2014年06月21日

ふるさと納税 長野県飯山市

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★昨年、初めてふるさと納税をしたところが、長野県飯山市でした。まぼろしの米は、ベースがコシヒカリですが、最近のお米に多いべちゃっとしたコシのなさが全くなく、しっかり歯ごたえがあって、食べると甘い。。こんなに美味しいお米があるのか!!と感動したことが、その後のふるさと納税にはまり込む原点となっております。5,000円で、5kgいただけます。金額を増やすと、宿泊券やリフト券がついてきたりします。来年でしたっけ、開業予定の北陸新幹線飯山駅のネームプレートに、相応の金額を寄付すると、自分の名前を載せることも出来ます。
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ふるさと納税 山形県真室川町

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★ふるさと納税では、お米のプレゼントが多いです。長野県阿南町の10,000円で20kg,30,000円で60kg、というのは、量的に特別すごいですが、地域ブランド米で、10,000円で10kg、という線が、ふるさと納税のお得度としては合格点かな、と思います。

★さて、山形県真室川町のふるさと納税は、この点をクリアしています。山形県が自信を持って開発したつや姫というブランド、甘みが合って、なんというか香ばしさがいいな、と思います。山形県は、はえぬき、という品種もありますが、個人的にはつや姫、が好きです。
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2014年06月17日

管財物件

★管財物件の花壇に植栽をしてきました。せっせとビンカ種(ニチニチソウ)を植えていると、タイミング良く、内見あり。茶髪のお兄さんと彼女風?やっぱ、この物件は強いなあ、とその時点ではふふふ、状態。

★さて、花壇に最後に水やりをし、そういえば、退去以来全く空室を覗いてなかったことを思い出し、ちょっと確認しとくか、と空室を確認すると、、、唖然、原状回復が終わっていない!!

★油断すると、こんなもんです。。早速管理会社に確認、管理会社も作業は終わっていた、と思っていました、と。。(不動産の世界に入って、何でもホントかなあ、と怪しむ癖がつきましたが)。早速やってもらう段取りにしました。

★さて、今回のこと、これまで退去すると3日以内に必ず空室の状態の確認をし、原状回復のポイントを管理会社と打ち合わせていました。今回は、すぐ決まる管財物件だから、と管理会社任せにした油断がありました。それと日商簿記2級試験で、首が回らなかったこともあります。

★ともあれ、内見者と客付け業者に、原状回復をしていない部屋を見られてしまったのは大失態。どこか気の緩みがあったのでしょう、反省です。

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2014年06月14日

いろいろ出来るかも?

★資格試験について、いろいろ見ておりましたが、これ、勤務業とうまく絡めると、将来いろんな事が出来るかなあ、と思えてきました。

★法律関係は、行政書士でいいかな、と思います。基本的に法律関連は、民法を知っておけば、世の中渡っていけると思いますし、民法は、行政書士や宅建でやります。司法書士は登記、ということになりますけど、これは依頼します。弁護士は、難しすぎますね。

★会計経理は、日商簿記1級、全経上級でいいかな、と。もしやる気になれば、税理士試験の簿記会計、所得税、法人税あたりまで受けてもいいかもしれない。5科目合格して、実務経験2年ないと、税理士って名乗れないから、フル受験はしないでしょ。。公認会計士も、難しすぎてパス。

★不動産系は、宅建はもっているので、マンション管理士くらいかなあ。でもRC買わないし、区分も買わない予定だし、持ってても役には立たなさそう。。

★将来コンサルタント系はいいかも、と思ってます。この系統、幾つかとって、勤務業と絡めたい。

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資格試験

★7年前に宅建試験を受験してから、今年まで全く新規資格を取得しておりませんでした。今年と来年は、少し本腰を入れて資格取得に動こうか、と思います。

★まず、勤務業関連の資格を3つ、とりたいと思います。講義を受けるだけのものから、受験が必要なものまでありますが、いつでも取れるや、と思っていたのにずるずるとここまで来てしまいました。頑張ってみます。

★このブログに記載するのは、アパート経営関連の資格です。一つは行政書士。経営をしていると必ずと言っていいほど法的な問題が出てきます。法律家の入門として、持っていて損はないかなあ、と思います。もう一つ、日商簿記1級をとってみようか、と思います。日商簿記2級は株式会社の帳簿付けができるレベル、とのことです。確かに帳簿付けは自信がつきました。しかし、経営を考える、という意味では、まだまだかな、と思います。B/S,P/Lも時間さえかければ、パソコンに頼らず、自分で作成できると思います。が、1級ではキャッシュフローについての学習もある、とのことと、経営者視点で帳簿をつけることが出来る、と聞いて、ここまでやっていた方が良いかな、と思いました。

★勉強時間は、通勤時間、移動時間の車内です。それと隙間時間。行政書士は今年11月。日商簿記1級は、来年6月を目指します。そして、来年7月1日、法人設立の予定です。
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2014年06月10日

勤務業へ回帰

★この1ヶ月間、車での移動時間が、簿記試験の勉強時間でした。試験が一段落しましたので、勤務業の学習時間へと戻したいと思います。隙間時間も侮れないです。行政書士試験については、憲法は学生時代やりましたし、民法は宅建でやっています。めぼしい学習内容は、行政法、会社法、商法ぐらいかなあ。社会を生きていく上で、会社を経営する上で、最低限必須教養試験みたいなイメージでとらえています。

★一方で、7月頭には、税理士さんと法人化の具体的な打ち合わせに入りますので、その準備もしなくてはなりません。学生時代の同級生との飲み会、東京での勤務業の会合、接待、その他諸々。多忙だけど、まあ、充実しているとも言えるかな。。。

★アパートの方は、管財物件が1室空きました。クリーニングのみでいけそうです。管財物件には夏の花、まだ植えてないんですよね。福岡の夏の暑さは酷いので、最近は、暑さと乾燥に強い、ポーチュラカとニチニチソウ(ビンカ)、ペチュニアの派生種を中心にすることで、統一しています。ポーチュラカは、暑さと乾燥には最強です。花も原色系で綺麗。夜は閉じますが。ニチニチソウは、乾燥すると葉を細めて蒸散を押さえ、暑さと乾燥に耐えます。ペチュニアは、最近は、サフィニアブーケなどのゴージャスなものも出ていて、好きなんですが、先の2種に比べると、若干弱いかな。昨年は福岡1号で、グリーンガーデンもどきを狙って、朝顔を植えましたが、ちょうど塀があるので、うまく這わせて、それなりにうまくいきました。

★本当は、土いじり好きなんですけど、とてもそこまで時間が回りませんです。
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2014年06月08日

日商簿記2級試験受けてきました

★商業簿記の帳簿組織、工業簿記の本社工場会計を終わらないままの受験でした。市内のマンモス某F大学校舎にて。以後、備忘録。
★第一問の本店集中計算制度は、いきなりこれか、という感じ。最後の最後で書いた答えが、合ってました。これはラッキー。試用品販売もちょっと難しかったけど、記憶に残っていました。建物修繕費は慣れてます。ただ、私は修繕引当金など積んでいないのですが。。株式の発行は、創立費が書けるか、の問題。今度自分の会社の設立時は、しっかり計上しようと思います。社債は、間違っちゃいました。ケアレスミス。もったいない。16/20

★第二問。銀行の勘定調整表は、出ないだろう、と勉強するのをスキップしたところだったので、問題を見て真っ青になりました。ただ、問題自体は難問ではなく、その場でうーん、と考え込んで、書いた答えがそこそこ合ったこと、修正仕分けが出来たのとで、なんとか乗り切り。16/20

★第三問。細かい問題。少しひねったところがあり、題意を理解するところから難しかったです。これは実力の差が出ますね。棚卸減耗損を間違えたり、手形売却や固定資産売却益を忘れたり、ぼろぼろ。12-13/20

★第四問。今回の工業簿記は、正直易しかったと思います。でも、自分の理解があやふやで、仕掛品の製造間接費を間違えてしまいました。駄目だなあ。16/20

★第五問。解けました。でもやはり理解があやふやなところがあって、製品の方もボックス図を書かないといけないのを失念していて。。。試験中にようやく、ああ、そういうことか、と理解できた、というなんとも。。20/20

★80点前後、というところでした。合格は70%以上、ということですから、多分受かったと思います。初めて試験形式で、簿記2級を受けたわけですが、とにかく、理解が徹底していない事を痛感しました。先週までは、問題を解くこともままならなかったのですから、勉強不足といえばその通りですが。。来年株式会社を設立するに当たり、簿記2級の知識は必須だと思っています。今後、2級分野は、折を見て復習したいと思います。

★次は11月の行政書士です。会社設立の手続きは自分でやりたい。。。
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2014年06月07日

管財物件退去

★空き時間は、いよいよ明後日に迫った日商簿記試験の準備をしておりますが、残念ながらメインとなる問題集最後まで解く時間がない気がします。9割方問題集を一通り解いた段階での受験。さて、どうなりますか。

★5月末で管財物件が一人退去しました。さらに7月にもう一人退去、ということ。どうも退去物件の入居者は長続きしません。今年3人目の退去です。6戸しかないので、半分が入れ替わり。福岡1号は購入後もうすぐ8年になるのですが、まだ3名は退去がありません。一方で管財物件はすでに全員が入れ替わり、さらに今年も50%の入れ替わり。なんなんでしょうね。。新しめの広い物件よりも、築古狭小の方が長く入居していただけるような感じです。。。

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2014年06月04日

会計とアパート経営

★簿記の勉強に疲れてきました。でも、あと一歩。もうひとがんばり!!あと4日。

★うちの近所でも、またまた賃貸マンションの新築が始まりました。はぁ。最近は、実際のオーナーからのヒアリングと、不動産営業マンの本音と、自身の経験から、マンションを建てて5年後、10年後、15年-20年後、それ以降、のオーナーの気持ち、というのものが、大体想像できる様になりました。そして、おそらく今後、この区分は前倒しになることでしょう。

★数億円の買い物を、いずれ売り逃げしないといけない。新築RCのオーナーになる、ということの成否は、日々の賃貸経営ももちろんですが、結局のところ、物件に市場価値があるうちに、ローン残高以上で売り逃げ出来るかどうか、この1点にかかる比重が極めて大きい、と思います。これを将来年老いた自分でやるか?子孫にゆだねるか?何も知らない子孫が、築古RCを持ち続けることの負担の大きさ、将来出会うであろう苦労を考えると、とてもとても、RC経営なんてやる気にならない。

★賃貸経営の現実がおおむね見えてきたところで、賃貸経営をどうとらえるか?適正規模で、勤務業と平行する形で、会社を持つことのメリットを最大限生かすこと、税金対策、がその目的としてあげられると思います。そのためには、会計の知識が不可欠、と言うことで、簿記を勉強しているわけです。ということで、頑張ります。
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2014年06月03日

あと5日

★日商簿記2級試験まであと5日となりました。先週の土日、まとまった時間をとってものすごく勉強しました。重要な問題から解いていって、この2日で、ぐんと力がついたのを実感しました。もしかしたら、合格レベルまでぎりぎり届くかも。。。時間を確保するのが課題ですが、少しでも空いた時間があれば、問題を解いて、あきらめずに頑張ってみます。
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2014年05月31日

一か八か

★商業簿記、工業簿記ともlivooで講義を聴き、一度テキストを通し読み。そして、ようやく問題集がある程度解ける様になったところで、現在問題集を解きまくっています。実質アウトプット10日で間に合うのか?為替手形も、差異分析も、何とか理解できました。試験は6月8日。明日から6月。さて、間に合うか?
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不動産は人生の一つのピース

★福岡1号に加えて、北九州物件も、購入して7年半が経過しました。15年ローンですから、後半戦突入です。この物件は、1度、退去が重なって肝を冷やしましたが、それ以外は、ほとんど空室のない、本当によい買い物でした。しかし、最後に更地として売るとすると、他の物件に比べると安値でしか売れないでしょう。不動産の価格形成とは、それなりに良く出来ているものです。

★7年以上、不動産賃貸業の経験を重ねてきたわけですが、今いえることは、不動産賃貸業も客商売である、ということ。比較的破綻はしにくいけれど、薄利の商売であること。築古木造は、一種の貧困ビジネスではなかろうか、ということです。貧困ビジネスというとネガティブなイメージがありますが、一定の志を持って、入居者の満足度を高める経営をすれば、それはそれでポジティブにとらえても良いのかな、と思います。

★不動産賃貸業を本業ととらえて、本格的に利潤を追求する、そういう方向性を否定はしませんが、私は否定的です。不動産賃貸業は、この20年、家賃は下落の一方です。そもそもが多額の借入金に頼る事業構造で、売り上げは基本的に右肩下がりです。これからは若干上向くかもしれませんが、家賃の上昇率がインフレ率を上回るとは考えられません。事業構造上、年々税金は増え、修繕費などの経費も増えるのです。いわば右肩下がりが宿命づけられた業種です。これを打破するには、事業の拡張、すなわち、次々と物件を購入することが必要です。一時的にはこれで売り上げが上がり、キャッシュフローが楽になります。目の前を毎月数十万、数百万のお金が通過すると、一端の事業家になった様な心地がします。しかし、しばらく月日がたつと、結局はまた苦しくなるのです。規模の拡大によるキャッシュフローの改善が苦しくなると、物件を売却し、一時的なキャッシュの取得をはかるようになります。そのうち、売ったり買ったりの繰り返しになるのではないでしようか??その割になんだか手元にキャッシュが残らないなあ、と思うことでしょう。

★本当に儲かるものなら、人に言わないし、こっそりやるものです。これだけ不動産投資が一般化し、初心者の方が参入する様になったのは、もはや不動産投資に旨みがないから、なのです。

★そこそこの収入を持つサラリーマンが、自分の会社を持つことは、相続や税金対策上、有用です。その意味で、そこそこの規模の収益物件を持つことは有意義でしょう。でも不動産賃貸業は、人生の一つの構成要素、一つのピース、と割り切り、勤務業、本業を経済的に後押ししてくれる程度に仕立て上げるのが良いのではないでしょうか?ローンのない物件を少しずつ増やしていくのが良いのではないでしょうか?
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2014年05月23日

突撃するか

★日商簿記2級の試験、諦めたのですが、受験料は払っています。もったいないので、模擬試験として受けてこようかと思います。となれば、最後の最後まで悪あがきをしてみようか、と。。我ながら、何やってんだか。。
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2014年05月22日

簿記試験はギブアップ

★どうも最近言うだけ番長みたいになっていて、気が引けるのですが。。。ようやく本日商業簿記のインプットが終わり、アウトプットに取り掛かりましたが、解けない。。一つ一つ参考書を見ながらやる有様です。工業簿記は一通り終わりましたが、標準原価計算の、製造間接費の差異分析のチャートが書けず、直接原価計算の問題の胆ともいうべき損益分岐点の計算を間違い。。。あ、もう間に合わない、と思いました。

★法人化は来年に延期、戸建て売却撤回、世界経済失速と予想したのにニューヨークは高値更新、そして、簿記はギブアップ、とまあ、我ながら、ウソばっかついてるじゃん、と自己嫌悪してしまいます。見通しが甘いのか、物事を見通す能力が低下しているのか?うーん。

★なんか、煮詰まってきたので、注文していた下記の2冊を読みました。



ホリエモンが、プライベートジェットって、人に貸すのが主なんですよ、と言っていたのがよくわかりました。プライベートジェットって、さっさと償却できるのに、実際の耐用年数って長いんですね。有効な節税ツールじゃないですか!!!もし自分が資産家なら、買っていたかも。。



生命保険は、個人で入ると、掛け金はほとんど経費になりませんが、おりた保険金は非課税。法人は、掛け金は経費になりますが、おりた保険金には課税される。さて、いいとこどりするためには、どうしたらいいでしょう。。。目から鱗です。なるほどねー。

★気を取り直して、日商簿記は、会社経営をしたり、株式投資したりするには、ぜひ取得すべき資格だと思いました。財務諸表が読めるだけでも、ずいぶん違うと思います。11月こそ、取得したいです。反省。。
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2014年05月17日

戸建ての対応

★唯一の戸建て、退去するかも、と言いつつ、連絡がありません。家賃は入金されているので、まあ良いと言えば良いのですけど、退去するならするで、早めにしていただいた方が、後のプランが立てやすいのですが。。せかせる訳にもいかないので、更に様子見。退去しないならしないで、それはそれで良いのですが。。

★現況、福岡1号が家賃保証会社による退去督促のため、いずれ1室空き予定、及び管財物件で5月末に1室退去予定です。日商簿記検定が6月8日なので、試験が終了してから、物件確認に行こうと思いますが、基本的には管理会社任せ。ここは、モデルルームを作らなくてもすぐ決まるので、あまり心配しておりませんです。

★日商簿記の商業簿記2級は、思ったより勉強になります。減価償却、私は直接法で償却しておりましたが、間接法で、減価償却累計額、でやる方法もあるのですね。。引当金の一種である修繕積立金についても勉強になりました。ちょっと気になっているのが、資本的支出について。資本的支出をした場合、借り方建物、貸し方たとえば現金、と仕分けします。ということは、建物の帳簿価格が増えて、その建物の残存償却年数で償却する、ということになるんでしょうかね?私は、資本的支出を行った場合、たとえば木造なら、資本的支出の部分を新たな固定資産に計上して、22年で償却する、と理解していたのですが。。。建物の帳簿価格を増やすやり方の方が、短期で償却できて有利だな、と思うのですが。。。今度確認してみます。

★商業簿記は、不動産賃貸業とも関連して、それなりにおもしろく出来ますが、工業簿記は、なじみがなくてちょっと辛いです。間に合わない気がしてきました。今度駄目なら、11月ですけど。。。

★睡眠時間を1時間削っています。ものすごく多忙です。株式市場も、ニューヨークがようやく息切れか、と言う気がして気になるんですけどね。。。
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2014年05月10日

法務と会計とケルヒャー

★簿記の試験まで1ヶ月を切ったのにまだインプットが終わらず、正直焦っております。様々なやるべき事を、手を抜かずにやった上でやらないといけないので、大変です。でも、会社を経営するのであれば、ある程度会計はわかっておいた方が良い、と痛感しております。その入り口としての簿記2級は取得しておきたいです。

★また、不動産賃貸経営に訴訟はつきものです。敷金返還訴訟、滞納→明け渡し訴訟、強制執行。訴訟には至らなくとも、内容証明を送ること等、時々遭遇します。基本的な法的な考え方は身につけておいた方が良いか、と思って、11月には行政書士の試験を受けようと思っております。

★法人化は、2015年7月1日で決定。そこから逆算して、いろいろと準備をしていきます。自動車について、生命保険の名義替えについて、税理士さんと簿記の試験後に面接してくる予定です。

★多忙ですが、ケルヒャーデビュー。自宅で使用しましたが、本当にびっくりするほど綺麗になります。音がうるさいのは想定外でしたけど。。時間が出来たら、福岡1号で使用してみようか、と思っています。


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2014年05月05日

資格専門スクールLivoo

★今日は待機中心の仕事だったので、一日簿記三昧。他にもやることは山ほどあるのですが、何をやってんだか。。日商簿記2級を受けるべく、学習をしているのですが、テキストと問題集は、実は人からもらったものを使っています。



こちらの、古いバージョンです。が、実は良いものを見つけました。



★このテキストは、私は持っておりませんが、あるネット講座のテキストとなっております。そのネット講座とは、資格専門スクールLivoo、といって、なんと!無料で!日商簿記2級(3級もあり)の講座を受けることが出来ます。良い時代になったものですね。おかげさまで、インプットはバッチリ。ただ、法律系の資格と違って、簿記はアウトプットをしっかりやらないと、試験に太刀打ちできません。あと1ヶ月ありますから、隙間時間を有効活用して、問題を解きたいと思います。ちなみに、Livooには、宅建の講座もあるようです。行政書士の講座は今のところないようです。
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2014年05月03日

不動産賃貸経営に関する良書

★法人化は、2015年7月1日と決めました。その準備として読んだ本の中で、良かったのは、下記の本です。



★基本的に不動産賃貸経営に関わる税務がおおむねすべて、簡潔にわかりやすく、記載してあります。この本を徹底的に読み込めば、基本的なことはほぼ習得できると思います。

★個人から法人への売却についても当然のごとく記載してあります。細心の注意を払わなければなりません。その価格決定法は、時価となりますが、理想を言えば不動産鑑定士による鑑定が間違いのないところです。でも、土地は時価とし、その時価は税理士さんの評価でもいいのかな、と思います。建物は帳簿価格、もしくは、固定資産税評価額、このあたりを総合的に勘案して決めても良いのかな、と。

★で、現在保有の不動産の時価は、15年ローンですでに7年半を経過しておりますので、ローンの残債より結構高値となっております。新設法人は、個人のローン残債額のみ、金融機関から借り入れしようと思います。で、足りない分は、私個人から法人への貸し付け、とするのです。法人から個人の貸し付けは相当ウルサいのですが、個人から法人に貸し付けた場合は、ある時払いの催促なしでかまいません。金利は取っても取らなくてもよいようです。

★私が代表取締役になり、資本金は私以外が多く払うこととしますが、いわゆる黄金株を私が持つようにします。私は報酬を一切もらわない予定ですが、貸付金の返済は適宜行わせてもらおうか、と思います。貸付金の返済には、税金、かかりませんよね??バランスシートは見栄えが悪くなりそうですが、しばらくこんな風に行こうかと思います。

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6月8日にむけて

★6月8日に日商簿記2級の試験があります。日々弥生会計で不動産賃貸業の複式簿記をつけておりますので、少々甘く見ていたのですが、試験はまた別物だなあ、と実感しております。工業簿記はざっと斜め読みをし、試しに簿記3級の過去問を解いてみましたが、3級でもしんどい。

★結局、合計残高試算表、清算表の処理が出来て、損益計算書と貸借対照表が出来ればいいんでしょ?と思っていたのですが、何分、パソコンだと自動的に計算してくれるところを手書きでやらないといけないので、大変です。また、商品有高帳など、不動産業ではまったくなじみのないものも慣れないといけないですし。簿記の学習は、車を運転しながら、という訳にいかず、実際に鉛筆を持って問題を解かないと、身につかないので、時間のやりくりが大変です。

★一日たかだか30~40分しか捻出できない状況で、間に合うのでしょうか?隙間時間を最大限使うしかないか。。今回は3級にしておけば良かったかな?
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2014年05月02日

アパートの滞納

★なかなか落ちつかせてもらえません、、。今度は福岡1号で滞納です。アパート入居の方には、家賃保証に入ってもらっており、基本的には家賃保証会社で対応してもらえます。月々の家賃の振り込みも保証会社の法からしていただけるのですが、悪質で家賃回収の目処が立たない場合、法的手続きに移行します。これを自分でやることを考えると、気が遠くなりそうですが、これも代行していただけます。

★で、今回法的手続きに移行です。以前も経験はあるのですが、そのときは一旦入金があり、そう遠くない時期に退去となりました。尚、法的手続きに移行した場合、一旦家賃保証会社の家賃立て替え払いはストップし、退去後にまとめて振り込まれます。。。さて、今回はどうなるでしょうか?わずか31室の経営でも、まあ、次々と、いろいろあります。不動産経営は不労所得だ、等と考えていた昔が懐かしいです。。。やっぱり、やってみないとわからない事って、ありますね。

★さらにもう一つ、身にしみてわかったことは借金を返すことの重みです。いろいろな条件がそろうと、ある意味借金は簡単です。下手すれば、積算以下の物件を買い進めると、億単位だって、10億超だって、借り入れることが出来ます。しかし、本当にその意味を実感しないまま借り入れすると、返す時に地獄をみます。理由は税金です。高額の借り入れを返すには、高額の収入が必要ですが、その高額の収入には高税率の税金がかかります。”税引き後利益で借り入れの元本を返す必要がある”、ということの意味、そしてほとんどの方が利用する”元利均等払いでは年々返済がしんどくなる”ことの意味、十分に理解する必要がありますです。

★最近考えているのは、相続のこと。いい形の出口戦略を考えてあげないといけないなあ、と思います。もっとも自分が不動産行から引退するには、まだ30年近くはあると思っていますので、もう少し突き進もうとは思いますです。
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