので、なりふり構わず来てますね。。ここまで円の価値を毀損しちゃって。。。マイナス金利なんてヨーロッパでも大して上手くいってないのでは??正直ここで緩和をやるとは思っておりませんでした。アベノミクスが躓きかけたタイミングで、甘利大臣が見せしめ的に葬られちゃったし、スマップやら石坂浩二やら見てても思うのですが、政治の世界も裏では相当ドロドロしてるんでしょうね。。。

★長期金利は急下落。銀行金利はマイナスにはしないでしょうが、ほぼゼロでしょうね。一般庶民は、タンスに寝かせる派と、株や不動産に投資する派に二極化する予感。。。銀行は日銀の当座に資金を寝かせるわけにも行かず、、、民間企業も設備投資をどんどんするわけもなく、、あふれ出た資金の矛先は株と不動産へ!!超超低金利で借金万歳状態となり、株価は上昇し、不動産への融資はユルユルになってどんどん不動産投資が活発になり、スッ高値で素人の方々が株や物件を購入し、、、行き着く先は?さて、どこでしょうか?

★といいますか、アベノミクスがスタートに戻り同じ事を繰り返すだけじゃないですか??黒田さん、、、、、日本潰す気ですか??インフレを目指すのはわかりますが、バブルを発生させちゃいけませんぜ。。。実体経済の方に回さないと、ってそれが難しいんでしょうが。。。

★世の中そんなに道理がわからない人ばかりではありません。一通りの熱狂の後はどうなるか?少し冷めた目で眺めてみたいです。


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2016年01月21日

甘利大臣追及を受ける

★まずはアパートの方ですが、福岡1号は、2戸空きで年を越し、1戸入居しました。あと1です。北九州は、4戸空き予定。1戸内定。ここは3月後半が勝負です!!管財物件は満室です。戸建ては引き続き入居中。先日の強風で福岡1号のアンテナが壊れたりしましたが、撤去してもらいました。細々したことはありますが、まずまず順調に運営出来ていることに感謝です。

★日経平均は398円安の16,017円でした。わずか2日で約1,000円の下落です。甘利大臣が国会で追及を受けています。彼はTPPのキーマンです。TPP反対派からの垂れ込みか?それともアベノミクス失敗とみた重鎮からの差し金か?詰め腹を切らされているのでしょうか?政権中枢が強い力を保持出来ていたなら押さえられていたはずです。真相の程はわかりませんが、嫌な感じを受けます。アベノミクスは円安、株高がキーポイントで、それで日本の景気を回復させて構造改革を行い持続的な成長につなぐ、というものでした。しかし、構造回復を行い持続的な成長につながるその前に、円安株高が失速してしまいました。高値で買いあさっていた年金資金はいったいいくら失われたのでしょうか?

★株価がここまで反発出来ないと言うことは、アベノミクスを失敗、と見ている輩が売り込んできているのでしょう。政権中枢からなんらアナウンスメントがないこと、とは何もいうことが出来ない、と言うことなのでしょうか?

★世界的な金余りが収束し、新興国や資源国が共に厳しくなっています。同時に日本もアベノミクスが頓挫するなら相当厳しくなるでしょう。昨年までとステージが変わったと認識すべきです。残されているのはさらなる金融緩和ですが、その効果が果たしてどれくらい持つのか??これから政治もきな臭くなりそうです。

★株についてはボラティリティが上がりますので、デイトレードや短期売買の方はチャンスでしょう。私は当分経過を見ます。宵越しの株は、買い売り共に持てませんです。。
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2016年01月20日

”がら”継続中

★本日の日経は632円安の16,416円でした。20,000円超えから、一挙によくぞ下げたものです。今日は反発の地合でしたから、ここでの大幅下落はチャート上痛いところです。とりあえずの底を抜けてしまいました。嫌な感じを持たれた方も多かったと思われます。

★政権中枢から何のアナウンスメントも出ないのはおかしいな、と思ってました。最もリーマンショックの時の与謝野大臣は、蜂の一刺しのようなもので日本経済にたいした影響はない、とのたまっていたわけですが。。。

★ここにきて甘利大臣にスキャンダルが出そうです。何でしょうね、この絶妙のタイミング。。結局の所アベノミクスは失敗に終わるのでしょうか?これから安倍政権は責任をとらされるのでしょうか?

★世界的な景気後退期に入るのはほぼ確定でしょう。どの程度のリセッションになるのか、注視が必要です。原油価格の低迷で、原油関連投資は多くが焦げ付くものと思われます。まずはロシアがやばいのでは?

★大概の場合、相場は行きすぎるものです。大底はまだまだこれからと思います。私は、現在ノーポジションですが、リーマンショック時は大きなポジションを抱えてのたうち回った口です。無理をせず、生き残りましょう。
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2016年01月14日

2016年初頭は、”がら”

★2016年は年明け早々、株価の大幅下落が続いています。日経は一旦17,000円を割り込んでの474円安。昨年の20,000円からはこれで概ね3,000円落ちています。これまで何度か見たことのある風景です。昨年来、何度か危ない場面はありましたし、未曾有の空売り比率から見ても、この場面は待っていた人にとっては、ようやく来たかというところでしょう。中国バブル崩壊、資源国バブル崩壊です。

★これが中国政府の言うソフトランディングで終わるのか?ハードランディングになるのか?したり顔で語るエコノミストの方々がおりますが、そんなもんあてにならないのは歴史が証明済みです。結論は、誰にもわからないのです。というか、ヘッジファンドやら政府系ファンドやら、あるいは中国政府やらが各相場参加者が全身全霊をもってガチバトルを行うのです。プロ野球の試合前に、この試合の勝者はどちらか、としたり顔で語ってもあまり役にたたないのと同じ事です。

★短期的には需給が優先します。投げるべき人が投げきったところが当面の底です。アベノミクスが始まって3年経過しました。これまでも急落は何度かありましたが、本格的な調整相場入りは初めてですので、しばらくは投げ続ける人が多いでしょう。

★さて、今回の急落ですが、私は陰謀話が嫌いではないので想像半分で書きますが、アメリカが周到に仕掛けた説に1票投じます。利上げをしたら新興国からドルが吸い上げられることはわかっていたことです。アメリカ産原油の輸出を解禁し、イランの経済制裁を解除すると原油がだぶつき、原油価格が急落することはわかっていたことです。中国が世界中で資源関連施設やらに投資していることも、ロシアが原油と天然ガス輸出に頼っていることもわかっていたことです。特に中国脅威論が増えていて、まもなくアメリカの覇権が地に落ちる、と強調されすぎていたのも気になりました。アメリカは、自国がある程度傷つくことも覚悟で、中国相手に経済戦争を挑んでいる、、ような気がします。人民元を売り崩しにかかっていますよね。中国からのキャピタルフライトを誘導しているのではないでしょうか?某中国のSさんも、脇が甘いというか、前近代的というか、権力闘争と自己の権威付けに執着するあまり、大局観とグローバルな視点を欠いていた、という気がしてなりません。人権に対する考え方や、周辺国への尊大な態度、金で覇権を得ようとすること見え見えの態度も不興をかったのでしょう。もう少し上手く立ち回れば今回の事態はもう少し防げたような気がします。。最も厚顔無恥なヨーロッパも、用が済めばサウジアラビアや中東を見捨ててしまうアメリカもどうか、と思いますが。。

★日経平均は、16,930円でダブルボトムを形成するのか、底抜けするのか、がとりあえずの見所ですが、どうでしょうか?私はいろいろ多忙を極めておりますので、とりあえず今は相場に参加しませんが、しばらくは相場の動向を追ってみたいと思っています。
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2015年12月29日

今年も鹿児島

★今年も年末、仕事で鹿児島に来ています。毎年1年間を振り返る良い機会であると思っています。南国鹿児島ですが、肌寒さは福岡とあまり変わりません。数年前、20年ぶりの大雪に見舞われて、はらはらしながら帰宅したことがありました。何年前だっけ、と思ってブログを見返してみたら、5年前の2010年の年の暮れでした。

★あれからもう5年たつのか。。。当時と同じ部屋の同じイスに腰掛けて、グッと背中を反らして伸びをすると、一瞬当時に引き戻された気がしました。。ああ、あの時はここで、あの事を考えていたんだ、ととても懐かしい想いに包まれました。元気かな??こんな風に昔を振り返るなんて、自分もいよいよ年取ったのかな?何とも複雑な気分です。

★不動産事業は長期の事業です。長期と考えていても、自分ももう40歳半ばを過ぎました。”時は有限なり”。。人生の折り返しを過ぎて、これまでを振り返ってどう考えるのか??勤務業から株式投資へ、不動産投資へ、そして不動産事業へ。。無茶はしていません。手堅くやってきた方だと思います。でも飛躍的に資産を増やしたというわけでもないです。。可もなく不可もなし。。自分の軌跡はこんな所でしょうか?

★ここから自分は法人事業、コンサルティングの方に力を入れようとしています。更に資格も取ろうと思っています。不動産が高騰し手出し出来ない時に自分のスキルを高めて法人の財務内容を安定させる戦略、ということです。時は有限なり、しかれども焦りは禁物なり。というところでしょうか?

★2016年は、どういう年になるのでしょうか?
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2015年12月26日

2015年、年の暮れ

★2015年も年末です。私の投資歴は株式投資からスタートし、アパート経営へ移行してきた経緯があります。投資から事業へと舵を切り、更に一部ではありますが法人化も果たしました。しかしながら、ことアパート経営に関してはモチベーションが下がってしまった1年でした。

★人口が増え続けている福岡市においても、賃貸マーケットは悪化しており、特に築古物件の入居状況は厳しいものがあります。新築アパートであっても10年もたてば中古物件です。それでいて、中古物件であっても利回りが10%切る価格で売れている。信じられません。。現金で買う分には良いでしょう。しかし、多額のローンを組んで購入しても回るわけがない。たとえ回ったとしても利益率はごくわずかでしかないのに。。10年、15年と、持ち続けるのは至難の業なのに。。

★セルサイドは全部わかっていて売っている。それに踊らされているのは、誰なんでしょう??なんて考え出すと、なんかしらけてしまいます。。不動産事業を手広くされて、成功されている方もいらっしゃるのは承知していますし、それは素晴らしいことだと思います。でも、ここ数年来のことですが、私にとっては、不動産事業は人生における多くのピースの仲の一つのピースに過ぎないのであって、少なくとも今、ここに大きなエネルギーを注ぐのはナンセンス、と思っています。今後の世界情勢がどうなるのかわかりませんが、買い時が来れば動くでしょう。でもなんか、すっきりしないものを感じます。

★法人業務は、コンサルティングの実業の方に舵を切っています。不動産業ももちろん継続していくわけですが、しばらくはコンサルの方に力を注ぎたいと思っています。
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2015年12月12日

もう12月か。法人化後。

★あっという間にもう12月です。今年は様々な事に忙しくて、常に時間に追われているような感覚でした。でした、と言いますか、今でも時間に追われています。

★今年は法人化を果たしました。残念ながら全ての物件を法人に移すことは出来ず、北九州物件と管財物件の建物のみ、の移行でした。これはこれで仕方がないと思っています。これに私が勤務業で行っていることに関する事の一部が法人で可能なことがわかり、法人での事業を開始しました。いわゆるコンサルティング業務です。これの立ち上げと知識のブラッシュアップがとにかく忙しかった。。法人経営について学ぶことも多く、これも忙しかった。。売り上げは、大まかなところ、北九州物件、管財物件、コンサルティング業務、それぞれ1/3ずつ、って感じです。ただコンサルティング業務は、当然のことながらローン返済がありませんので、法人の収益に大きく貢献します。コンサルティング業務は、私という人的資源?を大きく使用しますが、もう少し伸ばしたいところです。

★アパート経営本体については、経費節減のため無料光ファイバーの業者変更などを行いましたが、正直これまでのように十分な労力を投入出来ていない状態です。これは反省点ですね。。空室は福岡1号のみ2戸、です。戸建ての売却を検討しましたが、結局入居中の方が退去に至らないので売却せず、です。入居のままの売却も検討して不動産会社に相談しましたが、やはりどうしても安くなってしまいます。本当は家賃を払ってくださる入居者がずっといてくださることはありがたいことではあるんですけどね。。。

★不動産事業の規模の拡大ですが、ご覧の通りの市況ですので、見送っております。このご時世でも良い物件はあるものだ、という記事も見ますが、私ごときの力ではそんな良い物件を探すことができませんでした。私としては、来たるべきに備えて力を温存すること、法人の経営の安定と法人の財務改善、現金余力の構築に、コンサルティング業の領域で力を注ぎたいと思っております。

★11月、行政書士試験を受験しました。2回目の受験です。この時は睡眠時間を削って時間を捻出し、主に通勤の車のなかでDVDを見て勉強しました。試験直前は体力を消耗し、死ぬかと思いました。結果は合格するかしないかボーダーラインだと思います。発表は来年1月27日。。正月神社で合格を祈りたいと思います。。

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2015年09月25日

光ファイバーの乗り換え。相場環境の注視。

★本当はブログを書いている余裕がないのですが、ちょっと煮詰まったので、書いております。

★まず法人ですが、不動産賃貸業と、コンサル業務の2本柱です。コンサル業務の案件を獲得すべく、かけずり回っておりました。幸い平日の枠を全て埋めることが出来ました。今度は実務です。9月後半、本格的な業務が入っております。まさに、身を削る思いで準備にいそしんでいるところです。

★不動産賃貸業。法人の2本柱の一つですが、個人にも2物件残ってしまっており、両刀使い状態です。法人は、北九州が1戸空きます。9月末の予定です、管理会社が大変優秀なので、あまり心配しておりません。
個人は、9月になって、福岡1号が立て続けに2戸空きました。このめちゃくちゃ忙しい中、夜中に時間を作ってモデルルーム作りを頑張っていたところです。その成果があって、1階の方から決まりました。1階は年齢層高め向けの和風部屋、2階は若者向けの洋風(北欧調)のお部屋です。今回1階は60歳の女性に決定しました。高齢者の入居にある程度のリスクがあるのは承知しております。問題があれば、地域包括支援などにコンサルすると声かけなど、何かと気を配ってくれます。

★光ファイバーネット無料アパートにしておりますが、維持費が馬鹿になりません。すこしでも安いところに乗り換えることにしました。さて、交渉ごとが又増えちゃった。。。

★勤務業も超多忙、行政書士受験勉強も超多忙、子供と町営プールに泳ぎに行くときは、子供のメドレーに付き合っております。私バタフライだけは出来ませんが。。(平泳ぎで代替)。。

★さて、株は順調に落ちてきています。明日下げて、いったん底っぽいですが、中期的にはこんなもんじゃないでしょう。。どうなるんでしょうかね??フォルクスワーゲンの件は、お粗末すぎます。何やってんだか。。
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2015年09月04日

法人化完了。世界経済の波乱

★6月に法人を設立し、一息ついています。しかし、明日からまた多忙な日々。。この3ヶ月で体重が10kg以上減りました。ホントです。そもそもはレイ○ップのコマーシャルをみて、ダイエットをと思ったのがきっかけだったのですが。。。あ、レイ○ップに申し込んだわけではありません。。。

★単純に摂取カロリーを減らし、ウォーキングをしていただけなのですが、そのうちにあまりの多忙さとストレスで、食事があまりとれなくなってしまいました。。現状はある程度回復しているので大丈夫ですが。。。

★法人設立とともに、コンサルティング業を始めたのが大きかったです。そもそも今年の11月に、自己啓発のため行政書士試験を受けようとしていたところに、コンサルの勉強が重なり、法人化業務諸々重なり、本業が超多忙となり。。。だんだん自分でも何をやっているのか訳がわからなくなりました。結局行政書士試験も11月8日受けますので、それが終わるとちょっと気持ちの整理がつくのかな、と思います。

★さて、相場が荒れていますね。リーマンショックの時は、結局中国の財政出動で、世界が救われた格好になりましたが、さて、今回はどうでしょうか?米中は、今回の混乱の責任をお互いのせいにしていますが、、、アメリカの利上げは、中国たたきの一面もあるように思います。世界経済減速のなかで、本当に今、利上げしてくるかどうかわかりませんが。。。

★もし、○○危機、というものが起きたら、私も7,8年ぶりに相場に参加してみようか、とも思います。皆さん、生き残りましょう。。
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2015年08月06日

2物件ついに法人へ。。

★梅雨が明けると同時に、焼けるような暑さの日々が続いております。法人化業務は2転3転、思うように話が進まないもどかしさがありましたが、ようやくスキームがまとまりました。北九州と管財物件の建物のみ、法人に移ることになりました。詳しい手法は公にしないこと、という税理士さんとの取り決めがありますので、詳細は書けません(全然もったいぶる内容でもないのですが)。。福岡1号と戸建ては個人に残りますが、借り換えをすることとなりました。何で戸建ても?という気持ちではありますが、ことの成り行き上、仕方ありません。

★金利はすべて1%台になりました。今のご時世、珍しくもない話だと思いますが、ようやく人並みになれた気分です。本日、夫婦で銀行を訪問し、法人個人間で売買契約を締結するなど、山ほどある書類に署名、捺印を繰り返しました。明日法人の融資実行、個人の借り換え実行は諸般の事情により、24日実行予定です。明日から、法人としてのコンサル業務に加え、法人としての不動産業務も実質開始です!!さて、個人に残ってしまった戸建てですが、さすがにこれは変動金利としました。いつでも売却できるように、です。譲渡所得税との兼ね合いがあり、年内決済なら売却が妥当だろうと思っています。さて、どうしようかな。。。

★他にもやることが目白押しです。今年の夏はいっそう暑い!!です。
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2015年07月10日

すべては移せず

★資産の評価が終わりました。今回は、法人の収支を余裕を持って回すためには、4物件の内、北九州と管財物件の建物のみ、法人に移すことになりそうです。建物のみは却下、のはずでしたが??不思議です。これは数あわせの妙とでも言うべき手法です。詳細は後日また。福岡1号と戸建ては個人に残し、福岡1号は融資の借り換えのみ行うことになりそうです。自分でわかっちゃおりましたが、福岡1号は返済比率が高く、法人に移してしまうとキャッシュフローが回らなくなってしまうのです。戸建ては退去があれば第三者に、なければいずれ近いうちに法人に移す予定で、ローンは触らないことになります。自宅の建物は、銀行のOKがでず、法人に移せないとのこと。いずれ将来は、と思っております。やっぱり思うようにいかないものですね。

★意に反して、個人と法人が並列することになりそうです。まだ2転3転あるかもしれません。
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2015年06月18日

ついに法人設立

★平成27年6月16日、ついに株式会社を設立しました。司法書士さんにお願いして手続きをし、妻を代表取締役と致しました。私は取締役となり、給与はもらわない予定です。私が発起人となって全額出資し、普通株式と種類株式A,B,Cを発行します。会社設立後、私が、妻、子供に株式を贈与し、ちょうど3等分になるように分けて所有します。普通株式は私がすべて所有することにしました。法人の目的は大きく2つ。不動産関連業務と、コンサルティング業務です。コンサルティングは、不動産と全く関係のない業務ですが、勤務業と深く関わる業務です。不動産賃貸業を初めて9年目、ようやくここまで来ました。

★とはいえ、物件はまだ個人所有です。これから私の個人事業のデューディリジェンスを、不動産鑑定士と税理士の先生にお願いし、銀行とタッグを組んで、税務署から異議を挟まれないように法人に移す予定です。

★先に、コンサルティング業務の方が動き出しています。ただ、こちらは即戦力を要求されているので、かなり勉強をやりこまないといけず、毎日あっぷあっぷしています。でもやっていておもしろいですし、法人の売り上げとなるので、モチベーションも下がりません。頑張ります。

★果たして全物件、法人に無事に移すことが出来るでしょうか?今は私としては、税理士先生のスキーム構築を待つしかありません。
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2015年06月02日

法人化交渉開始

★はやいものでもう6月です。現在の賃貸運営状況ですが、7月1日に管財物件に入居が決まり、全物件満室となる予定です。ありがたいことです。

★さて、法人化ですが、具体的に銀行さんと話し合いを始めました。建物のみの法人への移動は、残債があるのなら却下、されました。これまで一生懸命考えて、具体的プランまで立てていたのに。。。正直ショックでした。。そのため、全物件土地建物とも法人へ移動、ついでに自宅建物(これだけは建物のみOK,土地は家内所有で残債なしなので)も法人へ移動することになりました。法人設立シュミレーションのための税理士さんは、ことの成り行きで、銀行さん紹介の税理士さんに依頼することになりました。昨年来、何かと相談してきた税理士さんは、人柄が大好きだったのですが、いったんキャンセルに。。何度も頭を下げてお詫びしました。これは、本当に精神的に辛かった。。

★さて、私が設立する法人は、その目的は不動産賃貸業だけではありません。もう一つ、勤務業の中で、私が独立してやれる分野、もその目的となります。つまり2気筒エンジンの法人となります。この法人を大きくしていこう、と気分が高揚しております。2015年6月は、忙しくなりそうです。
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2015年04月17日

春はいつまで?

★平成27年も、気がつけばもう4月です。不動産賃貸業も開始して9年めです。昨今のあまりの物件の高騰ぶりに、こんな事なら無理してでももっと買っておけば良かったなあ、との思いもないわけではありません。でも、あの時点でアベノミクスの成功を確信できたわけもなく、それはそれで私にとってはさらなる大きなリスクテイクであったわけで、結果論に過ぎません。まあ、大こけしない程度にやれればいいや、という想いでやっていきたいと思います。

★今年の繁忙期は、福岡1号が3戸空き、北九州が3戸空き、管財物件が1戸空き、もう1戸空き予定。管財物件の1戸空き予定以外は、すべて入居が決まりました。ありがたいことです。福岡1号と北九州は、ローン返済があと6年少々。売却のお誘いは受けますけれども、資金繰りに困っているわけでもなく、売ってしまってもそれで高値の部件を購入したりする気にもなれず、ローン完済まで頑張って持ち続けようと思います。夏までには、法人に建物のみ移すことになるでしょう。

★さて、中国の景気は減速しています。このまま更に減速すれば、世界経済も大きな影響を受けてしまいます。中国AIIBを打ち出したのは、この対策も兼ねているのでしょう。シルクロード構想などといって、内陸部まで他国の資本金を使って、主に中国企業に?開発させ、景気の下支えをする気、なんでしょうね。。うまく行くのかどうか、ホントわかりませんが、ようやりますね。

★結局、アベノミクスがどうなるのか、世界経済がどうなるのか?それを見極めるのが難しいです。。それと、今物件を買っているのは相続対策の人も多いと思いますけど、それらが一巡したらどうなるのか?買えない、買えない、といったらいつまでも買えない、と言いますけど、今はお金持ちの人が資産防衛の為に買う時期であって、インカムゲインで回していこうとする自分のような人には手が出せない市場です。買えない、そして、売る必然性は今のところはない、となれば、模様眺めするしかないですね。。相変わらず代わり映えしませんが、不動産賃貸業は自分の人生の中の、1つのピースとしてやっていきたいと思います。
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2015年03月30日

賃貸マーケットの変化

★この1,2年で、賃貸マーケットは大きく変化したと思っています。一つは、アベノミクス以来、インフレターゲットにより、物件価格が高騰していること。結果としてある程度頭金を入れるなりしないと、賃貸経営が回らなくなってきています。ここまで、自己資金に頼ることなく賃貸経営に参入することも可能でしたが、その門は閉ざされようとしています。一定水準以上の自己資金を用意して始めないと、もはや賃貸経営は成り立ちません。特に事情がよくわからないまま、新規に参入することは危険だと思われます。(多くの余剰資金をもって始められるのはなんら問題はありません)。

★次に、これは福岡だけの現象なのかもわかりませんが、新築物件の成約率が非常に落ちています。これは業界の人から聞きましたが、確かにネットで見ても、繁忙期に満室にならない新築物件が多すぎる印象です。これまでは、築古物件の余剰感はありましたが、それでも新築はすぐに埋まっていました。築浅物件の空室も徐々に増えてきていて、ダムの水があふれるように、とうとう新築も余剰感が出てきたのだと推察します。更に、福岡都市圏で言えば、東区のアイランドシティエリア、糟屋郡新宮エリア、西区九大学研都市エリアでは、新しい街作りがはじまっていて、これでもか、これでもか、と新築物件が建設されています。確かに同エリアでは人口は増えるのでしょうか、さすがに度が過ぎていると思います。

★福岡が賃貸経営において有望なのは事実ですが、マーケットの変化を的確に捉えないと、思わず足下をすくわれる可能性もあるように思います。
posted by est at 17:05| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2015年03月28日

物件高騰に思うこと

★ご多分に漏れず福岡市の収益物件価格は更に高騰しております。今現在、物件を購入したり、建設したりしているのは、一体誰なのか?私は大きく分けて3つの需要が存在していると思っています。まず一つ目は、相続税対策が必要な方々。二つ目は、収益物件購入初心者。そして三つ目は、キャピタルゲイン狙いの大人買い、の方々。

★それぞれ説明に必要はないと思いますけど、相続税対策は、相続税が値上がりしたので、過熱している感じがします。如何に持っている土地の評価を下げるか、そして借入金をして資産の減額をはかるか、が主たる目的となってしまいますので、実際の賃貸経営は十二分には考慮されておらず、後に残された相続人は、その運営に四苦八苦することが多い、と聞きます。

★収益物件購入初心者の方は、今の参入は非常に厳しい結果になると思います。もはや、インカムゲインだけでもって物件を運営していくのは厳しくなっているのです。収益物件の購入を煽る論調があるのは心配です。

★そして、キャピタル狙いの大人買いの方々。インカムゲインはあると助かるけど、ないならなくてもいいや、という感じの方々。一等地の物件を購入していきます。キャッシュ買いもあるようです。インカムゲインでもって収益不動産を回していけた時代は終わりつつあり、キャピタルゲイン狙いが主軸となっていくのでしょう。そうなると、持たざる者は、市場への参入が厳しくなります。今物件を検討している人は、自分の立ち位置をしっかり確認する必要があるでしょう。物件を維持するのに、インカムゲインのみでは不足となる可能性がある、ということを肝に銘じる必要があります。特に初心者の方々。周囲の意見に耳を傾け、本当の真実の声を聞かなくてはなりません。

★収益物件を大人買いされる方は、十分に資金余力があるのなら、これが一番今の時流に合っているのだと思います。オリンピックの前の年くらいまでは。。。
皆様の検討をお祈り致します。
posted by est at 01:41| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2015年03月20日

気がつけば繁忙期

★いろいろ多忙ですが、アパート経営は繁忙期まっただ中。今年の退去は今のところ8戸。福岡1号が3,北九州も3,管財物件が2、です。2012年は、19戸もの退去、というアンビリーバブルな状況を食らっていますし、2013年は繁忙期退去ゼロ、というハッピーパラダイスも経験したところで、今年の状況は、まあまあ、若干多めかな、というところでしょうか。。

★福岡1号は、3月中旬の2戸退去が痛いですね。。1階も2戸ありますし。。とりあえず先行退去の分は決めていただいたので、現在モデルルーム作成まっただ中の2戸が、3月中に1戸でも決まってくれると良いな、と切に願っています。北九州は、学生さんの卒業が3件、ですが、退去を前にして、すべて次の入居の学生さんが決まってしまいました。さすが、ここは強いです。

★さて、管財物件。昨年来、妙に退去が多いんです。今回は4月に入ってから2件の退去予定です。困ったもんです。まだ築淺ですし、ここもすぐ決まるからいいんですが、その分広告料は飛んでいくわけで。。お祓いでもした方がいいのかな?

★3月15日に受験した個人情報保護士、合格したようです。さて、次はいよいよ法人化。4月になったら行動開始の予定です。
posted by est at 20:41| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする