2014年05月05日

資格専門スクールLivoo

★今日は待機中心の仕事だったので、一日簿記三昧。他にもやることは山ほどあるのですが、何をやってんだか。。日商簿記2級を受けるべく、学習をしているのですが、テキストと問題集は、実は人からもらったものを使っています。



こちらの、古いバージョンです。が、実は良いものを見つけました。



★このテキストは、私は持っておりませんが、あるネット講座のテキストとなっております。そのネット講座とは、資格専門スクールLivoo、といって、なんと!無料で!日商簿記2級(3級もあり)の講座を受けることが出来ます。良い時代になったものですね。おかげさまで、インプットはバッチリ。ただ、法律系の資格と違って、簿記はアウトプットをしっかりやらないと、試験に太刀打ちできません。あと1ヶ月ありますから、隙間時間を有効活用して、問題を解きたいと思います。ちなみに、Livooには、宅建の講座もあるようです。行政書士の講座は今のところないようです。
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2014年05月03日

不動産賃貸経営に関する良書

★法人化は、2015年7月1日と決めました。その準備として読んだ本の中で、良かったのは、下記の本です。



★基本的に不動産賃貸経営に関わる税務がおおむねすべて、簡潔にわかりやすく、記載してあります。この本を徹底的に読み込めば、基本的なことはほぼ習得できると思います。

★個人から法人への売却についても当然のごとく記載してあります。細心の注意を払わなければなりません。その価格決定法は、時価となりますが、理想を言えば不動産鑑定士による鑑定が間違いのないところです。でも、土地は時価とし、その時価は税理士さんの評価でもいいのかな、と思います。建物は帳簿価格、もしくは、固定資産税評価額、このあたりを総合的に勘案して決めても良いのかな、と。

★で、現在保有の不動産の時価は、15年ローンですでに7年半を経過しておりますので、ローンの残債より結構高値となっております。新設法人は、個人のローン残債額のみ、金融機関から借り入れしようと思います。で、足りない分は、私個人から法人への貸し付け、とするのです。法人から個人の貸し付けは相当ウルサいのですが、個人から法人に貸し付けた場合は、ある時払いの催促なしでかまいません。金利は取っても取らなくてもよいようです。

★私が代表取締役になり、資本金は私以外が多く払うこととしますが、いわゆる黄金株を私が持つようにします。私は報酬を一切もらわない予定ですが、貸付金の返済は適宜行わせてもらおうか、と思います。貸付金の返済には、税金、かかりませんよね??バランスシートは見栄えが悪くなりそうですが、しばらくこんな風に行こうかと思います。

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6月8日にむけて

★6月8日に日商簿記2級の試験があります。日々弥生会計で不動産賃貸業の複式簿記をつけておりますので、少々甘く見ていたのですが、試験はまた別物だなあ、と実感しております。工業簿記はざっと斜め読みをし、試しに簿記3級の過去問を解いてみましたが、3級でもしんどい。

★結局、合計残高試算表、清算表の処理が出来て、損益計算書と貸借対照表が出来ればいいんでしょ?と思っていたのですが、何分、パソコンだと自動的に計算してくれるところを手書きでやらないといけないので、大変です。また、商品有高帳など、不動産業ではまったくなじみのないものも慣れないといけないですし。簿記の学習は、車を運転しながら、という訳にいかず、実際に鉛筆を持って問題を解かないと、身につかないので、時間のやりくりが大変です。

★一日たかだか30~40分しか捻出できない状況で、間に合うのでしょうか?隙間時間を最大限使うしかないか。。今回は3級にしておけば良かったかな?
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2014年05月02日

アパートの滞納

★なかなか落ちつかせてもらえません、、。今度は福岡1号で滞納です。アパート入居の方には、家賃保証に入ってもらっており、基本的には家賃保証会社で対応してもらえます。月々の家賃の振り込みも保証会社の法からしていただけるのですが、悪質で家賃回収の目処が立たない場合、法的手続きに移行します。これを自分でやることを考えると、気が遠くなりそうですが、これも代行していただけます。

★で、今回法的手続きに移行です。以前も経験はあるのですが、そのときは一旦入金があり、そう遠くない時期に退去となりました。尚、法的手続きに移行した場合、一旦家賃保証会社の家賃立て替え払いはストップし、退去後にまとめて振り込まれます。。。さて、今回はどうなるでしょうか?わずか31室の経営でも、まあ、次々と、いろいろあります。不動産経営は不労所得だ、等と考えていた昔が懐かしいです。。。やっぱり、やってみないとわからない事って、ありますね。

★さらにもう一つ、身にしみてわかったことは借金を返すことの重みです。いろいろな条件がそろうと、ある意味借金は簡単です。下手すれば、積算以下の物件を買い進めると、億単位だって、10億超だって、借り入れることが出来ます。しかし、本当にその意味を実感しないまま借り入れすると、返す時に地獄をみます。理由は税金です。高額の借り入れを返すには、高額の収入が必要ですが、その高額の収入には高税率の税金がかかります。”税引き後利益で借り入れの元本を返す必要がある”、ということの意味、そしてほとんどの方が利用する”元利均等払いでは年々返済がしんどくなる”ことの意味、十分に理解する必要がありますです。

★最近考えているのは、相続のこと。いい形の出口戦略を考えてあげないといけないなあ、と思います。もっとも自分が不動産行から引退するには、まだ30年近くはあると思っていますので、もう少し突き進もうとは思いますです。
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2014年04月27日

長野県阿南町(ふるさと納税その1)

★10,000円の寄付の場合 米20Kg
 20,000円の寄付の場合 米40Kg
 30,000円の寄付の場合 米60Kg
10月ころ発送

★郵便振替

★ふるさと納税の定番として、非常に有名です。ふるさと納税では、10,000円で米10kg、が一つの目安ですが、こちらは、通常の倍、いただけます。地域内の農家育成のため、だそうです。昨年は、すでに受付が終了しておりましたので、2014年、明けてすぐ申し込みました。パンフレット作成中で、パンフレットは2月頃発送、とのことでしたが、到着したのは3月になってからでした。パンフレットの一部に郵便振替用紙が印刷されており、切り取って郵便局で納税できます。30000円、60kg申し込みました。2ヶ月に1度、10kgずつ、分けて発送してもらうことも可能です。私もそのように致しました。尚、2014年4月時点で、申し込み多数のため、すでに今年度分は締め切りとなっております。

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ふるさと納税カテゴリ新設

★ふるさと納税についてのカテゴリを新設しました。ふるさと納税は、現在自分が住んでいる自治体に納めている税金を、別の自治体に納めることのようです。その際、納税を受け付けた別の自治体が、お礼として、様々な特典をつけてくれる、というものです。

★ある一定金額までは、他の自治体に納めた税額のほぼ全額が、所得税、および住民税から控除されます。つまり、納税者側から見れば、ある一定金額までは、自分の懐はほとんど痛まない。(2000円だけは出費)。一方で、お礼の特典分は、ありがたく受け取れる、という全くもって嬉しい制度です。

★納税分が全額控除される、一定額の上限は、おおよそ住民税の1割。ですが、高額納税者は、最大これが住民税の2割程度まで上昇します。自分で詳細に計算しようとすると大変です。自治体のホームページに大まかな年収と家族構成、その場合に全額控除される金額がのっておりますので、そちらをご参照ください。



こちらの本に、ふるさと納税についての考え方、対応の仕方がおおむね記載してあり、お勧めです。

尚、金森さんは、不動産投資についても有名です。



私、この本は何度も読み込みました。不動産投資に関する知識の、一つのバックボーンとなっています。ただし、この手法は、タイトル通り、破滅、破壊をももたらしうる一種の劇薬です。参考としてお読みいただければ、と思います。
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資格試験について

★資格試験について、カテゴリを新設しました。1日30分ほど、資格試験に割くことにしました。仕事の待機時間は、もっと時間がとれます。取得する資格は、法律系と、税務系です。不動産事業に関わる資格、という意味もありますが、勤務業を含め、さらには人生生きていく上で、資格取得が無駄ではない、と考えるからです。

★これまで取得した法律税務系の資格は、宅地建物取引主任者、です。試験に合格しただけです。この資格は、近いうちに宅地建物取引士、と士業に格上げされることが検討されております。不動産関連業は、机上の知識より実務経験が100倍ものをいう、ということは十分承知しておりますが、不動産の賃貸、売買に関わる方は、持っていて無駄と言うことはない、と思います。

★現在勉強中は、日商簿記2級。税務と会計にある程度精通したい、と思っております。その入り口となる資格です。6月の試験に間に合うかどうか。簿記試験終了後は、11月の行政書士試験に備えたいと思っています。
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アパート経営今後の方針

★結論を言いますと、法人化は2015年7月1日、と決めました。税金の事を中心に、様々なことを勘案して考えた結果です。個人所有の物件を、土地、建物含めて、法人に売却します。戸建ての扱いですが、今は売らないことにしました。2015年になった時点で、第三者に売るか自分の法人に売るか、あらためて検討します。今、退去の動きがあるのが事態をややこしくしております。今のところ、そのまま音沙汰なし。近々退去の場合は、原状回復を行います。これに費用がかかりますが、今年の納税額節減のためには、タイミング的にはよいかもしれません。その後、あらためて人に貸すか、それとも、1年程度の長期戦を想定して、若干高めに第三者に売却する動きを始めるか、ここは改めて熟慮します。

★年内に法人を立ち上げて、先にキャッシュフローの出るRC物件を購入し、徐々に個人所有物件を法人に移してはどうか、という案も検討しました。銀行からの提案です。物件も紹介します、と。でも、自分のポリシーに反するので、やめました。不動産投資のやり方は千差万別あり、どれが正しい、とかはありません。積算価格以内のRC物件を購入したり、建築していくやり方については、急速に規模を拡大するには、あるいは、不動産賃貸業に専念する道を考える場合には一番適したやり方です。しかし、税理士さんや、懇意の信頼できる不動産会社さんの反応は、否定はしませんが。。。といったところ。私も同感ですし、その気持ちよくわかります。

★もともと資産億単位の富裕層が、手持ちのキャッシュの一部を使って、RC収益物件を購入し、一定期間回して売却する、あるいは、相続に備える。。。これが最も王道のRC不動産投資法だと思います。借入金数億でこのやり方をやることは、私否定はしませんが、自分には合わない、と思います。典型的農耕民族の自分には、ここまでのリスクテイクと、経営期間中のおこるであろう様々なストレス、を背負い込みたくありません。
ということで、引き続き、地道に相続税を含めた税金の事を考えながら、地道に本当に少しずつ不動産を増やしていきたいと思います。リスクテイクは節度を持って、少しずつ、です。

★さて、5月末で、管財物件が1戸退去となりました。管財物件は、4月後半にも1戸退去し、5月1日より入居があります。今年の繁忙期は、福岡1号1,北九州1,の退去で、繁忙期後は、管財物件2、の退去です。どうも管財物件の回転が速いのが気になります。すぐ入居は決まるのですが。。
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2014年04月19日

物件評価確定

★税理士事務所に行って、物件評価の説明を受けてきました。評価書をそのまま税理士事務所に忘れてきてしまって、あちゃちゃ、忙しいのにまた来週行かなくては。。。

★建物は簿価でOK,固定資産税評価額を加味して多少の調整はOK、土地の方は、路線価をベースに、近隣取引事例、公示地価などを参考にした、本格的な評価書でした。

★さて、と言うことで、アパート3物件を法人に譲渡すると、結局いずれも利益が出てしまい、譲渡税がかかりそうです。若干の値調整が可能ですが、それでも黒字。一方、戸建て物件は赤字。多分、アパート3棟は、法人の融資付け(借り換えなども)出来るんじゃないでしょうか。。一方、戸建て物件、これはホント投資としては失敗でした。ただ、アパート3棟と戸建てを損益通算すると、少なくても譲渡税はゼロに出来そうです。まあ、譲渡税の金額自体がそう目くじらを立てるほどのものではないのかもしれませんが。。。売却年度をそろえないといけないですが。戸建てについては、不動産会社からの売却査定も出ました。うーん、厳しい。思ったより低い数値です。これなら、ほぼ売れるだろう、という価格らしいですが、私が勝手に想定していた金額よりも50万は低い。。これに諸費用がかかるとなると、持ち出しだなあ。

★ただ、アパート経営的には一番の優等生の北九州物件の土地値より、お荷物戸建て物件の旗竿土地値の方が、評価が高い(価格の絶対値)、とわかってびっくり!!戸建ての方が北九州の2/3の広さしかないのに。。。福岡市と北九州市の勢いの差が、土地値に反映されているようです。こりゃ、お荷物戸建てはもう少し持った方がいいのかも、かな??不動産会社より、この土地の有効利用法も少し聞くことが出来て、保有継続も少し考えてみようかな。。。収益物件として売却するのであれば、土地値はあまり関係ない(収益還元法)かもしれませんが、最後まで収益を上げてもらい、最後は土地として所有することを考えるなら、やっぱり福岡市はいいのかも、、と思いますです。。もっとも福岡市は、賃貸経営としては超激戦区なので、判断は悩むところですね。

★さて、今後どうするか、しばし熟慮致します。

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2014年04月13日

工業簿記と日経暴落

★初めて工業簿記を学習しました。材料、賃金、経費から、仕掛品と製造間接費に行って、製造間接費からも仕掛品に行く。そして、製品、売上原価、月次損益、売上、ですか。それぞれ、直接、間接、があるんですね。差異の考え方をマスターするのにちょっと時間がかかった。。うーん、商業簿記より敷居が高いや。試験まであと2ヶ月ないんですが、また、そんなに時間もかけられないのですが、大丈夫かいな。。。

★さて、日経平均が節目の14,000円を割り込みました。NYも安かったから、月曜日はプチセリクラの予感。そして一旦はリバウンドでしょう。しかし、相当投げが出てきそうだから、等分戻りは売り、ですね。今回の増税は酷い。特に富裕層に酷い。消費増税だけではないんですよ。所得税も相続税も、年金は健康保険の負担も実質かなり上がっている上に、年金受給者は支給額減額の上に、強制的なインフレですから、日本国民の可処分所得は相当落ちている。企業は栄えて、しかし、恐らく消費が極度に失速、アベノミクスはこのままでは失敗、と見ます。何か手は打ってくるかもしれませんが、それよりもやはり世界経済の方も心配。昔と違って、世界経済が失速したら、もはや日本だけではどうしようもないのです。悲しいかな、この現実。リーマンショック後、世界経済が持ち直したのは、中国が積極財政に打って出たから、です。この点に完成は、中国に感謝をしなくてはならない。しかし、結果的にそれは不動産バブルを産んだ。その後始末に四苦八苦している現状です。このままでは中国景気は失速してしまう。しかし、再び財政出動を行っても、もはやバブルを膨らませるだけです。理財商品はバブルの下支えをしています。これがコントロールできなくなると、やばいです。

★なーんて。一寸先は闇。世界がどこに向かうのか、私ごときものに、わかるはずないじゃないですか。休むも相場、勇気あるリスクテイカー以外は、焦らず様子見でいいんじゃないでしょうか。景気が悪くなったら、またアパートが安く買えるさ、と開き直ることにしましょう。
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2014年04月12日

資格をどこまで取るか

★現在日商簿記2級と行政書士の資格を取ろうと思っておりますが。。

★不動産賃貸業を営むためには、宅建は持っていた方が良いと思います。不動産賃貸業経営のみならず、世間一般を渡っていく上で、必要最低限の法的知識を持つためには、宅建に加えて行政書士を、帳簿付けと会計をある程度自分でやるためには日商簿記2級を、持っていた方が良いでしょう。個人事業なら3級で十分、法人なら2級、でしょうか。。1級は難解で、実務には不要、の様です。趣味の領域なら別ですが。。

★税務に詳しくなるためなら、税理士の資格でしょうけど、こちらは調べてみると試験自体がすごく大変そう。しかも税理士資格は2年間の実務経験が必要で、講習で置き換える、と言うわけにはいきません。コストパフォーマンスが悪すぎます。この資格で食べていく、という方がとるべきです。限られた自分の時間をこの資格に費やすわけにはいきません。

★登記のスペシャリスト、司法書士も魅力的な資格ですが、こちらも資格としては難関の様です。

★まあ、小さな法人の実務を仕切っていくためには、宅建、行政書士、日商簿記2級の資格取得が、現実的であり、まあ、十分で、あとは専門家にお任せ、でいいでしょう。欲を言えば、税理士試験5科目の内、簿記、会計論と、法人税法、くらいは勉強してもいいかな、と思いますが。。

★どの資格の事を調べてみても出てくるのが、資格を取ったとしても競争が激しい、ということ。競争が激しいのは、入居者争奪戦で苦しむ不動産賃貸業だけではないようです。需給バランスの崩れ、いわゆる需給ギャップ。これが元凶です。それでも人口は減り続ける。。。今後日本は、ますます競争社会となっていくのでしょうか?
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多忙な4月

★睡眠を削るとどうも体調がよろしくありません。更に時間の有効活用を考えなくては。。

★税理士さんより、所有不動産すべての時価評価額が決定した、と連絡がありました。法人化を前提に、どのようなスキームがベストであるのか、その基礎となる数値が、この”時価評価額”です。来週の木曜日に、面談予定としました。私の腹づもりはすでに決まっておりますが。。専門家の意見も聞いてきます。

★北九州物件の管理会社より設備故障の連絡あり。購入して間もない設備のため、保証書による修理を依頼しました。すべて管理会社が動いてくれるので助かります。

★不思議なことにちょうど同じ頃、7年前に北九州物件を販売していただいた業者さんより、物件買いませんか、の営業電話あり。ここ3年程連絡がなかったのですが。。。さすがに物件販売数に陰りが出てきたのでしょうか?丁寧にお断りしました。

★簿記については、どうも3級の知識からしてあやふやな印象があったため、3級のテキストを斜め読み。ま、理解できた、と判断し、問題集を解き始めましたが、どうもポカが多い。簿記の学習は、アウトプットの方が大切だ、と実感しました。恐らく、宅建、行政書士、社労士、あたりはインプット重視でも大丈夫と思いますが、簿記は、解かないと駄目。ただ、インプットは車の中でも可能ですが、アウトプットはさすがに机の上でないと厳しい。如何に時間を見つけるか、他の仕事等に影響を与えないようにするか、が大切です。試験は6月8日、受験するのは2級。頑張らんといけんです。
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2014年04月07日

今年は動くぞ

★今年はいろいろと多忙を極めておりますが、さらにいろいろと動こうかと思います。時間のやりくりを考えなくては。。

★まず、戸建てについて、売却を前提に動き始めました。売却を依頼する不動産会社さんと相談開始。クリアすべきハードルがいくつかありますが、うまくいくかどうか?不動産賃貸業の方は、福岡1号、北九州物件は、無事に満室に。管財物件は、今月中程に空室となりますが、退去を待たずして入居決定。これで全物件満室です。今年も無風に近い状態で、今のところ経営は順調です。

★勤務業についてもいくつか目標がありますが、それはおいておいて。。英語のブラッシュアップは続けます。不動産賃貸業の法人化は、戸建て売却を優先しますので、一旦棚上げします。来年を予定しますが、場合によっては今年になるかも、です。法人化に向けて、法人会計に対応すべく日商簿記2級の取得、及び行政書士の資格を今年中に取ります。日商簿記2級は6月8日、行政書士は11月。間に合うんかいな??

★とりあえず、日商簿記2級が優先でしょうか。3級は一通り勉強しましたが、試験は受けておりません。不動産賃貸業の記帳はすべて自分でやっておりますので、不動産に関係するところはほぼマスターしていると思います。でも、手形やら、工業簿記やら、は全く未経験です。資格なんか取ってどうするの?という方もいるかもしれませんが、自己啓発と、実務に役に立つ、というのと、後は、趣味みたいなもんです。その根底にあるのは、今は経営規模を拡大すべき局面ではない、ということです。株式投資も然り。今は自己充実を図るときだと思います。
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2014年04月04日

不動産に深入りせず

★4月になりました。アメリカ株は最高値を更新し、日本株も戻り歩調です。消費税8%の影響は、これから出てくるでしょう。しかし、財務省の狙いは、消費税10%。ここから是が非でも景気回復を演出しなくてはなりません。そのタイミングは今年の年末。ここまでは、景気を腰折れさせたくないでしょう。

★相変わらず、中国経済は危なっかしい。断崖絶壁の上を歩いているように見えるのは私だけでしょうか?アメリカの景気は好調だと思いますけど、アメリカの好景気だけでは、もはや世界経済を引っ張れない。

★多額の借入金でもって、賃貸経営をするのは、もはや、ローリスクではないと思います。また、資産の一部を不動産で持つのは賛成ですが、資産の大部分が不動産だなんて、正直恐ろしい、と思います。資産の大部分が株だったら、恐ろしいと思いますが、ぶっちゃけ、これと似たようなものです。だって、収益不動産の値動きを見てみてください。ほんの数年で2倍になったり、半額になったり。しかも額が数千万から、億単位ですよ。

★賃貸経営はインカムゲイン、と思っていても、実のところは、キャピタルゲインに大きく左右されます。キャピタルゲイン狙いの投資って、リスキーですよね。不動産仲介業者が、仲介に徹して、利益を確定していくのが、一番固いやり方だなあ、と最近思います。例え景気が腰折れしても、もはやインフレの流れは止められないと思いますから、スタグフレーション化するかもしれません。不動産の額面は上昇するかもしれませんが、さて、この局面で売れるのか?売れる前に金利の高騰で万歳するのか?

★未来は神のみぞ知る、ですが、私は慎重モードを継続したいと思います。
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2014年03月30日

満室継続とはいかないようで

★管財物件が、1戸退去です。4月中旬。短期解約だから違約金が2ヶ月発生するのですが。まあ、仕方ないですね。ここはすぐ決まるので、あまり心配はないです、今のところ。

★さて、日商簿記2級の受験の理由ですが、一般に3級は個人事業レベル、2級は法人レベルの記帳スキル、と言われておりますので、法人化にそなえる、というのが理由です。戸建て退去の動きがありますし、法人化は来年に先送りはほぼ確定ですが。。ネットでは、無料講義も見れますので、そのあたりで勉強してみます。6月の試験に間に合うかな??

★さて、2050年、日本の国土の6割が無人になる、と新聞に載っていました。以下引用です。

国土交通省は28日、2050年になると、人口減少で日本の国土の約6割が無人になるという試算を発表した。いまよりも無人地域が2割近く広がる。こうした試算をするのは初めてで、国交省は今夏をめどに人口減少に備えた国土整備の基本方針をまとめる。

日本の面積は約38万平方キロメートルある。国交省はこれを1平方キロメートルごとに約38万ブロックに分け、それぞれの人口推移を計算した。その結果、今は約18万平方キロメートルに人が住んでいるが、50年にはその2割で人がいなくなり、6割で人口が半分に減るという。無人の地域は全体の約53%から約62%に広がる計算だ。

★これから、人口減少は加速がかかって、急速に進展するのでしょう。2050年というと、今から36年後、です。基本的に賃貸経営は、大都市と、地方中核都市でないと、成立しなくなるのではないでしょうか?その大都市と地方中核都市も、ボカスカと新築が立ち続けておりますが。。福岡市では築古狭小アパートの家賃は、ついに1万円を下回る物件も出てきております。これから、借金に頼っての経営がどうなのか。。不動産投資の裾野が広がった、と言うことは、何を意味するのか。。。

★ま、深入りせず、って結論です、はい。投資は自己責任で。
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2014年03月29日

戸建て退去か?

★娘がどうしても、もう一度ディズニーの最新映画、アナと雪の女王を見たい、というので、一緒に見てきました。アメリカ映画らしい、わかりやすいストーリーで、愛とは?人を愛すること?というのがテーマ。。細かいところは突っ込みどころ満載ですが、、、でも、正直、大変おもしろかったと思います。映像もとてもきれいで、音楽もとてもよかったです。この歳になってディズニーなんて、とおっしゃらずに、お勧めです。ジブリの映画の、千と千尋の神隠し、あたりまでは、見終わった後、こういう気持ちになったものですが。。

★さて、戸建て入居者より電話。一度、家賃をまけてもらっていて、、家賃が安いところに引っ越そうかどうか、迷っています。退去の時、敷金で精算できるのかな?と思って電話した、とのことです。最初は更に家賃を負けて欲しいのかな?と思いましたが、どうやら退去も考えておられる様子。。

★悪い人ではないし、体も実際悪くされているようで、同情もあるにはあるのですが、、、私も賃貸経営でそれなりに揉まれておりまして、申し訳ないが、こういう場面で下手な同情はすべきではないこと、わかっております。

★敷引き3ヶ月、残り1ヶ月分の金額で精算ですね、それで精算できるかどうかは、見てみないとわかりません。あと、退去1ヶ月前に通知、お願いしますね。いつ頃になりそうですか?とたたみかけました。

★退去はまだ決めたわけじゃないんですけど、、わかりました、考えてみますとの事でした。実際に退去が決まれば、原状回復費はある程度大目に見ようと思います。

★さて、そうなると、ついに初売却、でしょうか?私、他のアパート3棟はとことん所有するつもりですが、この戸建てだけは、理由があって、入れあげるつもりは全くありません。退去となれば、即、売却に動こうと思います。家賃収入が途絶えても、そもそも今年は大幅黒字の予定、納税額が下がるので、額面ほどの痛みはないのでした。。今年で良かった!!さて、今後の展開はどうなるでしょうか?

★北九州物件は、洗濯機の設置は管理会社にお願いしました(新品ですが)。いろいろコネクションをお持ちで、ホント助かりました。肩は早く治します。

★今年は行政書士と簿記2級をとろうと思います。まず行政書士。試験は11月の予定です。試験科目は、まず憲法。学生の頃やったし、常識として知っておいて良いレベルです。行政法。ここが試験の中心と言うことですが、正直あんまり実生活や事業にはそれほど役に立たないかも。民法。ここは宅建で一度やりました。実生活を送る上で、是非とも知っておいた方が良いこと満載です。商法。株式会社を立ち上げるので、ここをしっかり押さえておきたい。あとは、基礎法学と一般知識。いわゆる常識です。

★ということで、毎日30分ずつ、集中してうかるぞ行政書士入門編(343p)を一通り読みました。あとは、ちょくちょく問題を解いていけば、何とかなるんじゃないかな。

★今年は、事業関係以外にもいろいろありそう。ちょっとワクワクしています。それはそうと、バランス、バランス。
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2014年03月23日

3月も後半

★あまりに忙しい日々です。充実している、と言えばそうなんでしょうが。。最近は車での移動時間をどう有効に使うか。。ウィンドウズ8のタブレットを車に設置できるようにして、これで各種講演やら講義やらを見れるようにしました。車での移動時間が長いので、とても有意義。車での移動の多い人には、これは大変お勧めです。

★さて、アパートですが、福岡1号に2戸入居して満室、管財物件も満室となっています。北九州は、まもなく1戸空きますが、3月29日より入居、礼金2ヶ月いただきますので、ほとんど満室のままと変わりません。洗濯機を設置することになりましたけど、さて、今、私四十肩で、あんまり腕が上がらないのですが、2階設置大丈夫でしょうか?結局この繁忙期、昨年からの持ち越し空室1室、繁忙期退去は2室、と、昨年に次ぐ凪の繁忙期となりました。いろいろ忙しかっただけに助かりました。

★さて、法人化ですが、今年設立の予定でしたが、来年にしようと思っています。個人事業の財務内容はずいぶんと改善しました。ただ、今年キャッシュをもう少し貯めて、もう少し家族に譲与税のかからない程度に贈与して、来年、ばっちりと資本金を厚くして、安定感のある?法人を設立したいと思います。新規物件も買わない、です。買いたくないときに無理して買わなくてもいいよね、という感じです。
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2014年03月14日

やはりドスン、か

★1ヶ月前、嫌な予感と書きましたが。。日経のチャートがぶっ壊れています。今更ながら、中国危機、と言われていますけど。。

★サブプライムローンのリスクがささやかれ始めてから、リーマンショックにつながるまで、1年以上かかったものです。シャドーバンキングがささやかれ始めてから、ようやくそのリスクが現実化してきつつあります。独裁色を強める中国トップもリスク要因、ウクライナもリスク要因。そして何より、これと言った具体的な成果を出せなかったアベノミクスも、失望を誘うことでしょう。一旦世界経済は減速するのではないでしょうか?好調を維持してきた日本経済も、引きずられる形で、一旦はダウントレンドでしょう。

★我々がリスクをとるのは、もう少し先でしょう。焦らずに、様子を見ましょう。
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2014年03月02日

繁忙期 in 2014 その2

★繁忙期も山場を超えました。一昨年は怒濤の退去ラッシュ、昨年は、全くの無風、今年は、福岡1号が昨年からの繰り越しも含め2件の空室、北九州が1件の空室、計3件の退去でした。入居状況は、3件とも申し込みが入っており、現状満室の予定と相成りました。ありがたいことです。2月中旬以降、いろいろ積極的に動いたのがよかったのでしょう。築古狭小でも戦えるノウハウが、自分なりにだいぶ蓄積できたように思います。昨年は、4月になってから、ポチポチと退去が有りましたが、さて、今年はどうでしょうか?

★平成26年3月、それは、福岡1号を平成18年9月に購入して、7年半たった時期です。私、アパートは15年ローンなので、まさしく、折り返し地点、なんですね。私、RCに手を出したことはないですが、RCは、売り逃げることが最重要と思っております。木造については、耐用年数の短さから、価値の減損が急激すぎて、売り時が難しいなあ、と思いますが、新築で買って築10年あたりか、あるいは17,8年あたりが、総合的にみて、まあ売り時なのか、と思います。私、築18年で利益確定物件を購入してしまった口です。あの頃は若かった??

★木造の場合は、土地値で価値の減損が止まりますし、手入れ次第で建物の状況はずいぶんと変わるものですから、築古でも手入れがいいと、ものすごく高収益も狙えます。とことんつきあうのもよいのかな、と思っております。ただ、RCでは、、かかるお金が半端ない気が。。。

★さて福岡1号、北九州の今後ですが、法人に移して、まだまだとことんつきあっていこうと思っております。完済まであと7年半。いよいよ後半戦です。
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2014年02月23日

不動産投資は甘くない

★先日、職場の人で不動産投資を考えている人の事を書きました。中古を考えていたけど、新築にした、購入することになりそう、だって、あの○○銀行が、貸してくれるんだから、、とのこと。いろいろ話を聞いてみましたが、、、。私も勧められましたが、、、。申し訳ないけど、自分にはわからないし、その気はない、と伝えました。しっかりした資産背景のある人なら、全然構わないと思いますが。。。身内なら止めますけど。。個別の案件について、これ以上、あれこれ言いたく有りません。

★一般例として新築アパートのスキームは、実によく練られたものである、と思います。もちろん、セルサイドからみて、です。一般の商売としてみると、新築アパート経営のスキームは、購入時が、一番売上が大きく、一番修繕費が少なく、一番空室率が少なく、一番、返済額に占める借入金の金利の割合が高く、取得に関する税金を除けば一番納税額が少なくなります。そして、売上高は当初数年間は、最高額を維持した後、低下をし始め、空室率と修繕費は徐々に増加し、返済額に占める借入金の金利の割合は低下し、よって支出を伴わない経費は減少し、徐々に納税額は増加します。不動産所得における可処分所得は、年々低下し、減価償却が終わると急速に苦しくなり、完済が近づいてくると、いよいよ苦しくなり、というか、デットクロスと言って、可処分所得がマイナスになることもあり得ます。アパート経営は、元利均等払による借金で行う限り、年々収支は悪化するものなのです。年々可処分所得が減少する事業って、どうなんですか?

★銀行が貸してくれるから、といいますが、それは事業としての健全性が高いということを必ずしも一致しません。銀行はどう見ているのか?銀行は、新築が大好きです。給与所得がそこそこあれば、新築ワンルームマンションにすら、融資をつけてくれることもあります。銀行から見れば、新築物件の元利均等払いだと、最初のうちは、返済額の多くが金利です。つまり、購入後数年で、がっぽり金利収入が得られます。購入後10年もすれば、運営が苦しくなり、オーナーは、自然と売却したくなります。銀行はすでに利益を得ているので、あとは残債さえ返してもらえれば、それでよいのです。

★銀行が新築アパートが好きなのは、ここで、比較的スムーズに売却できる可能性が高いから、です。築10年程度のアパートは、今のマーケットではすぐ売れますからね。新築ワンルームマンションは、それでも、残債以下の金額でしか売れないでしょう。給与所得がそこそこの人であれば、残債との差額を給与所得から穴埋めして、処分できる可能性が高い訳です。新築ワンルームマンション投資に銀行が貸すのは、当初から給与所得による補填で残債を一括で返してくれる事を想定し、それが可能な人だから、なのだと思います。決済の場で、銀行員はどういう思いなのでしょう??

★ただし、今後、もし、インフレが進めば、アパート売却によるキャピタルゲインが得られ、一発逆転、もあり得るかもしれません。不動産経営を長く続け、所有物件を維持していくのは本当に大変ですが、私を含め、資産背景をもたざるひとは、不動産以外の収入を大切にし、むやみに借り入れを増やさなければ、何とかなることもまた事実です。生き残っていきましょう。
posted by est at 12:05| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする