2015年12月29日

今年も鹿児島

★今年も年末、仕事で鹿児島に来ています。毎年1年間を振り返る良い機会であると思っています。南国鹿児島ですが、肌寒さは福岡とあまり変わりません。数年前、20年ぶりの大雪に見舞われて、はらはらしながら帰宅したことがありました。何年前だっけ、と思ってブログを見返してみたら、5年前の2010年の年の暮れでした。

★あれからもう5年たつのか。。。当時と同じ部屋の同じイスに腰掛けて、グッと背中を反らして伸びをすると、一瞬当時に引き戻された気がしました。。ああ、あの時はここで、あの事を考えていたんだ、ととても懐かしい想いに包まれました。元気かな??こんな風に昔を振り返るなんて、自分もいよいよ年取ったのかな?何とも複雑な気分です。

★不動産事業は長期の事業です。長期と考えていても、自分ももう40歳半ばを過ぎました。”時は有限なり”。。人生の折り返しを過ぎて、これまでを振り返ってどう考えるのか??勤務業から株式投資へ、不動産投資へ、そして不動産事業へ。。無茶はしていません。手堅くやってきた方だと思います。でも飛躍的に資産を増やしたというわけでもないです。。可もなく不可もなし。。自分の軌跡はこんな所でしょうか?

★ここから自分は法人事業、コンサルティングの方に力を入れようとしています。更に資格も取ろうと思っています。不動産が高騰し手出し出来ない時に自分のスキルを高めて法人の財務内容を安定させる戦略、ということです。時は有限なり、しかれども焦りは禁物なり。というところでしょうか?

★2016年は、どういう年になるのでしょうか?
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2015年12月26日

2015年、年の暮れ

★2015年も年末です。私の投資歴は株式投資からスタートし、アパート経営へ移行してきた経緯があります。投資から事業へと舵を切り、更に一部ではありますが法人化も果たしました。しかしながら、ことアパート経営に関してはモチベーションが下がってしまった1年でした。

★人口が増え続けている福岡市においても、賃貸マーケットは悪化しており、特に築古物件の入居状況は厳しいものがあります。新築アパートであっても10年もたてば中古物件です。それでいて、中古物件であっても利回りが10%切る価格で売れている。信じられません。。現金で買う分には良いでしょう。しかし、多額のローンを組んで購入しても回るわけがない。たとえ回ったとしても利益率はごくわずかでしかないのに。。10年、15年と、持ち続けるのは至難の業なのに。。

★セルサイドは全部わかっていて売っている。それに踊らされているのは、誰なんでしょう??なんて考え出すと、なんかしらけてしまいます。。不動産事業を手広くされて、成功されている方もいらっしゃるのは承知していますし、それは素晴らしいことだと思います。でも、ここ数年来のことですが、私にとっては、不動産事業は人生における多くのピースの仲の一つのピースに過ぎないのであって、少なくとも今、ここに大きなエネルギーを注ぐのはナンセンス、と思っています。今後の世界情勢がどうなるのかわかりませんが、買い時が来れば動くでしょう。でもなんか、すっきりしないものを感じます。

★法人業務は、コンサルティングの実業の方に舵を切っています。不動産業ももちろん継続していくわけですが、しばらくはコンサルの方に力を注ぎたいと思っています。
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2015年12月12日

もう12月か。法人化後。

★あっという間にもう12月です。今年は様々な事に忙しくて、常に時間に追われているような感覚でした。でした、と言いますか、今でも時間に追われています。

★今年は法人化を果たしました。残念ながら全ての物件を法人に移すことは出来ず、北九州物件と管財物件の建物のみ、の移行でした。これはこれで仕方がないと思っています。これに私が勤務業で行っていることに関する事の一部が法人で可能なことがわかり、法人での事業を開始しました。いわゆるコンサルティング業務です。これの立ち上げと知識のブラッシュアップがとにかく忙しかった。。法人経営について学ぶことも多く、これも忙しかった。。売り上げは、大まかなところ、北九州物件、管財物件、コンサルティング業務、それぞれ1/3ずつ、って感じです。ただコンサルティング業務は、当然のことながらローン返済がありませんので、法人の収益に大きく貢献します。コンサルティング業務は、私という人的資源?を大きく使用しますが、もう少し伸ばしたいところです。

★アパート経営本体については、経費節減のため無料光ファイバーの業者変更などを行いましたが、正直これまでのように十分な労力を投入出来ていない状態です。これは反省点ですね。。空室は福岡1号のみ2戸、です。戸建ての売却を検討しましたが、結局入居中の方が退去に至らないので売却せず、です。入居のままの売却も検討して不動産会社に相談しましたが、やはりどうしても安くなってしまいます。本当は家賃を払ってくださる入居者がずっといてくださることはありがたいことではあるんですけどね。。。

★不動産事業の規模の拡大ですが、ご覧の通りの市況ですので、見送っております。このご時世でも良い物件はあるものだ、という記事も見ますが、私ごときの力ではそんな良い物件を探すことができませんでした。私としては、来たるべきに備えて力を温存すること、法人の経営の安定と法人の財務改善、現金余力の構築に、コンサルティング業の領域で力を注ぎたいと思っております。

★11月、行政書士試験を受験しました。2回目の受験です。この時は睡眠時間を削って時間を捻出し、主に通勤の車のなかでDVDを見て勉強しました。試験直前は体力を消耗し、死ぬかと思いました。結果は合格するかしないかボーダーラインだと思います。発表は来年1月27日。。正月神社で合格を祈りたいと思います。。

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2015年09月25日

光ファイバーの乗り換え。相場環境の注視。

★本当はブログを書いている余裕がないのですが、ちょっと煮詰まったので、書いております。

★まず法人ですが、不動産賃貸業と、コンサル業務の2本柱です。コンサル業務の案件を獲得すべく、かけずり回っておりました。幸い平日の枠を全て埋めることが出来ました。今度は実務です。9月後半、本格的な業務が入っております。まさに、身を削る思いで準備にいそしんでいるところです。

★不動産賃貸業。法人の2本柱の一つですが、個人にも2物件残ってしまっており、両刀使い状態です。法人は、北九州が1戸空きます。9月末の予定です、管理会社が大変優秀なので、あまり心配しておりません。
個人は、9月になって、福岡1号が立て続けに2戸空きました。このめちゃくちゃ忙しい中、夜中に時間を作ってモデルルーム作りを頑張っていたところです。その成果があって、1階の方から決まりました。1階は年齢層高め向けの和風部屋、2階は若者向けの洋風(北欧調)のお部屋です。今回1階は60歳の女性に決定しました。高齢者の入居にある程度のリスクがあるのは承知しております。問題があれば、地域包括支援などにコンサルすると声かけなど、何かと気を配ってくれます。

★光ファイバーネット無料アパートにしておりますが、維持費が馬鹿になりません。すこしでも安いところに乗り換えることにしました。さて、交渉ごとが又増えちゃった。。。

★勤務業も超多忙、行政書士受験勉強も超多忙、子供と町営プールに泳ぎに行くときは、子供のメドレーに付き合っております。私バタフライだけは出来ませんが。。(平泳ぎで代替)。。

★さて、株は順調に落ちてきています。明日下げて、いったん底っぽいですが、中期的にはこんなもんじゃないでしょう。。どうなるんでしょうかね??フォルクスワーゲンの件は、お粗末すぎます。何やってんだか。。
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2015年09月04日

法人化完了。世界経済の波乱

★6月に法人を設立し、一息ついています。しかし、明日からまた多忙な日々。。この3ヶ月で体重が10kg以上減りました。ホントです。そもそもはレイ○ップのコマーシャルをみて、ダイエットをと思ったのがきっかけだったのですが。。。あ、レイ○ップに申し込んだわけではありません。。。

★単純に摂取カロリーを減らし、ウォーキングをしていただけなのですが、そのうちにあまりの多忙さとストレスで、食事があまりとれなくなってしまいました。。現状はある程度回復しているので大丈夫ですが。。。

★法人設立とともに、コンサルティング業を始めたのが大きかったです。そもそも今年の11月に、自己啓発のため行政書士試験を受けようとしていたところに、コンサルの勉強が重なり、法人化業務諸々重なり、本業が超多忙となり。。。だんだん自分でも何をやっているのか訳がわからなくなりました。結局行政書士試験も11月8日受けますので、それが終わるとちょっと気持ちの整理がつくのかな、と思います。

★さて、相場が荒れていますね。リーマンショックの時は、結局中国の財政出動で、世界が救われた格好になりましたが、さて、今回はどうでしょうか?米中は、今回の混乱の責任をお互いのせいにしていますが、、、アメリカの利上げは、中国たたきの一面もあるように思います。世界経済減速のなかで、本当に今、利上げしてくるかどうかわかりませんが。。。

★もし、○○危機、というものが起きたら、私も7,8年ぶりに相場に参加してみようか、とも思います。皆さん、生き残りましょう。。
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2015年08月06日

2物件ついに法人へ。。

★梅雨が明けると同時に、焼けるような暑さの日々が続いております。法人化業務は2転3転、思うように話が進まないもどかしさがありましたが、ようやくスキームがまとまりました。北九州と管財物件の建物のみ、法人に移ることになりました。詳しい手法は公にしないこと、という税理士さんとの取り決めがありますので、詳細は書けません(全然もったいぶる内容でもないのですが)。。福岡1号と戸建ては個人に残りますが、借り換えをすることとなりました。何で戸建ても?という気持ちではありますが、ことの成り行き上、仕方ありません。

★金利はすべて1%台になりました。今のご時世、珍しくもない話だと思いますが、ようやく人並みになれた気分です。本日、夫婦で銀行を訪問し、法人個人間で売買契約を締結するなど、山ほどある書類に署名、捺印を繰り返しました。明日法人の融資実行、個人の借り換え実行は諸般の事情により、24日実行予定です。明日から、法人としてのコンサル業務に加え、法人としての不動産業務も実質開始です!!さて、個人に残ってしまった戸建てですが、さすがにこれは変動金利としました。いつでも売却できるように、です。譲渡所得税との兼ね合いがあり、年内決済なら売却が妥当だろうと思っています。さて、どうしようかな。。。

★他にもやることが目白押しです。今年の夏はいっそう暑い!!です。
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2015年07月10日

すべては移せず

★資産の評価が終わりました。今回は、法人の収支を余裕を持って回すためには、4物件の内、北九州と管財物件の建物のみ、法人に移すことになりそうです。建物のみは却下、のはずでしたが??不思議です。これは数あわせの妙とでも言うべき手法です。詳細は後日また。福岡1号と戸建ては個人に残し、福岡1号は融資の借り換えのみ行うことになりそうです。自分でわかっちゃおりましたが、福岡1号は返済比率が高く、法人に移してしまうとキャッシュフローが回らなくなってしまうのです。戸建ては退去があれば第三者に、なければいずれ近いうちに法人に移す予定で、ローンは触らないことになります。自宅の建物は、銀行のOKがでず、法人に移せないとのこと。いずれ将来は、と思っております。やっぱり思うようにいかないものですね。

★意に反して、個人と法人が並列することになりそうです。まだ2転3転あるかもしれません。
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2015年06月18日

ついに法人設立

★平成27年6月16日、ついに株式会社を設立しました。司法書士さんにお願いして手続きをし、妻を代表取締役と致しました。私は取締役となり、給与はもらわない予定です。私が発起人となって全額出資し、普通株式と種類株式A,B,Cを発行します。会社設立後、私が、妻、子供に株式を贈与し、ちょうど3等分になるように分けて所有します。普通株式は私がすべて所有することにしました。法人の目的は大きく2つ。不動産関連業務と、コンサルティング業務です。コンサルティングは、不動産と全く関係のない業務ですが、勤務業と深く関わる業務です。不動産賃貸業を初めて9年目、ようやくここまで来ました。

★とはいえ、物件はまだ個人所有です。これから私の個人事業のデューディリジェンスを、不動産鑑定士と税理士の先生にお願いし、銀行とタッグを組んで、税務署から異議を挟まれないように法人に移す予定です。

★先に、コンサルティング業務の方が動き出しています。ただ、こちらは即戦力を要求されているので、かなり勉強をやりこまないといけず、毎日あっぷあっぷしています。でもやっていておもしろいですし、法人の売り上げとなるので、モチベーションも下がりません。頑張ります。

★果たして全物件、法人に無事に移すことが出来るでしょうか?今は私としては、税理士先生のスキーム構築を待つしかありません。
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2015年06月02日

法人化交渉開始

★はやいものでもう6月です。現在の賃貸運営状況ですが、7月1日に管財物件に入居が決まり、全物件満室となる予定です。ありがたいことです。

★さて、法人化ですが、具体的に銀行さんと話し合いを始めました。建物のみの法人への移動は、残債があるのなら却下、されました。これまで一生懸命考えて、具体的プランまで立てていたのに。。。正直ショックでした。。そのため、全物件土地建物とも法人へ移動、ついでに自宅建物(これだけは建物のみOK,土地は家内所有で残債なしなので)も法人へ移動することになりました。法人設立シュミレーションのための税理士さんは、ことの成り行きで、銀行さん紹介の税理士さんに依頼することになりました。昨年来、何かと相談してきた税理士さんは、人柄が大好きだったのですが、いったんキャンセルに。。何度も頭を下げてお詫びしました。これは、本当に精神的に辛かった。。

★さて、私が設立する法人は、その目的は不動産賃貸業だけではありません。もう一つ、勤務業の中で、私が独立してやれる分野、もその目的となります。つまり2気筒エンジンの法人となります。この法人を大きくしていこう、と気分が高揚しております。2015年6月は、忙しくなりそうです。
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2015年04月17日

春はいつまで?

★平成27年も、気がつけばもう4月です。不動産賃貸業も開始して9年めです。昨今のあまりの物件の高騰ぶりに、こんな事なら無理してでももっと買っておけば良かったなあ、との思いもないわけではありません。でも、あの時点でアベノミクスの成功を確信できたわけもなく、それはそれで私にとってはさらなる大きなリスクテイクであったわけで、結果論に過ぎません。まあ、大こけしない程度にやれればいいや、という想いでやっていきたいと思います。

★今年の繁忙期は、福岡1号が3戸空き、北九州が3戸空き、管財物件が1戸空き、もう1戸空き予定。管財物件の1戸空き予定以外は、すべて入居が決まりました。ありがたいことです。福岡1号と北九州は、ローン返済があと6年少々。売却のお誘いは受けますけれども、資金繰りに困っているわけでもなく、売ってしまってもそれで高値の部件を購入したりする気にもなれず、ローン完済まで頑張って持ち続けようと思います。夏までには、法人に建物のみ移すことになるでしょう。

★さて、中国の景気は減速しています。このまま更に減速すれば、世界経済も大きな影響を受けてしまいます。中国AIIBを打ち出したのは、この対策も兼ねているのでしょう。シルクロード構想などといって、内陸部まで他国の資本金を使って、主に中国企業に?開発させ、景気の下支えをする気、なんでしょうね。。うまく行くのかどうか、ホントわかりませんが、ようやりますね。

★結局、アベノミクスがどうなるのか、世界経済がどうなるのか?それを見極めるのが難しいです。。それと、今物件を買っているのは相続対策の人も多いと思いますけど、それらが一巡したらどうなるのか?買えない、買えない、といったらいつまでも買えない、と言いますけど、今はお金持ちの人が資産防衛の為に買う時期であって、インカムゲインで回していこうとする自分のような人には手が出せない市場です。買えない、そして、売る必然性は今のところはない、となれば、模様眺めするしかないですね。。相変わらず代わり映えしませんが、不動産賃貸業は自分の人生の中の、1つのピースとしてやっていきたいと思います。
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2015年03月30日

賃貸マーケットの変化

★この1,2年で、賃貸マーケットは大きく変化したと思っています。一つは、アベノミクス以来、インフレターゲットにより、物件価格が高騰していること。結果としてある程度頭金を入れるなりしないと、賃貸経営が回らなくなってきています。ここまで、自己資金に頼ることなく賃貸経営に参入することも可能でしたが、その門は閉ざされようとしています。一定水準以上の自己資金を用意して始めないと、もはや賃貸経営は成り立ちません。特に事情がよくわからないまま、新規に参入することは危険だと思われます。(多くの余剰資金をもって始められるのはなんら問題はありません)。

★次に、これは福岡だけの現象なのかもわかりませんが、新築物件の成約率が非常に落ちています。これは業界の人から聞きましたが、確かにネットで見ても、繁忙期に満室にならない新築物件が多すぎる印象です。これまでは、築古物件の余剰感はありましたが、それでも新築はすぐに埋まっていました。築浅物件の空室も徐々に増えてきていて、ダムの水があふれるように、とうとう新築も余剰感が出てきたのだと推察します。更に、福岡都市圏で言えば、東区のアイランドシティエリア、糟屋郡新宮エリア、西区九大学研都市エリアでは、新しい街作りがはじまっていて、これでもか、これでもか、と新築物件が建設されています。確かに同エリアでは人口は増えるのでしょうか、さすがに度が過ぎていると思います。

★福岡が賃貸経営において有望なのは事実ですが、マーケットの変化を的確に捉えないと、思わず足下をすくわれる可能性もあるように思います。
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2015年03月28日

物件高騰に思うこと

★ご多分に漏れず福岡市の収益物件価格は更に高騰しております。今現在、物件を購入したり、建設したりしているのは、一体誰なのか?私は大きく分けて3つの需要が存在していると思っています。まず一つ目は、相続税対策が必要な方々。二つ目は、収益物件購入初心者。そして三つ目は、キャピタルゲイン狙いの大人買い、の方々。

★それぞれ説明に必要はないと思いますけど、相続税対策は、相続税が値上がりしたので、過熱している感じがします。如何に持っている土地の評価を下げるか、そして借入金をして資産の減額をはかるか、が主たる目的となってしまいますので、実際の賃貸経営は十二分には考慮されておらず、後に残された相続人は、その運営に四苦八苦することが多い、と聞きます。

★収益物件購入初心者の方は、今の参入は非常に厳しい結果になると思います。もはや、インカムゲインだけでもって物件を運営していくのは厳しくなっているのです。収益物件の購入を煽る論調があるのは心配です。

★そして、キャピタル狙いの大人買いの方々。インカムゲインはあると助かるけど、ないならなくてもいいや、という感じの方々。一等地の物件を購入していきます。キャッシュ買いもあるようです。インカムゲインでもって収益不動産を回していけた時代は終わりつつあり、キャピタルゲイン狙いが主軸となっていくのでしょう。そうなると、持たざる者は、市場への参入が厳しくなります。今物件を検討している人は、自分の立ち位置をしっかり確認する必要があるでしょう。物件を維持するのに、インカムゲインのみでは不足となる可能性がある、ということを肝に銘じる必要があります。特に初心者の方々。周囲の意見に耳を傾け、本当の真実の声を聞かなくてはなりません。

★収益物件を大人買いされる方は、十分に資金余力があるのなら、これが一番今の時流に合っているのだと思います。オリンピックの前の年くらいまでは。。。
皆様の検討をお祈り致します。
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2015年03月20日

気がつけば繁忙期

★いろいろ多忙ですが、アパート経営は繁忙期まっただ中。今年の退去は今のところ8戸。福岡1号が3,北九州も3,管財物件が2、です。2012年は、19戸もの退去、というアンビリーバブルな状況を食らっていますし、2013年は繁忙期退去ゼロ、というハッピーパラダイスも経験したところで、今年の状況は、まあまあ、若干多めかな、というところでしょうか。。

★福岡1号は、3月中旬の2戸退去が痛いですね。。1階も2戸ありますし。。とりあえず先行退去の分は決めていただいたので、現在モデルルーム作成まっただ中の2戸が、3月中に1戸でも決まってくれると良いな、と切に願っています。北九州は、学生さんの卒業が3件、ですが、退去を前にして、すべて次の入居の学生さんが決まってしまいました。さすが、ここは強いです。

★さて、管財物件。昨年来、妙に退去が多いんです。今回は4月に入ってから2件の退去予定です。困ったもんです。まだ築淺ですし、ここもすぐ決まるからいいんですが、その分広告料は飛んでいくわけで。。お祓いでもした方がいいのかな?

★3月15日に受験した個人情報保護士、合格したようです。さて、次はいよいよ法人化。4月になったら行動開始の予定です。
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2015年01月29日

昨今の経済事情と銀行訪問

★不動産投資ブームということで、物件が値上がりしておりますが。。。田舎の土地は、無価値化するかも知れません。。土地が売れない、という時代って、かつてあったのでしょうか?都市の不動産賃貸業は、競争の激化により、エンドレスの消耗戦に巻き込まれるかも知れません。。不動産賃貸業に見切りをつけて、すべての物件を処分している人もいるようです。一方で、このすっ高値にもかかわらず、新規参入組は後を絶たないようで。。何が正しくて、何が正しくないのか?自己責任で、見極める必要があるのでしょう。。

★ということで、不動産賃貸業の先行きに、大きな不安を抱えつつ、さてどうするか。。とりあえず、そこそこ運用できて、借り入れがなければ、まあ、大丈夫なのでは、と思います。ということで、とっとと借り入れ返しちゃうもんね作戦で行く予定です。昨今の原油急落、商品市場崩壊、商社の巨額損失、ルーブル急落が何を意味しているのか??ええ、中国を中心とした新興国の爆食経済成長が一丁上がりってことでしょ?今年は注意しておいた方が良さそうな気がします。

★さて、法人化の話し合いのため、銀行を訪問しました。担当者の方が昨年秋変わりましたが、今回の方は、頭が切れる方で、助かりました。PB部の方も交えて相談。個人の借り入れは動かさず、建物のみおおよそ簿価にて法人に売却。法人は個人から借り入れを行い、分割払いで個人に支払います。個人は、法人からの建物売却分の返済額と、法人からの給与で、借り入れの返済を行うように致しました。これで銀行の方の理解と同意を得て、稟議をあげてもらうことに決定です。時期は3月15日、確定申告終了後、税理士さんの手が空いてから、動き出すことにしました。

★行政書士試験、2点差で落第。。。今年は、きちんと勉強して、受かりたいです。。
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2015年01月08日

所得税との戦い

★以前読んだ下記の本、再度読み直しています。

アパマンも法人経営の時代です!―手取り収入から相続、生命保険まで徹底解説 -
アパマンも法人経営の時代です!―手取り収入から相続、生命保険まで徹底解説 -

★これまで、私は、不動産所得がほぼゼロになるように、すなわち、不動産所得にかかる所得税がほぼゼロになるように運用してきました。これが出来たのは、一にも二にも、築古木造不動産による巨額の減価償却によるものです。その代償として、減価償却が終了すると、一気に不動産所得が増加して、さらには給与所得と損益通算にて、一挙に所得税、住民税が増加してしまいます。(その極端なのがいわゆるデットクロスですね)。昨年は、控えていた修繕をいろいろ行うことで、引き続き不動産所得に由来する納税額はほとんどありませんが、今年はさすがにそうはいかない、ということが、法人化の理由です。

★さて、銀行は、建物のみ法人への移動は、当然の様にご存じで、というか、それが今の不動産賃貸業における、法人化の一般的なスキームであるようです。ただ、それぞれの物件のローンを、すべて法人で借り換えることを提案してきました。ここから先は、1月末、あらためて突っ込んだ話をする事になりました。

★おそらく、不動産所得は、様々な手法を駆使することで、またゼロに近い黒字に落ちつかせることができると思います。あるいは、実効税率が20%少々なので、敢えて法人にお金を残して、規模の拡大を狙う礎にすることも出来るでしょう。一方で、キャッシュフロー、資金繰りが問題です。おそらく、現在の返済年数だと、法人のCFがタイトになってしまうのです。これは、個人から法人への資金の流れで解決できます。たとえば、出資割合通りの増資をする、あるいは、個人から法人へ貸し付ける、などです。しかし、上の本を読むと、銀行は借入期間を延長してくれることが多いように書いてあります。金利の見直し(かなり低下してくれそうです)、と借入期間の延長で、キャッシュフローも劇的に改善します。

★銀行さんが、この手法を十二分に理解していただいていることはわかりました。どこまでの提案があるのか、1月末に相談してきたいと思います。
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2015年01月07日

謹賀新年、法人化の年

★新年明けましておめでとうございます。また、不動産賃貸業を始めて、9回目の年明けです。ここまで無事にやってこれたことに、感謝です。

★さて、早速ですが、今年は、不動産賃貸業については、法人化を目指す所存です。所有物件の建物部分を法人に移管し、不動産収入はすべて法人にて受け取ることとします。個人事業は、廃止します。年明け早速、税理士さんに説明をし、了解を得て、次に銀行の方に御願いに上がりました。銀行の反応としては、かなり好意的でした。ただ、個人の借り入れをそのままに、ではなく、他行から借り上げの物件も含めて、法人にて一括借り換えをした上で、ということになりそうです。

★となると、返済は法人から、になりますので、キャッシュフローはしんどいままです。これをどうするのか、個人から法人への貸し付け、で乗り切ることになると思いますが、あらためて専門部署の方も交えて相談することになりました。法人化の目的は、一に所得税対策、二に相続税対策、です。7月1日の設立を目指して、動いていきたいと思います。
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2014年12月30日

法人制度設計

★福岡1号アパートで、1月退去が1件出ました。あって当然の時期ではありますが、なかなか満室で年越しさせてもらえません。こんなものですね。。。

★さて、法人化について、真剣に検討を始めました。なんやかんや言って、先送りしていたんです。。物件保有法人は当然として、土地建物を一緒に法人に移そう、と思っておりました。でも、そうすると、キャッシュフローがあまり出ません。そもそもそういう買い方とローンの組み方をしていたわけですから。。キャッシュフローがないと、様々な法人化の恩恵が半減してしまいます。漠然とわかっちゃいましたが、実際に計算してみると、ちょっと愕然としてしまいました。。法人の借入期間を長くしてもらう、というのも検討しましたが、リスケみたいで、あんまり良い感じがしません。。。

★一方、個人の方は、そこまでキチキチではない(私、頑張ってる勤務人)。。ローンの返済の元本部分は、どっちみち経費(あ、損金、ですっけ)にならないんだから、個人の方で返済すれば、法人のキャッシュフローは劇的に改善します。というか、改善しすぎです。でも、ホントに個人で、物件からの収入を当てにしないで返済できるのか?私が、法人から給与をもらう、という手があります。でも、それじゃあ、高い個人の税率を取られてしまって意味がない。。じゃあ、どうするか。。

★法人が、建物のみ個人から購入するのです。土地は個人のままです。当然、賃料はすべて法人に流れます。建物の購入金額は、私が全額法人に貸し付けます。実際にお金は動きませんが、帳簿上はそういうことにするのです。ローンはすべて個人が返済します。個人での返済が厳しくなったら、法人から個人にお金を回してもらう、つまり(キャッシュフローが改善しすぎた)法人から、建物の借入金を返してもらえば、無事に無税で法人から個人へのお金の流れが出来ます。これで万事OK.

★今後のポイントは、銀行がこれを了承してくれるのか?と言うことですね。来年早々、動きたいと思います。建物だけ法人に移す、というのは、いろいろ紹介されている手法ですが、自分にぴったり当てはまる、とは思っておりませんでした。
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2014年12月25日

公証役場

★公証役場に行ってきました。家族への贈与を確実なものにするため、贈与証明書に確定日付をもらうためです。贈与した金銭が、法人の出資金の一部になります。来年、法人を設立するとき、次は法人の定款の認証でお世話になることになります。

★せっかく法人を設立し、運営していくのですから、財務、税務、法律に詳しくなろうと思いました。勤務業とは全く畑違いの分野です。そんなことは専門家に任せて、もっと不動産の投資方法に詳しくなるべきだ、という意見もあろうかと思います。それはその通りだと思いますが、勤務業の分野に興味を持って、今の仕事を選び、アパート経営に興味を持ってアパート経営をやり始めたのと同じように、財務、税務、法律もおもしろい、やってみたい、と思ったんですね。損得もありますが、それを抜きにしても、学んでみようと思いました。

★心のどこかで、どんどん借り入れを膨らませること、つまりレバレッジのかけ過ぎへの恐怖感があるんです。全く不動産投資の経験のない人が抱く恐怖感、とは別のもので、ある程度事情がわかった上での恐怖です。株もそう、不動産もそう、わずか数日にして、これまでの景色が一変することがあるでしょう?背筋がスーッと冷たくなるような、ゾクッとした感じ。。信用枠を膨らませてのリーマンショックも経験しましたし。己の欲望を肥大化させた結果どうなるか、何度か経験してきております。とはいえ、レバをかけない、もしくはかけ過ぎない不動産投資は、賛成ですし、これからも続けていくつもりです。つまり、慎重に、リスクをとるのは少しずつにして、資産を増やしていこうと思っています。

★話がそれました。簿記や法律系資格の勉強をしております。来年、法人設立とその後の運営をリアルで体験できるので、これを機に理解を深めようと思っています。来年は、アパート経営の方も、忙しくなりそうです。
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2014年12月10日

2014年も師走です

★はやいもので2014年も師走となりました。個人的には、まあ、いろいろと充実した1年だったと思います。ただ、アパート経営については、若干手抜きをした、と言うか、それほどエネルギーを使わなかった1年でした。他にいろいろやることがあったし、売買市場は物件価格が高騰して、もはや手出し無用状態だったので、何となくほったらかし状態だったんでね。。

★福岡1号は、例年夏以降に空室が出て、師走から繁忙期にかけて埋まる、というパターンを繰り返していたのですが、今年は、年内に満室となり、入居も済んで、実働も満室です。順調であったと言えるでしょう。もっともこれから退去が出る時期でもありますから気は抜けませんが。。

★北九州物件は、卒業生1名のみの退去で、すぐに入居が決まり、1年を通して空室がほぼない状態でした。更に入居中の方が敷地の一部を駐車場として借りてくださったので、収入アップ。こちらも順調でした。

★管財物件が、今年1番、動いた物件でした。全6戸の物件で、退去が4回ありました。3回は入居、最後の空室は来年2月1日入居で、決まりました。この物件は築浅ということもあり、運営が楽です。

★戸建て物件は、春先に退去をうかがわせる電話がありました。しばしば滞納する方だったし、家賃保証会社が倒産しているので、家賃保証が受けられません。退去していただき、物件を売却する方針としました。売却の査定までしてもらったのですが、一転退去せず、となりました。この物件は売りたかったのですが。。。

★ということで、今年はまずまずの年でした。それにしても、物件、高いですね。フルローンで購入したら、数年しか回らないように思いますが。。。皆さん、頭金を入れて購入されているんでしょうか?インカムゲイン狙いで物件を購入する時代が終わりを告げようとしているのでしょうか?
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2014年11月15日

消費税上げ延期??

★資格試験の方に没頭しておりまして、その他もろもろ多忙を極めております。アパート経営に注ぐ時間的資源が足りてないなあ、と思う今日この頃です。福岡1号が今月の入居で満室となります。北九州は満室。管財物件が満室になったのもつかの間、1戸空き。退去すると思われた戸建て物件は、退去なきまま入居継続中です。まあ、それなりに順調な状況ではあります。

★さて、アベノミクス以降、物件価格が高騰し、新規取得への情熱が全く失せております。ここで消費税上げ延期、とのことで、もうしばらくこの不可思議なプチ資産バブルは続きそうな予感がします。山高ければ谷深し、にならないと良いのですが。。。あ、谷が深けりゃ買いに出るから、良いのかな??
posted by est at 12:12| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする