2018年04月08日

日経ダブルインバース型ETF

★日経ダブルインバース型ETFを数回にわけて購入することにしています。米中の貿易戦争の件で、暴落があったり踏み上げがあったり材料には事欠きません。今後ももう少し2転3転することになると思いますが、高いところは売りで臨みます。それよりも安部さん叩き、、、まあ日本国の中枢部(官邸ではない)が政権を見限ったときに出る手法です。アベノミクスが頓挫すれば、、今年前半でどこかで一度株は落ちるような気がします。

★相場観を取り戻さなくては。。。偉そうに言っていますが、私は、リーマンショック後の日経最安値(1万円を大きく割れていました)のその瞬間を、パンパンに膨らんだ買いポジで通過した人間ですから、あてにしないようにしたくださいねー。2008年10月の記事に書いてますが、これまでの人生の中で、東日本大震災での原子炉制御不能の時に次いで、2番目に心底恐怖を感じたのがこの時でした。では。
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2018年04月07日

4月の株式投資

★3月の優待クロスは、結構な手間と時間を要しました。まあ初めてだったと言うこともありますが。。来年以降もしやるとすればもう少しスマートにやれると思います。SBI証券と楽天証券の19時争奪戦はなかなか大変ですが。しばらくの期間19時にはパソコンの前にいないといけないですからね。。

★さて4月ですが、優待クロスはおそらくしないか、やっても1,2銘柄に留まると思います。銘柄自体少ないですし、魅力的なものも少ないですし。

★そんなことより、2月初旬の暴落を先行指標と見て、その後の諸般の状況を鑑みますと、株は売り、と思っています。以前は、というか15年以上前になりますかね、林輝太郎先生に感銘を受け、大型株 ”鉄” (当時は新日鉄)を空売ったりしていました。随分儲けさせてもらったのですが、小泉改革で踏み上げられて利益の数割を溶かしてしまい、以降原則空売りは封印しておりました。(暴落も怖いですが踏み上げは怖いですよ。上限なしですから)

★今は空売りしなくても、日経ベアETFを購入すればいいだけですから、便利な世の中になったものです。優待クロスには1500万以上のキャッシュを準備しましたが、ベア型ETFは上限を数百万として、高いところを分散して買っていくようにしました。

★北朝鮮情勢がどうなるかわかりませんが、ポジティブな材料が出て高いところがあれば、むしろ絶好の売り場かな、と思っています。

★まだまだ一直線には下げないとは思いますが、勝負!です。(のめり込まないように自制しつつ。。)
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クロス取引 松井証券と楽天証券 2018年確定版

★松井証券のクロス分です。下記2銘柄です。

5976 高周波熱錬
8591 オリックス

★楽天証券のクロス分です。

1726 ビーアールホールディングス
2376 サイネックス
2599 ジャパンフーズ
2764 ひらまつ
3079 ディーブイエックス
3132 マクニカ富士エレクトロニクス
3658 イーブックイニシアティブ
4275 カーリット
4636 T&KTOKA
4678 秀英予備校
4718 早稲田アカデミー
5273 三谷セキサン
5445 東京鐵鋼
5989 エイチワン
6238 フリュー
6294 オカダアイヨン
6820 アイコム
7212 エフテック
7277 TBK
7482 シモジマ
7510 たけびし
7775 大研医器
7864 フジシールインターナショナル
7868 廣済堂
8159 立花エレテック
8897 タカラレーベン
9380 東海運
9619 イチネンホールディングス
9995 ルネサスイーストン

以上です。

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クロス取引 SBI証券 2018年最終確定

★3月優待取得の為のクロス取引を進めています。
証券会社は、SBI、松井、カブドットコム、と書きました。これに付け加えて楽天と、4口座体制です。

★SBIと楽天は開設済みでした。松井は新規開設。カブドットコムも開設したのですが、どうやら13年前に口座を開いていたらしくて、そのお知らせメールを読み飛ばしてしまい、なかなか口座が開かないなあ、と待ちぼうけを喰ってしまいました。

★今日カブドットコム証券に連絡を取って初めてその事実を知りました。まずは住所変更をしてください、と言われ、それからIDの通知となるようで、、3月のクロス取引には間に合わないかな。。

★まず1株のみ取得。現物買いのみ。SBI証券
6504 富士電機
8173 上新電気

★さてクロス取引ですが、すべて一般信用売りを使い、制度信用は使用しておりません。

★SBI証券
1976 明星工業
2664 カワチ薬品 (3/15)
2676 高千穂交
2730 エディオン
3099 三越伊勢丹
3205 ダイドーリミテッド
3254 プレサンス
3258 ユニゾHD
3738 ティーガイア (優待変更?失敗?)
4611 大日塗料
5185 フコク
6750 エレコム
7164 全国保証
7239 タチエス
7256 河西工
7416 はるやまHD
7438 コンドーテック
7456 松田産
7550 ゼンショーHD 500株
7937 ツツミ
7942 JSP
8081 カナデン
8160 木曽路 1000株
8214 AOKIホールディングス
8291 日産東HD
8425 興銀リース
8566 リコーリース
8848 レオパレス21
9887 松屋フーズ
9142 JR九州 1000株
9319 中央倉庫
9324 安田倉庫
9368 キムラユニティー

取得を狙ったが駄目だったもの(次回重点)(SBI取扱い外含む)
1420 サンヨーホームズ
1780 ヤマウラ
2378 ルネサンス
3166 OCHIホールディングス
3178 チムニー
3640 電算
4801 セントラルスポーツ
5456 朝日工業
6059 ウチヤマホールでイングス
7215 ファルテック
7506 ハウスオブローゼ
7524 マルシェ
8742 小林洋行
9850 グルメ杵屋

SBI証券分だけでこれだけ購入しました。と言っても一般信用売りでつないでいるので、実質的には、取引手数料と貸株料を支払ってはいますが、お金を右から左へ動かしただけなのですが。。
欲しかったのに買えなかった株は、19時のSBI証券、楽天証券の争奪戦に敗れてしまったものです。来年はこれを参考に優先的に取得しようと思います。。。














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2018年03月21日

優待クロス取りについて

★株主優待品を現金価値に換算して、1%を上回れば御の字でしょう。例えば10万円の株で1000円のクオカードがもらえればまあよし、という考えです。

★今回私は、結局1800万円を証券会社に分散して移し、クロス取引を行いました。この金額の1%は18万円です。ここから売買手数料と貸株料金を支払わなくてはなりません。実質の利益は、、、まあ二桁いけばよし、ですかね。。手間と時間をかけてこの利益額をどう考えるか。。人によって異なるでしょう。

★1年で一番優待の多い3月でもこうですから、他の月はもっと利益は少なくなります。。投資金額をもっと増やせば、という考えもありますが、例えば100株で1000円のクオカードがもらえたとして、1000株では、10倍の10000円のクオカードとはならず2000円のクオカード、程度の設定の事が多いです。大口投資が不利なんですね。。

★株主優待クロス取引は、利益の規模的には、納税の一部をふるさと納税にして優待品をもらう、そんな感じの取引になるような印象です。
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2018年03月10日

8566 リコーリース

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基本データ
2008年12月3日、1,255円で100株購入
2009年7月13日、1,635円で100株売却
2009年7月21日、1,719円で100株購入
2009年8月7日、1,895円で100株売却
2018年3月8日、3,693円で100株クロス
市場
東証1部
BPS
2,742円 (2008.9)
2,893円 (2009.3)
EPS
196円02銭 (2009.3)
185円79銭 (2010.3予想)
決算
3月
配当金
3,600円 (3月、9月折半)
株主優待(長期保有優遇)
3,000円相当の図書カードまたはクオカード (3月)
1年以上3年未満所有だと4,000円相当、3年以上所有だと5,000円相当
利回り
3.84%
インカムゲイン
4,850円
キャピタルゲイン
46,500円
総合収支
51,350円



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コメント
★こちらも9年ぶりです。クロス取引を行いました。9年前の倍以上なんですね。。。優待はクオカード3,000円ということで変わっておりません。優待クロスの目安は、購入金額の1%以上、としておりますが、それだと非該当銘柄なのですが、クオカードというのはなにかと便利なものでクロス参戦しました。(2018.3.10, 3,605円)

★2009年8月7日に、投げてしまいました。現実は、更に上値を追っていますが、ここから先は、正直読めません。2006年には、3,000円台後半までいった株です。財務も良いのですが、正直、ちょっとびびってしまいました。いずれ調整したら、買い戻す可能性があります。(2009.8.16, 1,992円)

★株主優待のクオカード3,000円を受け取りました。さて、7月ショックでは、暴落の13日のザラ場で投げてしまいました。前日までの整理はよしとするにしても、将来有望な銘柄と確信していたこの銘柄まで、暴落の当日に投げてしまったのは、反省点です。21日に買い戻しましたが、8,400円の差損と、長期保有の権利を失ってしまいました。(2009.7.29, 1,872円)

★配当金1,850円を頂きました。インカムゲインを修正しました。アンケート葉書が同封されていたので、送付しました。抽選で100名に1,000円分の図書カード進呈、だそうです。(2009.6.21, 1,806円)

★議決権を行使しました。優待の選択の葉書がきましたので、クオカードを選択しました。(2009.5.30, 1,679円)

★決算発表です。予想より低下しましたが、まずまず。何より配当維持、というのが素晴らしい。減配や、優待廃止が相次ぎましたから。。。ほっとしました。(2009.4.24, 1,616円)

★何故BPSが2,700円ほどあって、EPSが214円相当もあって、配当が3,500円、更に優待が3,000円相当あって、長期保有優遇もあって、この株価なのでしょうか?理解を超えています。素直に受け取れば、相当お得です。(2008.12.25, 1,403円)

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8425 興銀リース

koginrisu.jpg

基本データ
2008年10月31日、1,200円で100株購入
2009年7月13日、1,216円で100株売却
2009年7月21日、1,250円で100株購入
2009年8月27日、1,407円で100株売却
2018年3月 7日、2,778円で100株クロス
市場
東証1部
BPS
1,534円 (2008.3)
1,509円 (2009.3)
EPS
212円23銭 (2008.3)
91円90銭 (2009.3)
138円13銭 (2010.3予想)
決算
3月
配当金
4,000円 (3月、9月折半)
株主優待(長期保有優遇)
3,000円図書カード (3月)
2期連続保有で4,000円相当
利回り
5.83%
インカムゲイン
5,000円
キャピタルゲイン
17,300円
総合収支
22,300円



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★優待クロス取引開始です。約9年ぶりの取引となります。優待は3,000円の図書カードです。(2018.3.10, 2,810円)

★未記載分を記載しました。(2012.1.9, 1,709円)

★7月に一旦売却し、長期保有の資格を失ってしまいました。今度はしっかりと保有したいと思います。(2009.8.16, 1,324円)

★配当金2,000円と図書カード1,000円券x3をいただきました。配当や優待がいいですね。(2009.6.27, 1,339円)

★業績は悪化しましたが、来期は幾分持ち直す予定。配当が維持なのでほっと一息です。決算数値を修正しました。議決権を行使しました。リース系銘柄、ここと、リコーリース、NECキャピタルソリューション、どれも配当もよく、優待もあり、魅力的な銘柄だと思っています。(2009.6.8, 1,187円)

★リース系の会社はいくつかあって、それぞれが魅力的な優待制度を持っています。利回り的に合わなくてこれまで見てるだけでしたが、ようやく手が届くところに来ましたので購入してみました。長期保有優遇制度もおとくですよね。(2008.11.17, 1,390円)



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仕組み作り

★株式投資といいますか、優待クロス取りに向けて環境整備を行いました。

★資金はアパート(福岡1号)の売却益(といいますか売却後に口座に残った金額)のうち、1,500万。

★証券会社は、SBI証券、カブドットコム証券、松井証券。SBI証券は以前バリバリに使用していた証券会社ですので口座がありますが、他の2つは口座を持っておりません。開設手続き中です。

★銀行はSBI銀行とじぶん銀行。月数回の送金手数料無料になるようにし、上記3つの証券会社の資金が手数料無料で移動できるようにします。

★原則一般信用売りを用いて両建てクロス取引。一部、逆日歩に注意しながら制度信用売りを行うことを認めます。一般信用売りは初めてです。SBI証券では、初めて一般信用売りを行う人に信用手数料無料キャンペーンを行っておりますので、今回はこれを利用するっきゃない、です。

★売買手数料、貸株料、もしかして逆日歩、等で若干資金が減ることが予想されます。せめてこのマイナス分程度は、株式売買によるキャピタルゲインにて補填を行いたいです。ここが、リスクが高いところであり、キャピタルゲイン投資への誘惑が心配なところですが、現に慎みルールを守っていきたいと思います。

★原則毎月優待取りを行っていきます。キャピタルゲインに比べたら何と微々たることか、とは思いますが、インカムでいこう、というブログタイトルに一番近いやり方ではないか、とも思います。手間と時間をあまりかけずに、やっていきたいです。尚3月のクロス取引、既に1,000万超、行っています。SBI証券の短期売りは15日前から出来ますので。。おいおい公開していきたいと思います。
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2018年03月08日

株式投資復活

★先日、ちょっと書きかけたのですが、一旦消しておりました。不適切な内容があったと思いましたので。。。

★さて表題の通り、数年ぶりに株式投資を復活いたしました。相場の判断ですが、日経、NYダウ共にようやく下降トレンド入りしたと思っております。基本は戻しては売りのタイミングだと思っております。今回戻り売りをしようか、とかなり悩みましたが、私はあくまで勤務業、コンサルティング業、不動産賃貸業をやっていくことを基本として、株式投資にはあまり深入りすべきではないとの考えに変わりはありません。

★ということで、今回は株式優待クロス取り、を行うことと致しました。以前は優待株は愚直に購入していたのですが、今回はクロス売買に徹します。クロス売買の利益は微々たるものですから、ある程度まとまった資金を使ってやっていきたいと思います。おいおいブログに記載していきたいと思います。
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2018年02月10日

備忘録

★2018年2月5日、ニューヨークダウ平均が1,000ドルを超す下げに見舞われ、翌2月6日の日経平均も1,000円を超す下げ、その後も再度ニューヨークダウが1,000ドルを超す下げを演じる等、不安定な相場環境が続いている。。

★忘れそうなので書いておきます。株の所有リスクは暴落。不動産の所有リスクは建物が古くなっていくこと。。これがあるから結局どちらにしても長く持てないなあ、と思う今日この頃でした。。閑話休題。

★株の動きは今後どうなるのか?チャートはまだ生きていますから、上にも下にもどっちにも行ける状態ではあります。上に行くとしても調整が必要な頃合いでしたし、この程度の調整は必要です。一方で天井を打ったのか?と言われれば、アメリカの長期金利の具合からして、とりあえず天井を打ったと言うこともできます。今回の暴落は、現時点ではまだ、値幅こそ大きいものの想定の範囲内ということは可能だと思うんですね。阿鼻叫喚の状況とはほど遠いです。。

★上に行くと見せかけて売り浴びせることもあれば、落ちると見せかけて踏み上げることもあるのが相場。もうけのタネを探す超短期売買派の方々やコンピューター売買にかき回されてしまいがちです。こんなボラティリティが高いところで、ザラ場を見れない状態では、安心してホールドなんか出来やしないです。見れたところで右往左往するだけだったりして。。。

★ちょっと冷めた気分で眺めておくだけに致します。
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2017年12月31日

2017年年の暮れ

★早いもので2017年も暮れようとしています。近年まで年末鹿児島で仕事をすることが多かったのですが、今年は昨日まで熊本におりました。今は大晦日の夜、自宅です。

★子供が中学受験に臨むことになり、盆も正月もあったものではありませんでした。更に今年は父を亡くし、寂しさを感じております。自分もそういう年代になったんだなあとしみじみと思います。父に対してはいろんな思いがあるのですが。。。

★さて、2017年は、自分的にはコンサルティング業務に注力した年でした。本業も抱えながら、ですから実は相当キツかった。やり過ぎだ、と感じました。法人の売り上げは伸びたのですが、コンサルティング業の規模拡大はここまでにしようと思います。消費税の課税業者にはならないようにします。

★不動産業は、戸建てを売却しました。福岡1号は昨年売却済みですから、所有物件は、北九州物件と管財物件の2つになります。結局、新規物件に手を出せないままでした。それどころではなかった、というのが正直なところです。株にも結局手を出せませんでした。

★個人、法人とも財務内容は大分改善しました。今年、個人の住宅ローンの繰上返済を初めて行いました。今後も繰り返し返していこうと思います。生命保険を一部法人契約に変更しました。某終身個人年金に加入しました。最低保障分のみ加入し、年齢がいったらぎりぎりでドンと一括納付予定です。これは長生きに対するリスク管理です。経営セーフティ共済にも月5万円加入しました。小規模企業共済は、個人事業を廃業したので、法人事業にヒモつけしました。まあちまちまと法人を利用した節税に励んでいます。

★歳をとったなあ、と実感できる1年でした。わくわくすることも少なかった。日々の仕事に追いまくられる1年でした。ネガティブな表現が多いですが、まあ、財務を改善し基礎固めの1年だったということにします。

★来年は少し時間に余裕が持ちたいな。ゆっくりブログを書きたいな。私は、何でも行き過ぎては、飽きてしまってスピードを調整する癖があります。来年は、もう少し焦らずに過ごせるようにして、日々の生活をもっと楽しみたいです。
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2017年10月19日

物件価格下落傾向?

★週末は衆議院議員選挙ですね。株価は21000円を超えてきています、いつものごとく選挙前にご苦労様です。さて、世界経済は回復傾向だそうで、中国では6%以上の経済成長が続いています。習近平国家主席がいよいよ強大な権力を手にしたそうで。。米韓の共同軍事演習も始まったのでしたっけ。。ホントに世界は経済成長し続けるのかな??

★アパートの価格は下落傾向にあるようです。10月になってから、時々物件情報を見るようになりました。問い合わせもしてみました。こういうの、何年ぶりですかね?5年前と比べても、賃貸市況は大きく悪化しているのに、まだまだ高い物件価格。まだまだとても買えません。ただ、融資の窓は閉まりつつあるのは事実のようです。黒田日銀総裁様、ここで不動産が下落したら、インフレ率2%なんて絶対無理ですよね。。不動産で帳尻合わせていたのに、どうするんですか?また、ここ数年で高値づかみした方で資産家ではない方は、いよいよここからが厳しいかも知れませんね。不動産の世界は弱肉強食の世界、人の不幸が飯の種、的側面があるのは事実です。いつ自分も足をすくわれるかわかりません。皆様の健闘をお祈りしますとしか書けない事、お許し下さい。

★さて、もうよもうよはまだのうち、と前回書きましたが、狼少年の話でも最後は本物の狼が現れたわけで、やはりいつかはトレンドが変わるものだ、と認識しておいた方が良さそうです。あ、NISA、ようやく口座を開きました。
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2017年09月21日

お久しぶりです

★お久しぶりです。すっかりブログから遠のいておりました。現況はといいますと、アパート経営は、法人2棟、北九州物件と管財物件で継続しています。個人の物件、福岡1号と戸建は、既に記載の通り売却致しまして、個人事業は廃止致しました。不動産投資の資産規模は半減しましたが、法人化を果たしたこと、コンサルティング業務に注力していること、より法人での売上は、個人事業時代の不動産事業の売上より少し伸びております。法人での節税スキームの確立はまだ途上です。生命保険や、倒産防止共済がかなり使えることがわかりました。特に生命保険はいろんな技があって面白いです。ただ、今は節税を突き詰めるより、法人税を支払ってでも内部留保を増加させることに注力しています。妻が法人より給与をもらうことも辞めました。そうすると勤務業の3号被保険者となり、社会保険の支払もありません。生活は勤務業の収入のみで回す。。これを忠実に実行することにしました。

★北九州物件、管財物件共に満室です。植栽を植え、リフォームをし、モデルルームを作成し、等々圧倒的に手間暇をかけていたのは福岡1号でしたので、これを売却後は賃貸経営にかける時間は、現在はほとんどありません。ちょっとさみしさも感じている今日この頃です。内部留保を貯めるのはもちろん来たるべき”買い時”に出動するためです。

★もっとも昨今、不動産価格はピークをつけた、融資の窓は閉まりつつある、等の文言をあちこちで目にします。相場は得てして大衆の逆を行きますから、正直いつ暴落が起こるのか?もうよもうよはまだのうち、と言いますか、正直わからなくなってきました。当分先の事、と考えることも必要かも知れません、責任持ちませんが。。。まあ、休むも相場です。。今はコンサルティング業務を機動に乗せること、勤務業を無難にこなしていくことに全力を注ぎたいと思います。不動産投資は、人生の一つのピースを割り切っています。寝ても覚めても株式相場のことを考えていた、寝ても覚めても不動産の事を考えていた、あの頃の情熱は今はありません。これがいいのか悪いのか、よくわかりませんが、今はそういうスタンスで人生を歩んでいきたいと考えています。
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2017年05月23日

15年ローンの功罪

★さて、もしアパートを売却すれば、そこそこの金額の利益が確定できる状態である、と書きました。これはすべての物件が15年ローンであったということ、高値で売却出来る環境にあること、に尽きます。15年ローンで10年超返済して、買値かそれ以上で売れれば、結構な手残りが見込めます。もっとも普通はもっと返済年数を多く取るでしょう。そうしないとキャッシュフローが見込めませんから。。これは特殊な事例です。実際、築古狭小木造ワンルームアパートであった福岡1号の運営には大変な苦労をしました。

★そもそも私は節税を目的にアパート経営を始めました。築古木造とくれば、税金に詳しい人ならピンとくるでしょう。そう、短期で減価償却が取れるのです。五棟十室以上の事業的規模で個人事業として、青色申告を行い、かつ短期で多額の減価償却を計上し、勤務業による給与収入と損益通算を行う。。。当初の問題は融資付けでしたが、なんとかクリアし、2006年より賃貸経営をスタートしたわけです。

★少々の修繕はOK,経費計上もしくは資産計上して減価償却しました。そもそも不動産事業によるキャッシュフローを想定していなかったんですね。。。この手法を採ると、給与所得の額とのバランスが大切になります。不動産事業をあまり大きく出来ません。また、手残りは本当にたいしたことはありませんでした。時にはキャッシュアウトの月もありました。最大の危機は、当初からわかっていたことですが、減価償却が7年で終わってしまった後のことです。福岡1号単体ではいわゆるデットクロスに陥り、キャッシュアウトが以後ずっと続く事になったのです。想定の範囲内でしたが、給与所得がなければ考えられない事態でしょう。。

★月々のキャッシュフローが得られない、じゃあ何のための不動産投資か?といえば、手元にキャッシュは残らないものの、短期ローンのため返済はかなり進んでいくわけです。したがって、最後にそこそこの値段で売却出来れば、最後にドンと利益が返ってくる、というわけです。売却価格と帳簿価格の差に譲渡税がかかってきますから、減価償却分を吐き出すじゃん、と思われる方もおられますが、個人の最高税率50%と比較しますと、長期譲渡税は21%。半分以下です。その差額分は手残りが増えるのです。

★10年そこそこの投資で数千万が残るのならいいじゃん、と考える方もいらっしゃると思いましたので書いてみました。実際はある程度の資産なり不動産収入以外の収入がないと、かつ、高値で売れるときに売却出来るチャンスがないと、15年フルローンでの築古アパート投資は、ある意味自殺行為です。アベノミクス以降、ここまで我慢できた従来の不動産投資家は、救われたと思います。ただ、今から始めるのは厳しい可能性が高いのではないでしょうか?
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2017年05月22日

売りたい欲求

★今を去ること10年以上前。。私が福岡1号(売却済)を購入する以前のことです。確か北海道の大家さんでしたか、”もうアパート経営は終わった”と言って、所有しておられた物件を次々と売却されていたのをブログで拝見致しました。確か最後の1棟まで売り切ってしまわれたと記憶しています。

★当時、アパート経営に参入しようとしつつ、なかなか前に進めなかった私は、”なんともったいないことを!!”と思っておりました。福岡1号、北九州物件、戸建て、と購入したところで、起きたのがリーマンショックでした。。その方の読みはズバリ的中したのです。その後の不動産氷河期で、物件をあらためて購入されたかどうかまではわかりませんが。。。その不動産氷河期に、私は管財物件を買い増しました。

★巡り巡って、今私は、その大家さんの立場に立っているのかも知れません。。物件の規模は比べるべくもなく、私は弱小小規模大家ですのでおこがましい話ではあるのですが、もうアパート経営は終わった、と本気で思っていますしね。すべて売り払いたい欲求が沸々と沸いてきているのです。

★昨年来、福岡1号、戸建て、と売却してきました。残るは、北九州物件と管財物件です。この2物件の借入金をすべて返済できるキャッシュは手元にあります。売却した福岡1号のおかげです。だから、ほとんどリスクはないのです。にも関わらず、売りたいのは何故でしょうか?

★売却することで数千万のキャッシュが手元に残ります。つまり利益確定です。目の前にキャッシュがあって、今を逃せば大きく目減りするかも知れない、さてどうします?売りたくなりますよね。。しかし、それは、年間何百万もの利益を生み出す”金のガチョウ”を絞め殺すことで得られる利益です。うーん、やっぱりもったいないかな、と思いますよね。。特に北九州物件は、手を入れて修繕して見違えるようになったばかり。。うーん。。

★結局の所、私の場合は、ここで売却、でも、保有し続ける、でも、どちらも正解だと思っています。この2物件は、建物部を法人所有へと変更しました。結局の所、賃貸収入を、法人という枠組みで節税することができる以上、デットクロスもありませんし、保有し続けてもよい、と判断しました。といいながら、目の前のキャッシュも欲しいのですが。。。この自分が、売りたい欲求に悩まされる時が来るとは思ってもいませんでした。

★こんな時代がまた来るのか、消え行く前の最後の輝きなのか。。いずれにしろ、未来はあまり明るくはないと思った方が良さそうではあります。。
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2017年04月14日

戸建決済と北朝鮮

★昨年の福岡1号に続いて、今度はつい先日戸建を売却しました。約10年間所有しました。福岡1号は結構なキャッシュが残りましたが、戸建はほぼ残債価格にての決済です。手数料を考えると若干の持ち出しです。

★月々のキャッシュフローも微々たるものでしたし、税金を考えると赤でした。。。当初の4年間で減価償却を食い尽くし、その後いわゆるデットクロスに突入。。売却をすれば良かったのでしょうが市況が悪くて残債を考えると処分できず、我慢の日々でした。典型的な不動産失敗投資の例ですよね。。最初に入居いただいた方が最後までいて下さったのが救いです。給与所得と損益通算した当初の減価償却分を合わせ技で、トータル収支は概ねプラマイゼロか若干のマイナスだと思います。。この素晴らしい売却日和の市況の中、何やってるんだか。。。不動産での失敗例を経験したわけで、これはこれで仕方ない、勉強させてもらった、と思うことにします。

★これで個人所有分の不動産はなくなります。(厳密には建物法人、土地個人の物件が2つあり土地の個人としての所有はあります)。一旦個人事業を廃業し、小規模企業共済は法人に紐付けします。これから手続を進めていきます。

★法人は、北九州物件と管財物件の2棟所有です。それとコンサル業務。原則この2本立てです。売上割合は、不動産4.5、コンサル5.5、と言うところです。手を広げ続けてきましたが、一旦この水準で安定飛行に入りたいと思います。マーケット激動の時期が来れば、不動産をあと1棟は欲しいな。。

★さて、明日4月15日は、北朝鮮が核実験を行うのでは?と予想されている日です。その割には、マスコミもそんなに大騒ぎしていません。。明日かどうかはわかりませんが、私はアメリカの北朝鮮攻撃はある、と思っている派です。トランプ氏でなければ、攻撃なしに与したいですが、トランプ氏、ですからね。。後ろにいる共和党武闘派はやる気満々であり、トランプ氏はヒーローになりたい人!ですから。。冗談っぽくなりますが、これ、冗談じゃないんですよね。。ふぅ。。

★ひっそりと株式投資スタンバイ、かも。。。
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2017年04月02日

戸建の決済間近

★2007年に購入した戸建が決済間近となりました。あれからもう、10年になるのか。。。子どもの成長と共に歩んだ10年でした。。正直不動産投資としては失敗でしたけど、いろいろ経験することが多かったです。唯一の自己管理物件で、入居者さんとのやりとりも多かったです。家賃の督促もしましたが、家賃保証会社リ○ラスは破綻してしまっておりましたのでひやひやものでした。物件の売却は福岡1号についで2件目で売却の経験値も上がりました。

★株式投資から、不動産事業へ、そして、今私が力を入れているのは、法人でのコンサルティング業務です。勤務業と関連するもので、不動産とは全く無関係です。不動産事業は、人生の一つのピースと割り切るようになり、私にとって、その優先度、重要度は低下しています。不動産事業は、管財物件と北九州物件のみとなり、いずれも法人へ移しての運営です。法人組織を維持するためには、不動産事業はまだまだとても大切ではあります。

★法人でのコンサルティング業務は、ネタは大変多いのですが、このブログで書くわけにはいけません。このブログでは、引き続き、不動産事業、そして将来株式へ回帰した場合は、株式投資について書いていきたいと思います。

★さて、このブログのタイトルは、インカムでいこう、です。不動産事業の収益はインカムゲインであり、不動産事業とはインカムゲインを目的とした事業であると思っておりました。それはある意味正しいのですが、不動産事業は、決してインカムゲインのみを考えていては駄目なのです。

★不動産は高額です。超高額といってもいいでしょう。でも一方で、時間軸はゆっくりですが、超高額の価格に似つかわず、その価格は大きく変動します。元の価格の数倍にあるいは数分の一になることもあります。信じられないくらいです。株を高値で買って暴落したらどうしますか?損きり出来なければ、塩漬けするしかありません。現物株ならそれでもよい。でも信用取引だったら?追い証がきて、払えなければ強制決済され、もし不足があれば借金だけが残ります。不動産もこれと基本的に大きく変わりません。まあ、株の様に紙切れにはなりませんが。。

★不動産事業では、多くの場合、高額のローンを組んでいます。フルローンもありえます。それで時間軸こそゆっくりですが、物件価格の乱高下に見舞われるのです。インカムゲインばかりを考えていて、売り時を逃がす、あるいは逃げ時を逃がすと、とんでもない事態に陥ることも多いのです。特に収益性に劣る物件をお持ちの場合、今は、まさに、逃げるははじだが役に立つ、時期であると思います。

★とんでもない事態とは?物件価格高騰期、すわなち今ですが、某東海地方の地方銀行が、無茶高い金利で、築古RCに融資を出しています。今物件をすっ高値でフルローンあるいは頭金少額で購入したとします。ここで、金融庁が音頭を取って融資の扉が閉まってしまうと。。買い手というか融資を引ける人が少なくなるので、物件価格は落ちていきます。でも、高金利で、フルローンに近い借入をしている方は、その金利の高さ故、ほとんど元金が減っていないのです。いわゆる債務超過状態に陥ります。この状態で、空室が増える、とか、滞納者が増える、とか、巨額の修繕費がかかる、事態に見舞われると。。物件の運営は困難だ、キャッシュフローが、、ない、、よし物件売ろう、でも売るに売れない、だって、その安値じゃ残債に足りないもん、という状態に陥ります。給与所得で穴埋めをするか、どこからか残債に対する不足分を調達するか、、七転八倒の結果、ジエンド、任意売却へ。。と、いずれこうなる予感。。

★物件価格は大きく変動すること、物件は売りたいときに売れない可能性があること、を肝に銘じる必要がある。利確できるときは利確することも大切。損きり出来るときに損きりしておくことも大切。要は、不動産事業は、キャピタルゲイン、キャピタルロスについても気を配り、追い込まれないように早めに動くことも時には必要なのです。

★ってことはブログタイトル、再考の余地有り、ですかね?


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戸建の決済間近

★2007年に購入した戸建が決済間近となりました。あれからもう、10年になるのか。。。子どもの成長と共に歩んだ10年でした。。正直不動産投資としては失敗でしたけど、いろいろ経験することが多かったです。唯一の自己管理物件で、入居者さんとのやりとりも多かったです。家賃の督促もしましたが、家賃保証会社リ○ラスは破綻してしまっておりましたのでひやひやものでした。物件の売却は福岡1号についで2件目で売却の経験値も上がりました。

★株式投資から、不動産事業へ、そして、今私が力を入れているのは、法人でのコンサルティング業務です。勤務業と関連するもので、不動産とは全く無関係です。不動産事業は、人生の一つのピースと割り切るようになり、私にとって、その優先度、重要度は低下しています。不動産事業は、管財物件と北九州物件のみとなり、いずれも法人へ移しての運営です。法人組織を維持するためには、不動産事業はまだまだとても大切ではあります。

★法人でのコンサルティング業務は、ネタは大変多いのですが、このブログで書くわけにはいけません。このブログでは、引き続き、不動産事業、そして将来株式へ回帰した場合は、株式投資について書いていきたいと思います。

★さて、このブログのタイトルは、インカムでいこう、です。不動産事業の収益はインカムゲインであり、不動産事業とはインカムゲインを目的とした事業であると思っておりました。それはある意味正しいのですが、不動産事業は、決してインカムゲインのみを考えていては駄目なのです。

★不動産は高額です。超高額といってもいいでしょう。でも一方で、時間軸はゆっくりですが、超高額の価格に似つかわず、その価格は大きく変動します。元の価格の数倍にあるいは数分の一になることもあります。信じられないくらいです。株を高値で買って暴落したらどうしますか?損きり出来なければ、塩漬けするしかありません。現物株ならそれでもよい。でも信用取引だったら?追い証がきて、払えなければ強制決済され、もし不足があれば借金だけが残ります。不動産もこれと基本的に大きく変わりません。まあ、株の様に紙切れにはなりませんが。。

★不動産事業では、多くの場合、高額のローンを組んでいます。フルローンもありえます。それで時間軸こそゆっくりですが、物件価格の乱高下に見舞われるのです。インカムゲインばかりを考えていて、売り時を逃がす、あるいは逃げ時を逃がすと、とんでもない事態に陥ることも多いのです。特に収益性に劣る物件をお持ちの場合、今は、まさに、逃げるははじだが役に立つ、時期であると思います。

★とんでもない事態とは?物件価格高騰期、すわなち今ですが、某東海地方の地方銀行が、無茶高い金利で、築古RCに融資を出しています。今物件をすっ高値でフルローンあるいは頭金少額で購入したとします。ここで、金融庁が音頭を取って融資の扉が閉まってしまうと。。買い手というか融資を引ける人が少なくなるので、物件価格は落ちていきます。でも、高金利で、フルローンに近い借入をしている方は、その金利の高さ故、ほとんど元金が減っていないのです。いわゆる債務超過状態に陥ります。この状態で、空室が増える、とか、滞納者が増える、とか、巨額の修繕費がかかる、事態に見舞われると。。物件の運営は困難だ、キャッシュフローが、、ない、、よし物件売ろう、でも売るに売れない、だって、その安値じゃ残債に足りないもん、という状態に陥ります。給与所得で穴埋めをするか、どこからか残債に対する不足分を調達するか、、七転八倒の結果、ジエンド、任意売却へ。。と、いずれこうなる予感。。

★物件価格は大きく変動すること、物件は売りたいときに売れない可能性があること、を肝に銘じる必要がある。利確できるときは利確することも大切。損きり出来るときに損きりしておくことも大切。要は、不動産事業は、キャピタルゲイン、キャピタルロスについても気を配り、追い込まれないように早めに動くことも時には必要なのです。

★ってことは、ブログタイトル再考の余地有り、ですか?




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2017年03月20日

新築ワンルームから、収益1棟物へ

★10年程前、不動産投資で失敗した、という方は、大多数が新築ワンルームマンション投資でした。騙された、という表現が適当かどうかはわかりませんが、これは儲からない、と気が付くまでに時間がかかります。その間は、北斗の拳の技のごとく、おまえは既に○○いる!という状態なのに、それに気が付かない期間があります。でもいつか皆気が付くんですね。。いろんな情報を発信していた方がパタッと止むのはそういう時だと思います。

★最近は、そうやって、あちゃーやっちゃった!という人に、"そうですよね、利益の出る不動産投資ってのは新築ワンルームじゃないんですよ、ようやく気が付かれましたか、実は1棟物への投資こそ、利益の出る不動産投資なんです。今から挽回しませんか?"と言って、駄目物件の巨艦1棟物を嵌め込んでしまう(何処までが嵌め込みか??難しいところはありますが)業者が存在するようです。地方の築古(一見)高利回りRC物件を嵌め込む事例が多いそうな。。。給与所得から借入出来る金額をはじき出し、限界まで買わせられるという、まさに骨の髄までしゃぶられる。。皆が皆というわけではないですが、不動産業界なんてそういうもんだ、と思ってます。

★まあ、地方でも中心に、RC物件でも明らかに利益が出にくくなった、と言うことが根底にあるんでしょう。いわば嵌め込まないと売れない物件が増えてきた、と言いますか。。売り手から見て、出口戦略は、結局こういうやり方をしないといけない、となると、何だかなあ、と思います。まあなかには、物件はともかくその土地が欲しかったり、一気呵成の減価償却ねらいで当面のもうけが出なくともOK、という買い手もいるんでしょうが。。売り手の立場からすると、この物件、こんな価格で買っても絶対儲かりませんよ、とわかってて素人の人に売却するんですから、気持ち良くありません。(なんなら売らないでおけば?と言われるとそれはそれで困るのですが)。。いくら社会的地位が高かろうと、実践的知識が豊富な百戦錬磨の営業マンの前ではかもねぎでしかありません。。

★最近身の回りで見聞きしたことから。。自分の大切な人だったら命がけで説得しますが、そう深い関係の人出なかったら、もう、結末は見えますけどほっておきます。よかれと思って説得しても恨みかうだけですもん。不動産に関する相場観と言いますか、きちんとした正しい判断基準を持つ事は絶対に必要です。努々失敗なさらぬよう。。

posted by est at 15:58| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2017年03月18日

新築ワンルームマンション勧誘と賃貸繁忙期

★今年も賃貸繁忙期に入りました。今期は北九州物件、管財物件ともに満室です。ただ、北九州物件は、9ヶ月間1室空室状況が続いての満室です。この物件で空室が長期化したのは初めてですが、それにしても9ヶ月って、これって、どうなんでしょう。こちらもそろそろ売却を考えないと行けないのかな??法人での賃貸業の稼ぎ頭なので、まだまだ頑張ってもらうつもりなのですが。。

★戸建てはまもなく売却できそうです。残債を払えば、ほとんど手のこりはありません。が、これで仕方ないか、と思います。良い勉強をさせていただいた、と思うしかないですね。。これで個人事業は閉じることになります。福岡1号の売却ではかなりキャッシュが残ったので、来たるべきチャンスに備えて、温存することにします。確定申告では、平成21年及び平成22年に土地等を先行取得したときの特例、を使わせてもらいました。当時税務署に書類を提出しておりましたので。。税理士さんにやってもらいました。福岡1号の土地の譲渡益がかなり軽減されました。管財物件の土地の簿価が圧縮記帳されますが、確かこれを売却するときも特別控除があったと思うので、単に譲渡益先送りというわけでもないと思います。

★さて、表題の通り、職場の同僚から新築ワンルームマンションの勧誘を受けました。数年に1回、忘れた頃にこのような場面に遭遇します。業者だと即ブッチでいいのですが、勤務業関係者だとなにかと気を遣います。正直言って非常に迷惑です。私は不動産事業を行っていることも、法人を設立していることも何も公にしておりません。勧誘を機に話すつもりも全くないので、いかにばれないように、また機嫌を損なわないようにやり過ごすか、細心の注意を払いました。赤字にしての損益通算、所得税、住民税の軽減、私的年金、生命保険の代わりになる。。。まあ、いつものあれで反論するのも馬鹿馬鹿しいので、適当に相づちを打ちつつ、自分は全く興味がない、と切り抜けました。。もう、ほっておいて欲しいです。。

★最近思うのは、逆立ちしても儲からなさそうな案件に、結構賢くて社会的地位の高い方が、結構な率で手を出しているんだなあということ。。赤字垂れ流しになること、ワンルーム1~数戸で節税なんて出来ないこと、が何故わからないのでしょうか?手を出してしまって、複数物件嵌め込まれて、身動き取れなくなってから初めて気が付く、というケースが多いように思います。

★賢い人は純粋な人が多いのかな?疑うことは悪、と思っているのかな?もっともそうな理屈を組み立てられて、感情的に揺さぶられると、落ちちゃんだろうか?私は、一種の洗脳の技法が使われているんじゃないかと思います。。かつてのオーム真理教に入信した人も高学歴の人が多かった。。あれも一種のマインド・コントロールだと思っておりますが、それに似たところがあるんでしょう。

★学問、だけではなく、金融、詐欺、法律、悪意を持った人間とのつきあい方、を学ぶ機会を得ることが必要であると思います。せっかく頑張って給料をもらっても穴の開いたバケツも同時に持たされるなんてもったいないです。
posted by est at 15:56| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする