2015年03月28日

物件高騰に思うこと

★ご多分に漏れず福岡市の収益物件価格は更に高騰しております。今現在、物件を購入したり、建設したりしているのは、一体誰なのか?私は大きく分けて3つの需要が存在していると思っています。まず一つ目は、相続税対策が必要な方々。二つ目は、収益物件購入初心者。そして三つ目は、キャピタルゲイン狙いの大人買い、の方々。

★それぞれ説明に必要はないと思いますけど、相続税対策は、相続税が値上がりしたので、過熱している感じがします。如何に持っている土地の評価を下げるか、そして借入金をして資産の減額をはかるか、が主たる目的となってしまいますので、実際の賃貸経営は十二分には考慮されておらず、後に残された相続人は、その運営に四苦八苦することが多い、と聞きます。

★収益物件購入初心者の方は、今の参入は非常に厳しい結果になると思います。もはや、インカムゲインだけでもって物件を運営していくのは厳しくなっているのです。収益物件の購入を煽る論調があるのは心配です。

★そして、キャピタル狙いの大人買いの方々。インカムゲインはあると助かるけど、ないならなくてもいいや、という感じの方々。一等地の物件を購入していきます。キャッシュ買いもあるようです。インカムゲインでもって収益不動産を回していけた時代は終わりつつあり、キャピタルゲイン狙いが主軸となっていくのでしょう。そうなると、持たざる者は、市場への参入が厳しくなります。今物件を検討している人は、自分の立ち位置をしっかり確認する必要があるでしょう。物件を維持するのに、インカムゲインのみでは不足となる可能性がある、ということを肝に銘じる必要があります。特に初心者の方々。周囲の意見に耳を傾け、本当の真実の声を聞かなくてはなりません。

★収益物件を大人買いされる方は、十分に資金余力があるのなら、これが一番今の時流に合っているのだと思います。オリンピックの前の年くらいまでは。。。
皆様の検討をお祈り致します。
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2015年03月20日

気がつけば繁忙期

★いろいろ多忙ですが、アパート経営は繁忙期まっただ中。今年の退去は今のところ8戸。福岡1号が3,北九州も3,管財物件が2、です。2012年は、19戸もの退去、というアンビリーバブルな状況を食らっていますし、2013年は繁忙期退去ゼロ、というハッピーパラダイスも経験したところで、今年の状況は、まあまあ、若干多めかな、というところでしょうか。。

★福岡1号は、3月中旬の2戸退去が痛いですね。。1階も2戸ありますし。。とりあえず先行退去の分は決めていただいたので、現在モデルルーム作成まっただ中の2戸が、3月中に1戸でも決まってくれると良いな、と切に願っています。北九州は、学生さんの卒業が3件、ですが、退去を前にして、すべて次の入居の学生さんが決まってしまいました。さすが、ここは強いです。

★さて、管財物件。昨年来、妙に退去が多いんです。今回は4月に入ってから2件の退去予定です。困ったもんです。まだ築淺ですし、ここもすぐ決まるからいいんですが、その分広告料は飛んでいくわけで。。お祓いでもした方がいいのかな?

★3月15日に受験した個人情報保護士、合格したようです。さて、次はいよいよ法人化。4月になったら行動開始の予定です。
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2015年01月29日

昨今の経済事情と銀行訪問

★不動産投資ブームということで、物件が値上がりしておりますが。。。田舎の土地は、無価値化するかも知れません。。土地が売れない、という時代って、かつてあったのでしょうか?都市の不動産賃貸業は、競争の激化により、エンドレスの消耗戦に巻き込まれるかも知れません。。不動産賃貸業に見切りをつけて、すべての物件を処分している人もいるようです。一方で、このすっ高値にもかかわらず、新規参入組は後を絶たないようで。。何が正しくて、何が正しくないのか?自己責任で、見極める必要があるのでしょう。。

★ということで、不動産賃貸業の先行きに、大きな不安を抱えつつ、さてどうするか。。とりあえず、そこそこ運用できて、借り入れがなければ、まあ、大丈夫なのでは、と思います。ということで、とっとと借り入れ返しちゃうもんね作戦で行く予定です。昨今の原油急落、商品市場崩壊、商社の巨額損失、ルーブル急落が何を意味しているのか??ええ、中国を中心とした新興国の爆食経済成長が一丁上がりってことでしょ?今年は注意しておいた方が良さそうな気がします。

★さて、法人化の話し合いのため、銀行を訪問しました。担当者の方が昨年秋変わりましたが、今回の方は、頭が切れる方で、助かりました。PB部の方も交えて相談。個人の借り入れは動かさず、建物のみおおよそ簿価にて法人に売却。法人は個人から借り入れを行い、分割払いで個人に支払います。個人は、法人からの建物売却分の返済額と、法人からの給与で、借り入れの返済を行うように致しました。これで銀行の方の理解と同意を得て、稟議をあげてもらうことに決定です。時期は3月15日、確定申告終了後、税理士さんの手が空いてから、動き出すことにしました。

★行政書士試験、2点差で落第。。。今年は、きちんと勉強して、受かりたいです。。
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2015年01月08日

所得税との戦い

★以前読んだ下記の本、再度読み直しています。

アパマンも法人経営の時代です!―手取り収入から相続、生命保険まで徹底解説 -
アパマンも法人経営の時代です!―手取り収入から相続、生命保険まで徹底解説 -

★これまで、私は、不動産所得がほぼゼロになるように、すなわち、不動産所得にかかる所得税がほぼゼロになるように運用してきました。これが出来たのは、一にも二にも、築古木造不動産による巨額の減価償却によるものです。その代償として、減価償却が終了すると、一気に不動産所得が増加して、さらには給与所得と損益通算にて、一挙に所得税、住民税が増加してしまいます。(その極端なのがいわゆるデットクロスですね)。昨年は、控えていた修繕をいろいろ行うことで、引き続き不動産所得に由来する納税額はほとんどありませんが、今年はさすがにそうはいかない、ということが、法人化の理由です。

★さて、銀行は、建物のみ法人への移動は、当然の様にご存じで、というか、それが今の不動産賃貸業における、法人化の一般的なスキームであるようです。ただ、それぞれの物件のローンを、すべて法人で借り換えることを提案してきました。ここから先は、1月末、あらためて突っ込んだ話をする事になりました。

★おそらく、不動産所得は、様々な手法を駆使することで、またゼロに近い黒字に落ちつかせることができると思います。あるいは、実効税率が20%少々なので、敢えて法人にお金を残して、規模の拡大を狙う礎にすることも出来るでしょう。一方で、キャッシュフロー、資金繰りが問題です。おそらく、現在の返済年数だと、法人のCFがタイトになってしまうのです。これは、個人から法人への資金の流れで解決できます。たとえば、出資割合通りの増資をする、あるいは、個人から法人へ貸し付ける、などです。しかし、上の本を読むと、銀行は借入期間を延長してくれることが多いように書いてあります。金利の見直し(かなり低下してくれそうです)、と借入期間の延長で、キャッシュフローも劇的に改善します。

★銀行さんが、この手法を十二分に理解していただいていることはわかりました。どこまでの提案があるのか、1月末に相談してきたいと思います。
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2015年01月07日

謹賀新年、法人化の年

★新年明けましておめでとうございます。また、不動産賃貸業を始めて、9回目の年明けです。ここまで無事にやってこれたことに、感謝です。

★さて、早速ですが、今年は、不動産賃貸業については、法人化を目指す所存です。所有物件の建物部分を法人に移管し、不動産収入はすべて法人にて受け取ることとします。個人事業は、廃止します。年明け早速、税理士さんに説明をし、了解を得て、次に銀行の方に御願いに上がりました。銀行の反応としては、かなり好意的でした。ただ、個人の借り入れをそのままに、ではなく、他行から借り上げの物件も含めて、法人にて一括借り換えをした上で、ということになりそうです。

★となると、返済は法人から、になりますので、キャッシュフローはしんどいままです。これをどうするのか、個人から法人への貸し付け、で乗り切ることになると思いますが、あらためて専門部署の方も交えて相談することになりました。法人化の目的は、一に所得税対策、二に相続税対策、です。7月1日の設立を目指して、動いていきたいと思います。
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2014年12月30日

法人制度設計

★福岡1号アパートで、1月退去が1件出ました。あって当然の時期ではありますが、なかなか満室で年越しさせてもらえません。こんなものですね。。。

★さて、法人化について、真剣に検討を始めました。なんやかんや言って、先送りしていたんです。。物件保有法人は当然として、土地建物を一緒に法人に移そう、と思っておりました。でも、そうすると、キャッシュフローがあまり出ません。そもそもそういう買い方とローンの組み方をしていたわけですから。。キャッシュフローがないと、様々な法人化の恩恵が半減してしまいます。漠然とわかっちゃいましたが、実際に計算してみると、ちょっと愕然としてしまいました。。法人の借入期間を長くしてもらう、というのも検討しましたが、リスケみたいで、あんまり良い感じがしません。。。

★一方、個人の方は、そこまでキチキチではない(私、頑張ってる勤務人)。。ローンの返済の元本部分は、どっちみち経費(あ、損金、ですっけ)にならないんだから、個人の方で返済すれば、法人のキャッシュフローは劇的に改善します。というか、改善しすぎです。でも、ホントに個人で、物件からの収入を当てにしないで返済できるのか?私が、法人から給与をもらう、という手があります。でも、それじゃあ、高い個人の税率を取られてしまって意味がない。。じゃあ、どうするか。。

★法人が、建物のみ個人から購入するのです。土地は個人のままです。当然、賃料はすべて法人に流れます。建物の購入金額は、私が全額法人に貸し付けます。実際にお金は動きませんが、帳簿上はそういうことにするのです。ローンはすべて個人が返済します。個人での返済が厳しくなったら、法人から個人にお金を回してもらう、つまり(キャッシュフローが改善しすぎた)法人から、建物の借入金を返してもらえば、無事に無税で法人から個人へのお金の流れが出来ます。これで万事OK.

★今後のポイントは、銀行がこれを了承してくれるのか?と言うことですね。来年早々、動きたいと思います。建物だけ法人に移す、というのは、いろいろ紹介されている手法ですが、自分にぴったり当てはまる、とは思っておりませんでした。
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2014年12月25日

公証役場

★公証役場に行ってきました。家族への贈与を確実なものにするため、贈与証明書に確定日付をもらうためです。贈与した金銭が、法人の出資金の一部になります。来年、法人を設立するとき、次は法人の定款の認証でお世話になることになります。

★せっかく法人を設立し、運営していくのですから、財務、税務、法律に詳しくなろうと思いました。勤務業とは全く畑違いの分野です。そんなことは専門家に任せて、もっと不動産の投資方法に詳しくなるべきだ、という意見もあろうかと思います。それはその通りだと思いますが、勤務業の分野に興味を持って、今の仕事を選び、アパート経営に興味を持ってアパート経営をやり始めたのと同じように、財務、税務、法律もおもしろい、やってみたい、と思ったんですね。損得もありますが、それを抜きにしても、学んでみようと思いました。

★心のどこかで、どんどん借り入れを膨らませること、つまりレバレッジのかけ過ぎへの恐怖感があるんです。全く不動産投資の経験のない人が抱く恐怖感、とは別のもので、ある程度事情がわかった上での恐怖です。株もそう、不動産もそう、わずか数日にして、これまでの景色が一変することがあるでしょう?背筋がスーッと冷たくなるような、ゾクッとした感じ。。信用枠を膨らませてのリーマンショックも経験しましたし。己の欲望を肥大化させた結果どうなるか、何度か経験してきております。とはいえ、レバをかけない、もしくはかけ過ぎない不動産投資は、賛成ですし、これからも続けていくつもりです。つまり、慎重に、リスクをとるのは少しずつにして、資産を増やしていこうと思っています。

★話がそれました。簿記や法律系資格の勉強をしております。来年、法人設立とその後の運営をリアルで体験できるので、これを機に理解を深めようと思っています。来年は、アパート経営の方も、忙しくなりそうです。
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2014年12月10日

2014年も師走です

★はやいもので2014年も師走となりました。個人的には、まあ、いろいろと充実した1年だったと思います。ただ、アパート経営については、若干手抜きをした、と言うか、それほどエネルギーを使わなかった1年でした。他にいろいろやることがあったし、売買市場は物件価格が高騰して、もはや手出し無用状態だったので、何となくほったらかし状態だったんでね。。

★福岡1号は、例年夏以降に空室が出て、師走から繁忙期にかけて埋まる、というパターンを繰り返していたのですが、今年は、年内に満室となり、入居も済んで、実働も満室です。順調であったと言えるでしょう。もっともこれから退去が出る時期でもありますから気は抜けませんが。。

★北九州物件は、卒業生1名のみの退去で、すぐに入居が決まり、1年を通して空室がほぼない状態でした。更に入居中の方が敷地の一部を駐車場として借りてくださったので、収入アップ。こちらも順調でした。

★管財物件が、今年1番、動いた物件でした。全6戸の物件で、退去が4回ありました。3回は入居、最後の空室は来年2月1日入居で、決まりました。この物件は築浅ということもあり、運営が楽です。

★戸建て物件は、春先に退去をうかがわせる電話がありました。しばしば滞納する方だったし、家賃保証会社が倒産しているので、家賃保証が受けられません。退去していただき、物件を売却する方針としました。売却の査定までしてもらったのですが、一転退去せず、となりました。この物件は売りたかったのですが。。。

★ということで、今年はまずまずの年でした。それにしても、物件、高いですね。フルローンで購入したら、数年しか回らないように思いますが。。。皆さん、頭金を入れて購入されているんでしょうか?インカムゲイン狙いで物件を購入する時代が終わりを告げようとしているのでしょうか?
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2014年11月15日

消費税上げ延期??

★資格試験の方に没頭しておりまして、その他もろもろ多忙を極めております。アパート経営に注ぐ時間的資源が足りてないなあ、と思う今日この頃です。福岡1号が今月の入居で満室となります。北九州は満室。管財物件が満室になったのもつかの間、1戸空き。退去すると思われた戸建て物件は、退去なきまま入居継続中です。まあ、それなりに順調な状況ではあります。

★さて、アベノミクス以降、物件価格が高騰し、新規取得への情熱が全く失せております。ここで消費税上げ延期、とのことで、もうしばらくこの不可思議なプチ資産バブルは続きそうな予感がします。山高ければ谷深し、にならないと良いのですが。。。あ、谷が深けりゃ買いに出るから、良いのかな??
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2014年10月02日

祝9年目突入

★アパート経営をはじめて、丸8年がたち、10月1日をもって9年目に突入しました。自宅、築古アパート2棟、築浅アパート1棟、築古戸建て1棟、とわずか4年の間に買い進めました。どうも私、のめり込むタイプで、何でも、当初は突き進んでしまいます。その後、いろいろと状況が見えてきます。賃貸経営とはなんたるものか、私なりに理解は出来たつもりです。そうして、後半の4年は、新規物件に手を出しませんでした。

★当初は手を出せなかった、というのが妥当かも。。ここ2年程は、さらなる財務の改善を最優先としましたが、一方で、アベノミクスで物件価格が急騰し、そういう意味で手を出せませんでした。なかなか難しいものです。不動産からの収入分には、税金がかからないような形で買いました。しかし、今年からは、減価償却に釣られて?購入した福岡1号の減価償却が終了したため、来年から法人化、と言う手段で対策をとります。ついでに相続税対策も行う、と言う手法をとる予定です。

★福岡1号、北九州物件は、あと7年でローンを完済します。無事に完済の折には、土地が手に入ることになりますし、超築古ですが、そこそこの収益はまだ上がることでしょう。おかげさまで、築古運営のノウハウはそこそこ蓄積できました。その後どうするか未定ですが、ローンのない不動産は、最強です。安全地帯に逃げ切った、ような気分でしょう、多分。。

★福岡1号は、運営して2回目の法人契約で1室入居、空室はあと1、となりました。

★いろいろ忙しいですけど、無理せずマイペースで今後も不動産賃貸経営を続けていきたいと思っています。
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2014年09月21日

アパート経営近況と、コンパクトシティ

★最近は、行政書士取得のため、そっちの方が忙しくて、なかなかアパートの方に手が回らないです。行政書士をとるのは、社会保険労務士(社労士)の受験資格を得るためで、社労士をとるのは、勤務業と関連して、とある考えがあるから、です。アパート経営とは、直接的には、全く関係がないのですが、行政書士にしろ、社労士にしろ、法律家ではあるので、間接的には関連するのかもしれませんが。。

★さて、アパート経営は、管財物件に入居が決まり、空室は福岡1号の2室のみ、です。ここ数年、この時期はこのパターンが多い気がします。細々としたことはありますが、まあ、そう大きく動くことはありません。粛々と経営を続けて行くのみで、来年の法人化に備えます。

★コンパクトシティが話題になっています。今後、人の居住する都市中心部と、全く?人の住まない、非居住地域とに分かれていくことになるのでしょう、合理的な判断であると思います。税制改正で、居住地域への人口集積を推し進めるようです。ドイツでは、この方式を進め、居住地域の地価は、保たれている、とのことです。さらに、今後のインフレの流れは必然でしょうから、居住地域に土地を所有する意義はあるもの、と思います。政府の数十年後に人口1億人を維持する、という政策も是非実行していただきたいですね。福岡市の収益物件価格の高騰は、この流れを汲んでいる面も多分にあると思います。

★地価は今後大きく2極分化していくことになるでしょう。高速道路網も一挙に完成し、人口の流動化はますます進み、九州で言えば、福岡都市圏(周辺市郡含む)、県庁所在地その他中核市に人口の集積が進むことになるでしょう。非居住地域について、政府がどのように考えているのかよくわかりませんが、大規模農地など、第一次産業を中心にしていくのでしょうか?規制緩和を進め、大規模農業株式会社を作り、社員が都市部から通勤するようになるんでしょうか?

★我々の世代が生存している期間の、政策の大まかな方向性が出つつあります。慎重に見極めつつ対応し、また、次の世代に負担を残さないように対策を練りたいと思います。
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2014年08月28日

8月も終わり

★もうすぐ8月も終わりです。来月で、アパート経営を始めて、満8年経過。9年目に突入です。ああ、もうそんなにたつんだ、早いなあ、と思います。大過なくここまでやってこれたことに感謝、です。

★管財物件を購入してから、私は規模の拡大を辞めています。来年に予定している法人化を優先しました。そんなにもったいをつけなくても、さっさと法人化すれば良いし、あるいはさっさと新規法人を立ち上げ、先にその法人で新規物件を購入しても良かったのでしょう。でも、あまり無理をしたくなかったし、そもそも借り入れによる不動産賃貸業にのめり込むべきではない、と思う様になったから、焦らずにいこう、と自分に言い聞かせました。木造の良い物件が出たら、購入するかもしれませんが、そうでなければ、引き続き財務内容の改善に励むことになると思います。

★戸建ての入居の方は、結局きちんと家賃を払ってくださっており、退去されないようです。退去されれば売却、と思っておりましたが、賃貸まま行けるとこまで行こうと思います。最期は土地として売却することになるでしょう。

★全くもって代わり映えのしない内容ですが、スタンスとしては、引き続き、粛々と経営を続け、チャンスを待つ、のみです。

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2014年08月03日

明け渡し訴訟部屋の退去

★明け渡し訴訟に至るべく、3ヶ月の家賃保証会社からの入金ストップになっていた部屋ですが、結局、正式に退去、となりました。奇しくも普通退去の別の部屋と同じ退去日。福岡1号は、満室だったのですが、これで一挙に2室空室となりました。

★管財物件も1室空室。これで、空室は3,となります。福岡1号の1室はクリーニングだけで行けそうだったので、クリーニングを急いでもらい完了しました。で、今日モデルルームを作るはずだったのですが、雨で出来そうにないです。

★法人化については、税理士さんと2回目の打ち合わせをしてきました。家族で出資し、株を持ち合う方針。時期は、来年7月1日。家族分の出資は、私から家族へ数年に分けて贈与しますが、それについての注意事項を教えてもらいました。税務的にはこちらがわかりやすいですが、司法書士さん的には、夫婦で設立し、すぐに株を子供に贈与する方がやりやすい、とのことで、どちらにするか、検討します。
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2014年07月26日

暑い夏

★いろいろと忙しく、非常に濃い時間を過ごしております。いろんな意味で。。。

★アパートの方は特に変わりません。9月で、アパート経営を始めて丸8年になります。15年ローンですから、福岡1号は、随分来月で、借入金ついに半減です。あと7年でローン完済。頑張ります。

★不動産取引は活発に動いているようですが、業者さんからのメールでの営業で、築10年とか15年で6-7%台の物件が結構あったりして、はぁ。。という感じです。

★アパートやマンションの建設は相変わらず盛んです。こんなに作ってどうするんでしょうか?この8年、賃貸市況はみるみる悪化した後、長期低落傾向に入っています。家賃1万円台どころか、4桁の物件も出始めています。そんな中で、新しい物件が次々と建設され、8%どころか、7%,6%台でも売れていく。。。アベノミクス開始前の状況と比べると、信じられないことがおきています。まるで魔法がかかったかの様に。。

★行き着く先はどうなるか?購入時、競争が激しいということは、売却時も競争が激しいんじゃないんでしょうか。。それはさておき、今度の不況は、これまでのデフレ不況と違う様に思います。物価が下がらないのではないか、と。すでに輸入超過の日本です。新興国が発展する中で、少なくとも世界的には、いろんな物が不足するのは目に見えています。インフレ基調が続くんじゃないのでしょうか?

★インフレ?いいんじゃない?と言う気もしますが、ということは、長期金利がいずれ上がります。莫大な国の借入金は、金利に苦しむことになりますが、インフレに救われる、国民に痛みを押しつけてってことになるのでは?不動産投資家は、過度に借り入れに依存していると、いずれ金利に苦しめられるんじゃないか、と思うのです。。

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2014年07月12日

台風一過

★7月としては最強クラスの台風8号が九州を直撃すると聞いて心配しましたけど、福岡は強い影響はなかった様に思います。物件も大丈夫。よかった。

★アパート経営の今の方針は、粛々と運営し、借入金を減らす、法人化に向け財務内容の改善をはかる、これだけです。今は自己啓発の時、と割り切っています。自己啓発も楽しいです。いずれいろんな方面で役にたつと思っています。不動産賃貸業のP/Lはともかくとして、B/Sは、他業種に比べて明らかにいびつです。如何にリスキーな経営をやっているのか、理解できる様になりました。

★また、株とアパートを買いたいな。いや、いずれ買うことになると思います。いつになるかはわかりませんが、その時に備えて準備を怠らない様にしています。

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2014年07月05日

別ブログ立ち上げ

★さて、インカムゲインを取得する事を目的として立ち上げたこのブログですが、資格取得やふるさと納税に関する内容の記載は、本旨からはずれるかなあ、と思いました。

★資格取得に関する記載は、今後別ブログに記載します。

http://ameblo.jp/eiei7777

です。どうぞよろしく御願いします。
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2014年07月01日

日商簿記2級合格

★本日ネット上で発表があり、日商簿記2級には合格していました。とりあえず良かったです。amazonで注文していた簿記の教科書日商簿記1級が到着しました。全6冊です。

★11月2週に行政書士、3週に日商簿記1級の試験があります。悩みましたが、今は、両方受けたろか!と思っております。車での移動時間を有効に活用し、土日の待機時間も活用すれば、何とかなるかもしれない。。。

★やれるとこまでやってみようと思います。
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2014年06月29日

今度は退去

★福岡1号で、1戸退去です。今年は、福岡1号2戸、北九州1戸、管財物件3戸、と五月雨式にぱらぱらと退去が続きます。これで、6戸退去ですから、全個戸数の20%が入れ替え、というわけで。

★福岡1号でこの時期は勘弁してもらいたい、さらに明け渡し訴訟中ですから、更に1戸、退去予定ですね。そういえば、戸建ての方、ホントに退去するのでしょうか?家賃の振り込みが妙に期間厳守になりましたが。。。

★今日は久しぶりに帳簿付け。日商簿記2級を勉強しましたが、正直新たな知識はほとんど関係ない、ですね。。でもまあ、せっかくですから、1級もとっておこうと思っていますが。。

★法人化の素案ですが、概ね税理士さんへの質問事項は完成しました。法人化した場合、このままだと、
今と全く同じ条件で借り換えた場合、法人化で得られる経費を様々計上すると、税務上は黒字だけど、キャッシュフローがちと苦しそう。売却ー購入を機に、借入期間を再検討するか??更に私から貸し付けても良いのですが。。相談してみよう。
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2014年06月28日

行政書士試験について

★憲法については、学生時代にやったので、その復習、という感じです。

車内で聞くには、こちらが便利。条文を聞き込めばいいんじゃないでしょうか?

★民法は、宅建でやりましたので、復習です。民法は、生きていく上で、絶対に知っていた方がよいと思います。車内では、lovooの無料宅建講座の民法部分を視聴します。

★行政法が、今回の試験勉強の山場、という感じ。多分テキストを読み込めばいいんじゃないでしょうか?行政手続法、行政不服審査法、行政事件訴訟法、国家賠償法は、条文数も多くないので、法律自体を読み込めばいいんじゃないでしょうか?地方自治法がちょっとやっかいだなあと言う気がします。
車内では、ダイヤモンド社の無料行政書士講座を聴講します。

★商法、会社法は、来年法人化するにあたりダイレクトに関わってくる部分なので、大変興味を持って読みました。こちらは条文数が多く、学習はちょっと大変ですが、興味があるので、そんなに苦にならないかも。。こちらも車内では、ダイヤモンド社の無料行政書士講座を聴講します。

★基礎法学、一般知識は、未学習です。ダイヤモンド社の無料行政書士講座を聴講予定です。

★行政書士試験を受けるのは、生きていく上で、会社を経営していく上で、知っていた方が良い基礎的な法律が学べるかなあ、と思ったからです。正式に行政書士として登録すると、年に10万近くの費用がかかるらしく、それは必要ないな、と思います。それと、社労士の受験資格になるようです。社労士は、労働関係業務、労働関係コンサルに興味あり、です。

★行政書士試験は、11月です。間延びがしそうですので、日商簿記1級も平行してやろうか、と思います。11月に受験するかどうかはまだ何とも言えません。こちらは、そこそこ難関のようで。。私、資格試験にお金はかけたくないので、無料講座を探したのですが、日商簿記1級の無料講座は探すことが出来ませんでした。教科書は、滝澤ななみ先生の簿記の教科書、の評判が良いのでこちらを購入。DVDは、みるみるわかる論点別の簿記の1級DVD講座の中古品をamazonで購入しようかと思います。

★簿記を学習するのは会計がわかっていた方が良いと思うからです。今年、来年と資格取得ラッシュですが、老後を見据えて??今年、来年動こうと思いますです。
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管財物件

★今年になって、入退去が続いている管財物件。ようやく入居が決まりました。今回は原状回復がなされていなかったこともありましたが、現状回復後は速やかに決まりました。良かったです。ただ、7月10日には、また退去がありますので、今度は速やかに動いていきたいです。

★北九州物件の管理会社から電話あり。ここは満室なので、退去かなあ?と思いつつ電話を取ると、浴室のドアノブが壊れて、入居者さんが浴室から出られなくなったことがありました、とのこと。ドアノブ修理費負担の了承の電話でした。築古はやはりいろいろお金がかかります。

★北九州物件と言えば、登記簿で見たのか○健コーポ○○○○ンの営業マンが営業に来られました。サービス付高齢者賃貸住宅の建築の営業、でした。うちで立て替えませんか?と。これ、一通り勉強しましたので。。結局サービスをどうするか、なんですよね。サービスを自分でやらず、委託するなら、固定費が発生してしまい、万一入居率が低ければあっという間にとんでしまいます。で、サービスはどのように考えているの?と問うと、いや、そこなんですよね、と。建てるだけ建てて、あとはどうにでも、という感じだったので、ここでお引き取り願いました。そもそも、ここ学生街でしょ?生協や大学当局とコネクションを持ち、しっかり運営できる管理会社を選べば、学生さんを取り込んで、十分に手堅く運営できる立地なのに、なぜここでわざわざサ高賃なんでしょうか??(多分考えていなんでしょ)
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