2014年10月02日

祝9年目突入

★アパート経営をはじめて、丸8年がたち、10月1日をもって9年目に突入しました。自宅、築古アパート2棟、築浅アパート1棟、築古戸建て1棟、とわずか4年の間に買い進めました。どうも私、のめり込むタイプで、何でも、当初は突き進んでしまいます。その後、いろいろと状況が見えてきます。賃貸経営とはなんたるものか、私なりに理解は出来たつもりです。そうして、後半の4年は、新規物件に手を出しませんでした。

★当初は手を出せなかった、というのが妥当かも。。ここ2年程は、さらなる財務の改善を最優先としましたが、一方で、アベノミクスで物件価格が急騰し、そういう意味で手を出せませんでした。なかなか難しいものです。不動産からの収入分には、税金がかからないような形で買いました。しかし、今年からは、減価償却に釣られて?購入した福岡1号の減価償却が終了したため、来年から法人化、と言う手段で対策をとります。ついでに相続税対策も行う、と言う手法をとる予定です。

★福岡1号、北九州物件は、あと7年でローンを完済します。無事に完済の折には、土地が手に入ることになりますし、超築古ですが、そこそこの収益はまだ上がることでしょう。おかげさまで、築古運営のノウハウはそこそこ蓄積できました。その後どうするか未定ですが、ローンのない不動産は、最強です。安全地帯に逃げ切った、ような気分でしょう、多分。。

★福岡1号は、運営して2回目の法人契約で1室入居、空室はあと1、となりました。

★いろいろ忙しいですけど、無理せずマイペースで今後も不動産賃貸経営を続けていきたいと思っています。
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2014年09月21日

アパート経営近況と、コンパクトシティ

★最近は、行政書士取得のため、そっちの方が忙しくて、なかなかアパートの方に手が回らないです。行政書士をとるのは、社会保険労務士(社労士)の受験資格を得るためで、社労士をとるのは、勤務業と関連して、とある考えがあるから、です。アパート経営とは、直接的には、全く関係がないのですが、行政書士にしろ、社労士にしろ、法律家ではあるので、間接的には関連するのかもしれませんが。。

★さて、アパート経営は、管財物件に入居が決まり、空室は福岡1号の2室のみ、です。ここ数年、この時期はこのパターンが多い気がします。細々としたことはありますが、まあ、そう大きく動くことはありません。粛々と経営を続けて行くのみで、来年の法人化に備えます。

★コンパクトシティが話題になっています。今後、人の居住する都市中心部と、全く?人の住まない、非居住地域とに分かれていくことになるのでしょう、合理的な判断であると思います。税制改正で、居住地域への人口集積を推し進めるようです。ドイツでは、この方式を進め、居住地域の地価は、保たれている、とのことです。さらに、今後のインフレの流れは必然でしょうから、居住地域に土地を所有する意義はあるもの、と思います。政府の数十年後に人口1億人を維持する、という政策も是非実行していただきたいですね。福岡市の収益物件価格の高騰は、この流れを汲んでいる面も多分にあると思います。

★地価は今後大きく2極分化していくことになるでしょう。高速道路網も一挙に完成し、人口の流動化はますます進み、九州で言えば、福岡都市圏(周辺市郡含む)、県庁所在地その他中核市に人口の集積が進むことになるでしょう。非居住地域について、政府がどのように考えているのかよくわかりませんが、大規模農地など、第一次産業を中心にしていくのでしょうか?規制緩和を進め、大規模農業株式会社を作り、社員が都市部から通勤するようになるんでしょうか?

★我々の世代が生存している期間の、政策の大まかな方向性が出つつあります。慎重に見極めつつ対応し、また、次の世代に負担を残さないように対策を練りたいと思います。
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2014年08月28日

8月も終わり

★もうすぐ8月も終わりです。来月で、アパート経営を始めて、満8年経過。9年目に突入です。ああ、もうそんなにたつんだ、早いなあ、と思います。大過なくここまでやってこれたことに感謝、です。

★管財物件を購入してから、私は規模の拡大を辞めています。来年に予定している法人化を優先しました。そんなにもったいをつけなくても、さっさと法人化すれば良いし、あるいはさっさと新規法人を立ち上げ、先にその法人で新規物件を購入しても良かったのでしょう。でも、あまり無理をしたくなかったし、そもそも借り入れによる不動産賃貸業にのめり込むべきではない、と思う様になったから、焦らずにいこう、と自分に言い聞かせました。木造の良い物件が出たら、購入するかもしれませんが、そうでなければ、引き続き財務内容の改善に励むことになると思います。

★戸建ての入居の方は、結局きちんと家賃を払ってくださっており、退去されないようです。退去されれば売却、と思っておりましたが、賃貸まま行けるとこまで行こうと思います。最期は土地として売却することになるでしょう。

★全くもって代わり映えのしない内容ですが、スタンスとしては、引き続き、粛々と経営を続け、チャンスを待つ、のみです。

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2014年08月03日

明け渡し訴訟部屋の退去

★明け渡し訴訟に至るべく、3ヶ月の家賃保証会社からの入金ストップになっていた部屋ですが、結局、正式に退去、となりました。奇しくも普通退去の別の部屋と同じ退去日。福岡1号は、満室だったのですが、これで一挙に2室空室となりました。

★管財物件も1室空室。これで、空室は3,となります。福岡1号の1室はクリーニングだけで行けそうだったので、クリーニングを急いでもらい完了しました。で、今日モデルルームを作るはずだったのですが、雨で出来そうにないです。

★法人化については、税理士さんと2回目の打ち合わせをしてきました。家族で出資し、株を持ち合う方針。時期は、来年7月1日。家族分の出資は、私から家族へ数年に分けて贈与しますが、それについての注意事項を教えてもらいました。税務的にはこちらがわかりやすいですが、司法書士さん的には、夫婦で設立し、すぐに株を子供に贈与する方がやりやすい、とのことで、どちらにするか、検討します。
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2014年07月26日

暑い夏

★いろいろと忙しく、非常に濃い時間を過ごしております。いろんな意味で。。。

★アパートの方は特に変わりません。9月で、アパート経営を始めて丸8年になります。15年ローンですから、福岡1号は、随分来月で、借入金ついに半減です。あと7年でローン完済。頑張ります。

★不動産取引は活発に動いているようですが、業者さんからのメールでの営業で、築10年とか15年で6-7%台の物件が結構あったりして、はぁ。。という感じです。

★アパートやマンションの建設は相変わらず盛んです。こんなに作ってどうするんでしょうか?この8年、賃貸市況はみるみる悪化した後、長期低落傾向に入っています。家賃1万円台どころか、4桁の物件も出始めています。そんな中で、新しい物件が次々と建設され、8%どころか、7%,6%台でも売れていく。。。アベノミクス開始前の状況と比べると、信じられないことがおきています。まるで魔法がかかったかの様に。。

★行き着く先はどうなるか?購入時、競争が激しいということは、売却時も競争が激しいんじゃないんでしょうか。。それはさておき、今度の不況は、これまでのデフレ不況と違う様に思います。物価が下がらないのではないか、と。すでに輸入超過の日本です。新興国が発展する中で、少なくとも世界的には、いろんな物が不足するのは目に見えています。インフレ基調が続くんじゃないのでしょうか?

★インフレ?いいんじゃない?と言う気もしますが、ということは、長期金利がいずれ上がります。莫大な国の借入金は、金利に苦しむことになりますが、インフレに救われる、国民に痛みを押しつけてってことになるのでは?不動産投資家は、過度に借り入れに依存していると、いずれ金利に苦しめられるんじゃないか、と思うのです。。

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2014年07月12日

台風一過

★7月としては最強クラスの台風8号が九州を直撃すると聞いて心配しましたけど、福岡は強い影響はなかった様に思います。物件も大丈夫。よかった。

★アパート経営の今の方針は、粛々と運営し、借入金を減らす、法人化に向け財務内容の改善をはかる、これだけです。今は自己啓発の時、と割り切っています。自己啓発も楽しいです。いずれいろんな方面で役にたつと思っています。不動産賃貸業のP/Lはともかくとして、B/Sは、他業種に比べて明らかにいびつです。如何にリスキーな経営をやっているのか、理解できる様になりました。

★また、株とアパートを買いたいな。いや、いずれ買うことになると思います。いつになるかはわかりませんが、その時に備えて準備を怠らない様にしています。

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2014年07月05日

別ブログ立ち上げ

★さて、インカムゲインを取得する事を目的として立ち上げたこのブログですが、資格取得やふるさと納税に関する内容の記載は、本旨からはずれるかなあ、と思いました。

★資格取得に関する記載は、今後別ブログに記載します。

http://ameblo.jp/eiei7777

です。どうぞよろしく御願いします。
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2014年07月01日

日商簿記2級合格

★本日ネット上で発表があり、日商簿記2級には合格していました。とりあえず良かったです。amazonで注文していた簿記の教科書日商簿記1級が到着しました。全6冊です。

★11月2週に行政書士、3週に日商簿記1級の試験があります。悩みましたが、今は、両方受けたろか!と思っております。車での移動時間を有効に活用し、土日の待機時間も活用すれば、何とかなるかもしれない。。。

★やれるとこまでやってみようと思います。
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2014年06月29日

今度は退去

★福岡1号で、1戸退去です。今年は、福岡1号2戸、北九州1戸、管財物件3戸、と五月雨式にぱらぱらと退去が続きます。これで、6戸退去ですから、全個戸数の20%が入れ替え、というわけで。

★福岡1号でこの時期は勘弁してもらいたい、さらに明け渡し訴訟中ですから、更に1戸、退去予定ですね。そういえば、戸建ての方、ホントに退去するのでしょうか?家賃の振り込みが妙に期間厳守になりましたが。。。

★今日は久しぶりに帳簿付け。日商簿記2級を勉強しましたが、正直新たな知識はほとんど関係ない、ですね。。でもまあ、せっかくですから、1級もとっておこうと思っていますが。。

★法人化の素案ですが、概ね税理士さんへの質問事項は完成しました。法人化した場合、このままだと、
今と全く同じ条件で借り換えた場合、法人化で得られる経費を様々計上すると、税務上は黒字だけど、キャッシュフローがちと苦しそう。売却ー購入を機に、借入期間を再検討するか??更に私から貸し付けても良いのですが。。相談してみよう。
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2014年06月28日

行政書士試験について

★憲法については、学生時代にやったので、その復習、という感じです。

車内で聞くには、こちらが便利。条文を聞き込めばいいんじゃないでしょうか?

★民法は、宅建でやりましたので、復習です。民法は、生きていく上で、絶対に知っていた方がよいと思います。車内では、lovooの無料宅建講座の民法部分を視聴します。

★行政法が、今回の試験勉強の山場、という感じ。多分テキストを読み込めばいいんじゃないでしょうか?行政手続法、行政不服審査法、行政事件訴訟法、国家賠償法は、条文数も多くないので、法律自体を読み込めばいいんじゃないでしょうか?地方自治法がちょっとやっかいだなあと言う気がします。
車内では、ダイヤモンド社の無料行政書士講座を聴講します。

★商法、会社法は、来年法人化するにあたりダイレクトに関わってくる部分なので、大変興味を持って読みました。こちらは条文数が多く、学習はちょっと大変ですが、興味があるので、そんなに苦にならないかも。。こちらも車内では、ダイヤモンド社の無料行政書士講座を聴講します。

★基礎法学、一般知識は、未学習です。ダイヤモンド社の無料行政書士講座を聴講予定です。

★行政書士試験を受けるのは、生きていく上で、会社を経営していく上で、知っていた方が良い基礎的な法律が学べるかなあ、と思ったからです。正式に行政書士として登録すると、年に10万近くの費用がかかるらしく、それは必要ないな、と思います。それと、社労士の受験資格になるようです。社労士は、労働関係業務、労働関係コンサルに興味あり、です。

★行政書士試験は、11月です。間延びがしそうですので、日商簿記1級も平行してやろうか、と思います。11月に受験するかどうかはまだ何とも言えません。こちらは、そこそこ難関のようで。。私、資格試験にお金はかけたくないので、無料講座を探したのですが、日商簿記1級の無料講座は探すことが出来ませんでした。教科書は、滝澤ななみ先生の簿記の教科書、の評判が良いのでこちらを購入。DVDは、みるみるわかる論点別の簿記の1級DVD講座の中古品をamazonで購入しようかと思います。

★簿記を学習するのは会計がわかっていた方が良いと思うからです。今年、来年と資格取得ラッシュですが、老後を見据えて??今年、来年動こうと思いますです。
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管財物件

★今年になって、入退去が続いている管財物件。ようやく入居が決まりました。今回は原状回復がなされていなかったこともありましたが、現状回復後は速やかに決まりました。良かったです。ただ、7月10日には、また退去がありますので、今度は速やかに動いていきたいです。

★北九州物件の管理会社から電話あり。ここは満室なので、退去かなあ?と思いつつ電話を取ると、浴室のドアノブが壊れて、入居者さんが浴室から出られなくなったことがありました、とのこと。ドアノブ修理費負担の了承の電話でした。築古はやはりいろいろお金がかかります。

★北九州物件と言えば、登記簿で見たのか○健コーポ○○○○ンの営業マンが営業に来られました。サービス付高齢者賃貸住宅の建築の営業、でした。うちで立て替えませんか?と。これ、一通り勉強しましたので。。結局サービスをどうするか、なんですよね。サービスを自分でやらず、委託するなら、固定費が発生してしまい、万一入居率が低ければあっという間にとんでしまいます。で、サービスはどのように考えているの?と問うと、いや、そこなんですよね、と。建てるだけ建てて、あとはどうにでも、という感じだったので、ここでお引き取り願いました。そもそも、ここ学生街でしょ?生協や大学当局とコネクションを持ち、しっかり運営できる管理会社を選べば、学生さんを取り込んで、十分に手堅く運営できる立地なのに、なぜここでわざわざサ高賃なんでしょうか??(多分考えていなんでしょ)
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2014年06月22日

日商簿記1級と税理士試験と金森さんの本


★たまたまネットで見かけて注文したら届いたので読んだのですが。。。驚きました。こんな壮絶な生き方をしてきた人だったんですね。。



★そもそもは、不動産投資をはじめるにあたり、こちらの本で衝撃を受けました。基本的には巨艦RC投資法です。積算評価やキャッシュフローの重要性、など学ばせていただきました。大変有益なこともいっぱい書いてある本です。ただ、私はこの本は超劇薬と思っておりますし、私はこの本のやり方をとっておりませんが。。。

★話を元に戻しましょう。うーん、いろいろな示唆のある本です。なんで?と思うシーンも多々ありますが、私が特に惹かれたのは、金森氏が仕事帰りに簿記を勉強するところ、会計がわからないと駄目だ、という下りです。そうだよね、と思います。あとはマーケティングの重要性、でしょうか?私もアパート経営の中で、ままごとの様ですがマーケティングもどき、をやることがありました。

★下手すれば億単位の借金をするのに、自らのB/SもP/Lもキャッシュフローもしっかりとつかめていなくて良いのか?税理士さんまかせで良いのか??いや、やっぱり自分で会計がわかる様になっていた方が良いに決まっています。

★やはり日商簿記1級は受けようと思いました。税理士試験は5科目合格すれば、試験はクリアであとは2年の実務経験がいります。自分に実務経験はありえませんので、税理士を名乗ることは出来ませんが、知識としてもっとくのは悪くないでしょう。5科目のうち、簿記論と財務諸表論は、必須科目ですが、日商簿記1級と90%範囲が被るそうです。一方、日商簿記の原価計算は税理士試験にはないそうです。だから日商簿記1級を敬遠する税理士受験者がいるそうですが、原価計算はわかっていた方が税理士さんになったあと役に立つ様な気がするのですが。。。また、税法は、所得税法、法人税法、相続税法、消費税法又は酒税法、国税徴収法、住民税又は事業税、固定資産税のうち3科目合格すれば良いそうです?勉強しない税法があっても、実務ではいいのでしょうか??

★ようわかりませんが、とりあえず日商簿記1級は来年6月受けてみることにしようかと思いますです。
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法人化の資料作成

★あれこれ手を広げすぎているとはわかっていますが、今念頭に置いているのは、とにかく、すべてのことに一切の妥協はしない、手を抜かない、ということです。仕事も、勉強も、家庭も、子育ても、遊びも??大変だけど、なんか、充実感も感じます。健康にも気をつけないと。A型人間ではないつもりですが、いつのまにかストレスや疲労を蓄積していてもいけない。しんどかったら、手を抜かず、減らせるものを減らす、という方針で行きたいです。

★今日は家族と過ごし、それから法人化の資料作成。税理士さんへの質問事項をまとめました。これも絶対に手を抜けない仕事。来年7月だからまだ時間はありますが、早めに動く必要があることもあるので、粛々と進めていきたいと思います。
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2014年06月21日

資格試験ロードマップ

★現在私は、平日も片道1時間かけてとある都市に通勤、土日は、北は九州外から南は熊本や鹿児島まで、東は大分市から、西は伊万里、佐世保周辺まで、飛び回っている毎日です。移動時間は、タブレットを設置して勉強できる様にしています。週末勤務は待機時間が多いです。この時間をどう使うか、ですが。

★半分は勤務業関連、と決めております。残りの半分を、資格取得に費やします。
まず、日商簿記2級の合格発表が7月1日にあります。これをみて、1級の勉強を始めたいと思います。1級は難関資格の様ですが、1年あれば何とかなるでしょう。平行して行政書士の勉強をします。試験日は11月9日。民法、憲法は、勉強したことがあるので、あとは行政法、商法、会社法、一般常識、くらいですね。。

★行政書士に合格したら、社会保険労務士の勉強を始める予定です。この資格、私のポジションでは、いろいろ使える可能性が大。来年は、6月が日商簿記1級、8月が社労士、の受験となりそうです。ちなみに不動産業法人化は、7月1日予定。時間あるのかな?

★平行して、勤務業の資格Aと、資格Bを取得予定です。こちらは、講義を受講することが中心なので、そこまで負担ではない。

★取れるうちに取れる資格は取っておこうと思います。人生の間口は広い方が良い。

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管財物件原状回復完了

★退去後2週間以上、原状回復のないまま放置されていた管財物件の空室ですが、督促後、早速工事完了の連絡がありました。さて、必要最低限の飾り付けをして、内見を待つことにします。原状回復の終わっていない空室に、大切なお客様を案内されてしまったこと、これは痛手と書きました。今後客付け業者さんが、あそこはまともに原状回復も出来ないのか、と追われてしまうと、決めリストから外されてしまいます。今後気を引き締めて、時間がなかろうとも作り出して対応していかなくてはならない、と思っております。

★法人化のロードマップを作成中です。詳しくは7月上旬、税理士さんと打ち合わせて大まかな流れを決定する予定です。
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ふるさと納税 長野県飯山市

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★昨年、初めてふるさと納税をしたところが、長野県飯山市でした。まぼろしの米は、ベースがコシヒカリですが、最近のお米に多いべちゃっとしたコシのなさが全くなく、しっかり歯ごたえがあって、食べると甘い。。こんなに美味しいお米があるのか!!と感動したことが、その後のふるさと納税にはまり込む原点となっております。5,000円で、5kgいただけます。金額を増やすと、宿泊券やリフト券がついてきたりします。来年でしたっけ、開業予定の北陸新幹線飯山駅のネームプレートに、相応の金額を寄付すると、自分の名前を載せることも出来ます。
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ふるさと納税 山形県真室川町

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★ふるさと納税では、お米のプレゼントが多いです。長野県阿南町の10,000円で20kg,30,000円で60kg、というのは、量的に特別すごいですが、地域ブランド米で、10,000円で10kg、という線が、ふるさと納税のお得度としては合格点かな、と思います。

★さて、山形県真室川町のふるさと納税は、この点をクリアしています。山形県が自信を持って開発したつや姫というブランド、甘みが合って、なんというか香ばしさがいいな、と思います。山形県は、はえぬき、という品種もありますが、個人的にはつや姫、が好きです。
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2014年06月17日

管財物件

★管財物件の花壇に植栽をしてきました。せっせとビンカ種(ニチニチソウ)を植えていると、タイミング良く、内見あり。茶髪のお兄さんと彼女風?やっぱ、この物件は強いなあ、とその時点ではふふふ、状態。

★さて、花壇に最後に水やりをし、そういえば、退去以来全く空室を覗いてなかったことを思い出し、ちょっと確認しとくか、と空室を確認すると、、、唖然、原状回復が終わっていない!!

★油断すると、こんなもんです。。早速管理会社に確認、管理会社も作業は終わっていた、と思っていました、と。。(不動産の世界に入って、何でもホントかなあ、と怪しむ癖がつきましたが)。早速やってもらう段取りにしました。

★さて、今回のこと、これまで退去すると3日以内に必ず空室の状態の確認をし、原状回復のポイントを管理会社と打ち合わせていました。今回は、すぐ決まる管財物件だから、と管理会社任せにした油断がありました。それと日商簿記2級試験で、首が回らなかったこともあります。

★ともあれ、内見者と客付け業者に、原状回復をしていない部屋を見られてしまったのは大失態。どこか気の緩みがあったのでしょう、反省です。

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2014年06月14日

いろいろ出来るかも?

★資格試験について、いろいろ見ておりましたが、これ、勤務業とうまく絡めると、将来いろんな事が出来るかなあ、と思えてきました。

★法律関係は、行政書士でいいかな、と思います。基本的に法律関連は、民法を知っておけば、世の中渡っていけると思いますし、民法は、行政書士や宅建でやります。司法書士は登記、ということになりますけど、これは依頼します。弁護士は、難しすぎますね。

★会計経理は、日商簿記1級、全経上級でいいかな、と。もしやる気になれば、税理士試験の簿記会計、所得税、法人税あたりまで受けてもいいかもしれない。5科目合格して、実務経験2年ないと、税理士って名乗れないから、フル受験はしないでしょ。。公認会計士も、難しすぎてパス。

★不動産系は、宅建はもっているので、マンション管理士くらいかなあ。でもRC買わないし、区分も買わない予定だし、持ってても役には立たなさそう。。

★将来コンサルタント系はいいかも、と思ってます。この系統、幾つかとって、勤務業と絡めたい。

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資格試験

★7年前に宅建試験を受験してから、今年まで全く新規資格を取得しておりませんでした。今年と来年は、少し本腰を入れて資格取得に動こうか、と思います。

★まず、勤務業関連の資格を3つ、とりたいと思います。講義を受けるだけのものから、受験が必要なものまでありますが、いつでも取れるや、と思っていたのにずるずるとここまで来てしまいました。頑張ってみます。

★このブログに記載するのは、アパート経営関連の資格です。一つは行政書士。経営をしていると必ずと言っていいほど法的な問題が出てきます。法律家の入門として、持っていて損はないかなあ、と思います。もう一つ、日商簿記1級をとってみようか、と思います。日商簿記2級は株式会社の帳簿付けができるレベル、とのことです。確かに帳簿付けは自信がつきました。しかし、経営を考える、という意味では、まだまだかな、と思います。B/S,P/Lも時間さえかければ、パソコンに頼らず、自分で作成できると思います。が、1級ではキャッシュフローについての学習もある、とのことと、経営者視点で帳簿をつけることが出来る、と聞いて、ここまでやっていた方が良いかな、と思いました。

★勉強時間は、通勤時間、移動時間の車内です。それと隙間時間。行政書士は今年11月。日商簿記1級は、来年6月を目指します。そして、来年7月1日、法人設立の予定です。
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